Im Bereich der privaten Baufinanzierung versteht man unter dem Begriff Nebenkosten primär die Erwerbsnebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Diese setzen sich im Wesentlichen aus der Grunderwerbsteuer, den Notargebühren sowie der Maklercourtage zusammen. Während sich die Notarkosten üblicherweise auf fix 1,5 Prozent der Transaktionssumme belaufen, liegt die Grunderwerbsteuer in den meisten Bundesländern bei etwa 3,5 Prozent, und die Maklerkosten schlagen mit circa 3,3 Prozent zu Buche. In der Summe ergeben diese Posten eine Belastung von etwa 8,3 Prozent der gesamten Erwerbskosten.
Finanzierung der Nebenkosten durch Eigenkapital
In der Regel ist es erforderlich, diese Nebenkosten aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Da sie keinen bleibenden Sachwert darstellen, werden sie von Banken üblicherweise nicht mitfinanziert, weshalb Kreditinstitute eine vollständige Deckung durch das Eigenkapital des Käufers verlangen. Zu beachten ist hierbei, dass diese Mittel nicht auf den eigentlichen Eigenkapitalanteil der Finanzierung angerechnet werden. Eine Ausnahme bilden seltene Vollfinanzierungen, bei denen über die 100 Prozent der Investitionskosten hinaus auch die Nebenkosten oder sogar die Inneneinrichtung finanziert werden. Solche Modelle werden in Deutschland jedoch nur vereinzelt angeboten und sind aufgrund des erhöhten Ausfallrisikos für die Bank meist mit sehr ungünstigen Zinssätzen verbunden.
Einfluss auf die Kalkulation und Rendite
Die Nebenkosten sind ein obligatorischer Bestandteil jeder soliden Kalkulation einer Immobilienfinanzierung, da sie die Gesamtrendite eines Vorhabens spürbar mindern. Selbstnutzer müssen häufig einen erheblichen Teil ihrer finanziellen Reserven aufwenden, um diese Kosten zu decken. Ähnlich wie ein Agio bei Kapitalanlagen führen die Erwerbsnebenkosten dazu, dass ein Wiederverkauf der Immobilie kurz nach dem Erwerb wirtschaftlich unattraktiv ist. Selbst bei einer überdurchschnittlichen Preissteigerung lässt sich in den ersten Jahren meist kein Verkaufspreis erzielen, der die ursprünglichen Erwerbskosten inklusive der Nebenkosten vollständig abdeckt. Die natürliche Abnutzung des Objekts wirkt hierbei zusätzlich wertmindernd.
Möglichkeiten zur Reduzierung der Kosten
Eine Reduzierung der Nebenkosten lässt sich erzielen, indem auf die Einschaltung eines Maklers verzichtet wird, wodurch die entsprechende Courtage entfällt. Da Makler jedoch oft eine wertvolle Unterstützung bei der Suche nach geeigneten Objekten bieten und den Kaufprozess professionell begleiten, ist ein Verzicht auf diese Dienstleistung nicht für jeden Käufer gleichermaßen empfehlenswert.
FAQ
Welche Kostenfaktoren zählen konkret zu den Erwerbsnebenkosten?
Die Erwerbsnebenkosten bestehen klassischerweise aus der Grunderwerbsteuer, den Gebühren für den Notar und das Grundbuch sowie der Maklerprovision. Insgesamt müssen Käufer mit einer zusätzlichen finanziellen Belastung von etwa acht bis über zehn Prozent des Kaufpreises rechnen.
Warum finanzieren Banken die Nebenkosten nur in Ausnahmefällen mit?
Da die Nebenkosten keinen realen Gegenwert in der Immobilie darstellen, erhöht eine Mitfinanzierung das Risiko für das Kreditinstitut erheblich. Im Falle einer Verwertung der Immobilie könnte die Bank die für die Nebenkosten aufgewendeten Summen nicht durch den Objektwert absichern.
Ab wann lohnt sich ein Wiederverkauf der Immobilie nach dem Kauf?
Ein Verkauf ist meist erst dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn die Wertsteigerung der Immobilie die gezahlten Erwerbsnebenkosten vollständig ausgeglichen hat. Da diese Kosten oft einen hohen einstelligen Prozentsatz des Kaufpreises ausmachen, ist dies in der Regel erst nach mehreren Jahren der Fall.