Hypothekenkredite können unter bestimmten Voraussetzungen sowohl von der Bank als auch vom Kreditnehmer gekündigt werden. Bei variabel verzinsten Darlehen steht dem Kreditnehmer grundsätzlich ein Kündigungsrecht zu, sobald der Zinssatz angepasst wird. In diesem Fall muss die Kündigung schriftlich innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden. Schwieriger gestaltet sich die Situation bei Darlehen mit einer festen Zinsbindung, da hier primär kein ordentliches Kündigungsrecht besteht. Eine Bank ist gesetzlich erst dann zur Annahme einer Kündigung verpflichtet, wenn seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens zehn Jahre vergangen sind, selbst wenn die vereinbarte Zinsbindung einen längeren Zeitraum umfasst. Vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist muss das Kreditinstitut einer Kündigung in der Regel nur zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, wie etwa der Verkauf der finanzierten Immobilie. In einer solchen Situation steht dem Kreditnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.
Die Vorfälligkeitsentschädigung und ihre Berechnung
Wird eine Immobilie veräußert und das Darlehen vorzeitig beendet, hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe dieser Entschädigung darf jedoch nicht willkürlich angesetzt werden, da die Bank an strikte rechtliche Vorgaben gebunden ist. So darf für die Berechnung des Wiederanlagezinssatzes nicht die Rendite von Bundesanleihen herangezogen werden; stattdessen ist der Zinssatz für Pfandbriefe maßgeblich. Da dieser in der Regel höher liegt, verringert sich der kalkulatorische Schaden der Bank, was wiederum die Entschädigungssumme für den Kunden senkt. Zudem müssen vertraglich vereinbarte Sondertilgungsoptionen mindernd berücksichtigt werden. Bei der Kalkulation ist zwingend davon auszugehen, dass der Kreditnehmer sämtliche kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten voll ausgeschöpft hätte. Darüber hinaus entfällt der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung für alle Darlehensteile, deren Auszahlung zum Kündigungszeitpunkt bereits mehr als zehn Jahre zurückliegt.
Erfolgt eine Hypothekenkündigung hingegen ohne den Verkauf der Immobilie und vor Ablauf der Zehnjahresfrist, kann die Bank die Zustimmung ohne weitere Begründung verweigern. Erklärt sie sich dennoch kulanzweise bereit, das Darlehen aufzulösen, ist sie bei der Festlegung der Entschädigungshöhe weitgehend frei. Der Gesetzgeber setzt hier lediglich die Grenze der Sittenwidrigkeit. Um unvorhergesehene Kosten bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung zu minimieren, sollten Kreditnehmer bereits bei Vertragsschluss auf möglichst flexible und umfangreiche Sondertilgungsmöglichkeiten achten.
FAQ
Wann ist eine Kündigung der Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich?
Eine Kündigung ohne Entschädigungszahlung ist gemäß § 489 BGB immer dann möglich, wenn die Vollauszahlung des Darlehens mindestens zehn Jahre zurückliegt. In diesem Fall gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung ursprünglich vereinbart wurde.
Darf die Bank Bearbeitungsgebühren für die Kündigung verlangen?
Die Bank darf für den Verwaltungsaufwand im Rahmen einer vorzeitigen Rückzahlung zwar ein angemessenes Entgelt fordern, dieses muss jedoch die tatsächlichen Kosten widerspiegeln. Überhöhte Pauschalgebühren für die Erstellung einer Abrechnung oder die Löschungsbewilligung sind rechtlich oft nicht zulässig.
Was passiert, wenn die Bank die Kündigung trotz Immobilienverkauf ablehnt?
Bei einem berechtigten Interesse, wie dem Verkauf des Objekts, darf die Bank die Kündigung rechtlich nicht verweigern, sofern der Kreditnehmer den entstandenen Zinsschaden ausgleicht. Der Eigentümer hat in diesem speziellen Szenario einen gesetzlichen Anspruch auf die vorzeitige Entlassung aus dem Kreditvertrag.