Unter dem Begriff des Hypothekendarlehens wird eine Vielzahl unterschiedlicher Kreditformen zusammengefasst, die eines gemeinsam haben: die Art der Besicherung. Wie die Bezeichnung bereits andeutet, handelt es sich um Finanzierungen, die primär durch Grundpfandrechte abgesichert werden. Neben der klassischen Hypothek können Kreditinstitute dabei auch auf die Rentenschuld oder die Grundschuld zurückgreifen. Letztere stellt im modernen Kreditwesen das am häufigsten genutzte Instrument dar. Insbesondere die hohe Flexibilität und Verkehrsfähigkeit der Grundschuld machen sie in der privaten Immobilienfinanzierung zum bevorzugten Sicherungsmittel für Banken und Darlehensnehmer.
Die dingliche Absicherung bietet dem Kreditgeber einen erheblichen Vorteil, da dem verliehenen Kapital ein realer Gegenwert gegenübersteht. Da der Beleihungswert einer Immobilie nach gesetzlich geregelten Vorschriften ermittelt wird, bleibt die Werthaltigkeit dieser Sicherheit – meist ein Grundstück oder ein Gebäude – über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung hinweg stabil. Sollte der Kreditnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen dauerhaft nicht mehr nachkommen können, ist das Kreditinstitut berechtigt, das Grundpfandrecht zu verwerten. Durch Maßnahmen wie die Zwangsvollstreckung oder die Zwangsverwaltung kann die Bank die ausstehende Schuld aus dem Verwertungserlös tilgen.
Herausforderungen beim Verkauf belasteter Immobilien
Für den Kreditnehmer ergeben sich aus dieser Besicherung jedoch auch spezifische Herausforderungen. Da Grundpfandrechte zwingend im Grundbuch bei der zuständigen Behörde eingetragen werden müssen, kann sich der Verkauf einer noch belasteten Immobilie komplex gestalten. Vor der endgültigen Veräußerung muss die zugrunde liegende Forderung in der Regel abgelöst werden, um eine lastenfreie Übertragung zu ermöglichen. Eine direkte Übernahme der bestehenden Darlehensschuld durch den Käufer erweist sich in der Praxis meist als unpraktikabel und findet daher kaum Anwendung.
Ein wichtiger Aspekt bei der Ablösung ist jedoch, dass das Darlehen aus der Baufinanzierung lediglich in Höhe der verbleibenden Restschuld getilgt werden muss. Da der bereits gezahlte Teil der Tilgung rechtlich oft in eine Eigentümergrundschuld übergeht, reduziert sich die Belastung für den Verkäufer entsprechend. Dennoch erfordert die Abwicklung eines solchen Verkaufs eine enge Abstimmung zwischen dem Verkäufer, der finanzierenden Bank und dem Notar, um die Löschung oder Abtretung der Rechte im Grundbuch rechtssicher zu vollziehen.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen einem Hypothekendarlehen und einem Ratenkredit?
Ein Hypothekendarlehen ist durch eine Immobilie als Sachwert besichert, was der Bank ein geringeres Risiko bietet und dem Kunden dadurch deutlich niedrigere Zinsen ermöglicht. Im Gegensatz dazu ist ein gewöhnlicher Ratenkredit meist unbesichert und daher teurer, bietet dafür aber eine schnellere Abwicklung ohne Notarkosten oder Grundbucheintrag.
Kann ich ein Hypothekendarlehen vorzeitig zurückzahlen?
Eine vorzeitige Rückzahlung ist grundsätzlich möglich, löst jedoch bei Verträgen mit fester Zinsbindung häufig eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung aus. Diese Gebühr entschädigt die Bank für die entgangenen Zinserträge, sofern die Kündigung nicht nach Ablauf der gesetzlichen Zehnjahresfrist erfolgt.
Was passiert mit dem Grundbucheintrag, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist?
Nach der vollständigen Tilgung bleibt die Grundschuld zunächst als sogenannte Eigentümergrundschuld im Grundbuch bestehen, sofern der Eigentümer keine Löschungsbewilligung bei der Bank anfordert. Viele Eigentümer belassen den Eintrag im Register, um ihn später als Sicherheit für zukünftige Modernisierungskredite kostengünstig wiederverwenden zu können.