Fremdfinanzierte Projekte, insbesondere der Erwerb oder Neubau einer Immobilie, erfordern in den meisten Fällen die Bereitstellung werthaltiger Sicherheiten. Vor allem im Privatkundengeschäft greifen Banken und Kreditinstitute bevorzugt auf Grundpfandrechte zurück, um die ausgezahlten Darlehen gegen einen möglichen Zahlungsausfall des Kreditnehmers abzusichern. Neben der heute dominierenden Grundschuld begegnet Bauherren in diesem Zusammenhang häufig auch die Hypothek. Obwohl sie in den letzten Jahren im modernen Kreditwesen stetig an Bedeutung verloren hat, findet sie in bestimmten Konstellationen nach wie vor Anwendung.
Wie die Grundschuld dient auch die Hypothek dem Gläubiger als Sicherheit gegenüber dem Grundstückseigentümer, sobald sie nach gegenseitiger Vereinbarung eingetragen wurde. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich in den §§ 1113 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal zur Grundschuld ist die strikte Bindung der Hypothek an eine spezifische Forderung. In der Rechtswissenschaft wird dieser Umstand als Akzessorietät bezeichnet. Dies bedeutet, dass eine Hypothek nicht ohne ein zugrunde liegendes Darlehen existieren kann. Im Falle einer Zwangsvollstreckung kann daher lediglich der Betrag geltend gemacht werden, der tatsächlich noch als Restschuld offensteht.
Rechtliche Besonderheiten und die Eigentümergrundschuld
Mit jeder geleisteten Tilgungszahlung verringert sich die gesicherte Forderung, wodurch der entsprechende Teil der Hypothek kraft Gesetzes auf den Grundstückseigentümer – also den Kreditnehmer – übergeht. Auf diese Weise wandelt sich die Hypothek sukzessive in eine Eigentümergrundschuld um. Neben der klassischen Absicherung von Darlehen kann eine Hypothek grundsätzlich auch für andere Ansprüche, wie etwa Schadersatzforderungen oder vertragliche Verpflichtungen, genutzt werden. Die Eintragung erfolgt im Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht, wobei je nach Bundesland organisatorische Abweichungen möglich sind.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Übertragbarkeit: Eine Abtretung der Hypothek an Dritte ist nur dann rechtssicher möglich, wenn gleichzeitig die damit verbundene Forderung übertragen wird. Für den Darlehensnehmer bietet dieses Grundpfandrecht somit einen deutlich höheren Schutz vor einem isolierten Verkauf der Kreditforderung an Finanzinvestoren, da die Forderung und die Sicherheit rechtlich untrennbar miteinander verknüpft bleiben.
FAQ
Was ist der Hauptunterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?
Der entscheidende Unterschied liegt in der Akzessorietät, also der direkten rechtlichen Bindung der Hypothek an eine bestehende Forderung. Während die Grundschuld unabhängig vom aktuellen Schuldenstand in voller Höhe im Grundbuch bestehen bleibt, schrumpft die Hypothek automatisch mit jeder geleisteten Tilgungszahlung mit.
Warum wird die Hypothek heute seltener genutzt als die Grundschuld?
Banken bevorzugen die Grundschuld aufgrund ihrer höheren Flexibilität, da sie nach der Tilgung eines Kredits ohne Neueintragung für weitere Finanzierungen wiederverwendet werden kann. Die Hypothek hingegen erfordert durch ihre strikte Zweckbindung bei jedem neuen Darlehen einen höheren administrativen Aufwand und erneute Notarkosten.
Welche Vorteile bietet die Hypothek dem Kreditnehmer?
Die Hypothek bietet dem Kreditnehmer ein höheres Maß an Sicherheit, da der Gläubiger im Falle einer Vollstreckung stets die Existenz und die genaue Höhe der Restschuld nachweisen muss. Zudem erschwert die akzessorische Bindung den isolierten Handel mit Kreditforderungen, was den Schutz vor unvorhersehbaren Gläubigerwechseln erhöht.