Negativvermögen

Als Negativvermögen wird im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen eine Situation bezeichnet, in der die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers, die zur Finanzierung eines Objektes aufgenommen wurden, den Wert des Objektes übersteigen. Der Eigentümer müsste demnach bei einer Veräußerung seiner Immobilie eine Lücke decken, die zwischen Verkaufspreis und Rückzahlungswert der Schulden liegt. Da der Erwerb einer Immobilie der Vermögensbildung dienen soll, ist ein Negativvermögen selbstredend nicht erwünscht. Die Anzahl der Immobilienfinanzierungen, die ein negatives Vermögen mit sich bringen, wächst allerdings. Als Ursache kommen grundsätzlich zwei Faktoren in Betracht: Entweder ist der Eigenkapitalanteil, der vom Kreditnehmer selbst eingebracht wird zu gering und der Wertverlust übersteigt kurze Zeit nach Beginn der Finanzierung bereits die vollbrachte Tilgung, oder aber der Marktpreis des Objektes sinkt deutlich.

Es wird empfohlen, immer mindestens 10 Prozent Eigenkapital für die Finanzierung bereitzustellen und darüber hinaus sämtliche Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche zu decken. Auch Ausgaben, die nicht unmittelbar den Investitionskosten zuzurechnen sind, wie etwa Anschaffungen für die Inneneinrichtung, sollten aus eigenen Mitteln finanziert werden. Die Eigenkapitaldecke muss ausreichen, um bei einer Veräußerung des Objektes nach zwei Jahren den Kredit tilgen zu können. Neben den Abnutzungserscheinungen können dabei auch Schwankungen in der Marktentwicklung wertmindernd sein. Ein Eigenkapitalanteil von 10 Prozent ist deshalb als absolute Untergrenze zu betrachten und keinesfalls als solide anzusehen. Wer eine Vollfinanzierung durchführt und neben den Investitionskosten auch noch andere Ausgaben durch einen Immobilienkredit finanziert, sieht sich direkt nach dem Einzug einem erheblichen Negativvermögen gegenüber.

Besonders gehäuft treten Negativvermögen auf, wenn Immobilienblasen platzen. Nach der Finanzkrise im Jahr 2008 war dieses Phänomen in den USA zu beobachten. Dort hatten private Haushalte Immobilien zu überteuerten Preisen gekauft und größtenteils mit Krediten finanziert. Der Preisverfall fraß die geringe Eigenkapitaldecke binnen kürzester Zeit auf und alle, die ihr Haus veräußern mussten, sahen sich einem erheblichen Verlust gegenüber.