Ein Forward Darlehen ist ein Darlehen, dessen Konditionen heute vereinbart werden, dass aber erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird. Mit einem Forward Darlehen möchte sich der Darlehensnehmer einen aktuell günstigen Zinssatz auch für die Zukunft sichern. Das macht Sinn, wenn eine Leitzinserhöhung mit Sicherheit zu erwarten ist. Das Zinserhöhungs-Risiko für die Bank, muss mit einem Zinsaufschlag bezahlt werden.
Immobilienfinanzierungen zeichnen sich in der Regel durch lange Laufzeiten aus. Die Zinsen werden oft nicht für die gesamte Laufzeit, sondern für 10 bis 15 Jahre festgeschrieben. Für Bank und Kreditnehmer ist dies interessant, um auf mögliche Leitzinsschwankungen während der Gesamtlaufzeit reagieren zu können. Sinken die Leitzinsen, möchte der Kreditnehmer gerne davon profitieren – steigt der Leitzins, möchte die Bank seine Zinsen erhöhen.
Nach Ablauf der Zinsfestschreibung stellt sich die Frage, wie die Anschlussfinanzierung (Prolongation) zu gestalten ist. In den meisten Fällen, bietet die bisherige Bank eine Anschlussfinanzierung zu den alten oder leicht angepassten Konditionen an. Möchte die Bank oder der Kreditnehmer die Geschäftsbeziehung jedoch nicht mehr weiterführen, muss sich der Kreditnehmer auf die Suche nach einer alternativen Anschlussfinanzierung machen. Sind Leitzinssteigerungen absehbar, macht ein Forward-Darlehen Sinn.
Mit einem Forward-Darlehen kann man sich eine Anschlussfinanzierung zu den derzeitigen Zinsen sichern. Diese Zinssicherheit muss man dem Kreditgeber aber mit einem Zinsaufschlag bezahlen – das Forward-Darlehen ist also immer teuerer als der vorherige Kredit. Ein Forward-Darlehen lohnt sich also nur dann, wenn Verzinsung und Zins-Aufschlag unter der bisherigen Verzinsung bleiben.
Mit einem Forward Darlehen kann man sich vor einem möglichen Zinsänderungsrisiko schützen. Die Banken verlangen aber dafür einen Zinsaufschlag, der das Forward Darlehn verteuert. Steigen die Leitzinsen jedoch nicht, bezahlt der Darlehensnehmer mehr, als er für die Anschlussfinanzierung seines aktuellen Immobilienkredits bei seiner bisherigen Bank zahlen müsste.
Je länger die Forward-Zeit, umso schlechter lassen sich Zinsentwicklungen tatsächlich voraussagen. Darlehensnehmer sollten deshalb nur Forward-Zeiten zwischen sechs und zwölf Monaten vereinbaren. Außerdem sollte man sich vor dem Abschluss eines Forward-Darlehens gründlich darüber informieren, wie die zukünftige Zinsentwicklung von Experten gesehen wird. Und sich nicht nur darauf verlassen, was der Darlehensgeber des Forward-Darlehens dazu zu sagen hat. Ein Forward-Darlehen Vergleich kann also nicht schaden.
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