Baufinanzierung und News

Wenn es um das Thema Altersvorsorge geht, halten große Teile der Bevölkerung den Erwerb von Wohneigentum als besonders empfehlenswert. Wie eine kürzlich durchgeführte Trendstudie von PlanetHome ergeben hat, halten 86 Prozent der Befragten den Kauf einer Immobilie zur Altersvorsorge als besonders geeignet.

Im Großen und Ganzen sprechen zahlreiche Punkte dafür, Wohneigentum zu erwerben und somit eine Grundlage zur Absicherung im Alter zu schaffen. Zu diesen Punkt zählt vor allem die Stabilität der Wohnkosten. Im Wohneigentum wohnt es sich auf lange Sicht deutlich günstiger, was in erster Linie daran liegt, dass die Mieten deutlich stärker als die Renten steigen.

Auf der anderen Seite darf die Bedeutung der Wohnimmobilie nicht überschätzt werden. Damit eine Immobilie tatsächlich zur Altersvorsorge taugt, muss sie gleich mehreren Anforderungen gerecht werden. Da wäre zunächst einmal der Gebäudezustand: Ältere Bestandsobjekte sind heutzutage günstig erhältlich, was vor allem daran liegt, dass die Wärmedämmung unzureichend ist. Bei solchen Objekten müssen langfristig große Investitionen getätigt werden, um die Energiekosten nachhaltig zu senken. Ein weiteres Thema ist die Alterstauglichkeit: Viele Käufer prüfen nicht, ob sie auch im Alter sicher und komfortabel im Gebäude wohnen können – Treppen, Bäder etc. können schnell zur Kostenfalle werden.

Alle der genannten Punkte sind letztlich nichts anderes als Risiken, die schon vor dem Immobilienkauf oder dem Bau ausgeschlossen werden können. Käufer sollten deshalb bei der Suche äußerst gezielt vorgehen. Bauherren haben es ein wenig leichter, weil beispielsweise das Thema Wärmedämmung ohnehin ausreichend berücksichtigt wird. Dennoch muss die Planung überzeugen können.

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Aus Sicht der EU sind Bauherren und Immobilienkäufer nicht ausreichend geschützt, wenn es um das Thema Immobilienfinanzierung geht. Aus Sicht der EU-Experten befinden sich die Verbraucher nicht in der Lage, einzelne Finanzierungsangebote hinsichtlich Kosten und Tragweite ausreichend zu beurteilen, weshalb eine entsprechende EU-Richtlinie zum Schutz der Darlehensnehmer erlassen werden soll. Die momentan vorgesehen Maßnahmen, die in der Richtlinie aufgegriffen werden sollen, hat die EU nun vorgestellt.

So ist der EU eine Menge daran gelegen, die Vergleichbarkeit von Darlehen zu vereinfachen. Um dies zu erreichen, sollen Darlehensanbieter dazu verpflichtet werden, grundsätzlich die Effektivzinssätze ihrer Darlehen auszuweisen – es wird sogar über eine einheitliche Gestaltung der Finanzierungsangebote nachgedacht. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass deutsche Banken bereits die Effektivzinssätze ausweisen müssen. Nur bei wenigen Ausnahmen wie zum Beispiel bestimmten Baufinanzierungskonstrukten ist dies nicht vorgesehen.

Außerdem soll der unmittelbare Vertragsabschluss nicht mehr möglich sein. Die Idee ist simpel: Nachdem eine Bank ein Finanzierungsangebot erstellt und dieses dem Interessenten unterbreitet hat, müssen mindestens 10 Tage vergehen, bevor der Darlehensvertrag unterzeichnet werden darf. Hierdurch soll mehr Bedenkzeit für den Interessenten geschaffen werden.

Die Banken können sich über diese Vorschläge im Übrigen nur bedingt begeistern – besonders weil sie gefährdete Kunden (Kunden mit erhöhter Ausfallwahrscheinlichkeit) womöglich sogar bewusst ablehnen sollen. Dies würde aus ihrer Sicht die Finanzierungskosten erhöhen und dadurch die Immobiliendarlehen verteuern.

Verbraucherschützer sind anderer Meinung. Zwar können sie sich größtenteils für die Vorschläge der EU Kommission erwärmen, jedoch gehen ihnen einige Maßnahmen nicht weit genug. Sie fordern unter anderem eine kundenfreundlichere Regelung bei der Ermittlung von Vorfälligkeitsentschädigungen.

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Zunehmend mehr Immobilieneigentümern wird klar, dass es sinnvoll ist, ältere Bestandsobjekte energetisch zu sanieren, um somit mittel- und langfristig von deutlichen Einsparungen bei den Betriebskosten zu profitieren. Maßnahmen wie beispielsweise die Dämmung von Außenwänden, der Einbau neuer Fenster sowie die Installation von modernen Heizungsanlagen ziehen daher viel Interesse auf sich.

Die Kosten, die mit einer energetischen Sanierung verbunden sind, dürfen jedoch nicht unterschätzt werden. Im Regelfall müssen größere Investitionen getätigt werden, die einen Gang zur Bank erfordern. Bei der Finanzierung werden oftmals Fördermittel eingebunden, insbesondere von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die hat entsprechende Vorhaben bisher ordentlich gefördert: Sanierer konnten von günstigen Förderdarlehen profitieren.

Vor allem das Förderprogramm „Energetisch Sanieren“ gilt als sehr gefragt. Genau genommen ist die Nachfrage sogar zu groß: Der staatliche Fördertopf gilt als erschöpft, weshalb sich die Bank dazu gezwungen sieht, das Förderprogramm einzustellen. Interessenten sollten sich daher beeilen – bis Ende dieses Monats besteht noch die Möglichkeit, Förderanträge einzureichen. Allerdings ist schon jetzt damit zu rechnen, dass wegen der Knappheit an Fördermitteln ein Zinsaufschlag erhoben wird.

Eine Neuauflage für das kommende Jahr ist laut dem „Hamburger Abendblatt“ nicht geplant. Die KfW möchte sich künftig mehr auf die Förderung im Bereich der Neubauten konzentrieren. Gewinner dieser Entscheidung sind Bauherren, die schon jetzt von günstigen Förderdarlehen und Zuschüssen profitieren können. Für Sanierer wird es hingegen schwieriger, an Zuschüsse zu gelangen. Ihnen bleibt derzeit nur ein Trost: Die Hypothekenzinsen sind derzeit ohnehin sehr günstig, weshalb sich auch ohne Fördermittel eine günstige Finanzierung auf die Beine stellen lässt.

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Aufgrund der äußerst niedrigen Hypothekenzinsen befinden sich derzeit sehr viele Privathaushalte in der Lage, ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Die Zinssätze für Immobiliendarlehen sind so niedrig wie seit der Nachkriegszeit nicht mehr. Dies hat zur Folge, dass die Zinsbelastung, die aus einer Finanzierung resultiert, nicht hoch bemessen ist: Auch mit einem kleineren Einkommen ist es möglich, eine Immobilienfinanzierung zu stemmen.

Für die Banken hat sich die Zielgruppe maßgeblich vergrößert, weshalb sie nun ein großes Potential sehen und ihre Immobiliendarlehen intensiv bewerben. Hierbei wird besonders stark auf die niedrige finanzielle Belastung aufmerksam gemacht: Potentielle Käufer und Bauherren sollen wissen, dass eine Baufinanzierung nicht teuer sein muss.

Allerdings darf die Situation nicht unterschätzt werden. Denn trotz der günstigen Hypothekenzinsen ist eine Baufinanzierung nicht immer zu stemmen. Da kommt es durchaus vor, dass Banken bewusst zu niedrigen Tilgungssätzen raten, um somit die Darlehensrate möglich gering halten. Häufig wird lediglich eine Mindesttilgung von lediglich einem Prozent gefordert.

Eine solch niedrige Tilgung mag verlockend klingen, weil die monatliche Belastung überschaubar bleibt. Allerdings bringt sie einen großen Nachteil mit sich: Es findet nur ein geringer Abtrag der Restschuld statt. Beim aktuellen Zinsniveau würde die Rückzahlung 40 bis 50 Jahre dauern, was für die meisten Darlehensnehmer deutlich zu lang bemessen ist. Außerdem werden oftmals 10-jährige Zinsbindungen empfohlen, was besonders riskant ist. Sollten die Zinssätze in 10 Jahren deutlich höher liegen, würde sich die Anschlussfinanzierung spürbar verteuern und so mancher Darlehensnehmer könnte die Darlehensrate plötzlich nicht mehr aufbringen. Eine gesunde Tilgung (2 Prozent oder höher) ist daher sehr empfehlenswert.

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Es liegt mittlerweile schon einige Wochen bzw. sogar schon Monate zurück, als in der Baufinanzierungsbranche plötzlich vom sogenannten Rekordtief gesprochen wurde. Damals waren die Hypothekenzinsen auf den tiefsten Stand seit 50 Jahren gefallen. Für Bauherren und Immobilienkäufer bedeutet dies, die eigene Immobilie besonders günstig finanzieren zu können.

Inzwischen gibt es viele Interessenten, die sich bewusst beeilen, um vom Zinstief auch wirklich profitieren zu können. Es wird versucht, das eigene Vorhaben möglichst schnell zu konkretisieren, um die niedrigen Zinssätze sichern zu können. Allerdings brauchen Interessenten keine Angst vor steigenden Zinsen zu haben, da ihnen die aktuelle Zinsentwicklung sehr entgegenkommen dürfte.

In den vergangenen Wochen hatten die Zinssätze für Immobiliendarlehen wieder geringfügig angezogen. Doch in der vergangenen Woche kam es zu einem erneuten Einbruch. Die sogenannte DGZF-Pfandbriefkurve verdeutlicht das sehr anschaulich: Die Zinssätze sind wieder deutlich gesunken und befinden sich nun auf einem absoluten Tiefstand. Noch nie zuvor konnten in Deutschland solch günstige Immobiliendarlehen aufgenommen werden.

Natürlich weiß niemand, wie sich die Hypothekenzinsen in den kommenden Wochen entwickeln werden. Allerdings braucht niemand Angst vor einem großen Zinsanstieg zu haben. Einerseits rechnen Zinsexperten mit keinem signifikanten Anstieg der Zinsen, andererseits befinden sich viele Geldinstitute in der Lage, die Zinssätze für ihre Kunden eine gewisse Zeit zu reservieren.

Im Übrigen können nicht nur Bauherren und Käufer von den Niedrigzinsen profitieren. Wer innerhalb der nächsten vier Jahre eine Anschlussfinanzierung für seine bestehende Baufinanzierung benötigt, kann jetzt die Gelegenheit ergreifen und sich die aktuell niedrigen Hypothekenzinsen für später reservieren.

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Bis vor ein paar Wochen ist es noch wesentlich einfacher gewesen, sich online über Zinssätze von Immobiliendarlehen zu informieren. Damals waren die Kreditangebote relativ simpel aufgebaut: Anhand von Nominal- und Effektivzins konnte man unmittelbar erkennen, wie es um die Finanzierungskosten bestellt gewesen ist. Zum Schutz der Verbraucher wurde eine neue Verordnung erlassen, die das Bewerben von Kreditangeboten stärker reguliert. Banken und Baugeldvermittler mussten reagieren, weshalb die meisten Angebote jetzt vollkommen anders gestaltet sind.

Zunächst einmal fällt auf, dass es inzwischen viele Anbieter gibt, die auf ihren Webseiten keine Zinssätze nennen – und sollte man auf Zinssätze stoßen, so ist häufig der sogenannte Sollzins ausgewiesen. Nach Meinung des Gesetzgebers soll dieser Zinssatz dabei helfen, für mehr Transparenz zu sorgen.

Doch wie es gegenwärtig aussieht, scheint eher das Gegenteil der Fall zu sein. Das Problem besteht vor allem darin, dass der Sollzins auf unterschiedliche Weise interpretiert werden kann. Banken und Baugeldvermittler haben bei diesem Zinssatz einen gewissen Gestaltungsspielraum, wodurch die Vergleichbarkeit erschwert wird. Daher ist man als Interessent gut damit beraten, sich nicht auf die Zinssätze im Internet zu verlassen, sondern besser verbindliche Finanzierungsangebote anzufordern, auf denen Nominal- und Effektivzins ausgewiesen sind.

Anhand des effektiven Jahreszinses lassen sich die Finanzierungsangebote zahlreicher Banken direkt miteinander vergleichen. Sofern man Darlehen berechnen bzw. eigene Kalkulationen durchführen möchte, gilt es den Nominalzins heranzuziehen. Wenn diese beiden Zinssätze ausgewiesen sind, befindet man sich auf der sicheren Seite: Es ist möglich, Darlehen genau miteinander zu vergleichen. Sollte beispielsweise der Nominalzins nicht ausgewiesen sein, empfiehlt es sich, explizit nachzufragen.

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Früher waren es überwiegend Kapitalanleger, die an Immobilienauktionen teilgenommen haben, um Objekte aus Zwangsversteigerungen zu erwerben. Ziel war es, die Immobilien günstig zu kaufen und anschließend mit ordentlicher Rendite zu vermieten. Doch schon seit einigen Jahren fällt auf, dass zunehmend mehr Bieter auftreten, die sich auf der Suche nach einem Eigenheim befinden.

Grundsätzlich gibt es gegen diese Vorgehensweise nichts einzuwenden. Objekte aus Zwangsversteigerung bieten immerhin die Chance, günstig an Wohneigentum zu erlangen. Wichtig ist natürlich eine vorhergehende Prüfung, um Gewissheit über die Eignung zu erlangen. Es sollte sichergestellt sein, dass das Objekt zu gebrauchen ist und keine unerwarteten Kosten drohen. Daher zählt eine gründliche Prüfung der Unterlagen zu den wichtigsten Vorbereitungen.

Noch ein weiterer Punkt ist von Bedeutung, nämlich das rechtzeitige Einholen einer Finanzierungszusage. Es ist nicht empfehlenswert, an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen, ohne über die Gewissheit zu verfügen, dass die später benötigte Immobilienfinanzierung problemlos erhältlich ist. Sollte sich nämlich nicht erhältlich sein, droht eine womöglich sehr kostspielige Rückabwicklung der Auktion.

Eine Finanzierungszusage einzuholen ist im Grunde nicht schwer. Am besten setzt man sich mit einer Bank direkt vor Ort in Verbindung. Die Bank kennt das entsprechende Objekt meistens sehr gut und kann die Lage deshalb gut beurteilen. Zudem können Entscheidungen über Finanzierungszusage meist schnell getroffen werden.

Bei einer Direktbank anzufragen, lohnt im Normalfall nicht. Üblicherweise werden Anfragen nur beantwortet, wenn der Zuschlag erteilt bzw. die Immobilie gekauft wurde. Sobald der Zuschlag vorliegt, sollte diese Möglichkeit jedoch unbedingt genutzt werden, weil Direktbanken häufig die günstigen Immobiliendarlehen anbieten.

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Im Alter kann die einstige Traumimmobilie zum regelrechten Sorgenkind werden. Dies gilt besonders für Häuser und Wohnungen, bei deren Gestaltung man sich einst stark dem Thema Design zugewandt hat: Was gut aussieht muss nicht unbedingt praktisch sein – zumindest nicht für ältere Menschen. Steile Treppen, schmale Türen und zu hohe Badewannen stellen typische Probleme dar, mit denen sich Senioren in ihren Eigenheimen eines Tages konfrontiert sehen.

Am besten ist es natürlich, bereits beim Immobilienerwerb auf das Thema Alterstauglichkeit zu achten – allerdings kommt dies in der Praxis nur selten vor, zumal viele Leute die Herausforderungen unterschätzen, die das alltägliche Leben im Alter mit sich bringt. Daher bleibt vielen Betroffenen gar keine andere Wahl, als ihr Eigenheim später umzubauen bzw. es gezielt zu modernisieren. Die altersgerechte Modernisierung gilt heutzutage als stark verbreitet. Die KfW Bank fördert entsprechende Vorhaben mittlerweile mit einem Volumen von 100 Mio. Euro jährlich.

Die Förderprogramme der KfW Bank können sich in diesem Bereich zweifelsfrei sehen lassen. Gleich zwei Arten der Förderung werden im Rahmen des Programms „Altersgerecht Umbauen“ angeboten. Die erste Variante besteht darin, ein zinsvergünstigtes Immobiliendarlehen aufzunehmen. Darlehen in Höhe von bis zu 50.000 Euro können aufgenommen werden. Der niedrige Effektivzins von 1,76 Prozent spricht zweifelsfrei für sich – andere Darlehen wären deutlich kostspieliger. Die zweite Möglichkeit besteht darin, einen Zuschuss zu beantragen. Die KfW Bank erstattet 5 Prozent der Investitionskosten. Wer beispielsweise sein Bad einer Barrierereduzierung unterzieht, die 10.000 Euro kostet, erhält eine Erstattung von 500 Euro. Bis zu 2.500 Euro werden als Zuschuss vergeben.

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Die Finanzkrise hat dem Bausparen zu neuem Glanz verholfen. Lange Zeit galt das Besparen von Bausparverträgen als out – angesagt waren andere Finanzprodukte. Dies gilt besonders für den Bereich der Geldanlage. Viele Sparer haben auf Tagesgeldkonten oder Festgelder gesetzt, um sichere und zugleich attraktive Renditen zu erzielen. Doch das Blatt hat sich gedreht: Bausparverträge mit attraktiven Konditionen locken viele Sparer an.

Bei der Auswahl von Bausparverträgen gilt es jedoch vorsichtig zu sein. Bereits vor dem Abschluss sollte genau feststehen, aus welchem Grund der Abschluss erfolgt. Dabei gilt es zwischen zwei Zielen zu unterscheiden, nämlich der Geldanlage sowie der späteren Finanzierung einer Immobilie. Wer beides wünscht, hat es schwer: Die Bausparverträge sind entweder darauf ausgelegt, dass sie als Anlageprodukt dienen und eine gute Verzinsung bieten oder sie sollen dabei helfen, zu einem späteren Zeitpunkt ein günstiges Bauspardarlehen aufnehmen zu können.

Nun gibt es Bausparer, die beide Ziele verfolgen möchten. Momentan gelten Eigenheime wieder als sehr gefragt. So mancher Sparer möchte die Gelegenheit nutzen, um sich jetzt günstige Darlehenszinsen für einen späteren Immobilienkauf zu sichern – und gleichzeitig wird darauf abgezielt, in der Zwischenzeit eine gute Anlagerendite zu erzielen. Allerdings ist es schwer, diese beiden Ziele mit einem Bausparvertrag abzudecken. Das Problem spiegelt sich in der Tarifgestaltung der Tarife wider, die von den Bausparkassen vorgenommen wird.

Wer später eine Immobilie finanzieren möchte, sollte bewusst auf einen Bausparvertrag setzen, der die Aufnahme eines günstigen Immobiliendarlehens ermöglicht. Ein niedriger Darlehenszins ist letztlich viel wichtiger als ein niedriger Anlagezins, weil die finanziellen Auswirkungen des Darlehenszinses deutlich größer sind.

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Seit letztem Monat müssen Banken, Bausparkassen und Baugeldvermittler sehr vorsichtig sein, wenn sie mit Darlehenskonditionen werben möchten. Eine neue Verbraucherrichtlinie stellt sicher, dass die Darlehensgeber nicht mehr mit Top-Konditionen werben dürfen. Die in der Werbung genannten Zinssätze müssen für mindestens zwei Drittel der Kunden tatsächlich erhältlich sein.

Alles in allem ist diese Regelung zu loben: Viele Lockangebote sind vom Markt verschwunden. Allerdings bringt die Änderung nicht nur Vorteile mit sich. Viele Finanzierungsanbieter sind verunsichert – ganz besonders bei Baufinanzierungsdarlehen. Das Problem besteht für die meisten Anbieter darin, keinen exakten Durchschnitt angeben zu können. Im Allgemeinen gestaltet es sich äußerst schwierig zu sagen, welche Konditionen für mindestens zwei Drittel der Kunden zugänglich sind. Etliche Anbieter möchten kein Risiko eingehen und haben deshalb das Werben mit Zinssätzen eingestellt.

Für die Verbraucher ist diese Entwicklung nur bedingt von Vorteil. Wer sich beispielsweise online über die Zinssätze einzelner Banken und Baugeldvermittler erkundigen möchte, hat es schwer. Etliche Anbieter haben die Zinssätze schlichtweg von ihren Webseiten entfernt, sodass Interessenten nicht mehr auf die Schnelle überprüfen können, wo die niedrigsten Zinssätze locken. Ein direkter Onlinevergleich, um einen groben Überblick zu gewinnen, ist kaum noch durchzuführen.

Zu umgehen wäre dieses Problem, indem man sich mit den Anbietern direkt in Verbindung setzt und konkrete Finanzierungsangebote anfordert. Allerdings gilt diese Vorgehensweise als sehr aufwendig, besonders wenn man bei Banken anfragt. Besser ist es daher, auf Finanzierungsvermittler zu setzen. Die Darlehenskonditionen zahlreicher Banken können dadurch auf einen Schlag miteinander verglichen werden, was am Ende eine Menge Zeit spart.

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