Baufinanzierung und News

Das Thema Immobilien-Modernisierung hat zuletzt sehr stark an Bedeutung gewonnen. Laut Experten-Schätzungen ist bei rund 70 Prozent aller privat genutzten Bestandsimmobilien eine Modernisierung erforderlich. Grund ist der hohe Energieverbrauch: Fehlende Wärmedämmungen sorgen für hohe Energiekosten. Um diese Kosten in den Griff zu bekommen, führt an der Modernisierung langfristig kein Weg vorbei.

Allerdings muss man sich die Durchführung einer energetischen Modernisierung erst einmal leisten können. Nicht selten kommt es vor, dass sich die Kosten für den Austausch der Fenster, den Einbau einer neuen Heizungsanlage und der Anbringung einer Außendämmung auf 50.000 Euro oder sogar noch größere Beträge belaufen. Es ist ganz klar, dass vielen Eigentümern dieses Geld fehlt.

Durch das Bausparen wird es möglich, dieses Problem auf eine elegante Art und Weise zu lösen. Grund sind die derzeit sehr niedrigen Konditionen für Bauspardarlehen. Wer jetzt einen Bausparvertrag abschließt, kann in ein paar Jahren ein äußerst günstiges Darlehen aufnehmen – zugleich bietet sich die Chance, Eigenkapital zu bilden. Das Ergebnis ist ein verringerter Finanzierungsbedarf, der letztlich sehr günstig realisiert werden kann.

Wer jetzt einen Bausparvertrag abschließt, kann von immens niedrigen Zinssätzen profitieren. Viele diese Zinssätze liegen bei etwa 2 bis 2,5 Prozent und befinden damit sogar unterhalb den Zinssätzen staatlicher Förderdarlehen. Dementsprechend gelten Bauspardarlehen als äußerst attraktiv. Zwar wird von Kritikern immer wieder auf die hohe Tilgung verwiesen. Doch gerade bei kleineren Darlehensbeträgen, beispielsweise in Höhe von 40.000 Euro (der Restbetrag wurde zwischenzeitlich angespart), fällt die Darlehensrate gar nicht so hoch aus. Außerdem stellt die hohe Tilgung einen kurzen Rückzahlungszeitraum sicher.

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Die Umwandlung von Sonnenenergie in elektrische Energie galt lange als interessanter Markt der Zukunft und wurde dementsprechend umfangreich gefördert. Doch die Förderung der sauberen Energie ist in die Kritik geraten: In dieser Woche beschloss das Kabinett, die bisherigen Fördermittel zu kürzen oder zum Teil ganz einzustellen. Konkret ist derzeit geplant, die Förderung für neue Solaranlagen auf Dächern ab dem 01. Juli 2010 um weitere 16 Prozent zu kürzen. Bereits Anfang des Jahres mussten die Betroffenen Kürzungen um 9 Prozent hinnehmen. Für Solarparks auf Freiflächen sinkt die Förderung um 15 Prozent, für Freiflächen auf Ackerland soll es zukünftig gar keine Förderung mehr geben. Dafür erhöht sich der Bonus für nicht selbst verbrauchten und ins Netz eingespeisten Strom aus Anlagen bis 800 kWh von drei auf acht Cent pro kWh.

Relevant ist dieser Beschluss insbesondere für Bauherren, die die Nutzung alternativer Energien fest eingeplant und ihre Finanzierung darauf abgestimmt haben. Wer von der derzeitigen Förderung noch profitieren will, sollte seine Photovoltaik-Anlage bis Ende Juni installieren lassen. Interessant ist jedoch auch die dauerhaft höhere Einspeisevergütung ab Juli. Grund zur Eile bei der Entscheidung für den richtigen Zeitpunkt zu Anschaffung einer Photovoltaik-Anlage besteht nicht: Die Ankündigung der Kürzung hat bundesweit Proteste hervorgerufen. Grundtenor der Kritik ist, dass die Kürzungspläne der Bundesrepublik insbesondere viele Arbeitsplätze in der Solarbranche kosten – und dass damit der am günstigsten produzierte Solarstrom (nämlich der von Solaranlagen auf Ackerflächen) aus dem Netz genommen wird. Verschiedene Mitglieder der Regierungsparteien nennen die Pläne des Kabinetts zur Tarifanhebung, von denen private Bauherren am meisten profitieren würden, schlichtweg “unausgegoren”. In der Folge setzen sich Union und FDP nun für einen Stopp der Pläne ein: Ihre Änderungsvorschläge wollen die Mitglieder der Regierungskoalition noch im März im Bundestag einbringen.

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Vor der Freude über das neue Eigenheim kommen für Häuslebauer und Immobilienkäufer bange Zeiten: Wer nicht über ausreichend Kapital verfügt, kommt um eine Finanzierung seines Vorhabens nicht herum. Der Baufinanzierung widmen viele Bauherren relativ wenig Aufmerksamkeit – das zumindest ist immer wieder das Ergebnis repräsentativer Umfragen. Genau das stellt sich aber spätestens dann als Fehler heraus, wenn man nachrechnet, was die ausgewählte Baufinanzierung schlussendlich kostet – und was man dabei hätte sparen können. Wichtig ist es also, im Vorfeld der Finanzierung viele verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Dabei kommt man auch nicht darum herum, die benötigte Baufinanzierung zu berechnen, also den tatsächlichen Finanzierungsbedarf zu bestimmen.

Ausgangspunkt einer Baufinanzierung Berechnung ist das zur Verfügung stehende Haushaltseinkommen. Geht man von einer Familie mit zwei Verdienern und zwei Kindern aus, beträgt das Haushaltseinkommen weit mehr als nur der Verdienst vermuten lässt. Zum Einkommen zählen beispielsweise auch Kindergeld, Zinseinnahmen und jegliche weitere Einnahme, die zu einem Zuwachs an Kapital führt. Am besten man legt zu Beginn der Berechnung eine Liste an, auf der man regelmäßige Einnahmen und Ausgaben verzeichnet. Auf der Ausgabenseite stehen neben Steuern, Gebühren, Abgaben u.ä. beispielsweise auch die Lebenshaltungskosten, die Mietkosten bzw. Mietnebenkosten, Kosten für Versicherungen, den Unterhalt des Autos usw. Nach Aufstellung der regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben sollten auch außergewöhnliche Posten, die bereits zu Beginn der Finanzierung abzusehen sind, in die Kalkulation einfließen. Beispiele dafür wären etwa ein Bausparvertrag, der zuteilungsreif wird, fest angelegte Gelder, deren Laufzeit ausläuft oder eine Kapitallebensversicherung, die ausläuft.

Im Ergebnis dieser Baufinanzierung Berechnung erhält man das tatsächlich zur Verfügung stehende Einkommen. Auf dieser Grundlage kann nun nach einer passenden Baufinanzierung gesucht werden, deren Tilgungsraten problemlos mit dem Einkommen zu leisten sind.

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Bei Restschuldversicherungen können enorme Unterschiede im Hinblick auf die Kosten entstehen. Das zumindest ist das Ergebnis einer aktuellen Untersuchung der Stiftung Warentest (siehe Finanztest 3/2010). Im Test befanden sich 46 Tarife von 17 Versicherern. Das erschreckende Ergebnis: Mit 2.450 Euro kostet die teuerste Offerte mehr als dreimal so viel wie die günstigste, die mit gerade einmal 772 Euro zu Buche schlägt. Es lohnt sich also in jedem Fall, genau nachzurechnen und die Möglichkeiten udn Angebote der Restschuldversicherung zu vergleichen. Längst nicht immer ist es nämlich notwendig, eine separate Versicherung dafür abzuschließen.

Grundsätzlich ist es durchaus sinnvoll, sich gegen das Risiko einer Restschuld zu versichern. Schnell ist es passiert, dass der Hauptverdiener einer Familie im Laufe der Darlehensrückzahlung erkrankt, erwerbsunfähig wird oder gar verstirbt. Schließlich dauert es in der Regel etwa 15 bis 20 Jahre, bis ein Immobiliendarlehen vollständig getilgt ist. Allerdings gilt es genau nachzurechnen, welche Art der Vorsorge im Einzelfall die sinnvollste ist. Wer beispielsweise bereits über eine Lebensversicherung verfügt, braucht in vielen Fällen gar keine Restschuldversicherung mehr. Selbst eine Risiko-Lebensversicherung, bei der kein Kapital angespart wird, reicht bei entsprechender Deckungssumme vollkommen aus, um das Todesfallrisiko abzusichern. Verfügt der Darlehensnehmer dann auch noch über eine private Unfall – und/oder Berufsunfähigkeitsversicherung, sind alle wichtigen Risiken ausreichend abgedeckt. Das Risiko einer Arbeitslosigkeit besteht zwar dann immer noch, wird aber auch bei Restschuldversicherungen nicht allzu gut und insbesondere nicht allzu lange abgedeckt.

Einige Geldinstitute knüpfen die Darlehensvergabe an den Abschluss einer Restschuldversicherung bei einer bestimmten Assekuranz. Auf ein derartiges Angebot sollte man sich jedoch nach Möglichkeit nicht einlassen: Wenn eine Restschuldversicherung schon als notwendig zur Darlehensvergabe erachtet wird sollte der Darlehensnehmer wenigstens das Wahlrecht haben, um die finanzielle Mehrbelastung so gering wie möglich halten zu können.

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Die drohende Staatspleite in Griechenland ist ein Hauptgrund für die derzeitige starke Abwertung des Euro und sorgt bei Wirtschaftsexperten und Politikern in ganz Europa für Sorgenfalten. Von einer Nebenwirkung dieser sogenannten Griechenland-Krise können Bauherren u.a. in Deutschland aber auch profitieren – die unsichere Lage in Griechenland sorgt schließlich für niedrige Zinsen.

Die FMH Finanzberatung mit Sitz in Frankfurt weist derzeit darauf hin, dass deutsche Häuslebauer durchaus von der drohenden Staatspleite in Griechenland profitieren können. Baukredite mit kurzer Laufzeit sind derzeit auch aufgrund der Krise nach wie vor sehr günstig zu haben. Die Zinsen von Darlehen mit fünfjähriger Laufzeit beispielsweise befinden sich derzeit auf einem Tiefstand, der fast das Tief vom Sommer 2005 erreicht hat. Nur wenig teurer sind Baudarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren. Wer sich die niedrigen Zinsen länger sichern möchte, etwa über 15 oder 20 Jahre, muss schon ein wenig tiefer in die Tasche greifen – Sicherheit lassen sich Banken derzeit gut bezahlen. Trotzdem lohnt sich jedoch eine lange Zinsfestschreibung nach wie vor: Auch mit Zinsaufschlag gelten die Konditionen für Baudarlehen mit langer Zinsbindungsfrist als durchaus attraktiv.

Auch Bauherren, deren Darlehen in den nächsten Monaten auslaufen, können sich momentan noch gute Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Auch wenn das Darlehen erst in einem Jahr oder länger ausläuft kann es sich lohnen, die aktuellen Offerten nach passenden Angeboten zu durchleuchten. Sichern lassen sich die guten Konditionen mithilfe eines Forward-Darlehens. Aber Achtung: Dafür wird ein Zinsaufschlag fällig der umso höher ausfällt, je später das Darlehen abgerufen werden soll.

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Die Zinssätze der Baudarlehen liegen nach wie vor auf niedrigem Niveau – perfekt für Bauherren und Immobilienkäufer, um jetzt die Finanzierung ihres Bau- oder Kaufvorhabens sicherzustellen. Aber auch Anschlussfinanzierer sollten derzeit die Augen offen halten und Angebote vergleichen: Wer in den nächsten Wochen und Monaten die Konditionen sichert, beispielsweise in Form eines Forward-Darlehens, profitiert auch zu einem späteren Zeitpunkt von den derzeit günstigen Konditionen. Stellt sich nur die Frage: Wo und wie findet man ein günstiges Baudarlehen?

Natürlich können Interessenten den Zinssatz jedes einzelnen Kreditinstituts einzeln prüfen und sich Angebote schicken lassen. Dieses Vorgehen ist jedoch sehr zeitraubend und ineffektiv. Deutlich schneller ist ein Vergleich interessanter Angebote mithilfe von Darlehensvermittlern möglich. Ein solcher Vermittler ist auch easyhyp. Dieses Unternehmen nun bietet seine Dienste in Kooperation mit dem Kaffeeröster Tchibo an. Als Extra verspricht Tchibo die Erstattung der Kosten für ein TÜV-Gutachten, sofern die Baufinanzierung über den Kaffeeröster und den Immobilienvermittler abgeschlossen wird. Das TÜV-Gutachten ist genau genommen ein Energiegutachten für Wohngebäude, das die Grundlage für Neubauten und Sanierungen bildet. Die Erstattung erfolgt bis zu einer Höhe von 1.999 Euro.

Sieht man sich die Details des Angebots etwas genauer an, ist jedoch keine weitere Besonderheit zu entdeckten. Das easyhyp-Angebot unterscheidet sich nicht von Offerten anderer Darlehensvermittler. Das Angebot der easyhyp umfasst die Vermittlung eines Baudarlehens, das je nach Kundenwunsch flexibel gestaltet werden kann. Zu beachten ist dabei jedoch: Die easyhyp ist eine 100-prozentige Tochter der Deutschen Postbank und bietet eigenen Angaben zufolge Baufinanzierungsdarlehen ausgewählter Partnerinstitute. Im Klartext: Es werden längst nicht alle Baufinanzierungsangebote durchleuchtet, sondern nur ausgewählte Angebote von Partnern präsentiert – und die müssen nicht zwingend die günstigsten und besten sein. Darüber hinaus kooperiert die easyhyp mit der Postbank Leben und empfiehlt eine Absicherung für den Todesfall. Die Wahscheinlichkeit, dass bei Abschluss eines Baudarlehens auch gleich eine Lebensversicherung abgeschlossen werden soll, erscheint relativ hoch. Alles in allem ein Angebot, das man kritisch prüfen sollte. Übrigens: Besser fahren Bauherren und Immobilienkäufer mit unabhängigen Darlehensvermittlern, die kostenlos den gesamten Markt nach passenden Angeboten durchleuchten.

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Von den eigenen vier Wänden zu träumen ist eine Sache – den Traum zu verwirklichen kostet jedoch jede Menge Kraft, Zeit und Geld. So groß der Bedarf unter Umständen auch ist: Nicht immer sind die Voraussetzungen für einen Hauskauf oder -bau ideal. Gerade junge Bauherren bzw. Käufer haben es alles andere als leicht: Oftmals sind sie noch nicht lange genug in Arbeit um ein ordentliches finanzielles Polster angelegt zu haben und in jungen Jahren gründen immer noch viele Paare eine Familie. Finanziell eine Katastrophe wenn man gerade dabei ist der Bank zu erklären, dass das eigene Einkommen doch durchaus zur Tilgung eines Baudarlehens ausreicht. Mit einem Kind steigen nämlich nicht nur langfristig die Unterhaltkosten – mindestens ein Elternteil ist zumindest eine Zeitlang auch nur eingeschränkt bzw. gar nicht in der Lage, der bisher ausgeübten Beschäftigung nachzugehen.
Soll trotzdem am Hauskauf festgehalten werden, gilt es, zusätzliche Kosten möglichst einzusparen und sofern vertretbar weitere Finanzierungsquellen zu erschließen, um den Eigenkapitalanteil und das monatlich verfügbare Einkommen zu erhöhen. Eine Option dabei ist die Aufnahme eines Zweitjobs, um über mehr finanzielle Mittel verfügen zu können. Eine repräsentative Forsa-Umfrage im Auftrag der comdirect fand nun heraus, dass immerhin 42,3 Prozent der Bundesbürger dazu bereit wären, wenn sie dafür ihr Traumhaus beziehen könnten. Eine sehr beachtliche Menge – aber sind sich Häuslebauer auch immer darüber im Klaren, was damit verbunden ist?

Prinzipiell spricht nichts dagegen, die Einkommenssituation während der Finanzierungs- bzw. Rückzahlungsphase durch einen Zweitjob zu verbessern. Allerdings gilt es dabei zu beachten, dass der Job nach Möglichkeit auch während der ganzen Rückzahlungsphase ausgeübt werden sollte – also im Regelfall über zehn Jahre und länger. Die Mehrbelastung kann nicht jeder auf Dauer ertragen – dieser Schritt sollte also gründlich überlegt werden.

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Es muss nicht immer das “Haus von der Stange” sein, wenn sich Bauherren für den Bau eines Fertighauses entscheidet. Statt mit klassischem Schnitt über eine oder zwei Etagen kann ein Fertighaus auch durchaus sehr avantgardistisch und modern sein. Das zumindest möchte Star-Architekt Daniel Libeskind nun mit seinen Entwürfen beweisen: In Datteln, etwa 30 Kilometer nördlich von Dortmund, können Interessenten jetzt einen der ersten Prototypen seines Luxus-Fertighauses besichtigen.

Der Libeskind-Entwurf hat mit einem klassischen Fertighaus rein optisch gar nichts gemein: Das zweistöckige Wohnhaus kommt ganz im radikalen Libeskind-Stil daher und dürfte damit auch für Individualisten und Architekturliebhaber von großem Interesse sein. Es erinnert an einen Kristall, der aus vielen ineinander geschachtelten Boxen besteht und dessen mit Zink überzogene Fassade silbrig schimmert. Schon von außen fallen die großen Fensterfronten auf, die viel Licht in das mit 515 m² nicht gerade kleine Haus lassen. So unkonventionell das Gebäude von außen wirkt, so interessant ist es auch im Inneren gestaltet. Es gibt weder quadratisch-simple Räume noch einen Mittelpunkt, dafür jede Menge Verwinkelungen, schräge Wände und Asymmetrie. Lediglich vier Zimmer sieht der großzügige Grundriss vor – dafür aber auch mehrere Bäder, einen Weinkeller und eine Sauna. Besonderes Highlight ist die 100 Quadratmeter große Empfangshalle mit integrierter Küche. Zur Wahl stehen neben einem kargen, Libeskind-typischen weißen Fußboden auf Wunsch auch Parkettböden und gedämpftes Licht. Das Besondere am Haus ist aber auch, dass es sich dabei um ein Niedrigenergiehaus handeln soll, das Erdwärme und Sonnenenergie nutzen und darüber hinaus auch transportiert und in kurzer Zeit wieder aufgebaut werden kann.

Die Libeskind-Fertighäuser sind vorerst auf 30 Stück weltweit limitiert. Der Preis ist eher für Liebhaber und Sammler attraktiv: Zwischen zwei und drei Millionen Euro soll die Villa kosten – ohne Bauplatz, versteht sich.

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Deutschland erlebt zurzeit einen Rekord-Winter, wie es ihn schon seit Jahrzehnten nicht mehr gab. Zum Teil heftige Schneefälle, leichte Tau-Perioden und strenger Frost haben bisher dafür gesorgt, dass Wasserleitungen barsten, Zugänge und Wege zufroren und Grundstücke meterdick unter der weißen Pracht verschwanden. Was Wintersportfreude in helle Freude ausbrechen lässt, kann so manchem Bauherren und Immobilienbesitzer jedoch einiges Kopfzerbrechen bereiten. Schließlich bedrohen solch extreme Wetterlagen über einen so langen Zeitraum über kurz oder lang den Rohbau bzw. die Immobilie.

Gerade wer sich derzeit noch – auf milde Wetterlagen wie in den letzten Jahren vertrauend – in der Bauphase befindet, hat angesichts der Weterlage verloren: Von Bauen, Mauern & Co. kann in diesen tagen keine Rede sein. Nicht nur dass es zu kalt dafür ist – es ist auch zu feucht dafür. Die Niederschläge und die Kälte können darüber hinaus bei Rohbauten ordentlichen Schaden anrichten, etwa wenn die Niederschläge in das halbfertige Gebäude eindringen und dort Feuchtigkeitsschäden hervorrufen. Möglich sind auch Schneelast- und Eis-Schäden, die die Dächer von Rohbauten und fertigen Immobilien zum Einsturz bringen können. Nicht nur dass dann das Dach repariert werden muss, auch die Folgeschäden durch Feuchtigkeit und Kälte können schnell in die Tausende gehen. Umso wichtiger ist es daher, den Bau bzw. die Immobilie so gut es geht zu schützen. Dazu gehört zum einen, dass Baustelle bzw. Dach regelmäßig von Fachleuten von Schnee und Eis befreit werden. Zum anderen bedeutet das aber auch, seine Versicherungslösungen dahingehend zu überprüfen, ob Schneelast-Schäden im Leistungsumfang enthalten sind. Schneelast-Schäden können entweder separat durch eine Zusatzversicherung oder im Rahmen einer Elementarschadenversicherung abgedeckt werden. Da sich die Kosten im Schadensfall schnell auf hohe Beträge summieren können, empfiehlt sich ein entsprechender Abschluss fast immer.

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Nicht nur Banken und Bausparkassen sind im Baufinanzierungsgeschäft tätig. Auch Versicherungsunternehmen mischen in diesem Bereich mit und vergeben Immobiliendarlehen an Privatpersonen. Seit einigen Wochen ist festzustellen, dass gleich mehrere Versicherungsunternehmen dazu übergangenen sind, ihre Darlehen aktiv zu bewerben. Aus Sicht potentieller Darlehensnehmer ist dies zunächst einmal eine erfreuliche Entwicklung: Je mehr Finanzdienstleister um die Gewinnung neuer Kunden bemüht sind, desto besser ist dies im Hinblick auf die Darlehenskonditionen.

Aufgrund der Werbemaßnahmen, die von einigen Versicherern umgesetzt wurden, kann davon ausgegangen werden, dass sich eine beachtliche Anzahl an Interessenten mit den Versicherern in Verbindung setzen wird. Allerdings wissen diese häufig nicht, auf was sie sich einlassen. Dies soll nicht bedeuten, dass es schlecht wäre, ein Immobiliendarlehen bei einer Versicherungsgesellschaft aufzunehmen, dennoch sollte man gewarnt sein und über mögliche Besonderheiten Bescheid wissen.

Bei der Vergabe ihrer Darlehen gehen Versicherungsunternehmen anders als Banken vor. Dies liegt am Einsatz von Versicherungsgeldern, die letztlich für die eigenen Kunden investiert werden, um Renditen zu erwirtschaften. Der Gesetzgeber schreibt einen vorsichtigen Umgang mit diesen Geldern vor, weshalb die Versicherer längst nicht jedes Vorhaben finanzieren – bei der Vergabe ihrer Darlehen gelten sie als äußerst kritisch. Wer ein langwieriges Bauvorhaben finanzieren möchte oder wenig Eigenkapital einsetzen kann, ist daher meistens besser damit beraten, sich gleich an eine Bank zu wenden. Außerdem sollte man sich der Tatsache bewusst sein, dass die Versicherer sehr viele Unterlagen anfordern und diese ausführlich prüfen, um eine Finanzierungszusage zu erteilen. Wenn es schnell gehen soll, ist es meistens besser, auf die klassische Bankenfinanzierung zu setzen.

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