Eine Zusatzhypothek ist ein durch Grundbesitz besichertes Darlehen, das in Addition zu bereits durch denselben grundpfandrechtlichen Anspruch besicherten Ansprüchen durch den Besitzer einer Immobilie aufgenommen wird. Zusatzhypotheken sind in der Regel eines geringeren Ranges und dienen verschiedenen Zwecken. Sie können sowohl zur Initialfinanzierung eines Objektes herangezogen werden als auch zur Deckung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Darüber hinaus ist eine Beleihung einer Immobilie zu Fremdzwecken, beispielsweise konsumptiver Natur, denkbar.
Zusatzhypotheken sind aufgrund des niedrigeren Rangs im Grundbuch für die darlehensgebende Bank mit einem höheren Ausfallrisiko verbunden, das sich sowohl aus der gesteigerten finanziellen Belastung das Kreditnehmers als auch des Unterdeckungsrisikos bei einer eventuellen Zwangsversteigerung der Immobilie aufgrund von Insolvenz des Schuldners erklärt. Das zusätzliche Risiko wird durch einen im Vergleich zu erstrangigen Hypotheken höheren Zinssatz abgegolten.
Zusatzhypotheken werden regelmäßig dann in Anspruch genommen, wenn entweder bauliche Maßnahmen an einem Objekt durchgeführt werden sollen und anderweitig die benötigten Finanzmittel nicht generiert werden können, oder aber ein unabhängig von der Immobilie entstehenden Kapitalbedarf auf anderem Wege nicht gedeckt werden kann, beispielsweise weil die Ausreichung eines durch Einkommen besicherten Darlehens aufgrund einer zu geringen Bonität des Eigentümers nicht möglich ist. Die Immobilie dient in einem solchen Fall als Pfand für ein zweckfremdes Darlehen. Letzteres ist in der Regel nur durch eine Zusatzhypothek realisierbar, wenn das betreffende Objekt insgesamt nicht zu hoch durch Schulden belastet ist. Als Richtwert gilt hier ein Beleihungsgrad in Höhe von 80 Prozent des Verkehrswertes.
Zusätzliche Beleihungskredite können vom Besitzer eines Objektes grundsätzlich bei jedem Kreditinstitut aufgenommen werden. Bereits bestehende Ansprüche auf die Eintragung ins Grundbuch müssen allerdings berücksichtigt werden.
Ist ausschließlich ein Kreditinstitut an sämtlichen Finanzierungen eines Objektes beteiligt, kann die Zusatzhypothek als Form der Verrentung einer Immobilie dienen. Dabei zahlt die Bank in regelmäßigen Intervallen einen bestimmten Betrag an den Eigentümer aus; dieser überlässt im Gegenzug das Objekt testamentarisch dem Kreditinstitut.
