Ein Zinsaufschlag beschreibt generell ein Agio auf einen bestimmten Zinssatz, der vom Darlehensnehmer im Rahmen einer Hypothekenfinanzierung zu tragen ist. Die Gründe für die Erhebung eines Zinsaufschlags können aus Sicht der darlehensgebenden Bank unterschiedlicher Natur sein. Zum einen ist eine Erhebung aufgrund eines mit der Bonität des Kreditnehmers verbundenen erhöhten Ausfallrisikos möglich. Dieses kann sich in einer negativen Zahlungshistorie, einem unsicheren Einkommen oder einem aus Sicht der Bank ungünstigen Familienstand begründen.
Weiterhin ist ein Zuschlag aufgrund der Beschaffenheit der zu finanzierenden Immobilie möglich. Sofern das Objekt mittels einer Bauweise errichtet wurde, die eine im Vergleich zu herkömmlichen Methoden schnellere Abnutzung erwarten lässt, wie es beispielsweise bei einem Fertighaus der Fall sein kann, betrachtet die Bank das langfristige absolute Ausfallrisiko als erhöht, da bei einer eventuellen Zwangsversteigerung des Objektes möglicherweise kein Veräußerungserlös erzielbar ist, der sämtliche ausstehende Verbindlichkeiten deckt. Ähnlich verhält es sich bei Objekten, die aufgrund einer besonderen Lage oder extrovertierter Merkmale ein überdurchschnittlich hohes Fungibilitätsrisiko verzeichnen.
Zinsaufschläge werden von Kreditinstituten darüber hinaus immer dann erhoben, wenn das ausgereichte Darlehen nicht in ausreichendem Maße durch den Verkehrswert des als Sicherheit dienenden Objektes besichert wird. Als kritische Größe gilt dabei gemeinhin ein Beleihungsauslauf in Höhe von sechzig Prozent, wobei die exakten Werte von der Geschäftspolitik des jeweils involvierten Geldhauses abhängig sind. Darüber hinaus werden zusätzliche Aufschläge bei achtzig sowie hundert Prozent Beleihungsauslauf erhoben.
Ein Zinsaufschlag kann in einem anderen Zusammenhang das Verhältnis zwischen dem Darlehens- und dem Referenzzinssatz eines variabel verzinsten Hypothekenkredits beschreiben. Dabei wird entweder einer Referenz, wie zum Beispiel dem EURIBOR, ein fixer Prozentsatz zugeschlagen oder aber es erfolgt eine proportionale Anpassung. Der Zuschlag ist in diesem Fall als Regelwerk zur Bemessung des in Abhängigkeit der jeweiligen Situation am Kapitalmarkt zu ermittelnden Zinssatzes zu verstehen.
Da Zinsaufschläge immer auf Grundlage der Refinanzierungsbasis erhoben werden, sind Abschläge in der Regel nicht Gegenstand von Darlehensverträgen.
