Die meisten Häuslebauer bemühen sich in der Regel, ihr Darlehen zur Baufinanzierung so schnell wie möglich zurückzuzahlen. Ist plötzlich mehr Geld, etwa durch eine Erbschaft, vorhanden, neigen Bauherren dazu, ihr Darlehen vorzeitig zu kündigen und die Restschuld in einem Betrag zu tilgen. Die Bank ist jedoch nicht verpflichtet, die Kündigung zu akzeptieren – lediglich in sehr dringenden Fällen wie etwa einer Zwangsversteigerung des Objektes oder im Todesfall muss ein Darlehen auch vorzeitig kündbar sein. Was viele bei einer vorzeitigen Kündigung aber immer wieder vergessen, ist die Vorfälligkeitsentschädigung.
Unter der Bezeichnung Vorfälligkeitsentschädigung versteht man ein Entgelt, das meist dann fällig wird, wenn ein Darlehen während der Zinsfestschreibungszeit vorzeitig vom Kunden gekündigt wird. Die Kreditinstitute begründen diese Entgelterhebung damit, dass sie das für das Darlehen erforderliche Kapital ebenfalls ausleihen und dafür Zinsen anfallen. Lediglich wenn die Zinsbindung länger als zehn Jahre festgeschrieben ist und das Darlehen bereits seit zehn Jahren getilgt wird, kann es mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist für viele Bauherren ein Buch mit sieben Siegeln. Wer den Berechnungen seiner Bank nicht ganz traut, kann beispielsweise ein Sachverständigengutachten bei einem Finanz-Sachverständigen in Auftrag geben oder er informiert sich mittels eines Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechners. Diese im Internet kostenfrei verfügbaren Rechner beruhen in ihren Berechnungen auf einem Urteil des BGH, das lediglich zwei Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zulässt, die von den Banken nachvollziehbar dokumentiert werden müssen. Aufpassen sollte man, wenn man bereits ein Disagio oder eine Sondertilgung geleistet hat: Diese Zahlungen sollten die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in jedem Fall senken.
Einige Banken zeigen sich sehr kulant und verzichten auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Andere bieten eine Versicherung gegen die Erhebung dieses Entgelts an: Durch Zahlung eines einmaligen Betrags am Anfang der Tilgung oder durch Zinsaufschläge entfällt die Entschädigung, falls das Darlehen vorzeitig gekündigt wird. In den meisten Fällen verteuert sich auf diese Weise allerdings nur das Darlehen, so dass man den Abschluss einer solchen Versicherung sorgfältig abwägen sollte.
Übrigens: In keinem anderen EU-Land sind Vorfälligkeitsentschädigungen so hoch wie in Deutschland.