Als Tilgungszuschuss wird ein Zuschuss der öffentlichen Hand im Rahmen einer Baufinanzierung verstanden. Es kann sich dabei um Zuwendungen unterschiedlicher Gebietskörperschaften oder anderer staatlicher bzw. halbstaatlicher Institutionen handeln. So existieren verschiedene Förderprogramme des Bundes und der Länder sowie solche der Europäischen Union. Tilgungszuschüsse werden auch im Rahmen von Darlehensprogrammen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau gewährt, so wie es zum Beispiel im CO-2-Gebäudesanierungsprogramm der Fall ist, das aus Mitteln des laufenden Bundeshaushaltes subventioniert wird.
Tilgungszuschüsse werden vom Staat bzw. anderen Trägern in der Regel als Anreiz zur Kreditaufnahme vergeben. Das politische Ziel hinter der Gewährung der Zuschüsse kann beispielsweise einen ökologischen Hintergrund haben. Das benannte Programm der KfW dient der Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und der Reduktion von Treibhausgasen und entspringt damit dem Versuch, ökologische Bauweisen flächendeckend einzusetzen. Auch konjunkturpolitische Hintergründe können Anlass zur Gewährung von Tilgungszuschüssen sein: Die zeitweise Verbilligung von Finanzmitteln kann gesamtwirtschaftlich stimulierend wirken und wurde in der Geschichte der Bundesrepublik bereits wiederholt in Zeiten konjunktureller Abschwächung eingesetzt.
Tilgungszuschüsse vermindern die Lasten des Kapitaldienstes, die der Darlehensnehmer im Rahmen seines Engagements tragen muss. Dabei kann der Zuschuss entweder die Dauer des Tilgungszeitraumes verkürzen und so den Kreditnehmer früher schuldenfrei stellen oder aber es kann eine dauerhafte Senkung der monatlichen Raten angestrebt werden. Viele Programme der öffentlichen Hand überlassen dem Darlehensnehmer dabei die Wahl.
Tilgungszuschüsse, die im Rahmen von Darlehensprogrammen gewährt werden, die einen ökologischen Zweck verfolgen, erfordern in der Regel die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen. So kann der Gesetzgeber etwa fordern, dass der Primärenergiebedarf einer Immobilie einen bestimmten Höchstwert nicht überschreitet oder der Ausstoß von Treibhausgasen reduziert wird. Meist müssen die Voraussetzungen bzw. deren Einhaltung im Vorfeld einer baulichen Maßnahme durch einen zertifizierten Sachverständigen bestätigt und im Tilgungsverlauf überprüft werden. Je nach Programm können auch die Kosten für den Gutachter mit dem Darlehen finanziert und über den Tilgungszuschuss begünstigt werden.