Der Hypothekenzinssatz ist der Zinssatz, der einem grundpfandrechtlich besicherten Darlehen zugrunde liegt. Er wird im Darlehensvertrag zwischen der darlehensgebenden Bank und dem Kreditnehmer vereinbart. Dabei sind verschiedene Varianten im Hinblick auf die Entwicklung des Zinssatzes während der Laufzeit des Darlehens möglich. Zum einen kann eine Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum, der mitunter auch über die gesamte Tilgung hinweg andauern kann, vereinbart werden. Zum anderen ist die Kopplung des Hypotheken-Zinssatzes an einen Referenzzins wie etwa den EURIBOR oder den EONIA möglich.
Bei einer Zinsfestschreibung wird zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart, dass sich der Zinssatz bis zum Ende des Festschreibungs-Zeitraums nicht ändert. Für den Kreditnehmer ergibt sich dadurch ein Höchstmaß an Sicherheit im Hinblick auf den zu leistenden Kapitaldienst. Die Bank muss durch die Zinsbindung verschiedene Operationen am Kapitalmarkt vornehmen, um die Refinanzierung zu den fixierten Konditionen abwickeln zu können. In fast allen Marktsituationen sind Finanzierungen, bei denen der Hypothekenzinssatz festgeschrieben ist, teurer als solche mit einer variablen Verzinsung. Die Kosten der Zinsbindung steigen dabei in der Regel mit ihrer Laufzeit an. Die Fixierung der Konditionen bedeutet im Umkehrschluss, dass der Darlehensnehmer nicht von sinkenden Zinsen am Kapitalmarkt profitiert.
Bei variabel verzinsten Darlehen richtet sich der Zinssatz an der Marktentwicklung aus und wird vom Referenzzins abgeleitet. Der in Deutschland bei Baufinanzierungen am häufigsten genutzte Referenzzinssatz ist der 12-Monats-Euribor. Diesem Geldmarktzins wird dann in der Regel ein fixer Prozentsatz zugeschlagen. Variable Verzinsungen bergen für den Kreditnehmer das Risiko steigender Belastungen durch den Kapitaldienst, wenn die Zinsen steigen. Umgekehrt führt ein sinkendes Zinsniveau zu einer Verringerung der monatlichen Belastung. Bei Annuitätendarlehen sind die Auswirkungen einer Zinsänderung auf den Kapitaldienst besonders in frühen Stadien des Tilgungszeitraumes gravierend. Deshalb wird, wenn auf eine Zinsfestschreibung verzichtet wird, der Hypothekenzinssatz oft durch ein Zinscap limitiert, das eine Obergrenze für den Darlehenszins darstellt und so das Kostenrisiko begrenzt.
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