Baufinanzierung und News

Bei der Aufnahme eines Immobiliendarlehens wird sehr häufig die Entscheidung getroffen, eine niedrige Tilgung in Verbindung mit einer mittleren Laufzeit zu wählen. Oftmals werden Tilgungssätze von 1 oder 2 Prozent gewählt und die Zinsen für den Zeitraum von 10 Jahren festgeschrieben. Diese Art der Darlehensgestaltung hat einen simplen Grund: Die monatliche finanzielle Belastung ist nicht allzu hoch bemessen.

In Zeiten niedriger Hypothekenzinsen (wie wir sie augenblicklich erleben – schließlich sind die Hypothekenzinsen so günstig wie schon seit 50 Jahren nicht mehr) bietet es sich geradezu an, eine andere Verfahrensweise zu wählen. Weil die Zinssätze so niedrig sind, kann man sich eine höhere Tilgung erlauben. Dies hat zur Folge, dass das Darlehen schneller zurückgezahlt wird, ohne eine zu hohe Rate in Kauf nehmen zu müssen. Außerdem können auch längere Zinsbindungen gewählt werden: Auch bei 15- oder 20-jähriger Zinsfestschreibung sind die Zinssätze immer noch relativ niedrig bemessen.

Das attraktive Zinsumfeld ermöglicht es so manchem Darlehensnehmer, ein sogenanntes Volltilger-Darlehen aufzunehmen. Diese Darlehen machen ihrem Namen alle Ehre: Innerhalb der Zinsbindung bzw. im Rahmen der Laufzeit wird die Restschuld vollständig abgetragen. Dies hat zur Folge, dass keine Anschlussfinanzierung erforderlich ist.

Es lohnt sich, bei Banken und Baugeldvermittlern (am besten nutzen Sie unseren Zinsvergleich) gezielt nach Volltilger-Darlehen zu fragen. Gerade wegen der niedrigen Darlehenszinsen ist die Rate trotz der erhöhten Tilgung oftmals noch zu stemmen. Außerdem belohnen die Banken das Volltilger-Engagement: Die Zinssätze sind nochmals einen Tick günstiger. Wer sein Darlehen möglichst zielstrebig zurückzahlen möchte, sollte diese Chance nutzen bzw. sich zumindest informieren.

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Es scheint sich herumgesprochen zu haben, dass Baugeld derzeit äußerst günstig ist: Etliche Haushalte denken darüber nach, jetzt die Gelegenheit zu nutzen und sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Allerdings sind oftmals große Zweifel vorhanden – insbesondere bei den Personen, die über keine großen Ersparnisse verfügen.

Bisher besagte eine gertn zitierte Faustegel, dass Käufer und Bauherren mindestens 20 Prozent an Eigenkapital einsetzen müssen, um eine (günstige) Finanzierung zu erhalten. Gerade in der jetzigen Situation muss diese Regel aber nicht zwingend zur Anwendung kommen: Heutzutage ist es möglich, Immobilien auch vollständig bzw. ohne Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren – zumindest den Kaufpreis oder die Herstellungskosten. Das Stichwort in diesem Zusammenhang lautet Vollfinanzierung. Diese Art von Baufinanzierung erlaubt es, ein solches Vorhaben ohne großen Eigenkapitaleinsatz zu stemmen. Lediglich die Erwerbsnebenkosten muss der Käufer selbst aufbringen können.

Einige Interessenten sind jedoch äußerst skeptisch, wenn ihnen diese Finanzierungsvariante empfohlen wird. Nachvollziehbar ist das in jedem Fall, schließlich geht es um die Aufnahme eines großen Darlehensbetrags. Allerdings muss gesagt werden, dass es derzeit oftmals nicht viel bringen würde, mit dem Sparen zu beginnen, um Eigenkapital zu binden. Innerhalb weniger Jahre wäre es zwar möglich, ein kleines Finanzpolster anzusparen – jedoch bestände das Risiko, dass die Hypothekenzinsen in der Zwischenzeit steigen. Die Finanzierung könnte dadurch am Ende sogar teurer werden.

Daher ist es nicht abwegig, jetzt zu handeln und auf eine Vollfinanzierung zu setzen. Weil es in solchen Fällen unwahrscheinlich ist, dass der Darlehensbetrag innerhalb kürzester Zeit vollständig zurückgezahlt wird, ist es natürlich umso empfehlenswerter, sich die derzeit niedrigen Zinsen durch Wahl einer entsprechenden Zinsbindung (mindestens 15 Jahre) für lange Zeit zu sichern.

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Eine der großen Bausparkassen hat vor wenigen Tagen mitgeteilt, dass Bausparer früher ins Eigenheim einziehen. Per Studie wurde in Erfahrung gebracht, dass Bausparer im Vergleich zu Nicht-Bausparern rund drei Jahre früher ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. Als Grund wird explizit auf das Bausparen verwiesen, besonders weil die frühzeitige Bildung von Eigenkapital den schnelleren Immobilienerwerb ermöglicht.

Allerdings gilt es derartige Zahlen mit Vorsicht zu genießen, da es sich im Endeffekt um Daten handelt, die auf historischen Daten basieren. Auch ohne Bausparvertrag ist es möglich, schnell ins Eigenheim zu ziehen – genau genommen macht es überhaupt keinen Unterschied, ob man einen Bausparvertrag besitzt oder nicht. Gleich zwei Fakten untermauern diese Aussage.

Zunächst einmal gilt es die aktuelle Zinssituation zu betrachten: Die Hypothekenzinsen sind so günstig wie seit 50 Jahren nicht mehr. Wer finanzieren möchte, kann dies tun, ohne eine hohe Zinsbelastung in Kauf nehmen zu müssen – Eigenkapital hat dadurch stark an Bedeutung verloren. Wer wartet, um noch ein paar tausend Euro an Eigenkapital anzusparen, kann sogar das Nachsehen haben: Sollten die Zinsen deutlich anziehen, wiegt das wenige Eigenkapital den Zinsnachteil nicht mehr auf. Zum anderen war es noch nie so einfach, eine Vollfinanzierung abzuschließen: Die Zeiten, in denen man mindestens 20 Prozent Eigenkapital einsetzen musste, sind längst passé. Solange man sich in der Lage befindet, die Nebenkosten zu tragen, steht dem Eigenheimerwerb nichts im Wege.

Der Abschluss von Bausparverträgen ist eher für diejenigen interessant, die jetzt noch nicht kaufen oder bauen möchten, sich jedoch die niedrigen Zinsen für später sichern wollen.

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Die Anzahl derer, die ernsthaft über den Erwerb einer Immobilie nachdenken, hat in den vergangenen Monaten deutlich zugelegt. Im Wesentlichen sind es zwei Faktoren, denen man diese Entwicklung zuschreiben kann. Da wäre zunächst einmal die wirtschaftliche Erholung etlicher Privathaushalte: Mehr Personen trauen sich den Immobilienkauf wieder zu. Zum anderen befinden sich die aktuellen Hypothekenzinsen auf einem besonders niedrigen Stand und erlauben sehr preiswerte Finanzierungen.

Aufgrund der niedrigen Zinsen denken so einigen Haushalte über einen Immobilienerwerb nach, die über keine großen Ersparnisse verfügen. Grundsätzlich stellt dies kein Problem dar: Auch größere Darlehensbeträge können dank der niedrigen Zinsen derzeit relativ gut geschultert werden. Zudem gibt es inzwischen eine stattliche Anzahl an Banken, die sogenannte Vollfinanzierungen ermöglichen: Der gesamte Immobilienpreis kann finanziert werden. Allerdings werden die Nebenkosten oftmals nicht mitfinanziert – und die gilt es nicht zu unterschätzen. Dies liegt unter anderem daran, dass an immer mehr Immobilientransaktionen ein Makler beteiligt ist. Zu dieser Entwicklung hat auch die fehlende Nachfrage im vergangenen Jahre geführt: Etliche Eigentümer konnten keine Käufer finden und haben daher Makler eingeschaltet.

Schon ohne Makler belaufen sich die Nebenerwerbskosten auf mindestens 5 Prozent (je nach Bundesland/Höhe der Grunderwerbsteuer) des Kaufpreises. Wenn ein Makler 5 Prozent Courtage fordert, können somit Zusatzkosten in Höhe von 10 Prozent entstehen – bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro wären dies immerhin 25.000 Euro. Diese Zusatzkosten muss man erst einmal aufwenden können. Trotz Möglichkeit der Vollfinanzierung bedeutet dies für einige Haushalte, dennoch eine Weile sparen zu müssen.

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Wer ein Immobiliendarlehen günstig aufnehmen möchte, musste sich bisher selbst mit potentiellen Finanzierungspartnern in Verbindung setzen und entsprechende Finanzierungsangebote anfordern. Dieser Prozess gilt als vergleichsweise aufwendig, insbesondere wenn man Banken direkt kontaktiert.

Die Betreiber der Immobilienbörse ImmobilienScout 24 wollen das Geschäft mit der Baufinanzierung auf den Kopf stellen. Mit dem eigenen Portal „Meine Baufinanzierung“ wurde ein Marktplatz für Immobilienfinanzierungen geschaffen, dessen Grundidee ganz einfach ist. Der Ansatz besteht darin, dass potentielle Darlehensnehmer ein Finanzierungsgesuch platzieren, in dem sie ihren Finanzierungsbedarf grob schildern. Darlehensgeber und Vermittler können auf die Gesuche reagieren und konkrete Finanzierungsangebote unterbreiten. Dem potentiellen Darlehensnehmer wird dadurch der Löwenanteil der Arbeit abgenommen: Anstatt selbst nach Finanzierungsangeboten suchen zu müssen, melden sich die Darlehensgeber bei ihnen.

Im Großen und Ganzen klingt dieser Ansatz durchaus viel versprechend: Dem Verbraucher wird die Möglichkeit gegeben, den großen Finanzierungsmarkt relativ präzise zu durchleuchten bzw. eine Vielzahl an Angeboten miteinander zu vergleichen, ohne selbst viel Arbeitskraft und Zeit investieren zu müssen. Zugleich erfolgt die Angebotsabgabe anonym – es braucht also niemand Angst zu haben, später mit Werbung überschüttet zu werden.

Auf der anderen Seite ist noch lange nicht sichergestellt, dass auf Anhieb die besten Finanzierungspartner ausgemacht werden. Finanzvermittler und Banken können theoretisch gezielt Top-Konditionen unterbreiten, die beispielsweise nur durch den Abschluss von Zusatzprodukten gültig sind – so können Kunden erst einmal geködert werden und am Ende wird die Finanzierung dann doch teurer. Die perfekte Lösung ist solch ein Marktplatz daher mit Sicherheit nicht, aber dennoch kann er bei der Finanzierungssuche eine wertvolle Hilfe verkörpern.

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Bauherren und Immobilienkäufer haben allen Grund zur Freude: Die Konditionen für Immobiliendarlehen könnten nicht besser sein. Erst vor kurzem wurde ein neues Zinstief erreicht. Bei den Zinssätzen für Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung wurde der seit 50 Jahren tiefste Stand erreicht. Für potentielle Darlehensnehmer könnte es kaum besser kommen: Dank der niedrigen Hypothekenzinsen hält sich die finanzielle Belastung, die aus der Aufnahme eines Immobiliendarlehens resultiert, stark in Grenzen.

Die niedrigen Zinssätze erlauben die Aufnahme von Darlehen, die das verfügbare Einkommen der Darlehensnehmer nicht so sehr in Anspruch nehmen. Vor allem wenn eine niedrige Tilgung, beispielsweise mit einem anfänglichen Tilgungssatz von einem Prozent gewählt wird, ist die finanzielle Belastung nicht hoch bemessen.

Allerdings ist es nicht sehr empfehlenswert, sich für eine solch geringe Tilgung zu entscheiden. Das Problem besteht darin, dass nur ein äußerst geringfügiger Darlehensabtrag stattfindet. Zwar steigt die Tilgung im Lauf der Zeit an (durch die Tilgung verringert sich die Zinslast, welche den Tilgungsanteil der Darlehensrate automatisch erhöht), jedoch ist dieser Anstieg nicht sonderlich hoch bemessen. Die Folge ist eine äußerst lange Finanzierungsdauer, sollte die niedrige Tilgung beibehalten werden. Wer nicht mehr ganz so jung ist, muss seine Immobilienfinanzierung womöglich noch während des Rentenalters schultern.

Um eine ausreichend schnelle Darlehensrückzahlung gewährleisten zu können, raten Finanzierungsexperten in diesen Zeiten zu einer höheren anfänglichen Tilgung. Durch einen höheren Tilgungssatz (mindestens zwei Prozent) kann die Rückzahlung des Immobiliendarlehens maßgeblich beschleunigt werden. Außerdem wird sichergestellt, dass der Restschuldbetrag nicht so hoch bemessen ist, wenn die erste Anschlussfinanzierung ansteht.

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Bei Immobiliendarlehen geht es für gewöhnlich um hohe Summen. Deshalb ist es wichtig, eine optimal gestaltete und natürlich auch günstige Finanzierung abzuschließen. Allerdings wissen viele Interessenten nicht, dass hinsichtlich der Darlehenskonditionen oftmals ein großer Verhandlungsspielraum gegeben ist.

Inzwischen hat es sich herumgesprochen, dass man Immobiliendarlehen bzw. deren Zinssätze vergleichen sollte, bevor man sich für eine Bank entscheidet. Nur wer den Markt gezielt durchleuchtet, kann am Ende mit Gewissheit sagen, eine günstige Baufinanzierung gefunden zu haben. Doch ein Finanzierungsvergleich ist längst nicht das einzige Mittel, um das Baudarlehen zu einem günstigen Zinssatz abzuschließen. Ein ganz wesentlicher Punkt ist die Verhandlung mit der Bank: Bei etlichen Banken ist ein Verhandlungsspielraum gegeben, den man auf jeden Fall nutzen sollte.

Im Übrigen muss man kein zäher Verhandlungsprofi sein, um einen guten Darlehenszins mit der Bank auszuhandeln. Im Grunde kommt es nur darauf an, erstklassige Darlehenskonditionen anderer Banken vorlegen zu können und somit die Bank (bei der man das Darlehen abschließen möchte) im Preis zu drücken. So ist es besonders empfehlenswert, mit Baugeldvermittlern zu arbeiten: Diese können den Markt schnell durchleuchten und günstige Konditionen vermitteln. Bereits im ersten Gespräch mit einem Vermittler sollte gesagt werden, dass man noch mit weiteren Banken und Vermittlern im Gespräch steht – das Ergebnis sind Darlehensangebote, deren Zinssätze automatisch günstiger liegen. Bei einigen Vermittlern klappt dieser Trick außerordentlich gut: Man erhältlich sehr günstige Angebote, die man für weitere Verhandlungen nutzen kann. Dies mag zwar ein wenig hinterhältig wirken und einen gewissen zeitlichen Aufwand erfordern, doch die Bemühungen lohnen sich.

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Als vor ca. eineinhalb Jahren die Finanzkrise auch in Deutschland angekommen und jedem dieser Begriff vertraut war, erfuhr der Immobilienmarkt einen drastischen Einbruch. Große Maklerunternehmen verkauften plötzlich keine Objekte mehr und viele Privatpersonen sprachen sich bei Befragungen bewusst gegen den Eigenheimkauf aus: Etliche Leute sahen ihren Job gefährdet – da wollte kaum jemand das Risiko eines Immobilienkaufs und der damit einhergehenden Finanzierung auf sich nehmen.

Doch nun hat sich die Situation grundlegend geändert: Die Wirtschaftskrise gilt zwar noch lange nicht als ausgestanden, das Vertrauen in den eigenen Job hat sich jedoch gefestigt und die Zinsen sind drastisch gesunken. Daher gibt es mittlerweile wieder äußerst viele Privathaushalte, die sich einen Immobilienerwerb gut vorstellen können. Wie die „Financial Times Deutschland“ berichtet, gibt es in Deutschland 1,5 Mio. Mieter, die innerhalb der nächsten Jahre Wohneigentum erwerben möchten. Diese Zahl basiert auf einer Studie, die kürzlich vom Allensbach Institut durchgeführt wurde. Auch der Immobiliendienstleister „Planet Home“ (Makler für Immobilien und Finanzierungen) kommt im Rahmen einer eigenen Untersuchung zu einem ähnlichen Ergebnis.

Das gestiegene Interesse am Erwerb von Wohneigentum ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen. Besonders Ängste vor Inflation und weiteren Staatskrisen lassen die Menschen über den Kauf von Immobilien nachdenken: Viele halten ihr Geld dort für zukunftssicher angelegt. Zugleich bieten die Zinsmärkte erstklassige Konditionen. Die Hypothekenzinsen haben ein neues historisches Tief erreicht: Seit 50 Jahren konnte man nicht mehr so günstig finanzieren. Besonders die Griechenlandkrise hat zu dieser Zinsentwicklung beigetragen – innerhalb der vergangenen drei Monate sind die Zinssätze für 10-jährige Finanzierungen um 0,5 Prozent gesunken.

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Ob es um den Erwerb einer kleinen Eigentumswohnung oder um ein großes Einfamilienhaus geht, spielt im Endeffekt keine Rolle: Wohneigentum ist zunächst einmal nicht günstig. Die meisten Privathaushalte verfügen über keine sonderlich großen Ersparnisse, weshalb ausschließlich per Aufnahme eines Immobiliendarlehens der Traum vom Eigenheim verwirklicht werden kann.

Allerdings muss man sich die Darlehensaufnahme erst einmal leisten können. Nicht selten geht es bei der Immobilienfinanzierung um sechsstellige Beträge – was im Endeffekt zur Folge hat, dass entsprechend hohe Monatsraten zu leisten sind. Die Darlehensraten muss man erst einmal schultern können. So gut wie immer wird das verfügbare Einkommen dadurch maßgeblich reduziert.

Derzeit sieht es auf dem Finanzierungsmarkt jedoch sehr gut aus. Die Hypothekenzinsen befinden sich auf einem äußerst niedrigen Stand: Immobiliendarlehen können zu sehr attraktiven Konditionen aufgenommen werden. Weil die Zinsen niedrig bemessen sind, wirkt sich dies auch auf die monatlichen Darlehensraten aus: Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen bietet sich vielen Leuten die Chance, ihre Miete in eine Darlehensrate umzuwandeln und somit den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Tatsächlich ist es möglich, ein Darlehen aufzunehmen, ohne eine hohe Rate fürchten zu müssen. Natürlich kann es vorkommen, dass die Darlehensrate höher als die bisherige Miete bemessen ist – da kommt es im Endeffekt ganz auf die gewählte Immobilie bzw. den Kapitalbedarf an. Wer sich jedoch nach einer vergleichbaren Immobilie umsieht und diese zu einem fairen Preis ersteht, befindet sich tatsächlich in der Lage, eine Immobilienfinanzierung abzuschließen, deren Kosten die bisherige Miete nicht übersteigen.

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Der Münchner Immobilienmarkt scheint sämtliche Rekorde brechen zu wollen. Selbst die globale Finanzkrise konnte dem Markt nichts anhaben: Seit Jahren ziehen die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt ununterbrochen an. Wie das „Handelsblatt“ berichtet, ist die Nachfrage deutlich größer als das Angebot.

Privat Kapitalanleger, die sich auf der Suche nach Eigentumswohnungen in der Innenstadt befinden, haben derzeit schlechte Karten. Die Nachfrage ist so groß, dass so gut wie keine Objekte verfügbar sind. Wenn Objekte auf dem Markt angeboten werden, sind diese nach äußerst kurzer Zeit verkauft – und das zu Rekordpreisen.

So wie es aussieht, rechnen die Anleger auch für die Zukunft mit steigenden Preisen, weshalb sie dazu bereit sind, hohe Preise zu bezahlen. In den letzten Jahren hat sich München zum teuersten Immobilienpflaster der Republik entwickelt und dabei Städte wie Hamburg und Frankfurt am Main deutlich abgehängt. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt stolze 3.400 Euro und entspricht damit dem Doppelten vom bundesweiten Durchschnittspreis. Richtig teuer wird es jedoch, wenn der Erwerb von Neubauten angedacht ist. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus werden in der Isar Metropole satte 740.000 Euro gefordert – dies entspricht dem dreifachen Preis des Bundesdurchschnitts.

Weil die Nachfrage nach guten Anlageobjekten auch in Zukunft nicht vollständig befriedigt werden kann, rechnen Immobilienexperten mit einem Anstieg der Preise im Randbereich der Metropole. Besonders Randlagen mit guter Infrastruktur könnten von der künftigen Entwicklung des Immobilienmarkts profitieren. Vielen Anlegern wird auf lange Sicht keine andere Möglichkeit bleiben, als sich vom Stadtzentrum zu entfernen: Das Immobilienangebot der Innenstadt ist einfach nicht groß genug.

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