Bei der Wertermittlung handelt es sich um ein wesentliches Kriterium der Kreditvergabe. Banken und Kreditinstitute wünschen in der Regel eine möglichst genaue Feststellung, in welcher Höhe die zur Verfügung stehenden Sicherheiten im Notfall verwertet werden können. Aus diesem Grund geben die Banken meist eine Wertermittlung in Auftrag. Sinn und Zweck dieses Verfahren ist es, den Wert eines Wirtschaftsgutes zu ermitteln. Hierbei wird unterschieden zwischen dem Verkehrs- bzw. Marktwert und dem Beleihungswert des zu prüfenden Gegenstandes. Im Rahmen der Immobilienfinanzierung handelt es sich dabei meist im Gebäude oder Grundstücke. Im Gegensatz zum individuellen Preis eines Wirtschaftsgutes kann der festgestellte Wert sowohl nach oben als auch nach untern variieren.
Um dem Kreditgeber ein möglichst objektives Bild vom Wert des Wirtschaftsgutes zu vermitteln gehen die beauftragten Sachverständigen und Gutachter nach bestimmten Verfahren vor, welche in Deutschland durch Verordnungen und Gesetzte normiert werden. Hierzu zählt beispielsweise das Baugesetzbuch, welches unter anderem an der Ermittlung des Marktwertes maßgeblich beteiligt ist. Im Zuge der Kreditvergabe spielt allerdings der Beleihungswert die größere Rolle. Schließlich muss eine Immobilie der Bank über einen Zeitraum von 10 Jahren oder mehr als Sicherheit dienen können. Aus diesem Grund werden auch an die eigentliche Wertermittlung besondere Anforderungen gestellt.
Eine dieser Forderungen durch den Kreditnehmer ist der nachhaltige Bestand des Beleihungswertes in der Zukunft. Um eine möglichst sichere Prognose abgeben zu können dürfen aus diesem Grund nur Komponenten in die Wertermittlung einfließen, welche einen beständigen Charakter aufweisen und nachweislich frei von spekulativen Faktoren sind. Hierzu zählen unter anderem erwartete Ertragssteigerungen, deren Eintritt aber nicht sicher ist. Zusätzlich müssen eventuelle Risiken in die Ermittlung des Beleihungswertes mit einfließen. Eine weitere Forderung des Pfandbriefgesetzes bindet den Beleihungswert an den Marktwert. Ersterer darf nicht höher geschätzt werden als der ermittelte Verkaufswert des Objekts (§ 16 Abs. 2 PfandBG).
Allerdings sollte sich kein Kreditnehmer wundern, wenn der tatsächliche Beleihungswert von dem ermittelten Wert der Immobilie abweicht. Schließlich hat die Bank in diesem Fall das letzte Wort und kann den Beleihungswert noch einmal nach unten korrigieren.