Das Währungsrisiko betrifft Immobilienfinanzierungen, die nicht auf Euro, sondern auf eine andere Währung lauten. Fremdwährungsfinanzierungen verfolgen das Ziel, durch einen günstigeren Zinssatz in einem anderen Währungsraum die Kosten einer Immobilienfinanzierung zu drücken. Dabei besteht das Risiko, dass der Wert der Darlehenswährung gegenüber dem Euro während der Laufzeit zunimmt und dadurch die reale Schuldenlast steigt. Umgekehrt besteht allerdings auch die Möglichkeit, dass der Wert des Euro gegenüber der Kreditwährung steigt, wodurch sich die reale Schuldenlast erhöht und die Finanzierung schwieriger wird.
Das Währungsrisiko kann sehr große Ausmaße annehmen, weil die Kurse am Devisenmarkt stark schwanken können. Dies wiederum lässt sich nicht prognostizieren. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Wechselkurse sich durchaus verdoppeln können. Verantwortlich für die Kursbewegungen am Devisenmarkt sind zahlreiche Faktoren wie etwa die Zinspolitik der Notenbank, die konjunkturelle Entwicklung und die Inflation in einem bestimmten Währungsraum. Fremdwährungskredite werden typischerweise im japanischen Yen und im Schweizer Franken aufgenommen, weil hier seit langer Zeit die Zinsen sehr niedrig sind. Prinzipiell können die Darlehen jedoch auch in einer beliebigen anderen Währung aufgenommen werden.
Das Währungsrisiko ist verantwortlich dafür, dass Fremdwährungsfinanzierungen nur mit einem deutlich höheren Eigenkapitalanteil möglich sind als es bei einer gewöhnlichen Finanzierung in Euro der Fall ist. Banken decken hiermit die zusätzlichen Ausfallrisiken ab. Das Risiko lässt sich jedoch durch ein aktives Währungsmanagement reduzieren. Dabei wird das Darlehen dann in Abhängigkeit von der jeweiligen Marktlage in eine andere Währung umgeschichtet. Dieser Vorgang wird im Jargon auch als „Switchen“ bezeichnet. Das Währungsmanagement wird in der Regel nicht vom Kreditnehmer selbst sondern von spezialisierten Dienstleistern vorgenommen. Trotz einer aktiven Verwaltung der Kreditpositionen am Devisenmarkt bleibt das Verlustrisiko jedoch bestehen. Fremdwährungsfinanzierungen eignen sich wegen des Währungsrisikos nicht für jeden. Kreditnehmer müssen mit dem Druck, der durch das Risiko besteht, umgehen können und sich dieser Tatsache auch bewusst sein.