Steuereffekt

Als Steuereffekt werden ganz allgemein alle Auswirkungen der Besteuerung auf ein Immobilienvorhaben bezeichnet. Dabei werden sowohl zu zahlende Steuern als auch mögliche steuerliche Vorteile bei der Konzeption einer Immobilienfinanzierung berücksichtigt. Welche steuerlichen Effekte ein Bau- oder Erwerbsvorhaben betreffen, richtet sich nach der Art der Nutzung des Objektes. Selbst genutzte Immobilien werden vom Gesetzgeber anders behandelt als Objekte, die zur Vermietung an Dritte bestimmt sind.

Immobilien, die zur Eigennutzung durch den Eigentümer bestimmt sind, werden vom Gesetzgeber nicht in größerem Umfang steuerlich gefördert. Lediglich die Nutzung der Eigenheimrente, die die Entnahme von Guthaben aus staatlich geförderten Altersvorsorgeverträgen zwecks der Immobilienfinanzierung vorsieht, kann zu einer steuerlichen Entlastung führen. Die Einzahlungen können bis zu einer maximalen Höhe von 2100 Euro jährlich – bei gemeinsam veranlagten Ehegatten bis zu 4200 Euro – im Rahmen des Sonderausgabenabzugs steuerlich geltend gemacht werden. Der Steuereffekt bezieht sich dabei auf den gesamten Kapitaldienst, der in diesen Rahmen fällt. Unter Umständen müssen aber Teile der eingesparten Steuern im Rentenalter wieder an den Fiskus zurückbezahlt werden.

Immobilien, die nicht der Nutzung durch den Eigentümer selbst sondern der Vermietung an Dritte dienen, werden steuerlich anders behandelt. Die Zinsen, die für das zur Finanzierung aufgenommene Darlehen anfallen, können als Betriebskosten geltend gemacht werden und mindern so das zu versteuernde Einkommen des Eigentümers. Darüber hinaus können Abschreibungen auf den Wert des Objektes vorgenommen werden. Die Mieteinnahmen, die durch die Vermietung des Objektes erzielt werden, sind mit dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers zu versteuern.

Steuerliche Effekte haben maßgeblichen Einfluss auf die Nettorendite, die mit einem Vorhaben, das nicht der Selbstnutzung dient, erzielt wird. Je höher der Grenzsteuersatz des Eigentümers ist, desto größer fällt die Ersparnis, die durch die Geltendmachung der Sollzinsen und Abschreibungen realisiert wird, aus. Viele Vorhaben lohnen deshalb erst, wenn ein gewisses zu versteuerndes Einkommen aus anderen Quellen erzielt wird.