Als Neufinanzierung wird – in Abgrenzung zu einer Anschlussfinanzierung – eine Hypothek bezeichnet, die dem Bau oder dem erstmaligen Erwerb einer Immobilie dient und die in Kombination mit den Eigenmitteln, die vom Kreditnehmer eingebracht werden, die Investitionskosten zu 100 Prozent abdeckt. Neufinanzierungen sind aufgrund ihres großen Volumens mit sehr langen Tilgungszeiträumen und einer hohen Belastung des Kreditnehmers durch den laufend zu leistenden Kapitaldienst verbunden. Die Ausgestaltung der Finanzierungen unterscheidet sich nach der Dauer des Tilgungszeitraumes, der Restschuld, die nach diesem noch verbleibt, der Zinsbindung, die im Darlehensvertrag vereinbart ist sowie dem Beleihungsauslauf, der angibt, welcher Anteil am Wert der zu finanzierenden Immobile aus Fremdmittel besteht.
Die Laufzeit der meisten Neufinanzierungen beträgt mehr als zehn Jahre. Insbesondere in Zeiten, in denen das Zinsniveau am Markt niedrig ist, werden auch deutlich längere Laufzeiten von Verbrauchern stark nachgefragt. Je nach Darlehen ist am Ende der Laufzeit die gesamte aufgenommene Kreditschuld getilgt oder aber es besteht eine Restschuld, die dann durch eine Anschlussfinanzierung getilgt bzw. abgelöst wird. Zinsbindungen ermöglichen es Kreditnehmern, die Zinsen des Darlehens für einen bestimmten Zeitraum oder auch die gesamte Laufzeit zu fixieren und damit das Risiko von Zinsanstiegen zu eliminieren. Zinsfestschreibungen sind zwar in der Regel mit höheren Kosten verbunden, schützen aber besonders in der Anfangsphase einer Finanzierung, in der der größte Teil des Kapitaldienstes aus Zinszahlungen besteht, vor unkalkulierbaren Belastungen durch einen Anstieg der Zinsen am Kapitalmarkt. Alternativ zu einer vollständigen Zinsbindung kann ein Cap vereinbart werden, das den Zinssatz des Darlehens für einen bestimmten Zeitraum oder auch die gesamte Laufzeit auf einen bestimmten Satz begrenzt und so kritische Belastungen, die durch das Einkommen des Kreditnehmers nicht zu decken sind, vermeidet.
Der Beleihungsauslauf ist bei der Bemessung des Zinssatzes von Bedeutung: Die meisten Banken erheben Aufschläge auf den Darlehenszins, wenn der Beleihungsauslauf einen Wert von 60 Prozent (etwa 54 Prozent des Verkehrswertes des Objektes) übersteigt.