Als Modernisierungsdarlehen wird im weiteren Sinne ein Kredit verstanden, der vom Darlehensnehmer zum Zwecke der Modernisierung einer Immobilie eingesetzt wird. Die Baumaßnahmen, die mit einem derartigen Engagement finanziert werden, können dabei Erneuerungen der Fassaden, des Daches sowie der Fenster umfassen und verfolgen in vielen Fällen das Ziel einer verbesserten Energiebilanz des Gebäudes. Insbesondere bauliche Maßnahmen, die der Reduktion des Transmissionswärmeverlustes dienen, beispielsweise die Wärmedämmung oder Einrichtungen, die auf anderem Wege den Primärenergieverbrauch des Objektes verringern, werden regelmäßig über Modernisierungsdarlehen finanziert.
Die öffentliche Hand vergibt Darlehen zur Modernisierung von Gebäuden auch an Privatpersonen. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau ermöglicht die Deckung von bis zu 100.000 Euro der anfallenden Kosten über Kredite aus dem Programm „Wohnraum modernisieren“, die über Banken und Sparkassen ausgereicht werden und mit günstigen Konditionen ausgestattet sind. Die KfW trägt damit dem politischen Willen nach einem modernen Gebäudebestand und einer verbesserten Energieeffizienz Rechnung.
Modernisierungsdarlehen werden häufig ebenso wie gewöhnliche Immobilienkredite ins Grundbuch eingetragen und sind dadurch grundpfandrechtlich besichert. Insbesondere wenn die Belastung eines Objektes durch Anstrengungen des Besitzers bereits deutlich gesunken ist, können die Konditionen von Darlehen zur Modernisierung darum denen einer Neu- oder Anschlussfinanzierung entsprechen. Einige Anbieter, darunter die Ethikbank, vergeben Kredite zwecks Modernisierung auch ohne Eintrag ins Grundbuch und besichern die Engagements lediglich mit dem Einkommen des Kreditnehmers. Der Vorteil liegt hier in den entfallenden Kosten für Notar und Eintragung, wodurch der Verzicht auf den Grundbucheintrag insbesondere bei Darlehen geringeren Volumens zu signifikanten Kostensenkungen führt.
In den vergangenen Jahren hat das Interesse an Modernisierungen und entsprechenden Darlehen deutlich zugenommen. Grund für die Entwicklung ist dabei insbesondere die Verteuerung von Energie durch den Anstieg der Preise für fossile Brennstoffe. Die Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes kann bei einer günstigen Finanzierung potenziell zu einer Nettoentlastung des Eigentümers führen, wenn die Einsparungen beim Energieverbrauch den zu leistenden Kapitaldienst übersteigen, was allerdings selten der Fall ist.