Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist eine Anhebung der Mietzahlung für eine genutzte Wohneinheit im Rahmen eines bestehenden Vertragsverhältnisses. Sie bedeutet gleichermaßen höhere Ausgaben für den Mieter und höhere Einnahmen für den Vermieter. Bei nicht preisgebundenem Wohnraum dürfen Mieterhöhungen nur dann erfolgen, wenn verschiedene Voraussetzungen erfüllt sind.

Bei befristeten Mietverhältnissen, denen ein bestimmter fixer Mietzins zugrundegelegt wird, ist eine Erhöhung der Miete ausgeschlossen. Weiterhin muss die letzte Mieterhöhung des Vertragsverhältnisses mindestens 15 Monate zurückliegen und darf darüber hinaus nur dann erfolgen, wenn die Miete seit mindestens einem Jahr unverändert ist. Bei Modernisierungsmaßnahmen und einer Erhöhung der Betriebs- und Kapitalkosten ergeben sich allerdings Ausnahmen, die eine Mietzinserhöhung auch über die genannten Fristen hinweg gestatten.

Der Mietzins darf weiterhin die ortsübliche Vergleichsmiete, die in der Regel anhand eines qualifizierten Mietspiegels gemessen wird, nicht überschreiten. Zusätzlich sieht der Gesetzgeber vor, dass die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf.

Verlangt der Vermieter einen höheren Marktzins nach einer Modernisierung oder hebt er die Miete bis zu dem Niveau des Mietspiegels an, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Eine Erhöhung nach Modernisierung kann darüber hinaus nur dann erfolgen, wenn durch die Maßnahmen eine Verbesserung des Wohnwertes stattgefunden hat oder es sich um Maßnahmen zur Einsparung von Energie handelt.

Von den Mieterhöhungen im Rahmen eines bestehenden Vertragsverhältnisses sind solche zu unterscheiden, die vor dem Einzug stattfinden und sich so als Differenz des Mietzinses zwischen zwei verschiedenen Vertragsverhältnissen verstehen. Hier kann eine Erhöhung unabhängig von den gesetzlichen Bedingungen erfolgen, wobei dem Vermieter Grenzen gesetzt sind, die Mieter vor Wucher schützen sollen. Insbesondere in Gemeinden mit gravierendem Wohnraummangel greifen die Bestimmungen.

Eine Mieterhöhung ist vom Vermieter dem Mieter schriftlich mitzuteilen. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete kann der Vermieter den Mieter dann zu einer Zustimmung auffordern bzw. sich diese einklagen, wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt.