Kapitalbindung

Als Kapitalbindung wird im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen die auf einen Zeitraum gemessene Bindung von Finanzmitteln verstanden, die durch den Erwerb einer zur Vermietung bestimmten Immobilie vom Käufer zu tragen ist. Das in einer Investition gebundene Kapital reduziert sich dabei mit jeder Mietzahlung, die der Besitzer des Objektes erhält sowie durch die Zahlung des Erlöses bei einer eventuellen Veräußerung. Alternativ formuliert wird unter der Kapitalbindung die mittlere Bindung der Anschaffungs-Investition verstanden.

Bei der Kalkulation eines Bau- oder Erwerbsvorhabens, das der Vermietung an Dritte dienen soll, spielt die Kapitalbindung eine wesentliche Rolle. Sie gibt Aufschluss darüber, wann die getätigte Investition dem Investor wieder in Gestalt von Finanzmitteln zur Verfügung steht und somit anderweitig genutzt werden kann. Auch wenn daraus allein noch kein Rückschluss auf die Rendite gezogen werden kann, die mit einem Vorhaben erzielt wird, gilt dennoch, dass langfristige Kapitalbindungen mit einem höheren Ertrag einhergehen sollten, da zum einen das Risiko des Investors größer ausfällt und zum anderen die Opportunitätskosten, die in den Zinsen bestehen, die durch die Investition des Kaufpreises nicht durch die alternative Anlage bei einer Bank erzielt werden, größer sind. Je nach Kalkulation können diese Opportunitätskosten deutlich höher ausfallen, wenn anstelle einer Bankeinlage die Investition in Aktien, die eine durchschnittliche jährliche Rendite deutlich über dem Marktzins-Niveau erzielen, angenommen wird. Grundsätzlich gilt, dass die Bindung von Kapital dann wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn die dadurch erzielten Erträge die der nächstbesten Alternative übersteigen.

Die Kapitalbindung gibt Aufschluss darüber, wie lange die Mittel, die zum Erwerb eines Objektes gebunden worden sind, nicht zur Verfügung stehen. Insbesondere im Rahmen einer ganzheitlichen Finanz- und Vermögensplanung kann die Größe von Bedeutung sein: Muss der investierte Betrag beispielsweise nach Ablauf von 10 Jahren wieder in Form von Finanzmitteln zur Verfügung stehen (etwa weil dann eine Rente gegen Einmalzahlung beginnen soll), sollte dies entsprechend berücksichtigt und eine rechtzeitige Veräußerung geplant werden.