Grundschuld

Sicherheiten sind ein wesentlicher Bestandteil vieler Finanzierungsverträge. Auch die Baufinanzierung macht an dieser Stelle keine Ausnahme. Aber anders als bei den meisten Konsumenten-Krediten, welche der Anschaffung bestimmter Wirtschaftsgüter dienen und zu deren Sicherung das Eigentum an dem erworbenen Gegenstand bis zur vollständigen Tilgung meist an den Kreditgeber übergeht, werden Darlehen im Zuge der Baufinanzierung mit besonderen Sicherheiten versehen. Zu diesen zählen unter anderem die Hypothek und Grundschuld. Speziell Letztere kommt inzwischen bei der überwiegenden Zahl heutiger Baukredite zum Einsatz.

Die Grundschuld versetzt Banken und Kreditinstitute in die Lage, bei Eintreten der Zahlungsunfähigkeit eines Kreditnehmers die Grundschuld zur Einbringung der Forderung zu verwerten. Grundpfandrechte beziehen sich immer auf Immobilien und den Grund und Boden, auf dem sie errichtet wurden. Aber anders als bei einer Hypothek, die immer an eine bestimmte Forderung gebunden ist, es sich also um eine akzessorische Sicherheit handelt, kann die Grundschuld auch unabhängig von einem Baukredit existieren. Damit können Forderung und Sicherheit des Darlehens getrennt gehandelt bzw. abgetreten werden. Grundsätzlich gilt, dass jedes der beiden genannten Sicherungsinstrumente ins Grundbuch eingetragen werden muss und so für die Öffentlichkeit klar ersichtlich wird, in welcher Höhe und Form eine Immobilie bereits beliehen wurde.

Viele Kreditnehmer fühlen sich durch die Verwendungsmöglichkeiten einer Grundschuld verunsichert, da Banken diese ohne Weiteres an Dritte abtreten können. Schließlich kann der neue Inhaber der Grundschuld theoretisch aus dieser hervorgehen und die Erfüllung der Forderung verlangen, was in den meisten Fällen mit einer Zwangsvollstreckung endet. Allerdings gestaltet sich die Situation hier nicht so einfach, wie viele Verbraucher denken. Auf der einen Seite wird, durch die teilweise Tilgung einer Grundschuld, der zurückgezahlte Betrag automatisch in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Hierdurch geht das Grundpfandrecht Stück für Stück an den Immobilienbesitzer über.

Auf der anderen Seite ist eine Baufinanzierung auf Grundlage der Grundschuld in der Regel mit einer Sicherungszweckerklärung verbunden. Da eine Grundschuld auch losgelöst von der Forderung verkehrsfähig ist, könnte das Kreditinstitut die Sicherung kurz vor der letzten Tilgungszahlung abtreten und würde in diesem Fall doppelt verdienen. Ein solches Vorgehen wird mit Hilfe der Sicherungsabrede verhindert – jeder Finanzinvestor sollte im Rahmen der Sorgfaltspflicht Kenntnis von einer bestehenden Forderung erhalten.

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