Grundbucheintrag

Wird eine Immobilie über einen Kredit von der Bank finanziert, erfolgt in der Regel eine Eintragung des darlehensgebenden Kreditinstitutes ins Grundbuch. Die Bank sichert sich somit für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers den Zugriff auf die Immobilie. Kommt der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nach, wird das Objekt verwertet und die Erlöse dienen der Bank zur Deckung ihrer Ansprüche. Der Eintrag ins Grundbuch ist dabei zwingend erforderlich, weil die Immobilie ansonsten in die allgemeine Insolvenzmasse einfließen würde und somit von allen Gläubigern des Kreditnehmers beansprucht würde. Die Eintragung ins Grundbuch wird deshalb bei so gut wie allen Krediten, die im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung stehen, vorgenommen. Auch Bauspardarlehen werden ins Grundbuch eingetragen. Dies schreibt der Gesetzgeber den Bausparkassen mit der Bausparkassenverordnung explizit vor. Eine Ausnahme bilden nur Darlehen mit einem Gegenwert von weniger als 30.000 Euro. Die Eintragung ins Grundbuch erfordert die Leistungen eines Notars und ist deshalb mit Gebühren verbunden.

Darlehen können im Grundbuch auch nachrangig eingetragen werden. Dies geschieht insbesondere bei Krediten aus Programmen der öffentlichen Hand wie etwa solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Die nachrangige Eintragung bietet Vorteile, da ein Kredit von höherem Rang aus Sicht anderer Beteiligter einen Ersatz für Eigenkapital darstellt. Die KfW bietet die Möglichkeit einer nachrangigen Eintragung bei Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm, mit dem 30 Prozent der Investitionskosten (max. 100.000 Euro) finanziert werden können. Da es sich um ein Förderbank-Darlehen handelt, entfällt der sonst übliche Aufschlag auf den Zinssatz.

Bei der Veräußerung einer Immobilie wird eine Änderung des Grundbucheintrages vorgenommen: Der neue Besitzer löst den alten ganz offiziell ab. Dabei besteht aus Sicht des Käufers ein sehr spezielles Risiko: Wird der Verkäufer vor der Änderung des Grundbucheintrages insolvent und hat er den Kaufpreis zu diesem Zeitpunkt nicht angewiesen, steht dem Käufer aufgrund des fehlenden Eintrags nicht der Zugriff auf die Immobilie zur Verfügung. Er muss seine Ansprüche vielmehr wie jeder andere Gläubiger auch auf gerichtlichem Wege geltend machen und auf Leistungen aus der Insolvenzmasse hoffen.

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