Fungibilität

Die Fungibilität eines Vermögensgegenstandes bezeichnet dessen Beschaffenheit unter dem Blickwinkel einer Veräußerung, wobei der Schwerpunkt hierbei auf der Zeitspanne liegt, mit der bis zur Realisierung einer Transaktion unter gewöhnlichen Marktbedingungen zu rechnen ist, sowie auf dem Risiko eines für den Besitzer unvorteilhaften Preises bei Veräußerung.

Die Fungibilität einer Immobilie ist deutlich geringer als die anderer Vermögensgegenstände und bleibt insbesondere hinter Bankeinlagen und börsengehandelten Wertpapieren wie Aktien, Renten oder Investmentfonds deutlich zurück. Entscheidend für den Grad der Fungibilität eines Objektes sind dabei verschiedene Faktoren, wobei insbesondere die Lage (geographisch wie räumlich), die innere und äußere bauliche Beschaffenheit sowie eventuelle Besonderheiten von signifikanter Bedeutung sind. Tendenziell lassen sich kleine Wohneinheiten in Großstädten mit starker Wirtschaftsleistung besser veräußern als freistehende Einfamilienhäuser in ländlichen und strukturschwachen Gebieten. Darüber hinaus können bestimmte Merkmale einer Veräußerung hinderlich sein: Extrovertierte Bauteile beispielsweise sprechen nur eine schmale Klientel an und verzeichnen damit einen höheren Spezifikationsgrad, der tendenziell zu einem längeren Veräußerungsprozess sowie zu einem geringeren Erlös führt.

Soll ein Objekt konkret veräußert werden, ist weiterhin die aktuelle Situation des Immobilienmarktes insgesamt sowie in der betreffenden Region von Bedeutung. Besondere exogene Umstände können zu Verschiebungen in Angebot und Nachfrage führen: Die Insolvenz eines großen in einer relativ kleinen Stadt ansässigen Unternehmens beispielsweise führt zu einem deutlich steigenden Angebot bei gleichzeitig rückläufiger Nachfrage – ein signifikanter Preisverfall ist die Folge.

Eigentümer, die ihr Objekt nicht selbst nutzen und die Fungibilität verbessern möchten, können durch die Vermietung an Mietparteien hoher Qualität (gemeint sind damit langfristige Mietverhältnisse mit guter Zahlungsmoral) positive Ergebnisse erreichen. Eine gut vermietete Immobilie lässt sich – zu einem realistischen Preis – in der Regel ohne größere Probleme veräußern.

Hilfreich bei einer Veräußerung ist grundsätzlich die Konsultation eines Maklers, der idealerweise schon viele Jahre Erfahrung in dem betreffenden Markt besitzt und so Auskunft darüber geben kann, in welcher Verfassung der Immobilienmarkt sich befindet und ob sich eine Veräußerung lohnt.