Eine Einliegerwohnung versteht sich als zweite Wohneinheit in einem Gebäude, die im Hinblick auf ihre Bedeutung der primären Wohnraumfläche von untergeordneter Bedeutung ist. Die gesetzlichen Bestimmungen in Bezug auf Einliegerwohnungen sind in § 11 des 2. Wohnungsbaugesetzes geregelt. Hier wird im Detail definiert, unter welchen Umständen eine Wohneinheit als Einliegerwohnung zu verstehen ist. Ganz wesentlich dabei ist die Abgeschlossenheit: Ein eigener Zugang muss bestehen. Dieser muss derartiger Gestalt sein, dass eine separate Vermietung der Wohneinheit gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen möglich ist.
Eine weitere gesetzliche Abgrenzung findet dann statt, wenn die Einliegerwohnung über ausreichende sanitäre Anlagen (im Einzelnen zumindest WC, Dusche oder Badewanne sowie eine Waschmöglichkeit) verfügt und darüber hinaus einen feste Einrichtung zum Kochen enthält: In einem solchen Fall wird die Immobilie als Zweifamilienhaus im steuerrechtlichen Sinne gewertet.
Der Status einer Einliegerwohnung ist mit einigen besonderen gesetzlichen Bestimmungen bei einem Mietverhältnis verbunden. Insbesondere im Hinblick auf die Kündigungsrechte des Vermieters ergeben sich im Vergleich zu herkömmlichen Immobilien deutliche Unterschiede. Der Vermieter benötigt bei der Kündigung des Mietvertrages seinerseits kein berechtigtes Interesse und kann dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Für den Mieter verlängert sich bei Verzicht auf die Angabe von Gründen allerdings die Kündigungsfrist um drei Monate.
Der Gesetzgeber verlangt für den Status einer Einliegerwohnung im Mietverhältnis, dass der Vermieter mit dem Mieter in derselben Immobilie wohnhaft ist. In dem Gebäude dürfen sich nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, es sei denn, eines der Objekte wurde zwischen dem 01.06. 1990 und dem 31.05.1999 fertiggestellt und der Mietvertrag entweder vor der Fertigstellung geschlossen oder aber der Mieter über die besonderen gesetzlichen Bestimmungen zum Kündigungsschutz informiert. In einem solchen Fall wird einer Wohneinheit auch dann der Status einer Einliegerwohnung vom Gesetzgeber verliehen, wenn sich insgesamt drei Wohnungen in der Immobilie befinden.
