Eigenkapitalfinanzierung

Als Eigenkapitalfinanzierung wird eine Immobilienfinanzierung bezeichnet, wenn der Bauherr bzw. Käufer den Kaufpreis in voller Höhe aus eigenen Mitteln aufbringt und keinen Kredit benötigt. Eigenkapitalfinanzierungen sind die Ausnahme: In der Regel benötigen angehende Eigentümer Fremdmittel, weil nicht ausreichend Geld zur Verfügung steht. Wenn kein Kredit aufgenommen wird, um die Immobilie zu finanzieren, fallen auch keine Finanzierungskosten an. Dennoch ist der Erwerb des Objekts nicht kostenfrei. Der Käufer muss bei seinen Überlegungen die Opportunitätskosten berücksichtigen, die anfallen. Diese bestehen in den Kapitalerträgen, die mit dem im Haus gebundenen Geld erzielt werden würden, wenn kein Kauf erfolgen würde. Zahlt ein Käufer 300.000 Euro für eine Immobilie und wird von einer jährlichen Verzinsung des Kapitals in Höhe von sechs Prozent ausgegangen, belaufen sich die Opportunitätskosten dementsprechend auf 18.000 Euro im Jahr. Dieser Posten muss gegen die Ersparnis gestellt werden, die durch den Wegfall der Miete realisiert werden kann.

Rein betriebswirtschaftlich lohnt sich die Eigenkapitalfinanzierung immer dann, wenn die Mietersparnis die kalkulatorische Verzinsung übersteigt. Bei dieser Rechnung dürfen allerdings nur die Ersparnisse berücksichtigt werden, die tatsächlich realisiert werden: Rücklagen für Reparaturen, Eigentümer-Versicherungen und andere Kosten, die Eigentümer zusätzlich tragen müssen, sollten von der Ersparnis abgezogen werden. Die kalkulatorische Verzinsung muss um die Kapitalertragssteuer gekürzt werden. Diese beläuft sich auf 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer, wobei gemeinsam veranlagte Ehegatten 1.600 Euro im Jahr steuerfrei vereinnahmen können. Bei einer Eigenkapitalfinanzierung ist weiterhin zu berücksichtigen, dass der Erwerb einer Immobilie Kapital langfristig und mit hohem Spezifikationsgrad bindet. Es ist gemeinhin nicht sinnvoll, alle zur Verfügung stehenden Mittel in einem Objekt anzulegen. Vielmehr sollte eine Streuung des Vermögens erfolgen. Eigentümer sollten sich darüber hinaus bewusst sein, dass neben der eigenen Immobilie auch liquide Mittel zum Leben erforderlich sind und dass deshalb die Bildung einer ausreichenden Altersvorsorge trotz des Wohneigentums nicht unterbleiben darf.