Als Eigenkapitalanteil wird derjenige Anteil des Bau- oder Kaufpreises einer Immobilie bezeichnet, der vom Eigentümer selbst durch eigene Mittel eingebracht wird und somit nicht durch Kredite von Banken finanziert werden muss. Der Eigenkapitalanteil kann sich grundsätzlich auf jeden Wert zwischen 0 und 100 Prozent belaufen. Die Höhe des Anteils hat jedoch Auswirkungen auf den Zinssatz, die Dauer des Tilgungszeitraumes und das Risiko einer Überschuldung bei einer notgedrungenen Veräußerung des erworbenen Objektes.
Je größer der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer fällt in der Regel der Zinssatz aus, der für die Hypothekenfinanzierung zu zahlen ist. Ab einem Beleihungsauslauf von rund 60 Prozent neigen die meisten deutschen Banken dazu, Aufschläge auf den Kreditzins zu veranschlagen, da aus Sicht der an der Finanzierung beteiligten Banken das Risiko eines Adressausfalls ab diesem Niveau steigt. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher fallen auch die Zinsen aus. Vollfinanzierungen, bei denen der Eigenkapitalanteil null Prozent beträgt und bei denen unter Umständen sogar noch die Erwerbsnebenkosten oder Teile der Inneneinrichtung über einen Kredit finanziert werden, fallen dementsprechend teuer aus. Die Angst der Banken vor einem Ausfall entstammt der Beobachtung, dass im Falle einer Insolvenz des Schuldners und einer daraus resultierenden Zwangsversteigerung die Erlöse aus dem Objekt meistens nicht reichen, um 100 Prozent des Bau- oder Erwerbswertes zu erreichen.
Ein hoher Eigenkapitalanteil macht nicht nur den Zinssatz günstiger, sondern beschleunigt auch die Tilgung des Vorhabens insgesamt, da die absolut zu tragende Darlehenssumme geringer ausfällt und der anfängliche Tilgungssatz höher bemessen werden kann. Durch diesen Umstand lassen sich häufig zusätzliche Vergünstigungen beim Zinssatz des Kredites erreichen, da Banken aufgrund der kürzeren Laufzeit von einem geringeren Risiko ausgehen.
Um einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil zu erreichen, muss frühzeitig mit entsprechenden und ausreichenden Sparmaßnahmen wie etwa Bausparverträgen oder Einzahlungen in Banksparpläne begonnen werden. Alternativ kann der Eigenkapitalanteil auch durch Eigenkapitalersatzleistungen erhöht werden.