Baufinanzierung und News

Als vor ca. eineinhalb Jahren die Finanzkrise auch in Deutschland angekommen und jedem dieser Begriff vertraut war, erfuhr der Immobilienmarkt einen drastischen Einbruch. Große Maklerunternehmen verkauften plötzlich keine Objekte mehr und viele Privatpersonen sprachen sich bei Befragungen bewusst gegen den Eigenheimkauf aus: Etliche Leute sahen ihren Job gefährdet – da wollte kaum jemand das Risiko eines Immobilienkaufs und der damit einhergehenden Finanzierung auf sich nehmen.

Doch nun hat sich die Situation grundlegend geändert: Die Wirtschaftskrise gilt zwar noch lange nicht als ausgestanden, das Vertrauen in den eigenen Job hat sich jedoch gefestigt und die Zinsen sind drastisch gesunken. Daher gibt es mittlerweile wieder äußerst viele Privathaushalte, die sich einen Immobilienerwerb gut vorstellen können. Wie die „Financial Times Deutschland“ berichtet, gibt es in Deutschland 1,5 Mio. Mieter, die innerhalb der nächsten Jahre Wohneigentum erwerben möchten. Diese Zahl basiert auf einer Studie, die kürzlich vom Allensbach Institut durchgeführt wurde. Auch der Immobiliendienstleister „Planet Home“ (Makler für Immobilien und Finanzierungen) kommt im Rahmen einer eigenen Untersuchung zu einem ähnlichen Ergebnis.

Das gestiegene Interesse am Erwerb von Wohneigentum ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen. Besonders Ängste vor Inflation und weiteren Staatskrisen lassen die Menschen über den Kauf von Immobilien nachdenken: Viele halten ihr Geld dort für zukunftssicher angelegt. Zugleich bieten die Zinsmärkte erstklassige Konditionen. Die Hypothekenzinsen haben ein neues historisches Tief erreicht: Seit 50 Jahren konnte man nicht mehr so günstig finanzieren. Besonders die Griechenlandkrise hat zu dieser Zinsentwicklung beigetragen – innerhalb der vergangenen drei Monate sind die Zinssätze für 10-jährige Finanzierungen um 0,5 Prozent gesunken.

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Ob es um den Erwerb einer kleinen Eigentumswohnung oder um ein großes Einfamilienhaus geht, spielt im Endeffekt keine Rolle: Wohneigentum ist zunächst einmal nicht günstig. Die meisten Privathaushalte verfügen über keine sonderlich großen Ersparnisse, weshalb ausschließlich per Aufnahme eines Immobiliendarlehens der Traum vom Eigenheim verwirklicht werden kann.

Allerdings muss man sich die Darlehensaufnahme erst einmal leisten können. Nicht selten geht es bei der Immobilienfinanzierung um sechsstellige Beträge – was im Endeffekt zur Folge hat, dass entsprechend hohe Monatsraten zu leisten sind. Die Darlehensraten muss man erst einmal schultern können. So gut wie immer wird das verfügbare Einkommen dadurch maßgeblich reduziert.

Derzeit sieht es auf dem Finanzierungsmarkt jedoch sehr gut aus. Die Hypothekenzinsen befinden sich auf einem äußerst niedrigen Stand: Immobiliendarlehen können zu sehr attraktiven Konditionen aufgenommen werden. Weil die Zinsen niedrig bemessen sind, wirkt sich dies auch auf die monatlichen Darlehensraten aus: Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen bietet sich vielen Leuten die Chance, ihre Miete in eine Darlehensrate umzuwandeln und somit den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Tatsächlich ist es möglich, ein Darlehen aufzunehmen, ohne eine hohe Rate fürchten zu müssen. Natürlich kann es vorkommen, dass die Darlehensrate höher als die bisherige Miete bemessen ist – da kommt es im Endeffekt ganz auf die gewählte Immobilie bzw. den Kapitalbedarf an. Wer sich jedoch nach einer vergleichbaren Immobilie umsieht und diese zu einem fairen Preis ersteht, befindet sich tatsächlich in der Lage, eine Immobilienfinanzierung abzuschließen, deren Kosten die bisherige Miete nicht übersteigen.

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Der Münchner Immobilienmarkt scheint sämtliche Rekorde brechen zu wollen. Selbst die globale Finanzkrise konnte dem Markt nichts anhaben: Seit Jahren ziehen die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt ununterbrochen an. Wie das „Handelsblatt“ berichtet, ist die Nachfrage deutlich größer als das Angebot.

Privat Kapitalanleger, die sich auf der Suche nach Eigentumswohnungen in der Innenstadt befinden, haben derzeit schlechte Karten. Die Nachfrage ist so groß, dass so gut wie keine Objekte verfügbar sind. Wenn Objekte auf dem Markt angeboten werden, sind diese nach äußerst kurzer Zeit verkauft – und das zu Rekordpreisen.

So wie es aussieht, rechnen die Anleger auch für die Zukunft mit steigenden Preisen, weshalb sie dazu bereit sind, hohe Preise zu bezahlen. In den letzten Jahren hat sich München zum teuersten Immobilienpflaster der Republik entwickelt und dabei Städte wie Hamburg und Frankfurt am Main deutlich abgehängt. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt stolze 3.400 Euro und entspricht damit dem Doppelten vom bundesweiten Durchschnittspreis. Richtig teuer wird es jedoch, wenn der Erwerb von Neubauten angedacht ist. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus werden in der Isar Metropole satte 740.000 Euro gefordert – dies entspricht dem dreifachen Preis des Bundesdurchschnitts.

Weil die Nachfrage nach guten Anlageobjekten auch in Zukunft nicht vollständig befriedigt werden kann, rechnen Immobilienexperten mit einem Anstieg der Preise im Randbereich der Metropole. Besonders Randlagen mit guter Infrastruktur könnten von der künftigen Entwicklung des Immobilienmarkts profitieren. Vielen Anlegern wird auf lange Sicht keine andere Möglichkeit bleiben, als sich vom Stadtzentrum zu entfernen: Das Immobilienangebot der Innenstadt ist einfach nicht groß genug.

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Noch immer ist die Gelegenheit günstig zur Finanzierung eines Eigenheims: Die Preise auf dem Immobilienmarkt sind verhältnismäßig moderat, die Finanzierungszinsen liegen nach wie vor sehr niedrig. Kein Wunder also, dass die Bundesbürger derzeit äußerst positiv gegenüber der Finanzierung eines Eigenheims eingestellt sind. Das zumindest ergab eine aktuelle Umfrage der Comdirect Bank. Mehr als die Hälfte der Befragten, rund 53,5 Prozent, gaben an, dass jetzt ein günstiger Zeitpunkt für den Immobilienerwerb oder den Bau eines Eigenheims sei. Die Comdirect Bank, die diese Umfrage seit 2008 im Zwei-Monats-Rhythmus durchführt betont, dass es sich dabei um einen neuen Höchststand handelt: Seit 2008 waren die Deutschen noch nie optimistischer in Sachen Hausbau.

Für diese Entwicklung gibt es mehrere Gründe. Ausschlaggebend für die positive Einschätzung so vieler Befragter sind sicherlich die derzeit schwierige Lage an den Finanzmärkten und eine wachsende Angst vor Inflation. Immobilien gelten gerade in Zeiten steigender Preise als “sicherer Hafen”, als sichere Wertanlage, die auch im Alter so manchen Vorteil mit sich bringt. Die Comdirect Bank selbst verweist auf eine wachsende Selbstsicherheit der Bürger im Hinblick auf die Finanzierung: Ganze 45,5 Prozent der Befragten, davon mehr Männer als Frauen, gaben an, jetzt eine Finanzierung durchführen zu können. Im Vergleich zur letzten Erhebung im März ist das ein Zuwachs von 7,6 Prozent!
Interessant auch, zu welchen Finanzierungsmitteln die Befragten greifen würden: Nach wie vor ganz oben rangiert der Bausparvertrag, den 61,2 Prozent nutzen würden, dicht gefolgt von Hypothekendarlehen, derer sich 60,7 Prozent bedienen würden. Immerhin rund 52 Prozent würden auf Bargeld und Sparguthaben zurückgreifen. Nur 38,5 Prozent ziehen in Betracht, bei einem Finanzierungsvorhaben auch öffentliche Fördermittel wie beispielsweise ein KfW-Darlehen in Anspruch zu nehmen.

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In Sachen Transparenz möchte die Bausparkasse Schwäbisch Hall neue Maßstäbe setzen. Das Ziel der Bausparkasse war es dafür zu sorgen, dass potentielle Kunden mehr Übersicht gewinnen und somit genau wissen, welchen Nutzen ihnen ein Bausparvertrag bietet und wie es um die Kosten bestellt ist. Zu diesem Zweck wurde ein sogenanntes Produktinformationsblatt aufgelegt. Fortan wird es jedem Interessenten direkt beim ersten Beratungsgespräch ausgehändigt. So sollen sich die Kunden noch besser informieren können und direkt von Anfang an erkennen, mit welchen Kosten beim Abschluss eines Bausparvertrags zu rechnen ist.

Das Produktinformationsblatt informiert in erster Linie über die zahlreichen Möglichkeiten, die das Bausparen heutzutage zu bieten hat. Denn längst nicht immer geht es darum, sich günstige Darlehenszinsen zu sichern. Zunehmend mehr Sparer setzen den Bausparvertrag gezielt als Anlageprodukt ein, um somit eine hohe Rendite zu erzielen. Gerade unerfahrene Sparer, die sich zum ersten Mal mit dem Thema Bausparen beschäftigen, können hierdurch einen besseren Überblick erlangen.

Die Einführung des Produktinformationsblattes erfolgt auf freiwilliger Basis. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall sieht sich als Wegbereiter in Sachen Kundenfreundlichkeit. Denn anders als bei einigen anderen Finanzprodukten ist es gesetzlich nicht vorgeschrieben, dass die Bausparkassen ihren Finanzprodukten bzw. den Bausparverträgen entsprechende Beipackzettel hinzufügen müssen.

Aufgrund des zusätzlichen Kundennutzens – insbesondere was die Produktübersicht betrifft – ist dieser Schritt als äußerst lobenswert einzustufen. Deshalb ist es gut denkbar, dass andere Bausparkassen schon in Kürze nachziehen. Was die eigentlichen Kosten betrifft, so sind Bausparverträge ohnehin leicht zu verstehen: Beim klassischen Bausparvertrag wird lediglich die Abschlussgebühr erhoben.

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Wenn es um Zinssätze geht, spielt die FMH Finanzberatung von Max Herbst ganz oben mit. Schon seit Jahren beliefert das Unternehmen zahlreiche Medien mit aktuellen Zinsinformationen. Ob es dabei um Anlagezinsen oder Kreditzinsen geht, ist zweitrangig: Im Bereich der Zinssätze hat sich das Unternehmen einen sehr guten Ruf erarbeitet.

Wie die „Märkische Allgemeine“ schreibt, hat sich Max Herbst zum Thema Hypothekenzinsen geäußert. Der Zinsexperte rechnet damit, dass die Zinssätze für Immobiliendarlehen in den kommenden Tagen bis Wochen nochmals fallen werden. Unter anderem verwies Herbst auf die Zinssätze für Immobiliendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung: Nur noch 0,05 Prozentpunkte fehlen bis zum Rekordtief, das im September 2005 erreicht wurde. Mit einem Nachgeben der Zinssätze rechnet er besonders wegen der Euro- bzw. Griechenlandkrise. Die Krise soll die Zinsen zusätzlich drücken.

Allerdings sollten sich potentielle Darlehensnehmer wie Immobilienkäufer und Bauherren nach der Meinung von Herbst beeilen. Seiner Meinung ist es denkbar, dass der Zinsmarkt bereits in Kürze dreht und die Zinssätze wieder anziehen. Folglich wäre es falsch, die Darlehenssuche auf die lange Bank zu schieben: Wer ein Immobiliendarlehen aufnehmen und sich die günstigen Zinssätze sichern möchte, sollte nicht mehr allzu lange warten. Diesen Ratschlag begründet der Zinsexperten mit den unruhigen Finanzmärkten, die in den vergangenen Wochen mehrfach für Schlagzeilen gesorgt haben.

Abschließend soll an dieser Stelle angemerkt werden, dass die genannten Empfehlungen ausschließlich auf Einschätzungen beruhen. Im Endeffekt kann niemand vorhersagen, wie sich die Zinsmärkte entwickeln werden. Doch aufgrund der derzeit günstigen Rahmenbedingungen kann in der Tat nur dazu geraten werden, möglichst bald die Gelegenheit beim Schopf zu greifen.

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Es ist immer gut, bei der Immobilienfinanzierung einen möglichst großen Anteil an Eigenkapital einzusetzen. Wer relativ hohe Ersparnisse bei der Finanzierung einsetzen kann, muss keinen solch hohen Darlehensbetrag aufnehmen und kann dadurch die finanzielle Verbindlichkeit gering halten. Außerdem wird es durch den Einsatz von Eigenkapital möglich, einen guten Beleihungsauslauf zu erzielen und somit in den Genuss guter Darlehenskonditionen zu gelangen. In diesem Fall gilt folgende Regel: Je höher der Eigenkapitaleinsatz, desto besser der Darlehenszins.

Allerdings wäre es falsch, seine gesamten Ersparnisse beim Immobilienerwerb einzusetzen. Im Hinblick auf Zinssatz und die finanzielle Belastung, die später aus dem Darlehen resultiert, mag dies zwar sinnvoll erscheinen, doch ohne Finanzpolster bzw. eine finanzielle Rücklage, geht es einfach nicht. Leider ist dies nicht allen Immobilienkäufern und Bauherren bewusst – was letztlich eine große Gefahr verkörpert.

Es ist sehr wichtig, über ein kleines Finanzpolster zu verfügen. Ein paar tausend Euro sollten es schon sein, um sich somit gegenüber Notfällen absichern zu können. Schließlich ist die monatliche Belastung, die aus dem Darlehen hervorgeht, zumeist relativ hoch, wodurch das verfügbare Einkommen stark eingeschränkt ist. Sollte man über keine Rücklage verfügen, kann man schnell in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten geraten. Ein defekter Herd in der Küche oder ein Schaden am Auto können dazu führen, dass kurzfristig Geld benötigt wird. Wenn dieses Geld nicht verfügbar ist, können sich unerwartete Probleme auftun – womöglich muss sogar ein teurer Kredit aufgenommen werden, was der Haushaltskasse alles andere als gut tut. Folglich ist es umso wichtiger, eine solche Rücklage zu bilden.

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Immobilieneigentümer, die ihre Objekte verkaufen möchten, blicken auf schwere Zeiten: Abgesehen von ein paar Boomregionen geht es dem deutschen Immobilienmarkt nicht besonders gut. Besonders in ländlichen Regionen und Kleinstädten kann es sich äußerst schwierig gestalten, Käufer zu finden. Die Nachfrage ist deutlich zurückgegangen, was nicht nur auf die Finanzkrise zurückzuführen ist, sondern auch an der Tatsache liegt, dass zunehmend mehr Menschen in die Großstädte ziehen.
Viele Eigentümer gehen deshalb schon sehr frühzeitig dazu über, ihre Objekte nicht eigenständig zu vermarkten, sondern sich professionelle Unterstützung von einem Immobilienmakler zu holen. Aus Sicht der Verkäufer ist diese Entscheidung gut nachzuvollziehen: Sie erhoffen sich einen schnelleren Verkauf.
Aus Sicht der Käufer ist diese Entwicklung jedoch weniger erfreulich: Sobald ein Makler im Spiel ist, sehen sie sich mit der Problematik konfrontiert, die Maklercourtage entrichten zu müssen. Hierbei handelt es sich um die Provision, der vom Makler erhoben wird, sobald es zum Abschluss des Kaufvertrags kommt.

Inzwischen gibt es viele Kaufinteressenten, die sich über diese Entwicklung ärgern. Bei etlichen Objekten, für die sie sich interessieren, müssen sie die Courtage entrichten. Deshalb wird zunehmend häufiger über Methoden nachgedacht, um die Zahlung der Courtage zu umgehen. Allerdings sei gesagt, dass diese Möglichkeit nur in den seltensten Fällen gegeben ist. Der Großteil der Immobilienmakler sichert sich vertraglich sehr gut ab, wodurch es sich schwierig gestaltet, die Courtagezahlung umgehen zu können. Selbst wenn man den Verkäufer direkt anspricht, können die meisten Makler einen Anspruch auf Courtage geltend machen – notfalls sogar durch einen Gang vor Gericht.

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Bei der Festlegung auf ein Immobiliendarlehen werden immer wieder dieselben Fehler gemacht. Einer der größten Fehler besteht darin, sich zu sehr auf den Darlehenszins zu konzentrieren: Den meisten Käufern und Bauherren geht es darum, ein möglichst günstiges Darlehen aufzunehmen zu können. Aus lauter Konzentration auf den Zinssatz werden andere wichtige Punkte vergessen – unter anderem die Abstimmung der einzelnen Zinsbindungen.

Eine solche Abstimmung ist immer dann erforderlich, wenn mehrere Darlehen miteinander kombiniert werden. Es kommt häufiger vor, dass nicht ein großes Immobiliendarlehen aufgenommen wird, sondern stattdessen die Einbindung zusätzlicher Darlehen erfolgt. Hierbei kann es sich beispielsweise um Bauspardarlehen oder Förderdarlehen handeln.

Leider kommt es relativ häufig vor, dass die Zinsbindungen der einzelnen Darlehen nicht kongruent sind. Sie laufen zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus, was für den Darlehensnehmer einen immens großen Nachteil darstellt. Die Banken weisen auf diesen Umstand oftmals nicht hin, weil sie hiervon sogar profitieren können.

Das Problem aus Sicht des Darlehensnehmers besteht darin, dass eine Umschuldung der gesamten Finanzierung nicht möglich ist: Nur wenn alle Darlehen zusammen abgelöst bzw. umgeschuldet werden, lassen sich auch die zugehörigen Grundschulden umschreiben. Eine spätere Anpassung der Zinsbindungen ist nur bedingt möglich. Dadurch würde wertvolle Zeit verlorengehen – und solange man die Bank nicht wechseln kann bzw. keine Möglichkeit der Umschuldung gegeben ist, können die bisherigen Darlehensgeber die Zinssätze nahezu frei diktieren. Deshalb ist es umso wichtiger, verschiedene Darlehen oder Tranchen von Anfang an so zu wählen, dass sie möglichst zum selben Zeitpunkt auslaufen – hierdurch wird die benötigte Flexibilität geschaffen, die später niedrige Zinssätze garantiert.

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