Baufinanzierung und News

Wer sich momentan auf der Suche nach einem Immobiliendarlehen befindet, dürfte allen Grund zur Freude haben: Derzeit sind die Hypothekenzinsen äußerst niedrig. Auch größere Darlehensbeträge können aufgenommen werden, ohne dass größere Zinsbelastungen entstehen. Das Ergebnis sind vergleichsweise niedrige Darlehensraten, die zweifelsfrei für den Immobilienerwerb sprechen.

Dennoch halten sich viele Interessenten bewusst zurück. Sie möchten den Verlauf der Wirtschaftskrise abwarten. Auf der einen Seite ist dies vernünftig: Doch sollte die Wirtschaft anziehen, können auch die Zinssätze wieder steigen. Auf der anderen Seite könnte man sich niedrige Zinsen entgehen lassen – es sei denn, man setzt auf das Bausparen.

Schließlich bieten Bausparverträge die Möglichkeit, sich ein augenblickliches Zinsniveau für einen späteren Zeitpunkt zu sichern. Das Prinzip ist im Grunde sehr einfach: Man schließt jetzt einen Bausparvertrag ab, bei dessen Abschluss der Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen festgelegt wird. Die niedrigen Hypothekenzinsen machen sich auch im Bereich der Darlehenszinsen für Bauspardarlehen bemerkbar: Wer jetzt mit dem Bausparen beginnt, kann später auf ein günstiges Darlehen zurückgreifen – unabhängig von der Zinssituation, die dann vorherrscht.

Ein weiterer Vorzug des Bausparvertrags besteht darin, dass man im Hinblick auf den Abruf des Darlehens vergleichsweise flexibel ist. Sollte der Bausparvertrag zuteilungsreif sein, muss das Darlehen trotzdem nicht unmittelbar abgerufen werden. Letztlich ist man hierbei sehr flexibel, weshalb man sich in der Lage befindet, das Darlehen genau dann in Anspruch zu nehmen, wenn man es benötigt. Folglich ist es einfach sehr empfehlenswert, sich jetzt das niedrige Zinsniveau zu sichern, um später günstig bauen oder kaufen zu können.

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In den vergangenen Monaten haben sich Bauherren sehr stark zurückgehalten. Im letzten Jahr wurden so wenige Eigenheime wie schon seit Jahrzehnten nicht mehr errichtet. Untersuchungen belegen, dass sie Menschen vorsichtig geworden sind. Viele sind im Hinblick auf die immer noch anhaltende Wirtschaftskrise sehr kritisch und hoffen in erster Linie darauf, dass ihr Job erhalten bleibt – ein Immobilienerwerb kommt daher nicht in Frage.

Doch die Zeiten der Schwarzmalerei könnten schon bald vorüber sein. Wie aus einer neuen Untersuchung hervorgeht, die kürzlich von der Comdirect Bank in Auftrag gegeben wurde, können sich wieder mehr Bürger vorstellen, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen und ein Bauvorhaben anzugehen. Aus der Umfrage, die vom Forsa-Institut durchgeführt wurde, geht hervor, dass etwa 53 Prozent der Bundesbürger meinen, jetzt sei ein guter Zeitpunkt, um in eine Immobilie zu investieren.

Im Hinblick auf die Finanzierung eines solchen Vorhabens, sieht die Situation in der Tat gut aus. Die Hypothekenzinsen befinden sich nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau. Bauherren und Immobilienkäufer können augenblicklich auf traumhaft niedrige Zinsen blicken. In den vergangenen Monaten sind die Hypothekenzinsen sogar gefallen – derzeit sieht es danach aus, als ob sie ihren Tiefpunkt erreicht haben.

In den vergangenen 20 Jahren sind die Hypothekenzinsen lediglich einmal günstiger gewesen – und das war erst Anfang 2005. Von Beginn bis Mitte der 1990er Jahre lagen die Zinssätze für Immobiliendarlehen zwischen 7,5 und 9 Prozent. Dagegen wirken die aktuellen Zinssätze von etwa 4 Prozent erschreckend günstig. Einen besseren Zeitpunkt zu bauen, gibt es aus Sicht der Zinsen deshalb nicht.

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Bei immer mehr Bauherren und Immobilienkäufern spricht es sich herum: Umweltschonende und moderne Heizsysteme entlasten im Vergleich zu alten Heizungen nicht nur dauerhaft die Haushaltskasse, sondern können in ihrer Anschaffung sogar durch besonders zinsgünstige Darlehen oder sogar Zuschüsse gefördert werden. Für Bauherren lohnt es sich also in jedem Fall, sich zumindest einmal genauer mit der Thematik auseinanderzusetzen. In jedem Fall sollte dafür etwas mehr Zeit investiert werden: Die Einsparmöglichkeiten mit dem richtigen Heizsystem sind groß – die Auswahlmöglichkeiten jedoch ebenso. Um die richtige Wahl zu treffen, sollte man sich daher lieber mehr als zu wenig informieren und ggf. auch nicht das Gespräch mit einem Energieberater scheuen.

In punkto Heizsystem hat man gerade bei Neubauten die Qual der Wahl: Soll mit Erdöl oder Erdgas oder doch lieber mit Sonnenenergie, Erdwärme oder Holz geheizt werden? Welche Vorgaben aus dem Erneuerbare-Energien-Gesetz müssen wann umgesetzt sein? Und was können Immobilienbesitzer tun, um ihren Energie- und Wasserverbrauch zu reduzieren?
Viele gute Tipps finden sich sicherlich im Internet oder in einigen Ratgebern. Wer verlässliche Informationen sucht, sollte sich aber am besten gleich an die Fachleute zum Thema wenden. Die findet man beispielsweise in Form freier Energieberater oder bei den Verbraucherzentralen Deutschlands. Die Verbraucherzentralen sind es auch, die einen sehr empfehlenswerten Ratgeber namens “Heizung und Warmwasser” herausgeben. Die aktualisierte 12. Auflage des Ratgebers kam jetzt heraus und bietet umfasende Informationen auf 160 Seiten. Erhältlich ist der Ratgeber, der grundsätzliche Orientierungshilfe sein möchte, für 9,90 Euro in allen Beratungsstellen der Verbraucherzentralen. Ergänzend kann eine unabhängige und kostenlose Energieberatung nach Terminvereinbarung mit der jeweiligen Verbraucherzentrale in Anspruch genommen werden.

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In den letzten Monaten und Jahren sind immer mehr Immobilienkäufer und -bauer dazu übergegangen, ihre Immobilie mit Solarpanels auszustatten. Dieses Vorgehen bringt gleich mehrere Vorteile mit sich. Zum einen produziert die eigene Solaranlage auf dem Dach Strom, der selbst verbraucht werden kann. Im Umkehrschluss ist es im Idealfall zumindest zum Teil nicht mehr notwendig, zusätzlichen Strom von einem Versorger zu beziehen. Wer mehr Strom erzeugt als er selbst verbrauchen kann, kann die zu viel erzeugte Energie ins öffentliche Stromnetz einspeisen – und erhält dafür eine sehr ansehnliche Entlohnung. Darüber hinaus werden Solaranlagen in ihrer Anschaffung auch finanziell gefördert: Beim Kauf greift die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gern mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen unter die Arme.

Nun allerdings machte die Ankündigung die Runde, dass die Solarstromvergütung künftig gleich um 15 Prozent niedriger ausfallen soll als bisher. Häuslebauer, die auch auf Solarkraft setzen wollten, sind verunsichert: Lohnt sich die Anschaffung einer Solaranlage nun noch?

Hier kann Entwarnung gegeben werden: Zwar sinken die Vergütungssätze außerordentlich zum 01. April, die Renditen, die sich mit einer Solaranlage erwirtschaften lassen sind dennoch beachtlich. Künftig sollen Eigentümer, die nach dem Stichtag 01. April ihre Anlage mit einer Leistung von maximal 30 kW ans Netz anschließen, eine Vergütung in Höhe von 33,27 statt 39,14 Cent pro Kilowattstunde erhalten. Ab dem 01. Juli tritt dann die abgesenkte Vergütung für Anlagen auf Freiflächen in Kraft.
Experten beruhigen nun und verweisen darauf, dass die Rendite mit dieser Absenkung voraussichtlich um gut zwei Prozent sinkt. Andererseits weisen sie aber auch darauf hin, dass sich die Preise für Solarmodule weiterhin auf Sinkflug befinden. Werden sie noch günstiger, amortisiert sich die Investition trotz gesunkener Vergütung weiterhin in Rekordzeit.

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Vom großen schwedischen Einrichtungshaus mit den vier prägnanten Buchstaben kennen wir ja bereits viel – aber Häuser? Tatsächlich verkauft IKEA bereits seit den 1990er Jahren Fertighäuser. Allerdings nicht in Deutschland, sondern in Schweden, Norwegen, Dänemark, Finnland und Großbritannien. Nun jedoch wagt der Einrichtungsriese den Sprung nach Deutschland: Bis Jahresende sollen hier in verschiedenen Regionen 60 Häuser und 20 Wohnungen fertiggestellt werden.

Angeboten werden die Häuser über ein Unternehmen namens BoKlok, was so viel wie “wohne clever” heißt. BoKlok wurde von IKEA und dem Bauunternehmen Skanska gegründet, das sich in Schweden bereits zuvor einen Namen als Anbieter von günstigem Wohneigentum gemacht hat. In Deutschland ist das BoKlok-Partnerunternehmen niemand geringeres als die Bien-Zenker AG, die im deutschsprachigen Raum zu den führenden Anbietern von Fertighäusern zählt.
Geplant ist zunächst ein Start in der Rhein-Main-Region: Die ersten BoKlok-Häuser wird es in Wiesbaden, Hofheim, Offenbach und auch in Nürnberg geben. Preislich sollen die Wohnungen bei 99.900 Euro beginnen, die Reihenhäuser sollen ab 179.500 Euro erhältlich sein. Viel Geld, für das man bei anderen Anbietern ebenfalls ansprechende Immobilien finden kann. Stellt sich also die Frage: Was rechtfertigt bei den BoKlok-Immobilien den Preis? Wie sind sie ausgestattet?

Eines zunächst vorweg: Liebhaber des IKEA-typischen Einrichtungsstil dürften in den Immobilien auf ihre Kosten kommen: Sie sind im skandinavischen Stil designt und werden in Holzrahmenbauweise gefertigt. Darüber hinaus sollen alle Immobilien dem Energiestandard des KfW-70-Effizienzhauses entsprechen. Damit wäre es möglich, zur Finanzierung ein KfW-Förderdarlehen heranzuziehen und dauerhaft Nebenkosten zu sparen.
Über die Ausstattung, Größe und Raumaufteilung ist bislang wenig bekannt: Die zweigeschossigen Mehrfamilienhäuser sind in sechs Wohneinheiten aufgeteilt, die Reihenhäuser verfügen über einen großen, offenen Wohn-Ess-Bereich. Genauere Informationen sollen im Laufe des Frühjahrs auf der BoKlok-Internetseite verfügbar sein. Dann kann auch das erste Musterhaus in Hofheim-Wallau besichtigt werden. Geplanter Verkaufsstart für die Fertighäuser ist Ende April.

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Kaum hat das neue Jahr begonnen, melden sich die unterschiedlichsten Hersteller von Fertighäusern auch schon mit ihren neuen Kollektionen zu Wort. Besonders prominent platziert ist derzeit die Selection 2010 von massa, die von Bild präsentiert wird. Stellt sich nur die Frage: Wie günstig ist das Angebot wirklich?

Zunächst einmal zum Angebot: Geboten wird ein Ausbauhaus inklusive Bodenplatte ab 79.999 Euro. Im Preis enthalten ist der Bausatz und darüber hinaus auch das Baugrundgutachten und die Architektenleistung. Gegen einen Aufpreis ab 9.999 Euro kann auch ein Keller hinzugefügt werden.
Hier stellen sich bereits die ersten Fragen. Zum einen ist zwar klar, wo die Preise anfangen, auf den ersten Blick ist aber nicht ersichtlich, wie hoch sie bei den einzelnen Modellen liegen. Die Preisangabe “ab 79.999 Euro” bzw. “ab 9.999 Euro” klingt daher zwar zunächst erst einmal nach Schnäppchen, wichtig ist jedoch, die Info-Pakete zum vermeintlichen Traumhaus, die auf der massa-Webseite bestellt werden können, genau zu studieren. Darüber hinaus gilt es genau hinzuschauen, was im Preis bereits enthalten ist. Die Rede ist beispielsweise vom Baugrundgutachten – das Grundstück jedoch muss ein potenzieller Käufer selbst beschaffen. Die Architektenleistung umfasst die Baugenehmigungsplanung und den Bauantrag. Sollten andere Leistungen benötigt werden, ergibt sich daraus ein individueller Aufschlag.
Ebenfalls zu beachten ist, dass es sich bei diesem Angebot um ein Ausbauhaus handelt. Konkret bedeutet das: Das Haus wird in der gewünschten Ausbaustufe vorproduziert, den Rest muss der Häuslebauer aber selbst in Angriff nehmen. Zum ursprünglich so günstigen Hauspreis kommen also noch einige Kostenfaktoren hinzu, die den Gesamtpreis durchaus in die Höhe treiben können. Für 79.999 Euro ist definitiv kein bezugsfertiges Haus zu haben.

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Wer sich derzeit über die durchschnittlichen Zinsen einer Baufinanzierung informiert, stößt unweigerlich auch auf dieses Angebot: Ein Darlehen für 2,94 Prozent effektiv, das gleich von mehreren Finanzierungsvermittlern angeboten wird. Das klingt fast zu schön um wahr zu sein – werfen wir also einmal einen genaueren Blick darauf.

Zunächst einmal fällt auf, dass die Anbieter mit 2,90 Prozent werben. Dieser Zinssatz entspricht jedoch dem Nominalzins, der noch nicht die Kreditnebenkosten wie beispielsweise Bearbeitungsgebühren enthält. Effektiv kostet das Darlehen 2,94 Prozent – ebenfalls ein Wert, der ohne Weiteres das Prädikat Traum-Konditionen verdient. Bei einem Blick auf’s Kleingedruckte wird klar, dass längst nicht jeder in den Genuss dieser niedrigen Zinsen kommen kann. Sie gelten für eine Laufzeit von lediglich 5 Jahren – in dieser Zeit müsste also entweder das gesamte Darlehen zurückgezahlt oder eine passende Anschlussfinanzierung gefunden werden. Hier verbergen sich für die meisten Bauherren gleich mehrere Probleme: Zum einen ist für einen Großteil der Baufinanzierer kaum möglich, ein Darlehen über beispielsweise 100.000 Euro innerhalb von fünf Jahren abzuzahlen. Wer auf eine günstige Anschlussfinanzierung hofft, wird wahrscheinlich enttäuscht: Gerade in Zeiten niedriger Zinsen wie jetzt gilt es eigentlich, die guten Konditionen so lange wie möglich festzuschreiben. Schließlich ist davon auszugehen, dass nach dem aktuellen Zinstief auch wieder eine Zeit steigender Zinsen folgt.
Darüber hinaus gilt das 2,9-Prozent-Angebot lediglich für einen Beleihungsauslauf von 60 Prozent. Mindestens 40 Prozent des benötigten Kapitals muss also bereits vorhanden sein – was in vielen Fällen nicht zutrifft. Zu guter Letzt werden solch attraktive Konditionen in der Regel nur Antragstellern mit bester Bonität gewährt.

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Einer der wichtigsten Kriterien, die eine gute Baufinanzierung definieren, ist die Höhe des Darlehenszinses. Der jedoch ist gleich von verschiedenen Faktoren abhängig: Neben der Darlehenshöhe und Laufzeit ist es vor allem die Bonität des Antragstellers, die in der Regel darüber bestimmt, ob ein Darlehen zu Top-Konditionen vergeben wird – oder ob ein Aufschlag fällig wird.

Die DKB geht hier als eine von wenigen Banken einen anderen Weg: Sie vergibt Privatdarlehen bis zu einer Höhe von 50.000 Euro unabhängig von der Bonität des Antragstellers. Anders ausgedrückt: Es erfolgt bei der DKB keine Zinsstaffelung entsprechend der Bonität. Jeder Antragsteller erhält die exakt gleichen Konditionen, die sich nach Darlehenshöhe und Laufzeit des Kredits richten. Die Laufzeit ist frei zwischen 12 und 84 Monaten wählbar.
Sicherlich sind 50.000 Euro in der Regel nicht genug, um eine Baufinanzierung zu stemmen – sie reichen allerdings sehr wohl für einen Aus- oder Umbau bzw. eine Renovierung einer Immobilie aus. Legt man dabei dann auch noch Wert auf energieeffizientes Sanieren, kann ein zinsgünstiges Darlehen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Darlehensbetrag zusätzlich aufstocken.
Ein weiterer Bonus der DKB: Auch Freiberufler kommen in den Genuss eines solchen Darlehens mit gleichen Konditionen für alle. Insbesondere freiberufliche Gruppen wie Ärzte, Rechtsanwälte, Notare, Apotheker und Wirtschaftsprüfer sind mindestens genauso gern gesehen wie angestellte Arbeitnehmer.

Um das Privatdarlehen zu erhalten, muss der Antragsteller die Volljährigkeit erreicht haben und ein Beschäftigungsverhältnis nachweisen können, das bereits seit mindestens sechs Monaten besteht. Alternativ müssen Freiberufler einen Jahresabschluss, eine betriebliche Auswertung und einen Einkommenssteuerbeleg vorlegen können. Der Kredit darf nur für eigene Zwecke genutzt werden.

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In den meisten Fällen sind Häuslebauer und Bauunternehmer nach Fertigstellung ihrer Immobilie rundum mit dem Ergebnis zufrieden. Der Bauträger erhält sein wohlverdientes Geld, der Häuslebauer kann endlich das lang ersehnte Eigenheim beziehen. Was aber, wenn das Ergebnis nicht den Vorstellungen des Bauherren entspricht und Mängel ein bewohnen unmöglich machen?

Leider kommt es immer wieder vor, dass es nach Abschluss der Bau- oder Renovierungsarbeiten zu Differenzen zwischen Bauherr und Bauträger kommt. Im schwerwiegendsten Fall muss das Geschäft rückabgewickelt werden, was natürlich auch Auswirkungen auf die Baufinanzierung hat. Das jedoch ist keineswegs so einfach wie es klingt, schließlich fallen nicht nur für den Bau selbst, sondern auch für die Baufinanzierung Kosten an. Unter anderem das Bundesverfassungsgericht musste sich nun mit den Einzelheiten einer solchen Rückabwicklung befassen.

Im vorliegenden Fall wollten die Eigentümer die Eigentumswohnung vermieten, mussten sich aber immer wieder mit Feuchtigkeitsschäden auseinandersetzen, die auch nach Nachbesserungsversuchen nicht zu beseitigen waren. Die genervten Eigentümer wollten daraufhin das Geschäft rückgängig machen – und verlangten neben dem Kaufpreis auch gleich noch Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten, Ersatz für den Mietausfall und die Kosten für die Baufinanzierung. Die gesamten Finanzierungsnebenkosten der 250.000 Euro teuren Wohnung beliefen sich auf rund 23.000 Euro.

Der Bundesgerichtshof urteilte nun, dass diese Nebenkosten in jedem Fall in den Schadenersatz einzuberechnen seien. Der Geldbetrag, der bei einer Rückabwicklung zu erstatten sei, bemesse sich “grundsätzlich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein aufgrund des Umstands trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde”. Zu diesen Aufwendungen zählen natürlich auch die Finanzierungsnebenkosten. Vom Kostenerstattungsbetrag abzuziehen sind natürlich die bisher erzielten Mieteinnahmen.

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Auch im Jahr 2010 werden wieder viele Bauherren in spe versuchen, ihren Traum vom Eigenheim in die Tat umzusetzen. Wer im Sommer mit dem Bau beginnen möchte, beschäftigt sich spätestens jetzt mit Preisen für Grundstücke und Traumhäuser. Über all den Träumereien sollte aber auch an die Baufinanzierung gedacht werden – zumindest wenn man wie ein Großteil der Bauherren den Kauf- oder Baupreis nicht aus eigenen Mittel stemmen kann. Dabei stellt sich schnell die Frage: was kommt finanzierungstechnisch im neuen Jahr auf Bauherren zu? Wann ist ein guter Zeitpunkt, um Konditionen zu sichern? Und welche Konditionen sind gut?

Werfen wir zunächst einmal einen Blick auf die Prognosen der FMH Finanzberatung: Die gibt den durchschnittlichen Effektivzins für 10-jährige Darlehen mit durchschnittlich 4,18 Prozent an, für 15-jährige Darlehen sind es 4,61 Prozent im Schnitt. Die günstigsten Darlehen sind derzeit für deutlich unter 4 Prozent erhältlich. Allerdings rechnen die Experten der FMH wie auch zahlreiche andere Experten mit einem Anstieg der Bauzinsen im Laufe des Jahres: Die Wirtschaft erholt sich langsam, aller Voraussicht nach wird nicht nur der Europäische Leitzins im Laufe des Jahres angehoben werden sondern auch das Zinsniveau allgemein wieder steigen.
Vor diesem Hintergrund ist es durchaus sinnvoll, die derzeit günstigen Konditionen zeitnah zu sichern. Allerdings besteht kein Grund, übereilt eine Finanzierung abzuschließen: Wahrscheinlich wird der Zinsanstieg allmählich und moderat erfolgen, ein drastischer Zinssprung ist nicht zu erwarten. Am sinnvollsten ist es daher, sich nun mit dem Thema Baufinanzierung jetzt intensiv auseinander zu setzen, Angebote zu vergleichen und sich für ein passendes Finanzierungsmodell zu entscheiden.

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