Baufinanzierung und News

In den letzten beiden Tagen haben Sie bereits etwas mehr darüber erfahren, wie Geldinstitute und unseriöse Baugeldvermittler versuchen, Ihre Konditionen zu verschlechtern oder mehr Profit aus Ihrem Darlehensvertrag zu schlagen. Heute stellen wir Ihnen noch einige weitere dieser unsauberen Tricks vor.

Experten weisen beispielsweise auf ein verbreitetes Vorgehen vieler Hausbanken hin: Sie präsentieren ihren Kunden zunächst ein durchschnittliches Angebot. Kündigt der (etwas enttäuschte) Kunde an, sich noch weitere Angebote einholen und vergleichen zu wollen, begrüßen das die Berater dann und raten ihren Kunden dabei, mit dem besseren Angebot noch einmal in die Filiale zu kommen – vielleicht könne man dann doch noch etwas nachbessern. Dieses Verhalten lässt nicht auf Kulanz schließen, sondern eher darauf, dass man Kunden bewusst ein zweitklassiges Angebot unterbreitet hat. Als Kunde hat man jedoch immer ein Anrecht auf das bestmögliche Produkt – dieses Vorgehen ist schlichtweg kundenunfreundlich und sollte Anlass sein, sich über die Wahl seiner Hausbank Gedanken zu machen.

Ebenso weit verbreitet ist es vor allem unter Sparkassen und Volksbanken, eine Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag zu koppeln. Ganz selbstverständlich rechnen viele Berater einen Bausparvertrag in die Finanzierung ein, auch wenn er nicht gewünscht wurde – wohl wissend, dass sie am meisten davon profitieren. In der Regel rechnet sich eine Kombination aus Baudarlehen und einem neu abgeschlossenen Bausparvertrag für keinen Kunden.

Natürlich soll nun nicht der Eindruck entstehen, alle Banken und Baugeldvermittler seien Gauner, die nur auf das Wohl einer Partei bedacht sind – ihrer eigenen nämlich. Viele Geldinstitute verhalten sich ihren Kunden gegenüber einwandfrei und bieten ihnen stets das beste Produkt oder die beste Lösung an. Kunden sollten andererseits etwas mehr vergleichen und Beratern oder Vermittlern, die über zeitlichen Druck versuchen zu verkaufen, keinen Glauben schenken.

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Gestern haben wir Sie bereits darauf hingewiesen, dass sich Banken und Sparkassen so einigen einfallen lassen, um unliebsame Baufinanzierungskunden gar nicht erst zu Kunden werden zu lassen oder um weitere Erträge und Provisionen zu generieren. Heute stellen wir Ihnen weitere Überraschungen der Baufi-Experten vor, auf die Sie sich besser gefasst machen sollten.

Eine dieser Überraschungen sind lange Wartezeiten bei der Kredit-Vergabe: Insbesondere wenn eine Bank Darlehen zu Top-Konditionen anbietet – generell, nicht nur im Rahmen einer Aktion – kann sie sich vor Interessenten kaum halten. Neben den Bauherren in spe, die die Bank direkt konsultieren, schicken auch Kreditvermittler ihre Kundschaft in Scharen an das Geldinstitut weiter. Die Folge: Die Banken können den Ansturm schlecht bewältigen, die Bearbeitungszeit verlängert sich.

Prinzipiell ist das keiner Bank vorzuwerfen, wohl aber ihr Verhalten, das daraus resultiert: Bei hohen Antragszahlen picken sich die Banken Kunden heraus, die sie für besonders geeignet halten – der Rest erhält pauschal eine Absage, ohne dass der jeweilige Antrag überhaupt geprüft wurde. Zur Wartezeit kommt also noch eine Absage, was Bauherren zwingt, entweder schlechtere Konditionen in Kauf zu nehmen oder erneut nach Offerten zu suchen. Auf diese Weise kann viel Zeit vergehen – diese Zeit haben jedoch nicht alle. Steht die Kaufpreiszahlung an, die Finanzierung jedoch noch nicht, müssen Käufer und Bauherren mit Vertragsstrafen rechnen.

Zeit spielt auch dann eine Rolle, wenn Baugeldvermittler Druck auf ihre Kunden ausüben: Häufig lassen sie ihre Klientel im Glauben, ein Angebot müsse noch am selben Tag unterzeichnet werden, sonst gelten andere, schlechtere Konditionen. Experten weisen jedoch darauf hin, dass das ein reiner Vertriebstrick ist, um Kunden daran zu hindern, sich die Konditionen genau anzuschauen oder gar mit anderen Offerten zu vergleichen. Zudem ist das Angebot des Vermittlers immer unverbindlich – erst die Offerte der Bank selbst stellt ein konkretes Angebot dar. Weitere unfaire Tricks verraten wir Ihnen morgen.

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Immer mehr Bauherren sind sich darüber bewusst, dass nur eine sorgfältig geplante, solide Baufinanzierung beim Hausbau tatsächlich Geldbeutel und Nerven schont. Wie der Stimmungsindex Baufinanzierung der comdirekt belegt, fühlt sich eine wachsende Anzahl von Interessenten sicherer und besser informiert in punkto Baufinanzierung, was sicherlich auch den vielen Informationsangeboten und Vergleichsmöglichkeiten geschuldet ist. Aber trotz aller sorgfältiger Vorbereitung warten bei der Baufinanzierung doch einige Fallen, die kaum ein Bauherr kennt. Darauf weist das Handelsblatt in einem aktuellen Beitrag hin. Banken und Berater kennen so einige Tricks, um auch die bestens geplante Baufinanzierung scheitern oder zumindest teurer als geplant werden zu lassen. Die häufigsten Tricks stellen wir Ihnen im Folgenden vor.

Häufiger als bekannt kommt es beispielsweise vor, dass die Zusage eines Bankberaters überhaupt nicht gilt. Fast jeder Bauherr in spe, der das persönliche Gespräch mit seinem Bankberater sucht, tut das in der Hoffnung, durch eine gute Beziehung zum Berater und vielleicht etwas Kulanz im Vieraugengespräch besonders gute Konditionen oder überhaupt ein Baudarlehen zu erhalten. Aber weit gefehlt: Die wenigsten Bankberater entscheiden tatsächlich über einen Kredit – das übernimmt in der Regel eine zentrale Abteilung der Bank oder Sparkasse. Der Bankberater kann sich im Gespräch sicherlich weit aus dem Fenster lehnen und signalisieren, die Finanzierung sei praktisch unter Dach und Fach. Wird sie jedoch abgelehnt oder zu deutlich ungünstigeren Konditionen gewährt, kann sich der Kundenberater immer noch mit Verweis auf die zentrale Entscheidungsstelle herausreden – und hat selbst keine Befugnis, das Darlehen günstig zu vergeben. Gern werden auch die Darlehenskonditionen ohne expliziten Hinweis darauf verändert oder das Darlehen ist plötzlich an einen Bausparvertrag gekoppelt. Eine solche Praxis ist sowohl bei Großbanken als auch bei kleinen Regionalbanken und Sparkassen anzutreffen. Womit Sie weiterhin rechnen sollten, erfahren Sie morgen.

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Jeder dritte Deutsche traut sich eine Baufinanzierung zu und fast jeder zweite Deutsche ist der Meinung, jetzt sei genau der richtige Zeitpunkt, um das Projekt Eigenheim anzugehen. Das jedenfalls ergab der aktuelle Stimmungsindex Baufinanzierung der comdirekt bank.

Der Stimmungsindex liegt im November bei 103, 2 Punkten, was auf eine positive Stimmung („über dem Bezugswert 100 Punkte“) schließen lässt. Im Vergleich zum letzten Stimmungsindex im September ist eine leichte Steigerung zu verzeichnen: Zu dieser Zeit lag der Index bei 102 Punkten. Vergleicht man den aktuellen Stimmungsindex mit jenem vor einem Jahr, zeichnet sich eine noch größere Steigerung von Stimmung und Selbstvertrauen ab: Der Anstieg zum Vorjahr beträgt 6,2 Punkte.

Was aber zeigen diese Kennzahlen nun an? Ganz einfach: Die Stimmung in Sachen Baufinanzierung ist gut, die Verbraucher trauen sich eine Finanzierung – trotz oder vielleicht sogar aufgrund anhaltender Finanzkrise – zu. Tobias Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der comdirect bank, führt diesen Umstand darauf zurück, dass viele Menschen der Annahme sind, die Krise sei durchschritten. Auch die derzeit noch immer niedrigen Zinsen haben sicherlich einen maßgeblichen Anteil an der tendenziell positiven Einschätzung der Befragten. Trotzdem rät Lücke wie auch andere Baufinanzierungsexperten zu Vorsicht: Auch in Zeiten niedriger Zinsen ist ein Vergleich der Konditionen verschiedener Baufinanzierungs-Anbieter unverzichtbar. Zwar seien die Zinsunterschiede relativ gering, aber auch ein geringer Unterschied von 0,1 oder 0,2 Prozent kann die Gesamtkosten eines Baudarlehens maßgeblich beeinflussen.

Der Stimmungsindex Baufinanzierung wird seit November 2008 alle zwei Monate von der comdirect bank veröffentlicht. Er basiert auf einer repräsentativen Forsa-Umfrage und zeigt das jeweils aktuelle Verbraucherklima an.

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Gestern haben wir Sie ja bereits über die Möglichkeiten der Umkehrhypothek informiert: Im Rentenalter ist es möglich, seine Immobilie im wahrsten Sinne des Wortes zu Geld zu machen. Statt sie einfach zu verkaufen – was vielen älteren Menschen in der Regel sehr schwer fällt – ist es möglich, eine Umkehrhypothek aufzunehmen: Dabei erhält der Immobilienbesitzer lebenslang sowohl ein Wohnrecht als auch eine Rente, die Immobilie geht danach aber meist an die Bank oder die Erben müssen die Hypothek auslösen. Eine Alternative dazu ist die Zustifterrente.

Diese Form der Immobilienverrentung stammt ebenfalls aus den USA und ist in Kooperation mit einer Stiftung realisierbar. In Deutschland ist es die in Meckenbeuren ansässige Stiftung Liebenau, die ein solches Modell anbietet. Das Prinzip ist einfach umrissen: Die Stiftung kauft dem Immobilienbesitzer seine Immobilie, die nicht oder nur gering belastet sein darf, ab. Dafür gewährt sie dem Ex-Besitzer eine lebenslange Zusatzrente (auch kombinierbar oder ersetzbar mit einer Zeitrente oder Einmalauszahlung) und ein lebenslanges Wohnrecht. Die Zeitrente wird auch nach dem Tod des Immobilienbesitzers an die Erben weitergezahlt. Das Wohnrecht wird über das Grundbuch abgesichert. Für den Besitzer fallen weder Gutachter- noch Notarkosten an. Bei Auszug oder Tod gibt es eine zuvor vereinbarte Abfindung für das Wohnrecht. Darüber hinaus übernimmt die Stiftung auch alle anfallenden größeren Instandhaltungskosten, sodass das meist etwas geringere Budget des Ex-Eigentümers im Alter nicht zusätzlich belastet wird.

Bei so vielen Vorteilen sind Nachteile nicht fern: Die Stifterrente ist relativ teuer. Sobald der Vertrag geschlossen ist, verliert der Ex-Eigentümer automatisch rund 30 Prozent seines Vermögens. Die werden für einen Sicherheitsabschlag, künftige Instandhaltungskosten und Gebühren abgezogen. Je älter man jedoch wird und je länger man die Immobilie weiterhin bewohnt, desto rentabler wird diese Form der Immobilienverrentung.

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Viele ältere Menschen schaffen es, bis zum Renteneintritt oder kurz danach ihre Baudarlehen abzubezahlen und können sich auf ein Wohnen in einer unbelasteten Immobilie freuen. Wenn da nicht die laufenden Ausgaben wären: Immobilien müssen zum einen unterhalten, zum anderen aber auch hin und wieder renoviert werden. Mit einer kleinen Rente werden diese Selbstverständlichkeiten leicht zum Problem – die Immobilie kann mit der Zeit nicht mehr in einem guten baulichen Zustand gehalten werden, wenn zur staatlichen Rente nicht wenigstens noch eine Zusatzrente kommt.

Eine Lösung bietet hier die Umkehrhypothek: Das in Deutschland neue Konzept ermöglicht es, die Immobilie zu Geld zu machen und sie trotzdem bewohnen zu können. Bei einer Umkehrhypothek erhält der Eigentümer einen Kredit auf seine (unbelastete) Immobilie. Je älter der Eigentümer ist und je wertvoller die Immobilie eingeschätzt wird, desto höher das Darlehen. Die Auszahlung erfolgt auf Wunsch entweder in einem Betrag, als lebenslange Rente oder in einer Mischform. Einziger Haken: Verstirbt der Eigentümer, verkauft oder verlässt er die Immobilie dauerhaft, wird das Darlehen fällig. Entweder tilgen die Erben die Schulden und können die Immobilie behalten oder sie fällt der Bank zu.

Einem Test der Stiftung Warentest zufolge gibt es mittlerweile einige wenige Anbieter von Umkehrhypotheken in Deutschland: Die Immorentenplus der Deutschen Kreditbank (DKB) und die Förder-Immorente der Investitionsbank Schleswig Holstein, die ab 2010 angeboten werden soll. Bedingung bei beiden Varianten: Der Eigentümer muss mindestens 60 bzw. 65 Jahre alt sein und seine Immobilie instand halten.

Eine Alternative ist übrigens die wenig bekannte Zustifterrente der Stiftung Liebenau, über die wir Sie morgen ausführlicher informieren.

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Für viele Bauherren klingt die Idee zu gut um wahr zu sein: Man baut ein Haus nach eigenen Vorstellungen und vermietet es ganz oder teilweise. Die Mieteinnahmen helfen dabei, das Baudarlehen schnell wieder zu tilgen und auch im Alter ein zusätzliches Einkommen zu erzielen. Zudem ist die Immobilie immer bewohnt, was sich auch in niedrigeren Versicherungskosten niederschlägt. Wird der zusätzliche Platz selbst benötigt, meldet man einfach Eigenbedarf an und kündigt dem Mieter. Dass das Ganze allerdings doch nicht ganz so einfach ist wie viele Bauherren es sich vorstellen, darauf weist derzeit der Deutsche Mieterbund hin.

Viele Immobilienbesitzer, die eine Wohnung vermieten, wissen beispielsweise nicht, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam ist, wenn im Haus eine andere Wohnung leer steht oder in Kürze frei wird. Vorausgesetzt natürlich, die Wohnungen ähneln sich in Größe, Lage, Zuschnitt und Ausstattung.

Ebenfalls zu beachten ist, dass Vermieter ihre Mieter sofort benachrichtigen müssen, wenn der Eigenbedarfsanspruch während der laufenden Kündigungsfrist gegenstandslos wird. Will also beispielsweise das Familienmitglied, das eigentlich in die Wohnung ziehen wollte, doch nicht mehr einziehen, muss dies dem Mieter mitgeteilt werden. Darüber hinaus hat der Vermieter die Pflicht, dem bisherigen Mieter anzubieten, das Mietverhältnis zu verlängern. Unterlässt der Vermieter diese Benachrichtigung, muss er dem Mieter seine entstandenen Kosten zahlen – angefangen von Makler- und Umzugskosten bis hin zur Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete.

Ganz schlecht steht es für Vermieter, wenn sie einen Eigenbedarf lediglich vortäuschen, weil sie beispielsweise mit den Mietern nicht mehr zufrieden sind. In diesem Fall handelt es sich um Betrug, der Mieter kann dabei die Zahlung von Schadenersatz verlangen.

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Wer mit dem Gedanken spielt, sich eine Immobilie zuzulegen, beobachtet sicherlich schon seit einiger Zeit die Entwicklung auf den Immobilien- und Zinsmärkten. Was dort in den letzten Monaten zu beobachten war, stimmt angehende Bauherren und Immobilienbesitzer sicherlich freudig: Mancherorts sanken die Preise für Baugrundstücke und Immobilien zum Teil deutlich. Was die Zinsentwicklung angeht ist festzustellen, dass das allgemeine Zinsniveau in den vergangenen Monaten durchweg niedrig lag, wenngleich es zu einigen Schwankungen nach oben und unten kam.

Für die nächsten Monate gehen Experten nun aber von einer Steigerung der Zinsen aus: Die Wirtschaftslage stabilisiert sich in vielen europäischen Ländern zusehends, der Trend zeigt nach oben – und die Zinsen folgen. Schon jetzt steigen beispielsweise die Zinsen für Forward-Darlehen – mit Folgen für Bauherren in spe ebenso wie für Immobilienbesitzer, die eine Anschlussfinanzierung benötigen.

Wer jetzt noch von den günstigen Zinssätzen profitieren will, sollte sich auch Experten von Interhyp zufolge mit den aktuellen Konditionen beschäftigen und sie schnellstmöglich fixieren. Wer das Geld jetzt aber noch nicht benötigt – etwa weil noch kein passendes Grundstück bzw. keine passende Immobilie gefunden ist oder weil die aktuelle Finanzierung noch läuft und die Anschlussfinanzierung erst in einem Jahr benötigt wird – kann von einem Forward-Darlehen Gebrauch machen. Dabei fixiert man die jetzigen Konditionen gegen einen (noch) geringen Zinsaufschlag und nimmt das Darlehen erst innerhalb von 60 Monaten in Anspruch. Da von steigenden Zinsen in den nächsten 6-12 Monaten und darüber hinaus auszugehen ist, macht ein solches Vorgehen durchaus Sinn: Auch mit einem Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen sind die Konditionen insgesamt mit großer Wahrscheinlich günstiger als in 12-60 Monaten.

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Viele Bauherren und Immobilienkäufer wissen mittlerweile, dass ein günstiges Baudarlehen noch günstiger werden kann, wenn Fördermittel in die Finanzierung mit eingebunden werden. Allerdings stellt sich schnell die Frage: Welche Fördermittel gibt es eigentlich? Und wer hilft mir, einen Überblick darüber zu bekommen, welche Fördermittel für meine Baufinanzierung geeignet sind?

Prinzipiell ist es möglich, Förderungen von Bund, Ländern und Gemeinden, Banken und noch einigen weiteren Einrichtungen zu erhalten. Um sie in eine Baufinanzierung einbinden zu können, müssen stets Vorbedingungen erfüllt sein. Danach müssen sie korrekt in ein Darlehen eingebunden werden, sodass sie zum einen nicht zweckentfremdet werden, zum anderen aber auch den maximalen Fördererfolg bringen. Einige Bankberater sind an diesem Punkt überfordert: Häufig kennen sie nicht alle zur Verfügung stehenden Fördermittel oder raten zu Förderungen, obwohl sie für den Bauherren gar nicht infrage kommen. Bauherren, die auf eine Beratung verzichten und darüber hinaus ein Darlehen bei einer Direktbank beantragen, können ebenfalls in die Falle tappen: Bereits einige Untersuchungen ergaben, dass viele Fördermaßnahmen für Laien unverständlich sind – die Wahrscheinlichkeit, dass die Bedingungen missverstanden und in Folge dessen Fehler begangen werden, ist relativ hoch. Was für Förderprogramme gilt, gilt ebenso für die Riester-Wohnraumförderung: Immer mehr Bauherren wissen, dass sie existiert – viele haben jedoch keine Ahnung, wie man sie in ein Darlehen einbindet und was auch Jahre später noch dabei zu beachten ist (Stichwort nachgelagerte Besteuerung).

Hier setzt der neue Baugeldvermittler Riesterhyp an: Als bisher einziger Baugeldvermittler hat sich das Unternehmen auf Riester geförderte Baudarlehen spezialisiert und schreitet mit Rat und Tat zur Hilfe. Aber Achtung: Auch wer sich auf die Kompetenz der Experten verlässt sollte trotzdem nie versäumen, sich selbst noch einmal über die wichtigsten Punkte zu informieren, um auch wirklich zu verstehen, was man genau in den nächsten Jahrzehnten abzahlt.

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Viele Bauherren sind im Rahmen ihrer Baufinanzierung auf die Hilfe eines Experten angewiesen, der ihnen die verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung erläutert und mit ihnen zusammen die optimale Lösung im Einzelfall erarbeitet. Zumindest im Idealfall läuft eine Finanzierung so oder ähnlich ab. Leider ist der Idealfall aber nicht immer gegeben, was auch damit zusammenhängt, dass es bislang kaum verbindliche Qualitäts- und Beratungsstandards für den Vertrieb von Baufinanzierungen gab.

Aus genau diesem Grund finden bereits seit einigen Monaten Gespräche statt, die zum Ziel haben, den Bundesverband der Immobilienfinanzierer e.V. (BVDIF) zu gründen. Der Verband, der bis zum Ende dieses Jahres gegründet sein soll, versteht sich als gemeinsame Interessenvertretung der Baufinanzierungsbranche. Als eine der treibenden Kräfte hinter diesem Projekt steht die ASG Baufi mit ihrem Chef John Semler. Ebenfalls zu den Gründungsmitgliedern und Förderern zählen die BS Baugeld Spezialisten mit Markus Rex, Immobilienscout 24 mit Ralf Weitz, Pro-Direct-Finance mit Natalie Gude Losada, FMH mit Max Herbst, der Vorstandsvorsitzende der PSD Bank Johann Büchler, der Vorstand Signal Iduna Bauspar AG Frank Leinemann sowie Prof. Dr. Klaus Fleischer (Uni München).

Ziel und Zweck dieses Verbandes soll es nach Angaben von Cash online sein, überhaupt erst einmal das Berufsbild des Immobilienfinanzierers zu prägen. Immer noch gibt es kaum Banken, die sich tatsächlich auf die Immobilienfinanzierung spezialisiert haben. Stattdessen ist dieses besondere Geschäftsfeld bisher ein Teil der jeweiligen Abteilung Darlehen/Kredite – mit Folgen für Bauherren. Bei der Baufinanzierung handelt es sich eben nicht nur um einen Kredit wie jeden anderen, es gilt jede Menge Faktoren im Vorfeld einer Kreditvergabe abzuwägen, die Einfluss auf die Vergabe selbst, aber auch auf Kosten und Dauer eines Darlehens haben. Dazu benötigt man einen Fachberater, der sich auf Immobilienfinanzierung spezialisiert hat. Der Verein schafft mit seinem Vorhaben also mehr Sicherheit und Vergleichsmöglichkeiten für zukünftige Bauherren.

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