Baufinanzierung und News

Den richtigen Zeitpunkt für die Aufnahme eines Baudarlehens zu finden ist nicht einfach: Viele Faktoren müssen dabei Beachtung finden. Zum einen sollte der Bauherr bei der Aufnahme eines Darlehens ausreichend informiert über Finanzierungsmöglichkeiten sein. Er muss sich also vorher zumindest generell mit Finanzierungsformen beschäftigen und zumindest einige Angebote vergleichen um herauszufinden, welche Finanzierungsvariante für ihn tatsächlich die günstigste ist. Zum anderen sollte man natürlich auch den Markt ein wenig beobachten, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wann und in welcher Höhe die Zinssätze schwanken. Umso mehr ärgert man sich natürlich darüber, wenn man einen Darlehensvertrag unterschreibt und kurz danach die Bauzinsen noch einmal fallen. Schließlich zahlt man mit höheren Zinsen schnell mehrere Tausend Euro mehr an Zinsen über die gesamte Laufzeit.

Umso erfreulicher ist es, dass man in der Baufinanzierungsbranche nun offenbar auf dieses Ärgernis reagiert hat: Ein Partner des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount bietet Darlehen mit „Zinsupdate“: Trotz Unterschrift kann man damit von nochmals sinkenden Bauzinsen profitieren. Binnen eines Jahres können Kreditnehmer auf den niedrigeren Zins umsteigen. Dafür allerdings ist ein Zinsaufschlag von 0,25 Prozent fällig. De facto nimmt man also eine verteuerte Finanzierung in Kauf für den relativ unwahrscheinlichen Fall, dass die Bauzinsen in den nächsten 12 Monaten um mindestens 0,275 Prozent fallen. Wer sich auf einen solchen Deal einlässt sollte sich im Klaren darüber sein, wie seine Chancen stehen, tatsächlich eine Einsparung zu realisieren. Sollten das Zinsniveau in diesem Zeitraum allerdings tatsächlich deutlich sinken, ergibt sich ein Einsparpotenzial von mehreren Tausend Euro über die Gesamtlaufzeit.

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Für Anleger und Wirtschaftsexperten gab es in dieser Woche nur ein Thema: Der Dubai-Schock erschütterte die Handelsplätze weltweit. Jahrelang hatte sich das Emirat Dubai als Wirtschaftswunder und Eldorado für Architekten und Bauherren vermarktet. Vom unbedeutenden Fischerdorf ist die Stadt zu einer der schillerndsten Metropolen der Welt aufgestiegen. Doch der jahrelange Bauboom hat ein jähes Ende gefunden: Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat auch vor dem Emirat nicht Halt gemacht, ganz im Gegenteil. Viele spektakuläre Bauprojekte mussten aus Finanznot gestoppt werden, da die Finanziers die Folgen der Finanzkrise überdeutlich zu spüren bekamen. Von einer Dubai-Blase mag niemand sprechen, wohl aber ist die Rede vom Dubai-Schock.

Nun stellt sich natürlich die Frage: Und was hat das mit der deutschen Baufinanzierung zu tun? Sehr viel, beachtet man, dass seit Donnerstag die Leitbörsen durch die Bank starke Rückgänge verbuchen müssen. In der Folge ist auch der Zinsmarkt betroffen, was sich auch bei den Bauzinsen bemerkbar macht. Stagnierten die Zinsen für Baugeld zuletzt mehr oder weniger auf niedrigem Niveau, sanken sie nun noch einmal. Zur Freude vieler Bauherren in spe, die noch eine Finanzierung abschließen möchten, erreichte ihr Niveau ein neues Rekordtief.

Mit solider Bonität, etwas Eigenkapital und einem Objekt in gutem baulichem Zustand können Bauherren, Immobilienkäufer und Umschulder derzeit ihre Darlehen mit sehr attraktiven Zinssätzen abschließen. Unter vier Prozent kann der Bauzins unter diesen Voraussetzungen in jedem Fall fallen. Top-Konditionen für 10-jährige Darlehen liegen sogar unter der Marke von 3,7 Prozent. Wie lange diese extrem günstigen Konditionen erhältlich sein werden, vermag niemand zu sagen. Es gilt daher, sie so schnell wie möglich zu nutzen oder zu sichern.

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Bauherren, die sich für eine Finanzierung ihres Bauvorhabens entschließen, sind sich bei Abschluss der Finanzierung darüber bewusst, dass sie sich mit ihrer Unterschrift über viele Jahre an das Kreditinstitut ihrer Wahl binden. Aber das Leben läuft nicht immer nach Plan: Seit einigen Jahren nimmt der Trend zu immer mehr Mobilität im privaten und beruflichen Bereich zu. Zudem verläuft auch die Entwicklung an den Zinsmärkten nicht vorhersehbar: Was heute ein günstiger Zinssatz ist, kann morgen schon zu teuer sein. Gut zu wissen, dass es durchaus die Möglichkeit gibt, aus einem Finanzierungsdarlehen auch wieder auszusteigen. Allerdings sollte man dabei beachten, dass dafür im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Sie muss an die Bank gezahlt werden, damit diese wenigstens einen Teil ihrer Verluste decken kann, die entstehen, wenn ein Darlehen vorzeitig gekündigt wird.

Verbraucherzentralen und Stiftung Warentest haben sich aktuell mit diesem Thema beschäftigt. Und weisen darauf hin, dass man die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht unterschätzen sollte: Je nach Kredithöhe und Restlaufzeit kann sich der Betrag schnell in fünfstellige Höhen aufsummieren. Ob ein anderes Darlehen, das man vielleicht aufgrund besserer Konditionen aufnehmen wollte, dann unter dem Strich immer noch günstiger ist, sollte man in jedem Fall nachrechnen.

Die Verbraucherzentrale Bremen weist darüber hinaus darauf hin, dass Banken immer wieder zu hohe Entschädigungen verlangen. Jede zweite Rechnung, die die Bremer Verbraucherschützer im ersten Halbjahr 2009 kontrollierten, war falsch. Die Verbraucherzentralen Bremen und Hamburg bieten daher in Kooperation mit der Stiftung Warentest eine individuelle Analyse an. Sie kostet 51 Euro und ist innerhalb von 14 Tagen fertiggestellt.

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Gestern haben wir Sie ja bereits darauf hingewiesen, dass Ärger beim Bau zwar unschön ist, aber immer wieder vorkommen kann. Insbesondere wenn die Arbeiten nicht zur Zufriedenheit des Bauherrn ausgeführt werden, droht schnell eine Auseinandersetzung. Besonders gern schieben Handwerker dem Bauherrn den schwarzen Peter zu, wenn der auf dem Bau mitgeholfen hat. Sehr schnell heißt es dann bei Unstimmigkeiten: Der unerfahrene Bauherr war’s, der nicht ordentlich oder nicht schnell genug gearbeitet hat. Liegt der Fehler aber tatsächlich bei den Handwerkern, wissen viele Bauherren nicht, wie sie reagieren können, um zu ihrem Recht zu kommen.

Ihre Rechte sollten Bauherren in jedem Fall kennen, um später nicht eine Immobilie mit Baumängeln unterhalten oder gar sanieren zu müssen. Sehr wichtig für jeden Bauherrn ist die sogenannte Abnahme, die vertraglich festgeschrieben ist. Vor der Abnahme sollte sich der Bauherr die bisher geleisteten Arbeiten ganz genau anschauen und auf Fehler überprüfen. Auf Nummer sicher geht, wer einen fachkundigen Freund oder Bekannten oder gleich einen Fachmann zur Besichtigung mitnimmt. Er erkennt Sachmängel schnell und kann zudem als Zeuge dienen, falls es zu Streitigkeiten kommen sollte. Alle Fehler sollte man am besten schriftlich und auch im Bild protokollieren. Das Protokoll übergibt man dem Bauunternehmer bzw. dem Handwerker und erklärt dabei, dass man die geleistete Arbeit abnimmt, wenn die aufgeführten Mängel beseitigt worden sind. Ganz wichtig: Im Protokoll müssen Fristen zur Beseitigung vereinbart werden, sonst kann sich der Handwerker so lange Zeit für die Beseitigung lassen wie er will. Übrigens: Auch nach einer Abnahme hat der Bauherr ein Recht auf Gewährleistung. Ist der Lohn noch nicht an den Handwerker überwiesen, darf er bis zur einwandfreien Erledigung der Arbeiten zum Teil einbehalten werden.

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Ein Eigenheim zu errichten ist für viele Bauherren ein großes Abenteuer: Es ist schon faszinierend zu sehen, wie sich die Vision von den eigenen vier Wänden langsam in ein reales Traumhaus verwandelt. In den wenigsten Fällen jedoch kann ein Bauherr seine Immobilie ganz allein Bauen: Im Regelfall beauftragt man entweder einzelne Handwerker für die anfallenden Arbeiten oder aber einen Bauunternehmer. Entscheidet man sich für letztere Variante, hat man nur einen Ansprechpartner, der die Arbeiten auf dem Bau zudem koordiniert. Das hilft dabei, Leerlauf zu vermeide und alle Arbeiten zügig abzuschließen.

Natürlich hofft jeder Bauherr, dass der Bau selbst so schnell, gut und reibungslos wie möglich vonstatten geht. Das allerdings ist keineswegs immer der Fall: Immer wieder kommt es vor, dass Bauherr und Bauunternehmer oder Handwerker um die Ausführung von Arbeiten oder das liebe Geld streiten. Insbesondere wenn der Bauherr nicht mit den ausgeführten Arbeiten zufrieden ist, droht Ärger.

Den allerdings kann man bereits im Vorfeld ein stückweit vermeiden. Wichtig ist es, sich vorab über seinen zukünftigen Geschäftspartner zu informieren. Gab es in der Vergangenheit bereits mehrere unzufriedene Kunden oder Streitigkeiten? Dann sollte man sich lieber nach einem anderen Baupartner umschauen, selbst wenn der geringfügig teurer sein sollte.

Eine sehr gute Möglichkeit, Ärger mit Handwerkern beim Bau vorzubeugen, ist ein Kostenvoranschlag. Darin legt der Handwerker oder Baupartner genau fest, welche Arbeiten erledigt werden und was für Anfahrt, Material und Arbeitsstunden fällig wird. Der Kostenvoranschlag ist für ihn verbindlich, er darf maximal 15 Prozent davon abweichen. Am besten man fordert einen schriftlichen Kostenvoranschlag an, damit im Streitfall schnell eine Lösung gefunden werden kann.

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Eine Gemeinde geht ungewöhnliche Wege, ihre Ladenhüter-Grundstücke zu vermarkten. Und verspricht Bauherren in spe ein „Eigenheim zum Spottpreis“. Da stellt sich schnell die Frage: Wie soll das gehen?

Die Gemeine Ellerau hat ein Problem: Seit Jahren bleibt sie auf Baugrundstücken hinter dem Hochhaus sitzen. Nun entschied sie sich zu einem ungewöhnlichen Schritt: Mithilfe des Quickborner Unternehmens BAW Bau Konzept sollen dort nun Eigenheime entstehen. Zwei Reihen zu je sieben Häusern. Bei den Häusern mit einer Grundfläche von 127 Quadratmetern handelt es sich um Energiesparhäuser mit fünf bis sechs Zimmern, die von der Dekra überprüft und abgenommen werden. Gedacht sind sie insbesondere für junge Menschen, die noch nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen.

Die Idee dahinter ist ganz einfach: Statt dass junge Menschen zuerst Eigenkapital ansparen und ein Darlehen zu möglicherweise auch noch ungünstigen Konditionen aufnehmen müssen, übernimmt zunächst einmal die Gemeinde den Bau der Häuser. Die zukünftigen Eigentümer zahlen für ihr Haus mit Grundstück 172.500 bzw. 192.580 Euro an die Gemeinde. Zu leisten sind die Zahlungen in monatlichen Raten von 587,01 bzw. 676,36 Euro. Dafür müssen die Käufer Restarbeiten wie Malern, Fliesen oder Teppiche verlegen selbst übernehmen. Das Konzept verspricht, dass die monatlichen Belastungen nicht höher ausfallen als eine übliche Miete.

Ob dieses Konzept wirklich so günstig ist, kann nur ein Vergleich von preisen und Leistungen zeigen. Für Immobilie und Grundstück sollen 172.500 bzw. 192.580 Euro anfallen, was tatsächlich günstig klingt. Allerdings gilt es zu bedenken, dass die Immobilie noch ausgebaut werden muss und die Grundstücke bisher Ladenhüter waren. Nachrechnen und ein Besuch vor Ort sind also angesagt!

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Das Thema Baufinanzierung ist für die meisten Bauherren ein sehr wichtiges: Ohne eine Finanzierung könnte der Traum vom Eigenheim nicht realisiert werden. Allerdings sind sich die meisten Bauherren darüber bewusst, dass eine Finanzierungslösung auch bedeutet: In den nächsten Jahren sind große Sprünge aufgrund der finanziellen Einschränkung nicht möglich. Kein Wunder also, dass jeder Bauherr so gut wie möglich versucht, die Finanzierungskosten zu drücken und Zuschüsse und Vergünstigungen zu nutzen. Aus diesem Grund ist auch das Riester-Sparen für viele Bauherren interessant: Wer sich für diese Form der Altersvorsorge entscheidet, erhält regelmäßig für jedes Familienmitglied einen Zuschuss. Erwachsene werden jeweils mit 154 Euro gefördert, Kinder jeweils mit 185 Euro und ab 2008 geborene Kinder sogar mit jeweils 300 Euro pro Jahr. Diese Zuschüsse können ebenso wie das Kapital, das in die Altersvorsorge fließt, zur Baufinanzierung verwendet werden und helfen dabei, das Darlehen schneller zu tilgen. Diese Variante des Riester-Sparens wird umgangssprachlich auch wohnriestern genannt.

Bisher galt eine Übergangsregelung, die den Wohnriester relativ unattraktiv machte: Das durch die Riester-Rente angesparte Kapital musste mindestens 10.000 Euro betragen, bis es dem Riester-Vertrag zur Baufinanzierung entnommen werden durfte. Faktisch heißt das, dass Riester-Sparer die eingezahlten Beiträge bisher nicht für ihre Baufinanzierung verwenden konnten: In der kurzen Zeit seit es die Riester-Verträge gibt dürfte es kaum jemandem gelungen sein, eine so hohe Summe anzusparen. Ab 2010 jedoch steht dem Wohnriestern nichts mehr im Weg: Ab dem 01. Januar ist es möglich, das angesparte Riester-Guthaben unabhängig vom bereits angesparten Kapital wahlweise zu 100 oder zu 75 Prozent in die Baufinanzierung einfließen zu lassen, was den Eigenkapitalstock erhöht. Alle weiteren Einzahlungen in den Riester-Vertrag und die Zuschüsse fließen direkt der Baufinanzierung zu.

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Immobilien gelten seit jeher als vergleichsweise wertstabil und gute Investition in die eigene Zukunft – nicht umsonst nennt man sie auch „Betongold“. Viele Häuslebauer entscheiden sich zum Kauf oder Bau eines Eigenheims, um dort zum einen individuell leben und zum anderen ihre Rente absichern zu können. Schließlich ist die Immobilie auch irgendwann abbezahlt und im Alter entfällt damit eine Mietzahlung, so die Kalkulation vieler Interessenten. So wundert es nicht, dass gerade in Zeiten der Finanz- und Wirtschaftskrise immer mehr echte und selbst ernannte Experten meinen, sich zum Thema äußern zu müssen und Tipps zu geben.

Auf der Suche nach einem passenden Thema für den heutigen Eintrag bin ich auf eine neue Serie der Bild gestoßen. In einem Service-Special versucht man dort, den Lesern die Grundbegriffe der Baufinanzierung zu erklären. Versucht, wohlgemerkt. Was dort steht, sind im Großen und Ganzen Allgemeinplätze: Tipps á la „Fragen Sie einen Experten oder Ihre Hausbank“ und „Es gibt immer hohe und niedrige Zinsen“ sind einfach überflüssig und sagen rein gar nichts aus. Aber es geht noch schlimmer: Der Redakteur erklärt zum Beispiel, dass sich günstige Darlehen immer in erster Linie durch einen möglichst niedrigen Zinssatz auszeichnen. Das stimmt auch – ist aber nicht das einzige Kriterium, was so leider nicht erklärt wird. Statt zu erwähnen, dass die Gestaltung des Baudarlehens, seine Laufzeit, Nebenkosten und Sonderoptionen ebenfalls sehr großen Einfluss auf die Finanzierungskosten haben, heißt es lediglich: Fragen Sie Ihren Bauberater oder am besten gleich die Hausbank. Unser Tipp: Vergessen Sie ganz schnell, was Sie bei Bild lernen und beginnen Sie, sich rechtzeitig über Ihre Möglichkeiten zu informieren. Zum Beispiel in unserem Blog.

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Alternative Energien liegen im Trend: Nicht nur dass immer mehr Autofahrer auf „Grün“ umsteigen, auch immer mehr Bauherren wissen die Vorteile nachhaltigen Bauens zu schätzen. Wenngleich nicht in allen Fällen ganz freiwillig, schließlich verschärfen sich die Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) in relativ kurzen Abständen. Da ist es einfach günstiger, gleich energieeffizient zu bauen und eine entsprechende Heizanlage einzubauen, bevor man in wenigen Jahren renovieren muss.

Seit einigen Jahren liegen neben Solaranlagen auch Wärmepumpen zur Beheizung von Wohngebäuden im Trend. In vielen Fällen können sie eine Alternative zur herkömmlichen Energieerzeugung darstellen – zumindest wenn die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind. Allerdings sind Wärmepumpen nicht gerade günstig: Die relativ hohen Anfangsinvestitionen rechnen sich nur, wenn über die Jahre durch Einsparungen bei Heizkosten eine Ersparnis realisiert werden kann. In der Praxis halten Wärmepumpen jedoch nicht immer, was Anbieter im Hinblick auf Investitionskosten und Effizienz versprechen. Verbraucher sollten also ganz genau nachrechnen, bevor sie sich für eine Wärmepumpe entscheiden. Und sich den Kostenvoranschlag ganz genau anschauen: Häufig fehlen bei den Angeboten wichtige Positionen wie Wärmemengenzähler, Erdarbeiten oder wasserrechtliche und geologische Gutachten. Darauf zumindest weist derzeit die Verbraucherzentrale Thüringen hin.

Nach einer Untersuchung der Angebote verschiedener Fachunternehmen fanden die Verbraucherzentralen heraus, dass die tatsächlichen Kosten für ein solches System 2.000 bis 7.000 Euro über den Marktpreisen liegen, die die Branche pauschal angibt. Diese Differenz ist beträchtlich und wirft gerade in Bezug auf die Baufinanzierung Probleme auf. Wer sich aufgrund guter Voraussetzungen für eine Wärmepumpe entscheidet, sollte demnach immer mehr dafür einplanen als Prospekte versprechen, damit es zu keiner Finanzierungslücke kommt.

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Wer in den letzten Tagen und Wochen aufmerksam die Berichterstattung rund um das Thema Baufinanzierung in den unterschiedlichen Medien verfolgt hat, dem sind sicherlich auch Überschriften wie „Jetzt schnell handeln!“ oder „Achtung, Zinswende!“ aufgefallen. Aufmacher dieser Art lassen vermuten, dass die derzeit noch günstigen Baugeld-Konditionen nicht mehr lange verfügbar sein werden und man besser jetzt als morgen eine Finanzierungsvereinbarung unterzeichnen sollte. Aber stimmt das wirklich?

Tatsächlich ist es so, dass die ersten Banken beginnen, ihre Bauzinsen langsam und in kleinen Schritten zu erhöhen. Die Wirtschaft im EU-Raum im Allgemeinen und in Deutschland im Besonderen erholt sich langsam, für nächstes Jahr sind Leitzins-Erhöhungen der EZB praktisch sicher. Ein Grund, jetzt in Panik zu verfallen und unter allen Umständen Konditionen zu sichern? Keinesfalls, sogar ganz im Gegenteil. Derzeit sorgt die EZB aufgrund ihrer aktuellen Zinspolitik für billiges Baugeld: Seit dem Sommer kauft sie Pfandbriefe in großen Mengen auf und erleichtert Hypothekenbanken auf diese Weise die Refinanzierung. Zweck dieser Aktion ist es, insbesondere in den Ländern Frankreich, Irland und Spanien die Zinssätze bei der Immobilienfinanzierung zu drücken.

Natürlich spricht nichts dagegen, den Markt über einige Wochen zu beobachten und bei einem geringfügigen Absacken der Baugeld-Zinsen zuzuschlagen. Überstürzte Eile ist jedoch nicht angeraten: Zum einen steigen die Zinsen weder auf breiter Front noch sprunghaft. Zum anderen kann eine ad-hoc-Entscheidung deutlich mehr an Kosten verursachen: Wer nicht sorgfältig Angebote und Konditionen miteinander vergleicht, entscheidet sich möglicher Weise für eine eher ungünstige Finanzierungsform oder für den falschen Anbieter – und zahlt dafür die nächsten Jahre und Jahrzehnte deutlich mehr als nötig.

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