Baufinanzierung und News

Baugrundstücke auf Erbpachtbasis zu erwerben klingt zunächst einmal vielversprechend. Das Grundstück wird nicht gekauft, sondern für 99 Jahre gepachtet. Der Preis für das Grundstück muss also nicht sofort in einem Stück gezahlt werden. Stattdessen fällt jedes Jahr eine Pachtzahlung an, die sich meist zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückswertes bewegt. Bauherren können zumindest anfangs mit diesem Modell in puncto Baufinanzierung eine große Ersparnis realisieren – schließlich müssen sie dann „nur noch“ die Immobilie finanzieren. Zudem liegen Erbpachtgrundstücke häufig sehr günstig in Innenstadtlagen, sie unter anderen Umständen je nach Stadt extrem teuer werden können oder gar nicht erst auf den Markt kommen. Sie gehören im Regelfall der Kommune, Vereinen oder der Kirche.

Allerdings beinhalten Erbpacht-Verträge auch so einige Stolpersteine, die nicht jedem Pächter bewusst sind. So muss das Grundstück nach Ablauf der 99 Jahre an den Verpächter zurückgegeben werden, sofern der Vertrag nicht verlängert wird. Das bedeutet ebenfalls, dass auch die Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet, in diesem Fall an den Verpächter fällt. Der zahlt dafür zwar zwei Drittel des aktuellen Gebäudewerts – aber die Immobilie ist dann weg. Zudem gilt es, ein Ankaufsrecht im Vertrag festzuhalten: Nur damit ist es möglich, das Grundstück auch an Erben zu übertragen.

Erbpachtverträge selbst warten ebenfalls mit einigen Besonderheiten auf. So handelt es sich dabei häufig um Indexverträge. Das bedeutet nichts anderes als dass sich die Verträge an den statistischen Lebenshaltenskosten orientieren. Die Höhe der Pacht würde damit regelmäßig steigen. Zudem können Grundstücke über die Zeit deutlich an Wert gewinnen – dann kann die Erbpacht sogar deutlich teurer als ein Kauf bzw. eine Finanzierung werden. Prinzipiell ist ein Erbpachtvertrag nur dann sinnvoll, wenn die Erbpacht deutlich niedriger als die Zinskosten einer Finanzierung liegt. Vergleichen ist also in jedem Fall Pflicht!

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Nicht nur die Mitarbeiter des insolventen Versandhauses Quelle sind von Arbeitslosigkeit bedroht: In Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise sehen sich viele Unternehmen gezwungen, ihre Belegschaft in Kurzarbeit zu schicken oder zum Teil zu entlassen. Zwar hat die Bundesagentur für Arbeit in diesem Monat überraschend weniger Arbeitslose als angenommen vermeldet, eine große Entlassungswelle könnte allerdings im neuen Jahr auf die Beschäftigten zurollen. Spätestens wenn Hausbesitzer ihr Kündigungsschreiben in der Hand halten stellt sich die bange Frage: „Und was nun?“.

Eine Kündigung ist in den meisten Fällen mit erheblichen Einkommenseinbußen verbunden. Da die gesamte Finanzierung jedoch u.a. auf dem festen Einkommen aller an der Finanzierung Beteiligten fußt, hat eine solche Einbuße nicht nur auf den Lebensstandard einen unmittelbaren Einfluss, sondern auch auf die Baufinanzierung. Wer von Kündigung bedroht ist oder unvermittelt ein Kündigungsschreiben erhalten hat, sollte sich in jedem Fall an seine Bank wenden und das Gespräch mit seinem Finanzierungsberater suchen. Häufig ist es möglich, eine Überbrückungslösung zu finden, sodass der Verlust des Arbeitsplatzes nicht automatisch gleichbedeutend mit dem Verlust der eigenen Immobilie sein muss. Eine Überbrückungslösung könnte etwa bedeuten, die Ratenhöhe für eine bestimmte Zeit zu reduzieren oder ggfs. mit einigen Raten auszusetzen. Natürlich sind derartige Lösungen von der Kulanz des Geldhauses abhängig und keinesfalls haben Bauherren einen rechtlichen Anspruch darauf. Wer sich jedoch zeitnah um eine Lösung bemüht und signalisiert, alles erdenklich Mögliche zu unternehmen, um schnellstmöglich wieder in Arbeit zu kommen, kann in der Regel auf Kulanz hoffen.

Natürlich können sich Bauherren nicht darauf verlassen, dass ihnen die Bank in jedem Fall entgegen kommen wird, wenn Arbeitslosigkeit eintreffen sollte. Es gilt also, bereits im Vorfeld Vorsorgemaßnahmen zu treffen. Dazu kann der Abschluss einer entsprechenden Versicherung ebenso zählen wie das regelmäßige Ansparen eines Finanzpolsters.

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Die wenigsten Bauherren wissen es, aber auch sie verfügen über eine Interessenvertretung – den Verband Privater Bauherren (VPB). Genau genommen ist er Ansprechpartner für Bauherren und Institutionen, Verbände und Politik. Der VPB ist eine große Hilfe für Bauherren, die Unterstützung bei Erwerb, Erhalt oder Modernisierung von Immobilien benötigen. Der Verband verfügt über ein Expertennetzwerk u.a. aus Architekten, Bau-Sachverständigen, Energieberatern, Schadstoff-Experten und Baurechts-Anwälten. Diese Experten beraten, kontrollieren und bewerten für Bauherren Angebote und Situationen vor Ort, unabhängig von Produkten oder Unternehmen.

Dieser Verband nun überreichte in Kooperation mit der Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“ allen neu gewählten Bundestagsabgeordneten ein 10-Punkte-Programm zur Förderung des Wohnungsbaus. Darin enthalten: Die Forderung nach einer pragmatischen Bauförderung, finanzierbaren Vorgaben, besserer Baubegleitung und der Aussetzung der EnEV 2012.

Grundlage aller Aktionen ist die Einschätzung des VPB, dass Deutschland vor einer neuen Wohnungsnot stehe. Derzeit werden in Deutschland pro Jahr etwa 156.000 Wohnungen gebaut, Tendenz fallend. Der Bedarf jedoch liegt bei 225.000 Wohnungen, Tendenz steigend. Der Wegfall älterer Wohnungen, die nicht mehr saniert, sondern gleich weggerissen werden, verschärft die Lage dem VPB zufolge noch. Eine Ursache für diese Entwicklung sieht der Verband in den immer höheren energetischen Anforderungen an Sanierungen. Zwar würden Sanierungswillige mit zinsgünstigen Darlehen unterstützt, die Auflagen und Programme jedoch seien zu komplex – Sanierungswillige verstehen sie schlechtweg einfach nicht. Wer falsch saniert, muss mit Bußgeldern rechnen.

Ein weiterer Kritikpunkt des Verbandes ist die Energieeinsparverordnung (EnEV): Die einzelnen Stufen folgen dem VPB zufolge viel zu schnell aufeinander, man können gar nicht die Auswirkung einer Stufe absehen, da schon in wenigen Jahren die nächste mit noch strengeren Bedingungen greife.

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Egal ob es sich um den Kauf oder den Bau einer eigenen Immobilie handelt: Jeder Bauherr kann einen finanziellen Zuschuss oder vergünstigte Darlehen gut gebrauchen. Was viele nicht wissen: Immer mehr Kommunen fördern Bauvorhaben in durchaus beträchtlicher Höhe. Insbesondere junge Familien profitieren von Zuschüssen, die deutlich über die ehemalige Eigenheimzulage hinaus geht.

Die Kommunen setzen auf Eigenheimförderung trotz vielerorts klammer Kassen. Der Grund: Sie profitieren mittel- und langfristig davon. Gerade wenn junge Familien sich niederlassen, bereichert das die Bevölkerungsstruktur der Region und stärkt die Infrastruktur. Sowohl Schulen, Vereine und Kindergärten als auch der Einzelhandel profitieren davon.

Wer sich über mögliche Förderprogramme in seiner Region informieren möchte, kann dies beispielsweise anhand der Online-Datenbank „Baugeld vom Bürgermeister“. 2007 gestartet informiert die Datenbank bereits über Förderungen in 643 Kommunen im gesamten Bundesgebiet. Nach Postleitzahlen sortiert findet dort jeder Bauherr in spe alle relevanten Informationen zum Thema kommunale Bauförderung in seiner Region. Neben allgemeinen Informationen sind auch die direkten Ansprechpartner in den Stadtverwaltungen zu finden.

Unter der Rubrik „Best Practice-Beispiele“ werden besonders interessante Angebote vorgestellt. Hier finden sich Tipps dazu, in welchen Orten besonders großzügig Zuschüsse zu den Baukosten gewährt werden oder wo Familien mit Kindern Rabatte auf Grundstücke erhalten können. Interessant sind auch ergänzende Angebote wie beispielsweise die kostenlose Kindergartennutzung für ein Jahr in Schöningen (Braunschweiger Land), sofern sich eine Familie dort niederlässt. Andere Kommunen unterstützen Bauvorhaben, indem die neu Zugezogenen eine Pendlerpauschale oder finanzielle Unterstützung bei der Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel erhalten. Ein Blick in die Datenbank und ein Vergleich der Angebote lohnt sich also in jedem Fall.

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Der Bereich der privaten Baufinanzierung hat sich in den vergangenen Jahren sehr deutlich geändert. Es ist noch gar nicht so lange her, da haben sich die meisten Bauherren und Immobilienkäufer vertrauensvoll an ihre Hausbank gewandt und dort die Darlehenskonditionen erfragt bzw. konkrete Finanzierungsangebote angefordert. Doch in den letzten Jahren haben die Direktbanken den Markt ordentlich umgekrempelt: Aufgrund ihres Geschäftsmodells befinden sie sich in der Lage, die Immobiliendarlehen spürbar günstiger anzubieten.

Für immer mehr Interessenten steht daher fest, dass sie sich bei der Darlehenssuche vorrangig auf die Direktbanken konzentrierten. Auf diese Weise erhoffen sich die Leute, besonders günstige Immobiliendarlehen aufnehmen zu können. Im Grunde genommen ist diese Entwicklung auch sehr zu begrüßen, allerdings sollte berücksichtigt werden, dass es noch weitere Banken gibt.

Hiermit sind insbesondere die Förderbanken gemeint. Sowohl der Staat, als auch die einzelnen Länder, verfügen über eigene Förderbanken. Diese fördern unter anderem den Erwerb von Eigenheimen, den Bau energieeffizienter Häuser sowie auch Familien. Alles in allem bietet sich ein sehr breites Spektrum an Fördermöglichkeiten.

Wer beispielsweise darauf abzielt, ein Haus zu bauen, das mit besonders niedrigen Dämmwerten überzeugt, sollte sich auf jeden Fall mit der KfW-Bank in Verbindung setzen und sich nach entsprechenden Förderdarlehen erkundigen. Mit Hilfe dieser Darlehen ist es häufig möglich, die Zinsbelastung deutlich zu senken.

Junge Familien sollten in Erfahrung bringen, welche Fördermöglichkeiten von der Förderbank des jeweiligen Bundeslandes angeboten werden. Einige dieser Banken warten mit äußerst interessanten Förderprogrammen auf, die zum Teil nicht nur Förderdarlehen, sondern auch Zuschüsse umfassen.

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Seit Monaten liegen die Zinsen für Baudarlehen auf einem sehr niedrigen Niveau: Um die Finanz- und Wirtschaftskrise auf den internationalen und nationalen Finanzmärkten abzufedern, hatten sich die Notenbanken u.a. der EU, Großbritanniens und der USA zu Leitzinssenkungen entschlossen. Infolge dieser Zinssenkung sanken auch die Zinsen für Baudarlehen. Seit einigen Wochen ist nun ein Aufwärtstrend an den Finanzmärkten zu erkennen. Die Wirtschaft erholt sich langsam – und mit ihr die Zinsen.

In den vergangenen zwei Wochen hat sich die Stimmung auch am deutschen Aktienmarkt deutlich verbessert. Aufgrund von massenhaften Verkäufen von Anleihen gab es auch an den Zinsmärkten Steigerungen zu verzeichnen – sowohl bei lang- als auch bei kurzfristigen Zinsbindungen. Neue Staatsanleihen fördern diesen Trend noch zusätzlich. Aus diesem Grund erwarten Baugeldexperten wie die Interhyp schon in der nächsten Woche ein Anziehen der Zinsen. Der durchschnittlichen Zinssteigerung um 0,2 Prozent wird wohl in absehbarer Zeit eine weitere, höhere folgen.

Experten empfehlen daher, sich jetzt noch schnell die aktuellen Zinssätze zu sichern, wenn ein Bauvorhaben zeitnah umgesetzt werden soll oder eine Anschlussfinanzierung ansteht. Auch eine Umfinanzierung macht derzeit unter Umständen noch Sinn. Wer sich jetzt für ein Bardarlehen entscheidet, sollte jedoch in keinem Fall überstürzt handeln. Trotz der gebotenen Eile gilt es, alle Vor- und Nachteile einer Finanzierung abzuwägen und die am besten passende Finanzierungslösung herauszufiltern. Lange Zinsbindungen sind ebenfalls anzuraten: Zwar sind die Aufschläge für längere Zinsbindungen gestiegen, die Zinsen liegen aber aller Voraussicht nach trotzdem noch niedriger als beispielsweise in 10 Jahren, wenn eine Anschlussfinanzierung erfolgen müsste. Wichtig ist auch die richtige Finanzierungsstruktur: Lassen Sie sich von einem Fachmann dabei helfen, den für Sie passenden Mix aus Darlehenshöhe, Laufzeit, Tilgungsmöglichkeiten und Fördermitteln zu finden.

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Immer mehr Menschen widmen sich ihrer Baufinanzierung in größerem Umfang. Sie investieren Zeit in die Analyse ihrer finanziellen Situation, in die Suche nach einem geeigneten Finanzierungspartner und nach einer passenden Finanzierungsweise. Was jedoch von Vielen übersehen wird (und deshalb zum finanziellen Bumerang werden kann), sind die anfallenden Nebenkosten. Neben eventuellen Maklergebühren, Grundbuch-Gebühren und Versicherungskosten fallen beim Kauf einer Immobilie auch immer Steuern an. Grunderwerbsteuer, um genau zu sein. Sie beträgt in den meisten Bundesländern immerhin 3,5 Prozent, in Berlin und Hamburg sogar 4,5 Prozent. Der Unterschied ergibt sich daraus, dass die Steuer seit einiger Zeit Ländersache ist und Berlin und Hamburg den Betrag angehoben haben. Auf Bauherren kommen damit Mehrkosten in vierstelliger Höhe zu.

Um die Zahlung der Grunderwerbsteuer kommt ein Immobilien- oder Grundstückskäufer generell nicht herum. Allerdings ist es möglich, die Steuerlast mit legalen Mitteln zu senken. So sollte man beispielsweise wissen, dass die Grunderwerbsteuer nur bei Erwerb eines Grundstückes oder Gebäudes erhoben werden kann. Für bewegliche Güter, die eventuell mit verkauft werden, gilt die Steuer jedoch nicht. Umfasst der Kaufpreis für eine Immobilie also beispielsweise auch Heizöl, Küchenmöbel und Einrichtungsgegenstände i.A., kann der Gesamt-Kaufpreis aufgeteilt werden. Das kann die Schuldenlast um mehrere hundert Euro drücken.

Die Grunderwerbsteuer wird auch bei einem Immobilientausch, beispielsweise innerhalb einer Familie fällig. Das ist jedoch bei einer Schenkung nicht der Fall. Ebenfalls nicht besteuert werden Erbschaften, Grundstücke im Wert von maximal 2.500 Euro oder Immobilien, die unter nahen Verwandten verkauft werden.

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Die meisten Verbraucher werden den Krimi um den Versandhändler Quelle mit Spannung verfolgt haben. In den letzten Wochen und Monaten hofften und bangten Tausende Deutsche um das Fortbestehen des Traditionsunternehmens. Vergebens: In dieser Woche wurde bekannt, dass Quelle trotz Staatshilfen nicht anderes übrig bleibt als Insolvenz anzumelden.

Was Schnäppchenjäger freut, bereitet so manchem Bauherren jedoch Kopfschmerzen. Die Quelle Bausparkasse zählt zwar seit einiger Zeit nicht mehr zu Arcandor. Allerdings befand sich die ebenfalls in die Schlagzeilen geratende Großaktionärin Schickedanz im Besitz eines großen Teils der Bausparkasse. 41 Prozent konnte sie ihr Eigen nennen. Die Bausparkasse zieht aus der aktuellen Entwicklung erste Konsequenzen. Und kündigte in den letzten Tagen an, dass das Neugeschäft gestoppt werden solle. In Zukunft wird es nicht mehr möglich sein, einen neuen Bausparvertrag bei der Quelle Bausparkasse abzuschließen. Bestandskunden haben jedoch nichts zu befürchten: Die bestehenden Verträge laufen wie bisher weiter und kommen auch alle zur Auszahlung.

Neben der Quelle Bausparkasse ist auch die Karstadt Quelle Versicherung (KQV) von der unschönen aktuellen Entwicklung betroffen – wenn auch nur indirekt. Auch sie zählt wie die Bausparkasse seit geraumer Zeit schon nicht mehr zum insolventen Arcandor-Konzern. Offenbar leidet sie aber unter der Namensverwandtschaft mit dem Versandhaus. Daher denkt die Versicherung, die zu 100 Prozent der Ergo Versicherungsgruppe gehört, laut über eine Namensänderung nach. Trotz einer Kommunikationsoffensive wird KQV das schlechte Image von Quelle nicht los. Die Versicherung selbst sowie alle Kunden und Policen sind von der Quelle-Pleite jedoch in keinster Weise betroffen.

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Dass sich „grünes Bauen“ derzeit besonders lohnt, hat sich unter zukünftigen Bauherren bereits herumgesprochen. Nicht nur, dass der Bau energieeffizienter Immobilien finanziell gefördert wird – vom Einsatz von Wärmepumpe, Solardach & Co. profitiert man auch noch Jahre nach dem Bau. Damit ist es möglich, im besten Fall energetisch unabhängig zu wohnen, im ungünstigsten Fall senkt man damit dauerhaft die monatlichen Nebenkosten. So wundert es auch nicht, dass die Nachfrage nach den derzeit sehr günstigen Solaranlagen sehr hoch ist. Allein die Anschaffungskosten lassen manche Bauherren oder Sanierer zögern.

Genau hier setzt ein aktuelles Angebot vieler Bausparkassen an: Um Kunden zu gewinnen, stellen sie derzeit unbesicherte Blankodarlehen bis zu einer Höhe von 30.000 Euro zu günstigen Konditionen zur Verfügung. Damit ist es möglich, eine Finanzierung selbst ohne Eigenkapital noch in diesem Jahr auf die Beine zu stellen und somit von den noch günstigen Angeboten der Solar-Hersteller zu profitieren.

Zudem ist es damit auch möglich, sich noch die recht hohe Einspeisevergütung zu sichern. Die Einspeisevergütung erhalten alle Besitzer einer Solaranlage, die sich bereit erklären, selbst produzierten, aber nicht selbst genutzten Solarstrom ins öffentliche Stromnetz einzuspeisen. Statt für Strom zu zahlen, erhalten sie also eine Vergütung dafür. Allerdings zahlen die Netzbetreiber für Strom aus Anlagen, die ab 2010 errichtet werden, eine geringere Vergütung. Umso mehr lohnt es sich, noch in diesem Jahr eine Anlage zu errichten: Dann erhalten Solaranlagen-Besitzer bis 2030 attraktive 43,01 Cent pro eingespeister Kilowattstunde. Renditen bis zu acht Prozent sind somit realisierbar – und unterstützten Bauherren dabei, ihre Darlehen zügiger zu tilgen.

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Mittlerweile haben es die meisten Bauherren in spe ja bereits mitbekommen: Seit geraumer Zeit liegen die Konditionen für Baudarlehen deutlich unter dem Schnitt der vergangenen Jahre. Zwar ist angesichts der Spekulationen am Finanzmarkt und dem sich langsam abzeichnenden Aufwärts-Trend in der Wirtschaft vermehrt mit Ausschläge nach oben und unten auf der Zinsskala zu rechnen, im Mittel bleiben die Darlehen jedoch nach wie vor günstig.

Allerdings sollten sich angehende Bauherren oder Immobilienbesitzer mit Sanierungswunsch nicht von den günstigen Zinssätzen blenden lassen: Die Zinsen sind zwar niedrig – aber nicht so niedrig wie von einigen Instituten versprochen. Das anhaltende Interesse der Deutschen an einer Immobilienfinanzierung hat auch Betrüger & Co. auf den Plan gerufen. Die wenigstens angehenden Immobilienbesitzer beschäftigen sich genau und lange genug mit den aktuellen Marktkonditionen und kennen daher häufig weder den Marktdurchschnitt noch die gängigen Finanzierungsbedingungen. Insofern glauben viele Bauherren nur zu gern, dass eine 130-Prozent-Vollfinanzierung oder eine Baufinanzierung zu 1,6 Prozent effektiv durchaus realsistisch und für sie durchführbar sind. Und versäumen es dabei, die Angebote genau zu prüfen.

Wirft man einen Blick in die Nachrichtenarchive der letzten Monate wird klar: Eine Vollfinanzierung ohne jegliches Eigenkapital, am besten noch in Höhe von 130 Prozent des Kaufpreises, bietet derzeit keine seriöse Bank an – das Ausfallrisiko ist einfach zu groß. Wer sich auf ein solches Geschäft einlässt muss damit rechnen, sehr hohe Zinsen zahlen zu müssen, die das Darlehen viel zu teuer werden lassen.
Auch das Gegenteil, extrem niedrige Zinsen mit einer 1 vor dem Komma, sind mit Vorsicht zu genießen: Dabei handelt es sich beispielsweise um Fremdwährungsdarlehen, etwa in Schweizer Franken oder Japanischen Yen. Aber Achtung: Der Yen hat in den letzten Wochen dem Euro gegenüber extrem zugelegt – wer seine Baufinanzierung in Yen realisiert, muss in einer solchen Situation plötzlich deutlich mehr zahlen, da sein Darlehen auf Yen lautet.

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