Baufinanzierung und News

Darlehensnehmer, die sich intensiv mit dem Thema Baufinanzierung auseinandersetzen, werden immer anspruchsvoller: Je mehr sie sich darüber informieren, desto attraktiver erscheint es ihnen, ein maßgeschneidertes Darlehen in Anspruch zu nehmen. Kein Wunder: Je besser die Konditionen eines Baudarlehens auf die eigenen Wünsche und Ansprüche angepasst sind, desto schneller und günstiger kann die Finanzierung ausfallen. Insbesondere Abreden, die mehr Flexibilität in der Tilgung versprechen, gelten als empfehlenswert – allerdings nur solange man sie auch nutzt.

Wie gestern bereits berichtet messen insbesondere Männer flexiblen Sondertilgungsoptionen und die Möglichkeit einer Tilgungsanpassung signifikant mehr Bedeutung bei als Frauen. Das ergab eine repräsentative Studie der Innofact AG im Auftrag der PlanetHome AG. Zunehmend mehr Banken werden sich darüber bewusst und bieten flexible Darlehensoptionen an. Fast jedes Darlehen enthält mittlerweile Sondertilgungsoptionen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme, teilweise können auch zehn Prozent Sondertilgung vereinbart werden. Teilweise sind diese Optionen allerdings mit einer Einmalzahlung oder einem geringen Zinsaufschlag verbunden.

Genau hier liegt aber die Krux: Lohnt es sich tatsächlich, einen Aufschlag auf den Zins über die gesamte vereinbarte Laufzeit für mehr Flexibilität in Kauf zu nehmen? Die Antwort lautet: Ja – wenn die Sondertilgungsoption auch tatsächlich genutzt wird. Wer seine Option ausspielt, beispielsweise weil eine Bonuszahlung geleistet wurde oder eine Kapital-Lebensversicherung ausläuft, kann seine Darlehensschuld verringern und sie somit schneller tilgen. Damit verbunden sind auch Einsparungen in nicht unerheblicher Höhe: Da der Restbetrag geringer ist, sinkt auch die Höhe der Zinszahlungen. Alternativ kann aber auch die Rückzahlungsrate verringert werden, beispielsweise wenn sich Nachwuchs ankündigt.

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So viel Männer und Frauen mittlerweile auch gemein haben: In puncto Finanzen unterscheiden sie sich doch zum Teil noch erheblich. Eine neue Studie offenbart: Auch in Fragen der Baufinanzierung legen beide Geschlechter ganz unterschiedliche Kriterien und Präferenzen an den Tag.

Einem Bericht von Focus online zufolge haben sich die Vorlieben der Deutschen in Bezug auf ihre Baufinanzierung verändert: Statt ausschließlich auf günstige Konditionen zu achten, spielen vermehrt Kriterien wie Flexibilität und Sicherheit bei der Auswahl eines Immobiliendarlehens eine wichtige Rolle. Das zumindest ist das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage, die von der Innofact AG im Auftrag von PlanetHome durchgeführt wurde. Befragt wurden für die Untersuchung mehr als 1.000 Teilnehmer. Dabei fanden die Forscher heraus: Immer noch 87 Prozent erachten die Zinsen als einen entscheidenden Faktor bei der Entscheidung für oder gegen ein Baudarlehen. Allerdings werden auch zusätzliche Features wie Sondertilgungen oder eine lange Zinsbindung immer wichtiger – 68 bzw. 53 Prozent der Befragten gaben an, diese Optionen seien für sie entscheidend.

Ebenfalls ein Ergebnis dieser Studie ist die Erkenntnis, dass Männer und Frauen bei der Auswahl eines geeigneten Darlehens offenbar unterschiedliche Präferenzen aufweisen. Während Männer im Durchschnitt besonders großen Wert auf Flexibilität und damit auf Optionen wie Tilgungsanpassung oder Sondertilgungen legen, achten Frauen eher auf sicherheitsverheißende Faktoren wie extrem niedrige Zinsen oder die Einbindung staatlicher Förderprogramme in die Finanzierung.

Die Banken haben bereits registriert, dass sich die Ansprüche ihrer Kunden verändert haben und reagieren seit geraumer Zeit mit Finanzierungsangeboten, die deutlich mehr Flexibilität ohne immense Zinsaufschläge verheißen. Vielleicht kommen aber auch bald Finanzierungsangebote, die jeweils auf die Bedürfnisse von Frauen und Männern zugeschnitten sind?

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Die anhaltende Finanz- und Wirtschaftskrise hat dafür gesorgt, dass auch jetzt noch Baudarlehen zu sehr günstigen Bedingungen aufgenommen werden können. Aber sie hat auch ihre Schattenseiten für Bauherren und jene, die es werden wollen: In der Krise kommt es vermehrt zu Kurzarbeit und Stellenabbau, Unsicherheit hat Einzug gehalten unter Deutschlands Arbeitnehmern. Wer von Stellenabbau oder Kurzarbeit betroffen ist, sieht sich als Häuslebauer auch mit der Frage konfrontiert. Wie soll der Kapitaldienst jetzt und in Zukunft geleistet werden?

Wer beispielsweise aufgrund von Arbeitsplatzverlust nicht mehr in der Lage ist, die Tilgungsraten zu begleichen, muss in erster Linie besonnen und rational handeln. Droht Arbeitslosigkeit, sollte in jedem Fall das Gespräch mit einem Bankberater gesucht werden. Geschieht dies nicht und bleiben Raten aus, ist der Schritt hin zum Verlust der Immobilie ein kleiner. Es empfiehlt sich daher, zusammen mit der Bank eine Strategie zu erarbeiten, um zumindest kurzfristig die Folgen einer Arbeitslosigkeit und damit auch eines fehlenden Einkommens abfedern zu können.

Steht plötzlich nicht mehr ausreichend Kapital zur Tilgung zur Verfügung, ist die Immobilie nicht automatisch gleich an die Bank verloren. Darlehensnehmer können immer noch versuchen, eine Stundung oder Ratenaussetzung zu erwirken. Bei einer Stundung wird die Tilgung für einen zuvor festgelegten Zeitraum ausgesetzt und lediglich die anfallenden Zinsen müssen beglichen werden. Ratenaussetzung bedeutet, dass mit der Rate (incl. Zinsen) vollständig ausgesetzt werden kann. In keinem Fall sollte eine Rate eigenmächtig ausgesetzt werden – das käme einem Verzug gleich, der von keiner Bank geschätzt wird.

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Immer mehr Bauherren und Hausbesitzer denken darüber nach, ihre Nebenkosten durch die Verwendung neuer, umweltfreundlicher Technologien zu senken. Die meisten Interessenten gibt es für Solaranlagen, aber auch Wärmepumpen & Co. stehen hoch in der Gunst der Spar-Willigen. Das Problem: Zunächst einmal benötigt man Eigenkapital, um beispielsweise eine Solaranlage kaufen und aufbauen lassen zu können.

Neben Förderdarlehen von Bund, Ländern und Gemeinden gibt es auch die Möglichkeit, ein Verbraucherdarlehen aufzunehmen, um die Anschaffung etwa von umweltfreundlichen Heizanlagen bezahlen zu können. Neu ist nun das Angebot der Deutschen Kreditbank (DKB): Das Geldhaus bietet einen Finanzierungskredit für all diejenigen an, die als Bauherren oder Hausbesitzer in erneuerbare Energien investieren wollen.

Das Angebot der DKB nennt sich etwas sperrig „DKB-Finanzierung umweltfreundlicher Energien“. Damit ist es möglich, zwischen 5.000 und 60.000 Euro zur Finanzierung regenerativer Systeme zu erhalten. Sowohl eine Einzelfinanzierung als auch eine Ergänzung der Baufinanzierung mit diesem Angebot ist möglich. Es erfolgt weder ein Grundbucheintrag, noch fallen dafür Kontoführungsgebühren an. Die individuelle Laufzeit kann bis zu 18 Jahren betragen. Werden für lediglich ein Jahr Laufzeit 3,99 Prozent effektiv fällig, sind es bei einer Laufzeit von zehn Jahren bereits 4,99 Prozent und bei einer Laufzeit von 18 Jahren sogar 5,20 Prozent – vorausgesetzt natürlich, der Antragsteller kann eine sehr gute Bonität vorweisen.

Vergleicht man diese Zinssätze einmal mit den derzeitigen Konditionen für Verbraucherkredite stellst man schnell fest, dass es einige günstigere Darlehensangebote gibt. Aber: Kaum ein anderes Geldinstitut lässt sich wohl darauf ein, bei einer Darlehenssumme bis 60.000 Euro eine Laufzeit bis zu 18 Jahre anzusetzen. Insofern sind die Konditionen tatsächlich interessant und überlegenswert.

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Die Bauzinsen sind nach wie vor günstig, die Immobilienpreise häufig auch – viele zukünftige Bauherren nutzen die aktuellen Konditionen, um sich den lange gehegten Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Den meisten von ihnen ist dabei natürlich klar, dass sie mit dieser Entscheidung mindestens in den nächsten 10 Jahren jeden Cent umdrehen müssen. Was bei der Baufinanzierung generell gilt, gilt jetzt, in Zeiten der anhaltenden Wirtschaftskrise, umso mehr. Kein Wunder also, dass viele Bauherren in spe mit dem Gedanken spielen, eine möglichst hohe Eigenleistung einzubringen, um Handwerker- und Kreditkosten zu sparen.

Wer auf dem Bau mit anpackt und kleinere Arbeiten oder den Innenausbau selbst erledigt, kann tatsächlich einiges sparen. Nicht nur, dass damit Kosten für Handwerker entfallen, Eigenleistungen werden auch als sogenannte Muskelhypothek von der Bank angerechnet. Das bedeutet nichts anderes als dass die Arbeit, die selbst erbracht werden soll, wie Eigenkapital gewertet wird – und das wiederum kann die Kreditkosten senken.

Bauherren sind allerdings gut damit beraten, ihre geplanten Eigenleistungen nicht zu hoch anzusetzen: Die guten Vorsätze mögen zwar vorhanden sein, entpuppen sich aber leider allzu oft als Wunschdenken der Betroffenen. Einplanen sollte jeder, der selbst mit anpacken möchte, dass er dafür zum einen Zeit und zum anderen Geld benötigt. Zeit, um die Arbeiten durchzuführen und Geld, um Baumaterialien zu bezahlen, auf die eventuell verzichtet wurde.

Problematisch wird es immer dann, wenn der Bauherr selbst schlecht gearbeitet hat und sein Pfusch Auswirkungen auf die Arbeit der Handwerker hat. Verzögerungen und Streitereien sind dann häufig an der Tagesordnung. Wer also nicht zufällig selbst Handwerker oder ein erfahrener Hobby-Handwerker ist und über viel Zeit verfügt, sollte wichtige Arbeiten doch lieber den Experten überlassen.

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Immer wieder findet man in den letzten Wochen Artikel und Ratgeber zum Thema Solarenergie, die Verbrauchern nahe legen, sich jetzt noch schnell für eine Solaranlage fürs Eigenheim zu entscheiden. Prinzipiell ist dieser Tipp auch gut und gerechtfertigt: Entscheidet sich ein Immobilienbesitzer, eine Solaranlage auf seinem Dach zu installieren, kann er zum einen sauberen Strom zur Selbstnutzung erzeugen und zum anderen ungenutzten Strom ins öffentliche Stromnetz einspeisen. Auf diese Weise kann nicht nur Geld gespart werden, dank einer relativ hohen Einspeisevergütung hilft eine Solaranlage zudem noch, das Darlehen aufgrund erhöhter Einnahmen schneller abzahlen zu können.

Auch aufgrund der seit 2008 deutlich gefallenen Preise für Solarpanels und den zahlreichen Fördermöglichkeiten bei der Anschaffung einer Solaranlagen kann sich das Unternehmen Solarstrom für Bauherren durchaus lohnen. Nun aber beunruhigen Parteien und Energiekonzerne kurz vor der Wahl mit neuen Nachrichten: Ihrer Rechnung zufolge stößt die Solarstromförderungen an ihre Grenzen, die Subventionen für Solarstrom würden auf den Verbraucher umgelegt und den Energiepreis belasten. Zur Diskussion steht nun auch, das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) zu kippen und bei Solarförderungen einzusparen – unabhängig vom Ausgang der Wahl, wohlgemerkt.

Unter anderem diskutiert werden nicht nur Fördergelder für den Bau von Solaranlagen, sondern auch die Einspeisevergütung selbst: Das EEG sieht vor, die Vergütung ab 2010 um 8 Prozent zu senken. Das unabhängige Magazin Photon fordert gar darüber hinaus eine Senkung der Einspeisevergütung um weitere 20 Prozent. Bauherren sollten nach der Wahl an diesem Wochenende also ganz genau hinhören, wenn es ums Thema EEG geht – bei einer deutlich geringeren Einspeisevergütung würden sich Solaranlagen deutlich langsamer amortisieren als derzeit.

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Die derzeitige Entwicklung auf dem Geldmarkt und damit auch die aktuelle Entwicklung der Baugeld-Zinsen ist spannend und schlecht absehbar. Ein Grund dafür ist die Niedrig- oder Nullzins-Politik der US-amerikanischen, japanischen, britischen und europäischen Währungshüter: Aufgrund dieser Politik verfügen viele Banken über sehr viel Liquidität, die sie sich zu extrem niedrigen Zinsen verschafft haben. Einerseits bewirkt das, dass Zinsanlagen kaum noch Rendite abwerfen und somit kaum Eigenkapital für den Erwerb einer Immobilie aufgebaut werden kann. Zum anderen bewirken exzessive Spekulationen an den Finanzmärkten, dass der Dollar derzeit stark fällt, was den Euro im Gegenzug verteuert. Inflationsimpulse und damit eine Anhebung der Zinsstände sind auch deshalb nicht zu erkennen, weil ein starker Euro wie eine Leitzinserhöhung wirkt. Baufinanzierungsexperten gehen daher davon aus, dass sich an den Zinsen für Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit in den nächsten Wochen kaum etwas ändern wird. Auch die Zinsen für längere Laufzeiten bleiben relativ stabil auf ihrem Niedrigstand.

Finanzierungsexperten wie etwa die Interhyp raten Baufinanzierungskunden angesichts dieser Lage, an Tagen mit Zinsausschlägen nach unten ihre Konditionen für ein Baudarlehen langfristig zu fixieren – auch deutlich länger als 10 Jahre. Besonders wichtig ist es dabei, auf die optimale Kombination aus Darlehenshöhe, Laufzeit, Tilgungsmöglichkeiten und Fördermitteln zu achten. Auch Sonderkontingente, die mit Sonderkonditionen aufwarten, können derzeit sehr interessant sein. Hier gilt es allerdings, die Konditionen sehr genau mit herkömmlichen Darlehenskonditionen zu vergleichen.

Ebenfalls sehr interessant kann derzeit auch ein Fremdwährungsdarlehen, das auf Dollar lautet, sein. Das jedoch empfiehlt sich lediglich für sehr finanzstarke und flexible Bauherren, die ein gewisses Risiko nicht scheuen.

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Bauherren, die ein Haus bauen oder sanieren möchten und dabei den Einbau einer Wärmepumpe in Erwägung ziehen, können vom Marktanreizprogramm des Bundes profitieren und eine Förderung erhalten. Mit diesem Programm sollen Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien gezielt gefördert werden. Um in den Genuss der Förderung zu gelangen, müssen die Pumpen bestimmte technische und energetische Voraussetzungen erfüllen. Was dabei alles zu beachten ist, kann seit Kurzem in einem neuen Merkblatt des Bundesumweltministeriums nachgelesen werden. Hier erfahren Interessierte u.a. auch, was genau gefördert werden kann und wer einen Förderantrag stellen kann.

Vom baden-württembergischen Umweltministerium werden Interessenten darauf hingewiesen, dass es seit Juli 2009 strengere Anforderungen bei der Förderung zu erfüllen gilt. Gemessen werden muss jetzt zum Beispiel auch die abgegebene Wärmemenge der Wärmepumpe selbst, was ggf. den Einbau von zusätzlichen Zählern notwendig macht. In die Berechnung der Jahresarbeitszahl (JAZ) fließt nun nicht mehr nur der Heizungsbetrieb, sondern der Betrieb des Gesamtsystems ein.

Damit Wärmepumpen durch den Bund gefördert werden können, müssen sie im Gebäudebestand eine JAZ von mindestens 3,7 aufweisen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine Erdreich- oder um eine Wasserwärmepumpe handelt. Luftwärmepumpen müssen einen Mindestwert von 3,3 aufweisen. Diese Werte gelten allerdings nur bei Bestandsbauten – bei Neubauten steigen sie auf 4,0 bzw. 3,5. Praxistests des Umweltministeriums in verschiedenen Jahren haben gezeigt, dass diese Werte gar nicht so einfach zu erreichen sind.

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Viele Bauherren sind es nicht, die ihr zukünftiges Eigenheim sofort mit eigenen Mitteln bezahlen können. Die meisten zukünftigen Immobilienbesitzer, die einen Bau oder Kauf einer Immobilie planen, sind auf finanzielle Unterstützung angewiesen, um ihren Traum zu verwirklichen. Was viele außer Acht lassen ist, dass ein Teil der benötigten Summe auch durch andere Mittel aufgebracht werden kann. So stellt beispielsweise die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige weil vom Bund bezuschusste Darlehen und Zuschüsse auf Antrag zur Verfügung. Darüber hinaus werden Bund, Länder und Gemeinden aber auch selbst aktiv und bieten ihren Bürgern immer wieder Fördermittel für den Bau, den Erwerb oder die Sanierung bereit. Sogar trotz anhaltendem Sparzwang und knappen Kassen. Zu beachten ist dabei jedoch, dass jedes Jahr nur eine bestimmte Summe zur Eigenheim-Förderung zur Verfügung steht. Ist der Fördertopf leer, gehen die Antragsteller leer aus. Allerdings steht es ihnen offen, sich das nächste Jahr erneut für eine Förderung zu bewerben. Die Anträge werden in der Regel in der Reihenfolge des Eingangs bearbeitet.

Aktuellen Informationen aus Sachsen und Hamburg zufolge war die Nachfrage nach Fördermitteln des Landes dieses Jahr offenbar besonders ausgeprägt: Der Fördertopf ist in beiden Bundesländern bereits jetzt zum Teil leer. In Hamburg sind die Mittel für die Förderung des Bestandserwerbs ausgeschöpft. Der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK) zufolge sind in allen übrigen Programmen aber noch Mittel vorhanden.

In Sachsen übersteigt die Zahl der Anträge zur Förderung von Wohneigentum in Innenstädten und zum Mehrgenerationenwohnen sowie für das Sächsische Energiespar-Darlehen alle vorhandenen Mittel. Neu eingehende Anträge werden daher ungeprüft zurückgegeben.

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Viele Bauherren in spe haben erkannt, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um ein Bauvorhaben anzugehen. Die meisten von ihnen sind sich darüber bewusst, dass sie eine Finanzierung in Anspruch nehmen müssen, da sie das benötigte Kapital allein nicht zur Verfügung stellen können. Bleibt nur die Frage: Welcher Finanzierungspartner ist der Richtige?

Je nach Vorwissen und Beratungsanspruch stehen zukünftigen Bauherren gleich mehrere Optionen in puncto Finanzierungspartner offen. Häufig liest man, dass in jedem Fall einer Direktbank der Vorzug gegeben werden müssen, da dort in der Regel die günstigsten Konditionen zu haben sind. Das ist zwar richtig, berücksichtigt aber nicht, dass gerade Menschen, die zum ersten Mal bauen, häufig einen erhöhten Beratungsbedarf haben. Da klassische Direktbanken aber keine Beratungsleistungen anbieten, sind Kunden mit Beratungsbedarf besser bei Baugeldvermittlern oder bei Filial- bzw. Regionalbanken aufgehoben. Welche Regionalbank aber nun die beste ist, dieser Frage geht eine aktuelle Studie namens „Beste Regionalbank 2009“ auf den Grund.

Die Studie des Deutschen Instituts für Service-Qualität wurde im Auftrag des Magazins Focus Money durchgeführt. 40 regionale und überregionale Banken befanden sich auf dem Prüfstand, nur wenige konnten überzeugen. Untersucht wurden die Geldinstitute hinsichtlich Filialservice und Konditionen. Dabei stellte sich heraus: Knapp 60 Prozent der Anbieter liefern einen guten Filialservice, Defizite gab es aber insbesondere bei der Kundenberatung, insbesondere bei der Bedarfsanalyse. Genau damit wollen Filialbanken bei der Baufinanzierung aber gegenüber Direktbanken punkten – hier gilt es also besonders auf gute Qualität zu achten. Immerhin mehr als ein Drittel der Institute wurden in der Beratung mit mangelhaft eingestuft. Testsieger sind Citibank, Hamburger Sparkasse, PSD Bank, SEB, Sparkasse Dortmund und Volksbank Düsseldorf-Neuss.

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