Baufinanzierung und News

Angesichts der derzeitig sehr günstigen Konditionen überlegen viele Verbraucher, eine Immobilie zu erwerben. Aber nicht jeder kann sich für einen Neubau erwärmen, der zwar nach den modernsten Vorgaben gebaut und entsprechend günstiger im Unterhalt ist, dafür aber häufig wenig individuell daherkommt. Wenn auch ein Architektenhaus keine Alternative darstellt, bleibt noch der Kauf einer Bestandsimmobilie. Hierbei handelt es sich im besten Fall um ein architektonisch interessantes Schätzchen, das wahrscheinlich auch eine bessere Lage als ein Neubau aufweist.

Leider befinden sich viele Bestandsimmobilien aber nicht unbedingt in bestem Zustand. Vor dem Einzug steht also eine Renovierung wenn nicht gar eine Sanierung an, um das Gebäude geltenden Vorschriften anzupassen. Bei der Renovierung des Bodenbelags sollten Besitzer der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz zufolge jedoch Vorsicht walten lassen: Ältere Beläge können Asbest enthalten, das als Krebsauslöser gilt. Böden mit Asbest-Anteil wurden vor allem in den 70er und 80er Jahren verlegt. Als besonders problematisch gelten dabei Cushion-Vinyl-Beläge und Floor-Flex-Platten.

Ob ein Belag Asbest enthält, lässt sich nur mit einer Materialprüfung herausfinden. Die Kosten dafür muss der Käufer in der Regel selbst tragen. Vor allem wenn das Ergebnis darauf hinweist, dass schwach gebundener Asbest verwendet wurde, ist eine Sanierung unumgänglich.

Enthält ein Bodenbelag Asbest, muss er in jedem Fall fachmännisch entsorgt werden. Heimwerker sollten dieses Feld in jedem Fall Fachpersonal überlassen, da vom Material eine Gesundheitsgefahr ausgeht. In diesem Zusammenhang sind auch die Bauaufsichtsbehörden zu informieren, die die Sanierung überwachen. Da Asbest als Gefahrgut klassifiziert ist, muss die Entsorgung gemäß des Gefahrgutrechts erfolgen.

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Viele Verbraucher werden gestern aufgehorcht haben, als Verbraucherschutzministerin Aigner den aktuellen Bericht namens Verbraucherinformation Scoring in Berlin vorstellte. Die Studie wurde durch das Münchner Institut für Grundlagen- und Programmforschung im Auftrag des Verbraucherschutzministeriums durchgeführt. Dabei fand man heraus, dass fast jede zweite Datenauskunft so einschlägig bekannter Auskunfteien wie der Schufa oder Infoscore fehlerhaft sind. Explizit nennt die Studie die Schufa, deren Auskünfte im Test zu 46 Prozent falsch oder unvollständig waren.

Das Problem dabei ist: Die meisten Unternehmen holen eine Auskunft der Schufa oder anderer Auskunfteien ein, bevor sie mit einem Interessenten ein Vertragsverhältnis eingehen. Ist diese Auskunft falsch oder fehlerhaft, führen die Angaben zu falschen Rückschlüssen auf die Verbraucher. Problematisch wird dieses Vorgehen dann, wenn Darlehensanträge aufgrund eines vermeintlich schlechten Schufaeintrags (und damit einer schlechteren Bonität) abgelehnt werden. Da die Bonität auch bei der Höhe der Zinsen eines Darlehens eine entscheidende Rolle spielt, sind auch hier Nachteile zu befürchten: Lediglich die Antragsteller mit bester Bonität erhalten auch die besten Konditionen. Alle anderen Antragsteller müssen mit Zinsaufschlägen rechnen.

Verbraucherschutzministerin Aigner verwies im Rahmen der Vorstellung der Studie auf eine Novelle des Bundesdatenschutzgesetzes, das zum 01. April 2010 in Kraft treten soll. Unter anderem erlaubt es Verbrauchern, einmal jährlich eine kostenlose Selbstauskunft einzuholen. Dabei soll nicht nur der Score, sondern auch die zugrunde liegenden Messzahlen preisgegeben werden.

Bereits heute können Verbraucher eine Selbstauskunft bei der Schufa beantragen und so überprüfen, ob die gespeicherten Daten richtig und vollständig sind. Die Auskunft ist in den Verbraucherservicestellen kostenlos und kostenpflichtig (7,80 €), wenn man sie online oder postalisch beantragt. Insbesondere wenn ein Baukredit beantragt werden soll, empfiehlt es sich, seinen Schufaeintrag im Vorfeld genauer anzusehen. Eine Auskunft führt übrigens nicht zu einem Negativeintrag.

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Nie in den letzten Jahren war Baugeld so günstig wie jetzt. Allein ein Blick auf den durchschnittlichen Zinssatz beweist es: Zahlten Immobilienkäufer und Häuslebauer noch vor einem Jahr durchschnittlich 5,3 Prozent Zinsen für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit, sind es derzeit nur etwa 4,3 Prozent im Durchschnitt. Dieser eine Prozentpunkt sorgt immerhin für Einsparungen in Höhe von mehreren zehntausend Euro auf die ganze Laufzeit betrachtet.

Kein Wunder also, dass Baugeldvermittler, Geldinstitute und Bauunternehmen unisono darauf hinweisen, dass diese günstigen Konditionen jetzt genutzt werden sollten. Auf noch günstigere Zinsen zu hoffen macht Finanzierungsexperten zufolge wenig Sinn: Die Baugeld-Zinsen werden aller Voraussicht nach nicht weiter fallen. Trotzdem sollten angehende Immobilienbesitzer auf der Suche nach einem Baudarlehen nichts überstürzen: Finanzierungsexperten weisen bereits seit einigen Monaten darauf hin, dass auch in einer solch günstigen Situation eine Einarbeitung in das Thema Immobilienfinanzierung und eine gründliche Vorbereitung unerlässlich sind – schließlich geht es in der Regel dabei um sechsstellige Beträge und eine Bindung an ein Unternehmen über mindestens zehn Jahre.

Besonders empfehlenswert ist u.a. dem Baugeldvermittler Interhyp zufolge eine Zinsfestschreibung über 15 oder gar 20 Jahre – selbst wenn dafür höhere Aufschläge berechnet werden. Der Hintergrund: Die meisten Geldinstitute bieten eine Zinsfestschreibung über 10 Jahre an. Dieser Zeitraum reicht in der Regel aber nicht aus, um ein Immobiliendarlehen vollständig zu tilgen. Die damit nötige Anschlussfinanzierung ist immer mit höheren Kosten verbunden – insofern lohnt es sich durchaus, einen geringen Aufschlag auf die derzeitig niedrigen Zinsen in Kauf zu nehmen. Dadurch wird die Baufinanzierung nicht nur sehr günstig, auch eine hohe Planungssicherheit ist für die gesamte Zeit, die Sie zur Tilgung benötigen, gegeben.

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Die Finanzierungszinsen sind nach wie vor niedrig – kein Wunder, dass immer mehr Menschen in Betracht ziehen, sich eine Immobilie zuzulegen. Schließlich gelten Immobilien heute noch mehr denn je als sehr sichere und wertstabile Anlage. Zudem eignet sich eine Immobilie hervorragend zur Altersvorsorge: Die Finanzierung wird mit Einbindung der Riester Rente noch günstiger und im Alter stellt sich nicht die Frage nach einem angemessenen Wohnraum.

Trotz der ohnehin schon niedrigen Zinsen lohnt es sich aber immer, auch nach anderen Möglichkeiten Ausschau zu halten, die Finanzierungskosten zu senken. Verständlich wird dies wenn man bedenkt, dass beispielsweise bereits ein Unterschied von 0,1 Prozentpunkten beim Baudarlehen zu Mehrkosten in Höhe von mehreren Tausend Euro führt.

Nun hat der Bundesfinanzhof mit einem aktuellen Urteil den Weg für weitere Einsparungen und Finanzierungsmöglichkeiten geebnet. Wie die Berliner Morgenpost berichtet, können künftig nicht nur wie bisher Zinsen für Festdarlehen zur Immobilienfinanzierung steuerlich geltend gemacht werden. Auch wenn zur Finanzierung eine Kapitallebensversicherung herangezogen wird, winken steuerliche Abzüge – vorausgesetzt die Beiträge zur Lebensversicherung werden aus einem Darlehen beglichen.

Im betreffenden Fall hatte ein Vermieter beim Kauf mehrerer Mietshäuser Darlehen aufgenommen. Die Rückzahlung der Darlehen sollte über Kapitallebensversicherungen erfolgen. Die Versicherungsprämien wurden durch ein Darlehen finanziert. Die dabei anfallenden Zinsen wollte der Vermieter steuerlich geltend machen, was das zuständige Finanzamt jedoch ablehnte. Zur Begründung gaben die Finanzbeamten an, dass die Kreditzinsen auch der Absicherung des Todesfallrisikos dienten – schließlich wurden mit dem Kredit ja Lebensversicherungen bedient.

Der Bundesfinanzhof schätzte den Sachverhalt anders ein: Da die Finanzierung per Kapitallebensversicherungen Teil eines Gesamtkonzeptes zur Finanzierung von Wohnraum war, sind die Zinsen sehr wohl abzugsfähig.

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Aktuelle Studien belegen, dass es in Deutschland vergleichsweise viele Gebäude gibt, die in Sachen Energieeffizienz alles andere als vorbildlich sind. Die Energiekonzepte, die heutzutage beim Hausbau umgesetzt werden, sind zwar äußerst beeindruckend. Allerdings sind diese Konzepte noch vergleichsweise jung: Wirklich energiesparend wird in Deutschland erst seit wenigen Jahren gebaut.

Die zuvor angesprochenen Studien stellen dem Großteil der Bestandsobjekte kein gutes Zeugnis aus: Rund 80 Prozent der wohnwirtschaftlich genutzten Gebäude sind älter als 20 Jahre und warten zumeist mit äußerst bescheidenen Energiesparkonzepten auf. Weil auch in Zukunft mit steigenden Energiepreisen zu rechnen ist, die die Haushaltskassen der privaten Verbraucher stark belasten können, sind diese sehr gut damit beraten, entsprechende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu ergreifen.

Hiervor scheuen viele Eigentümer zurück, weil dabei sehr beachtliche Kosten entstehen können. Dabei kann eine energetische Sanierung günstig finanziert werden: Zum einen gibt es günstige Förderdarlehen. Zum anderen sind die Hypothekenzinsen derzeit so günstig, dass es sich lohnt, diese für später zu sichern.

Vor allem die Bausparkassen warten in diesem Bereich mit sehr attraktiven Angeboten auf. Deren Niedrigzinstarife können sich sehen lassen: Zwar fällt deren Tilgungsanteil vergleichsweise hoch aus, doch auf der anderen Seite geht es ja nicht um den Kauf einer Immobilien, sondern lediglich um die Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme.

Wer jetzt einen Niedrigzinstarif bei einer Bausparkasse abschließt, spart in den kommenden Jahren Kapital an und sichert sich zugleich einen sehr attraktiven Zinssatz. Dadurch wird es möglich, ein Bauspardarlehen günstig abzurufen und die Maßnahmen zu einem niedrigen Zinssatz zu finanzieren.

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Eigentümer einer Immobilie zu sein, das ist der Traum vieler Menschen auch in Deutschland. Genau diese Tatsache ruft aber auch immer wieder Betrüger auf den Plan, die sich auf Kosten anderer Menschen, die ihr letztes Hemd für ihren Traum geben würden, bereichern wollen. Aktuellstes Beispiel sind die Fälle von Trickbetrügereien, vor denen die Polizei aktuell im Kreis Harburg (Niedersachsen, nahe Hamburg) warnt. Medienberichten zufolge geben sich die Betrüger am Telefon als Freunde oder Verwandte älterer Menschen aus und bitten sie um Geld für einen angeblichen Hauskauf. Dabei wird den Angerufenen offenbar glaubhaft erklärt, dass der Anrufer gerade beim Notar sitzt und zum Abschluss des Kaufvertrages dringend noch Geld benötigt. Ein Helfer, der sich als Notargehilfe ausgibt, holt das Geld in kürzester Zeit ab. Bereits zwei Senioren haben auf diese Weise viel Geld verloren.

Deutlich mehr Betrugsfälle direkt beim Hausbau tauchen immer wieder in Zusammenhang mit Bauunternehmen auf. Immer wieder hört oder liest man von Bauherren, denen von ihrem Bauunternehmen übel mitgespielt wurde. Mal werden wissentlich minderwertigere Materialien als vereinbart verwendet, mal werden Arbeiten nicht fertiggestellt, verzögert oder der Versuch unternommen, Fehler zu verschleiern. Natürlich handelt es sich dabei um Einzelfälle, längst nicht jedes Bauvorhaben ist auch ein potenzieller Betrugsfall. Trotzdem prägen diese Fälle natürlich das Bild, das die Öffentlichkeit von Bauunternehmen und vom Hausbau an sich hat.

Vorbeugen kann man Betrugsfällen nur insofern, dass man bereits im Vorfeld des Vertragsabschlusses darauf achtet, dass alle Absprachen exakt schriftlich fixiert werden und beiden Parteien vorliegen. Treten Zweifel an der Zuverlässigkeit und /oder Ehrlichkeit des beauftragten Unternehmens auf gilt es, schnellstmöglich Mängel zu dokumentieren und bei Betrugsverdacht die Staatsanwaltschaft einzuschalten.

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Das Thema Energie sparen ist für Häuslebauer und Immobilienbesitzer spätestens seit Beginn des Jahres ein sehr Aktuelles: Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) verpflichtet Bauherren, in ihren Neubauten erneuerbare Energien zur Deckung eines Teils des Energiebedarfs zu verwenden. Aber nicht nur aufgrund des Gesetzes sollten sich Bauherren und solche, die es werden wollen mit dem Thema Energiesparen beim Hausbau und im Eigenheim auseinandersetzen. Energie wird zum einen immer teurer, zum anderen müssen Lösungen gefunden werden, die zur Reduzierung klimaschädlicher Emissionen führen. Einen eigenen Beitrag dazu kann man allein schon dadurch leisten, dass man sich für den richtigen Baustoff entscheidet: Häuser aus Holz bringen mehr Vorteile als viele Interessenten glauben.

Beim Anblick von Holzhäusern denken wir ganz schnell an kleine Hütten in den Bergen oder an einem See, an Urlaub und Naturverbundenheit. Aber ein Holzhaus als Wohnhaus? Warum eigentlich nicht? Die positiven Eigenschaften von Holz gehen weit über gutes Aussehen und Wohlfühlcharakter hinaus: Holz reguliert auf ganz natürliche Weise das Raumklima und sorgt immer dafür, dass angenehme Temperaturen herrschen. Im Sommer sind Holzhäuser im Inneren angenehm kühl, im Winter ist es darin gemütlich warm. Der Wärmeverlust ist in einem Holzhaus sehr gering – kombiniert mit anderen Energiesparmaßnahmen kann ein Holzhaus sogar ein Energiesparhaus sein. Die Baukosten können in diesem Fall beispielsweise mit einem KfW-Förderdarlehen gesenkt werden.

Die Baukosten für ein Holzhaus halten sich aber auch noch aus einem anderen Grund im Rahmen: In den meisten Fällen zählen Holzhäuser zu den Fertighäusern, sie werden bereits vormontiert angeliefert, die Errichtung geht vergleichsweise schnell vonstatten. Da die Handwerkskosten einen großen Teil der Baukosten ausmachen, kann damit auch an den Baukosten gespart werden. Ganz zu schweigen von den Ersparnissen im Bereich der Nebenkosten, wenn das Haus bewohnt ist…

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Geldinstitute, die Baudarlehen vergeben, sehen sich in diesen Tagen häufig Kritik ausgesetzt. Immer wieder wird der Vorwurf laut, die Banken selbst seien für die derzeitige Kreditklemme verantwortlich. Die meisten Banken bestreiten derartige Vorwürfe – die Vergabepraxis spricht jedoch eher für die Kritiker.

Viele Verbraucher entscheiden sich in diesen Tagen für den Bau oder Kauf einer Immobilie, insbesondere wenn sie diesen Wunsch schon länger hegen. Der Grund dafür ist ganze einfach der, dass Immobilie als wertbeständig betrachtet werden und daher als deutlich sicherer gelten als beispielsweise Anlagen in Fonds oder Aktien. Dass die Zinsen derzeit so niedrig sind, spielt bei dieser Entscheidung ebenfalls eine große Rolle: Zum einen sind Baudarlehen zurzeit vergleichsweise günstig zu haben, zum anderen lohnen sich Zinsanlagen angesichts der niedrigen Zinsen kaum. Zusammenfassend kann man sagen: Die Kreditnachfrage ist in den letzten Monaten deutlich gestiegen, die Nachfrage ist gewachsen.

Zeitgleich stellen Banken aber deutlich weniger Kredite im Verhältnis zum Wert der Immobilie, die finanziert werden soll, als noch vor ein paar Jahren bereit. Das zumindest berichtet Dirk Richolt, Finanzdienstleistungsberater bei CB Richard Ellis, in einem aktuellen Interview mit der Financial Times Deutschland (FTD). Finanzierten die Banken in den Jahren vor der Preisblase noch bis zu 80 Prozent des Kaufpreises ohne Aufschlag, sind es heute zumindest im Neugeschäft häufig nur noch 60 Prozent, in manchen Fällen sogar nur noch 50 Prozent.

Bauherren in spe sind also gut beraten, ausreichend Eigenkapital anzusparen, bevor sie zur Immobilienfinanzierung schreiten. Wer noch nicht über ausreichend viel Kapital verfügt, kann sich die derzeitigen Konditionen per Forward-Darlehen für einige Jahre sichern und bis zum Abruf noch etwas Kapital ansparen, um Kreditkosten zu senken.

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Immer mehr Menschen entdecken den Charme alter Immobilien für sich und entscheiden sich neueren Umfragen zufolge für den Kauf eines Altbaus. Aber so schön Lage und Architektur auch sind, Bestandsimmobilien bergen auch immer ein Risiko: Wenn Schäden erst nach Vertragsabschluss entdeckt werden, wissen viele Käufer nicht, welche Rechte ihnen tatsächlich zustehen.

Bestandsimmobilien, gerade wenn sie bereits einige Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte stehen, sind so gut wie nie ganz frei von Mängeln, das sollten Käufer stets beachten. Umso wichtiger ist es für Käufer, Mängel bereits vor dem Kauf aufzuspüren. Bei feuchten Wänden, undichten Fenster und Türen, Beschädigungen im Mauerwerk oder einem renovierungsbedürftigen Dach kann bereits im Vorfeld überlegt werden, ob man sich doch lieber nach einer anderen Immobilie umsieht oder ob man die Mängel nutzt, um den Verkaufspreis zu drücken.

Schwierig wird es immer dann, denn Mängel erst nach dem Kauf entdeckt werden. Das kommt leider häufiger vor als vielen Käufern lieb ist. Meist treten die Schäden bei Renovierungsarbeiten zutage. Da die meisten Kaufverträge eine Sachmängelhaftung ausschließen, ist es für Käufer schwierig, dann noch Schadenersatz oder eine Ausbesserung der Schäden vom Verkäufer zu erhalten. „Gekauft wie gesehen“, lautet dann meist die Devise. Lediglich wenn Käufer ihrem Verkäufer eine arglistige Täuschung nachweisen können, haben sie eine realistische Chance, Schadenersatz zugesprochen zu bekommen, wenn sie sich zur Klage entscheiden. Dabei müssen die Käufer beweisen können, dass der Verkäufer bekannte Schäden absichtlich verschwiegen oder bei direkter Nachfrage gelogen hat. Beweisen kann dies beispielsweise das Urteil eines Sachverständigen. Hilfreich ist es auch, Zeugen mit zur Besichtigung zu nehmen und sich Aussagen des Verkäufers schriftlich bestätigen zu lassen.

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Das Projekt Traumhaus stellt für viele Bauherren die Erfüllung all ihrer Träume dar. Allerdings ist es auch mit viel Arbeit und möglicher Weise auch Entbehrungen verbunden. Schon allein die Finanzierung ihres Traumes stellt viele Bauherren häufig vor einen riesigen Berg Fragen und Probleme – schließlich sind die wenigsten Bauherren in der Lage, das für den Bau oder Kauf benötigte Eigenkapital vollständig selbst aufzubringen.

Häufig genug vertrauen insbesondere Bauherren oder Immobilienkäufern mit unzureichenden Kenntnissen über Baufinanzierung schlichtweg dem Rat ihres Bankberaters. Allerdings bedeutet das noch lange nicht, dass sie damit auch das für sie beste und günstigste Angebot erhalten. Wer wirklich unabhängige Beratung und Hilfe möchte, muss sich früher oder später an einen Baugeldvermittler oder Hypothekenvermittler wenden. Stellt sich nur die Frage: Wie findet man einen – und wie hilfreich ist er?

Ein wichtiger Punkt gleich zu Beginn: Seriöse Baugeldvermittler kosten Bauherren keinen Cent. Sie erhalten ihre Provision vom Kreditinstitut, bei dem letztlich der Darlehensvertrag abgeschlossen wird. Ein guter Baugeldvermittler kooperiert dabei nicht nur mit einer Bank oder einem Bankenverbund, sondern hat viele Angebote unterschiedlicher Geldinstitute in seinem Portfolio. Sollte ein Baugeldvermittler für seine Dienste Geld verlangen heißt es Vorsicht walten zu lassen: nicht selten werden vertrauensvolle Kunden abgezockt ohne eine Gegenleistung zu erhalten.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, wendet sich an die großen, etablierten Baugeldvermittler wie Interhyp, Dr. Klein oder Accendo. Hier kann man sicher sein, tatsächlich kompetent beraten zu werden und das beste Angebot zu finden.

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