Baufinanzierung und News

Viele, die sich für eine Immobilienfinanzierung interessieren, sind verunsichert: Zum einen ist Baugeld derzeit so günstig wie schon lange nicht mehr und die Gelegenheit scheint perfekt zum Einzug in die eigenen vier Wände. Andererseits zeigen sich aber viele Verbraucher angesichts von Negativmeldungen unsicher und befürchten, ihre Finanzierung könnte aufgrund wirtschaftlicher Unwägbarkeiten ins Wanken geraten. Eine Forsa-Umfrage im Auftrag der comdirect bank ergab nun, dass sich die Deutschen bei Aufnahme eines Immobiliendarlehens gern gegen Zahlungsunfähigkeit versichern möchten. Insbesondere ein möglicher Jobverlust macht die Befragten unsicher: Durchschnittlich fünfzehn Prozent würden dieses Risiko bei einer Immobilienfinanzierung absichern. Interessant ist dabei, dass Angestellte eher auf eine zusätzliche Absicherung setzen würden als Selbstständige oder Singles. Die geringste Nachfrage nach Sicherungsprodukten besteht in Zwei-Personen-Haushalten, in denen beide Partner zum Einkommen beitragen.

Eine Absicherung gegen Zahlungsunfähigkeit kommt für die meisten in Form einer entsprechenden Versicherung in Betracht. Allerdings sollte dabei beachtet werden, dass die Versicherungsbeiträge die bei einer Finanzierung anfallenden Nebenkosten erhöhen. Zudem ist in der Regel kein sehr umfangreicher Schutz zu haben: Im Fall einer unverschuldeten Arbeitslosigkeit zahlen die Assekuranzen meist nach einer Karenzzeit von drei Monaten die monatlichen Darlehensraten, maximal allerdings für 12 Monate. Wer danach immer noch ohne Job dasteht oder selbst gekündigt hat, muss die Raten selbst aufbringen. Im Rahmen der Vorinformation und Beratung gilt es also, genau das Für und Wider einer entsprechenden Versicherung abzuwägen.

Ohne Versicherung kommt übrigens häufig aus, wer sich rechtzeitig mit seiner Bank in Verbindung setzt, stets Rücksprache hält und über ein flexibles Darlehen mit der Möglichkeit einer Ratenaussetzung verfügt. Dafür wird zwar auch ein Aufschlag fällig, allerdings fällt der im Vergleich zu einer Zusatzversicherung meist deutlich günstiger aus.

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Endlich ist ein scheinbar günstiges Angebot gefunden, der Baukredit wird genehmigt, der Vertrag unterschrieben. Was aber, wenn sich nach wenigen Monaten oder Jahren herausstellt, dass ein anderes Angebot deutlich günstiger ist oder Zinsen spürbar gefallen sind? Kann man ein Baudarlehen einfach so kündigen?

Bisher war die Kündigung eines Immobilienkredites ein zweischneidiges Schwert: Einige Geldinstitute zeigten Kulanz und akzeptierten die Kündigung, andere bestanden auf die Erfüllung der Vertrages, also auf die Weiterführung der Darlehensrückzahlung wie anfänglich vereinbart. Im Kulanzfall erhob der Kreditgeber aber stets eine Strafzahlung, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Sie soll den entgangenen Zinsgewinn des Kreditgebers zumindest zum Teil ausgleichen. Daher gilt auch: Je früher ein Darlehen gekündigt wird, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist nach wie vor bei Darlehen mit sehr langen Laufzeiten möglich: Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren gekündigt werden können, auch wenn die Vertragslaufzeit eigentlich deutlich länger angelegt war.

Neue Angebote der Geldinstitute versprechen seit einiger Zeit nun noch mehr Flexibilität: Immowelt.de zufolge gibt es mittlerweile auch kündbare Immobiliendarlehen mit Vorfälligkeitsschutz. Der Ausstieg aus dem Darlehen ist damit jederzeit möglich, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden müsste. Allerdings ist ein solcher Schutz nicht unbedingt günstig: Durchschnittlich zwischen 0,2 und 0,3 Prozent Aufschlag muss dafür in Kauf genommen werden. Dieser Aufschlag verursacht über die Jahre Mehrkosten in beträchtlicher Höhe – es sollte also genau abgewogen werden, ob ein solcher Schutz und eine solche Flexibilität wirklich notwendig sind.

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An diesem Wochenende findet im Technologiepavillon des Bauzentrums Poing unweit von München ein kostenloses Informationsprogramm statt, das sich an künftige Bauherren wendet. Die Vortragsreihe, die am 29. und 30 August läuft, soll darüber informieren, was man vor dem Bau über das Grundstück und Eigenheim wissen sollte. Die Veranstaltung findet in Kooperation des Bauzentrums (nach eigenen Angaben Bayerns größte Eigenheimausstellung) mit dem Ebersberger Sonntagsblatt und dem Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) statt. Werfen wir also einmal einen Blick auf das Programm.

Die Vortragsreihe startet am Samstag, den 29. August, um 11:00 mit einem Vortrag zum Thema nachhaltige und umweltbewusste Energieversorgung. Im Mittelpunkt stehen dabei aktuelle Trends zur Stromerzeugung für Wohngebäude. Nach dem Vortrag besteht auch die Möglichkeit, sich mit dem Experten selbst in einer beratungsstunde auszutauschen.

Die neue Energiesparverordnung, die zum 01. Oktober in Kraft tritt, ist Gegenstand des Vortrags, der um 13:00 beginnt. Hier erfahren Interessenten, die bereits Eigentümer sind, aber auch Bauherren in spe Wissenswertes zur neuen Verordnung, aber auch zum Energieausweis. Um 15:00 folgen Erläuterungen zum Thema erneuerbare Energien insbesondere bei Neubauten.

Der Sonntag beginnt um 11:00 mit dem Thema Baufinanzierung: Hier werden verschiedene Finanzierungsmodelle vorgestellt und auch die Einbindung von Fördergeldern und Wohnriester erläutert. Im Anschluss um 13:00 widmet sich eine Feng-Shui-Expertin dem Thema harmonische Außengestaltung. An einigen Musterhäusern wird praktisch erklärt, wie die verschiedenen Gestaltungselemente zu einer ansprechenden Gestaltung beitragen können. Die Vortragsreihe beschließt um 15:00 eine Erläuterung, wie der Wert einer Immobilie und eines Grundstückes richtig eingeschätzt werden kann.

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Bereits vor einiger Zeit haben wir in diesem Blog darauf hingewiesen, dass sich die Baufinanzierung für gläubige Muslime nicht ganz so einfach gestaltet. Die Vorschriften des Korans verbieten es ihnen, ganz normal verzinste Baufinanzierungs-Angebote zu nutzen. Ursache dafür ist ein Zinsverbot im Islam. Dementsprechend haben sich in den letzten Jahren Geldinstitute und Banking-Angebote entwickelt, die es Muslimen islamkonform erlauben, trotzdem Geldgeschäfte zu tätigen und Immobilien zu finanzieren.

Langsam aber sicher rückt dieses Thema nun auch in das Bewusstsein deutscher Banken. Bestes Beispiel dafür ist die deutsche Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin): Ende Oktober veranstaltet sie in Frankfurt die erste Konferenz zum Thema „Islamic Finance“. Zu den Gästen zählt alles, was in der Branche Rang und Namen hat, um die Bedeutung islamkonformer Finanzprodukte in Europa zu erläutern. Unter den Gästen befindet sich auch der Gouverneur der saudi-arabischen Notenbank oder der Direktor der Global University of Islamic Finance in Malaysia.

Die Konferenz könnte dazu beitragen, deutschen Banken zu verdeutlichen, wie wichtig und überfällig entsprechende Angebote für Muslime in Deutschland sind. Noch nämlich müssen sich deutsche Muslime mit beispielsweise dem Wunsch, ein Haus zu bauen, an ausländische Geldinstitute wie die Islamic Bank of Britain wenden.

Vor der möglichen Einführung islamkonformer Finanzierungsangebote gilt es auch, rechtliche Hürden zu beseitigen. Auch dieser Punkt wird im Rahmen der Konferenz angesprochen werden. In Deutschland bestünde das Problem bei der Baufinanzierung beispielsweise darin, dass aufgrund der Vorgehensweise bei der islamkonformen Baufinanzierung die Grunderwerbssteuer gleich doppelt anfällt – was Islamic-Finance-Angebote natürlich deutlich unattraktiver macht als herkömmliche Baufinanzierungsangebote.

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In der derzeitigen Situation liest man immer wieder die Empfehlung, Cap-Darlehen statt einer Finanzierung mit einer Zinsfestschreibung zu wählen, wenn es um die Immobilienfinanzierung geht. Wie erklärt sich dieser Tipp aber, wo liegen die Chancen dabei – und wo die Risiken?

Cap-Darlehen sind variabel verzinste Darlehen, deren Zinssatz sich am Euribor, einem der wichtigsten Zinssätze auf dem Geldmarkt, orientiert. Der Euribor liegt je nach Betrachtungszeitraum derzeit bei etwa 0,85 bis 1,1 Prozent. Vergleicht man diesen sehr niedrigen Satz mit dem Zinssatz von klassischen Baudarlehen mit Zinsfestschreibung, der derzeit etwas über 4 Prozent liegt, wird klar, was die Attraktivität eines variablen Darlehens zum jetzigen Zeitpunkt ausmacht. Auch mit diversen Aufschlägen sind variable Darlehen günstiger als festverzinsliche.

Die Zinsen variabler Darlehen werden in zuvor festgelegten Intervallen an den Euribor angeglichen. Steigt der Zins deutlich höher, hilft ein Cap, die Finanzierungskosten im Rahmen zu halten. Ein Cap erfüllt die Aufgabe eines Kostenairbags: Er deckelt die Zinshöhe ab einer bestimmten Höhe. Für ein Cap-Darlehen spricht auch, dass es sehr flexibel getilgt werden kann.

Allerdings muss auch auf die Risiken verwiesen werden, die ein variables Darlehen mit sich bringt. Das wohl größte ist das Zinsänderungsrisiko: Schneller als gedacht kann der Zins nach oben schnellen, wenn der Euribor in die Höhe geht. Zwar bewahrt das Cap davor, dass die Zinsen ins Unermessliche steigen – allerdings ist ein Cap mit Zusatzkosten in Form von Zinsaufschlägen verbunden.

In der aktuellen Situation bietet es sich lediglich für relativ wohlhabende Bauherren an, ein variabel verzinstes Baudarlehen zu nutzen, das schnell und flexibel getilgt werden kann. Alle anderen Interessenten sollten lieber die derzeitig niedrigen Zinsen auf lange Zeit sichern und so dauerhaft davon profitieren.

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Beinahe im gleichen Atemzug wie Bild.de und massa ist die derzeitige Aktion des Lebensmitteldiscounters Plus und allkauf zu nennen: Mit dem Slogan „Mein Haus. Mein Auto. Meine Küche.“ bieten die beiden Kooperationspartner zwischen dem 17. August und dem 31. Oktober 2009 das Ausbauhaus Drive ab 99.999 Euro an.

Zwar liegt der Preis hier deutlich höher als beim Angebot von Bild.de und massa, im Preis enthalten sind aber auch deutlich mehr Extras. Interessenten haben dabei die Wahl zwischen 8 Häusern zum Kostenpunkt von 99.999 Euro bis 120.999 Euro. Darüber hinaus stehen grundsätzlich zwei Optionen zur Wahl: Entweder man entscheidet sich für das Angebot Haus-Auto-Küche und erhält das Ausbaupaket 1 dazu oder man verzichtet auf die Küche und erhält stattdessen das zweite Ausbaupaket auch noch mit dazu.

Aufgesplittet ergeben sich folgende Inklusiv-Leistungen bei Option 1: Ein Aktionshaus „Drive“, ein Ford Fiesta „Ambiente“, eine Markenküche, eine Echtholztreppe, die Architektenleistung, 3fach-verglaste Fenster mit Rollläden und die Leistungen aus dem Ausbaupaket 1. Diese umfassen eine Putzfassade und das Material für die Haustechnik, die Dämmung und Beplankung. Wissen sollten Interessenten, dass der Innenausbau selbst durchzuführen ist. Die Markenküche wird ebenfalls als Materialpaket geliefert und muss ebenfalls selbst montiert werden.

Entscheidet man sich für die zweite Option, erhält man statt der Küche zusätzlich das Ausbaupaket 2. Darin enthalten sind neben Sanitärobjekten, Fliesen und Fensterbänken auch Innentüren mit Zargen, Bodenbeläge und Tapeten.

Bei allen Inklusiv-Leistungen sollte allerdings nicht vergessen werden, dass der Preis ab Fundament bzw. Oberkante Kellerdecke gilt. Zudem muss ein Grundstück zur Verfügung stehen – der Preis ist also keinesfalls als Endpreis zu betrachten.

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Angesichts der günstigen Finanzierungsbedingungen war es nur eine Frage der Zeit, bis auch die Stiftung Warentest der Frage auf den Grund geht, was nun mehr lohnt: Eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen. Das Ergebnis ist nun auf der Internetseite der Warentester zu sehen.

In ihrer aktuellen Untersuchung kommt die Stiftung Warentest zu dem Urteil, dass der Kauf eines Einfamilien- oder Reihenhauses oder einer Eigentumswohnung derzeit durchaus empfehlenswert ist. Grund für diese Einschätzung sind die derzeit vergleichsweise niedrigen Immobilienpreise und die günstigen Finanzierungskonditionen. Natürlich ist der Preis einer Immobilie aber abhängig von ihrem Standort: Fallen die Preise in ländlichen Gegenden und kleineren Städten immer weiter, bleiben die Preise in Ballungszentren und sehr attraktiven Wohnlagen nach wie vor relativ stabil. In puncto Finanzierung gilt: Je mehr Eigenkapital bereits vorhanden ist, desto günstiger kommt die Finanzierung. In manchen Fällen bieten einige regionale Geldinstitute sogar bessere Konditionen als bekannte überregionale Finanzierer.

Zu ihrer Einschätzung, dass sich ein Kauf derzeit eher lohnt, kommt die Stiftung Warentest durch einen Rechenvergleich. Dabei stellte sich heraus, dass ein Mieter nur in den ersten Jahren klar im Vorteil ist, weil ein Käufer alles verfügbare Kapital in seine Immobilie steckt. Nach etwa sechs Jahren jedoch wendet sich das Blatt: Vorausgesetzt die Immobilie kann einen Wertzuwachs von etwa 1 Prozent pro Jahr erzielen, was bei guten Lagen sehr wahrscheinlich ist, steht der Käufer besser da.

Wer also bereits länger über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte seine Chance jetzt ergreifen. Auf eine gute Beratung und einen umfassenden Angebotsvergleich sollte jedoch kein Interessent verzichten.

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Glaubt man dem Ausbauhaus-Hersteller massa und seinem Kooperationspartner Bild.de, können sich Häuslebauer in spe derzeit ein Traumhaus zum Sonderpreis bestellen. Zur Wahl stehen zwei Modelle: Die Sommer-Edition 1 und die Sommer-Edition 2. Das erste Modell mit einer Grundfläche von 129 m² soll 69.999 Euro kosten. Das zweite Modell mit 153 m² Grundfläche soll mit 77.999 Euro zu Buche schlagen. Beide Modelle glänzen mit einem klaren Baustil, 3fach-Verglasung, umweltfreundlichen Baustoffen und einer optimalen Dämmung. Im Preis enthalten sind auch der zweigeschossige Erker und die raumhohe Verglasung.

Klingt nach einem tollen Angebot – wenn da nicht die Zusatzkosten wären. Zum einen gilt dieser Preis lediglich ab OK Kellerdecke. Das bedeutet, dass der Keller oder falls nicht gewünscht das Fundament noch nicht im Preis inbegriffen sind. Irritierend ist jedoch, dass auf der massa-Seite der Keller bei den Grundrissen mit berücksichtigt wurde, was den Eindruck erweckt, auch er wäre im Preis enthalten.

Darüber hinaus handelt es sich bei den beiden Modellen um Ausbauhäuser: Alle notwendigen Ausbauten im Inneren müssen selbst vorgenommen werden. Zwar werben die Hersteller von Ausbauhäusern damit, dass auf diese Weise viel Geld eingespart werden kann. Wer jedoch nicht unbedingt zu den besten Handwerkern zählt, wird Fachleuten beauftragen müssen, um die erforderlichen Arbeiten durchzuführen. Hinzu kommt das Material für den Innenausbau: Die auf die Häuser abgestimmten Ausbau-Pakete sind beim massa-Kooperationspartner Praktiker erhältlich – leider aber nur dort.

Bei all diesen Zusatzkosten sind Kosten für das Grundstück und die Außengestaltung noch gar nicht eingerechnet. Interessenten sollten sich also nicht vom vermeintlich niedrigen Preis blenden lassen, sondern genau nachrechnen, ob ein Ausbauhaus für sie tatsächlich die beste und günstigste Wahl ist.

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Ihren Traum von den eigenen vier Wänden setzen jedes Jahr Tausende Menschen in die Realität um. Die Wenigsten unter ihnen verfügen jedoch über so viel Eigenkapital, dass sie alle anfallenden Kosten aus der eigenen Tasche begleichen könnten. Stattdessen nutzen sie die Möglichkeit, ein Baudarlehen aufzunehmen, um damit eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Aber längst nicht alle Geldinstitute vergeben ihre Darlehen auch immer zu guten Konditionen. Ein Darlehen ist in jedem Fall mit Kosten für den Darlehensnehmer verbunden, die im Laufe der Jahre – die durchschnittliche Laufzeit eines Baudarlehens beträgt 12 bis 20 Jahre – zu einer nicht unerheblichen Summe anwachsen können. Gut zu wissen, dass diese Nebenkosten reduziert werden können: Wer die Förderangebote von Bund, Ländern und Gemeinden nutzt, kann seine Zinskosten zum Teil deutlich senken. Das wohl bekannteste der Förderangebote ist das KfW-Darlehen, das Immobilienbesitzer in spe unter bestimmten Bedingungen zum Bau oder zur Sanierung ihrer Immobilie erhalten können.

Im Zuge der Novellierung der Energieeinsparverordnung hat die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nun ihre Förderprogramme an die neuen Vorgaben angepasst. Zum Oktober wird es nicht wie gewohnt zwei sondern gleich sechs Förderstufen geben. Für das Programm Energieeffizient Sanieren unterscheidet man künftig die Förderstufen KfW-130, KfW-115 und KfW-100. Das Programm Energieeffizient Bauen verfügt über die Förderstufen KfW-100, KfW-85, KfW-70 sowie KfW-55. Je nach Förderstufe werden Antragstellern staatlich subventionierte Darlehen in unterschiedlicher Höhe zu sehr guten Konditionen bewilligt. Anträge nach den aktuellen Programmbedingungen können noch bis zum 31. Dezember 2009 eingereicht werden.

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Einige Bauherren in spe schaffen es tatsächlich, ihre Immobilie ohne einen einzigen Euro zu finanzieren. Möglich ist das mit einem Fremdwährungsdarlehen: Dabei nimmt der Antragsteller ein Hypothekendarlehen in einer anderen Währung auf und finanziert damit sein Bau- oder Kaufvorhaben. Aber nur für wenige Häuslebauer macht diese Form der Finanzierung Sinn – schließlich lauern hier einige Risiken, die es zu beachten gilt.

Die meisten Fremdwährungsdarlehen werden in Yen, Dollar, Schweizer Franken oder Britischen Pfund aufgenommen. Auch eine Mischung dieser Währungen ist häufig möglich. Generell unterscheiden sich diese Darlehen in ihrer Struktur nicht von Darlehen in Deutschland. Allerdings haben sie den Vorteil, dass sie oftmals mit sehr günstigen Zinssätzen aufwarten können. Mit etwas Glück können Zinsen in Höhe von 1,8 Prozent fixiert werden – was deutlich niedriger ist als bei deutschen Darlehen und somit zu erheblichen Einsparungen führt. Ein weiteres mögliches Einsparpotenzial liegt in der Währung selbst: Entwickelt sich der Währungskurs zugunsten des Euro, sinkt die Höhe der Verbindlichkeiten in Euro.

Der Währungskurs kann ein Fremdwährungsdarlehen andererseits aber auch deutlich verteuern – dann nämlich, wenn der Euro schwächelt und andere Währungen erstarken. Dann ist es möglich, dass erhebliche Mehrkosten auf den Darlehensnehmer zukommen, zumal viele der Darlehen variabel verzinst sind, was ein weiteres Kostenrisiko bedeutet. Hier hilft nur ein aktives Währungsmanagement, in dessen Rahmen Umschichten vorgenommen werden, sobald sich eine Verschlechterung des Kurses ankündigt. Fremdwährungsdarlehen sind also eher für Zockernaturen geeignet, die über ein hohes Einkommen verfügen und Mehrkosten möglichst problemlos verkraften können.

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