Baufinanzierung und News

Gestern haben wir Sie bereits darauf hingewiesen, dass es sich für Privatleute durchaus lohnt, ein Baudenkmal als Wohnimmobilie ins Auge zu fassen. Insbesondere die steuerliche Förderung macht den Reiz dieser Form des Eigenheims aus. Natürlich sind mit dem Erwerb eines Baudenkmals aber auch einige Auflagen verbunden, die nicht unterschätzt werden sollten. Zudem erhält man die steuerliche Förderung nicht automatisch, auch dafür sind einige Voraussetzungen zu erfüllen. Welche, erklären wir Ihnen in Kurzform im Folgenden.

Steuerlich abgesetzt werden können die Kosten nur dann, wenn die geplanten Baumaßnahmen mit der zuständigen Behörde für Denkmalschutz und Denkmalpflege abgestimmt worden sind. Zudem muss ein förmliches Bescheinigungsverfahren durchlaufen werden. Dabei erfährt der interessierte Käufer auch, welche baulichen Maßnahmen in keinem Fall möglich sind und welche Teile der Immobilie, beispielsweise Erker oder Balkone, in jedem Fall erhalten werden müssen. Sind alle Maßnahmen abgesprochen und bescheinigt die Behörde die begünstigten Aufwendungen, kann man die Aufwendungskosten beim Finanzamt geltend machen. Immer absetzbar sind Sanierungen die erforderlich sind, um die Immobilie sinnvoll nutzen zu können, beispielsweise Toiletten, Badezimmer oder eine Heizungsanlage.

Die Abstimmung mit dem Denkmalschutz übernimmt häufig der bauträger, der in vielen Fällen auch der Anbieter der Immobilie ist. Die Kosten dafür wie auch die Renovierungs- und Modernisierungskosten sind häufig bereits in einem Gesamtpaket enthalten. Da bei denkmalgeschützten Immobilie häufig alles aus einer Hand kommt ist es umso wichtiger, den Anbieter genau unter die Lupe zu nehmen und zu überprüfen, ob er bereits Erfahrungen mit Baudenkmälern nachweisen kann. Ist dies nicht der Fall, sollte von einem Vertrag mit diesem Vertragspartner besser abgesehen werden.

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Die Abschaffung der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung bewog viele Interessenten, ihre Bauvorhaben zu verschieben oder einzustellen – schließlich müssen Bauvorhaben seitdem ohne staatliche Unterstützung realisiert werden (sieht man einmal von der Riester-Förderung ab). Lediglich der Erwerb und insbesondere die Sanierung von Baudenkmälern wird staatlich gefördert – und das kann sich finanziell durchaus lohnen.

Häuslebauer, die ihre Immobilie nach dem Bau selbst nutzen wollen, werden steuerlich nicht mehr gefördert. Es sei denn, sie haben sich für den Erwerb und die Sanierung eines Baudenkmals entschieden. Damit gehen gleich mehrere Vorteile einher. Zum einen verfügen Baudenkmäler häufig über eine sehr gute Lage und ermöglichen ein Wohnen in einer ganz besonderen, historischen Atmosphäre. Zum anderen werden Baudenkmäler steuerlich begünstigt: Seit 2004 gilt ein Abschreibungssatz von 9 Prozent, der insbesondere Gutverdienern, Vermietern und Kapitalanlegern interessante Optionen eröffnet. Immerhin: Bei Selbstnutzung einer denkmalgeschützten Immobilie dürfen zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Kosten für Herstellung, Renovierung und Modernisierung als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Zwar gilt die steuerliche Begünstigung nicht für den Kauf an sich, sondern lediglich für die Baumaßnahmen nach Kauf – allerdings machen die Kosten für Renovierung und Modernisierung insbesondere wenn sie grundrenoviert werden müssen häufig bis zu 85 Prozent der Gesamtkosten aus. Von denen können also über zehn Jahre 90 Prozent steuerlich abgesetzt werden. Angesichts dieser Aussichten lohnt es sich aus finanzieller Sicht durchaus, über den Kauf eines Baudenkmals nachzudenken – zumal sich ein gut renoviertes Baudenkmal auch gut vermieten oder wieder verkaufen lässt.

Übrigens: Auch Vermieter und Kapitalanleger können die anfallenden Kosten nach Kauf steuerlich geltend machen, wenn auch nicht in dem Maße wie Eigentümer, die die Immobilie selbst nutzen wollen. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren können jeweils bis zu neun Prozent der Kosten abgesetzt werden, in den folgenden vier Jahren sind es noch jeweils sieben Prozent.

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Immer mehr Immobilien werden in den letzten Jahren nicht nur mit Solarpanels nachgerüstet, sondern gleich beim Bau mit einer Solaranlage versehen. Dafür gibt es zwei wesentliche Gründe: Zum einen die gesunkenen Investitionskosten und zum anderen die Möglichkeit, Nebenkosten zu sparen und dabei auch noch Geld zu verdienen.

Waren Solaranlagen noch vor einigen Jahren vergleichsweise teuer, profitieren heutige Bauherren von deutlich gesunkenen Preisen. Zum einen gibt es mehr Anbieter, zum anderen stecken die Anbieter aber auch in einer Absatzkrise und sitzen auf hohen Lagerbeständen. In den letzten zehn Jahren sind die Preise für Solaranlagen Medienberichten zufolge um satte 10 bis 20 Prozent gefallen.

Ein anderer Grund, über die Verwendung einer Solarstromanlage im Eigenheim nachzudenken, sind die Nebenkosten, die damit eingespart werden können: Wer den derzeit sehr teuren Strom nicht von einem Versorger beziehen muss, sondern sich selbst versorgen kann, spart über das Jahr gerechnet viele hundert Euro – die Investition amortisiert sich in wenigen Jahren. Zudem können Solarstromanlagen wenn sie groß genug sind auch als Einkommensquelle genutzt werden – das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) macht es möglich. Stiftung Warentest zufolge (Ausgabe 8/2009) können Hauseigentümer damit sogar eine Rendite von bis zu 7 Prozent im Jahr über 20 Jahre lang erwirtschaften – mehr als doppelt so viel wie etwa bei Tages- oder Festgeldern. Vorausgesetzt natürlich, der Hausherr bzw. der Anlagebetreiber erfüllt einige Voraussetzungen, die konkret im EEG aufgeführt sind. So ist es beispielsweise notwendig, die Eintragung der Solaranlage in das Anlageregister zu beantragen. Erst dann kann eine Vergütung erfolgen. Strom, der nicht selbst genutzt wird, muss zudem vollständig in das Netz eingespeist werden.

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Lange galt die ungeschriebene Regel, dass eine Tilgung von einem Prozent ab Tilgungsbeginn optimal sei. Dieses Vorgehen ist aber längst nicht immer empfehlenswert, insbesondere nicht in der derzeitigen Situation. Angesichts der sehr günstigen Bauzinsen sollten Bauherren derzeit im Gegenteil versuchen, von Anfang an eine Tilgung zu leisten, die so hoch wie das Budget eben erlaubt ausfällt.

Wer schnell tilgt, ist nicht nur schneller seine Schulden los, sondern spart über die Jahre auch eine ganze Menge Geld. Schon wer ein Jahr früher mit der Tilgung fertig ist als etwa bei einem Prozent Tilgung, kann eine Summe im fünfstelligen Bereich einsparen. Aber nicht nur eine hohe Anfangstilgung zahlt sich aus: Wer die Tilgung generell vergleichsweise hoch ansetzt – vorausgesetzt natürlich es ist wirtschaftlich vertretbar – profitiert auch von besonders günstigen Konditionen. Der Grund dafür: Die Kreditinstitute belohnen Darlehensnehmer, die ein sogenanntes Volltilgerdarlehen abschließen, weil sich damit das Ausfallrisiko für sie deutlich verringert. Bei einem solchen Darlehen wird die gesamte Darlehensschuld während des Tilgungszeitraumes getilgt, ohne dass eine Restschuld übrig bleibt, die mit einer Anschlussfinanzierung getilgt werden muss.

Fast immer erhalten Kunden, die sich für ein Volltilgerdarlehen entscheiden, einen großzügigen Zinsrabatt: Da diese Kunden unter den Banken sehr begehrt sind, buhlt man um sie mit Nachlässen bis zu einem halben Prozent, was sich in einer Kostenersparnis in vier- bis fünfstelliger Höhe niederschlägt. Die Ursache für die Großzügigkeit der Banken in diesem Punkt liegt in der Beschaffungskostenstruktur der Banken: Für Volltilgerdarlehen können Banken Kapital für kürzere Laufzeiten beschaffen, das im Interbankenmarkt günstiger erhältlich ist als langfristige Darlehen. Im Prinzip geben die Banken also den Kostenvorteil, der sich bei einem Volltilgerdarlehen dadurch ergibt, dass ein Großteil der Schuld vor Ende der Zinsbindungsfrist getilgt wird, an ihre Kunden weiter.

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Die anhaltende Finanz- und Wirtschaftskrise schlägt sich auch in der Vergabepraxis von Baudarlehen nieder: Zum einen ziehen die Risikoaufschläge der Banken an, zum anderen sind die Geldinstitute vorsichtiger geworden, was die Vergabe von Darlehen im Allgemeinen betrifft.

Die meisten Häuslebauer verfügen nicht über ausreichend Eigenkapital, um den Hausbau aus eigenen Mitteln selbst zu stemmen. Ein Baudarlehen schafft hier Abhilfe. Da es sich dabei aber im Regelfall um eine größere Summe Geldes handelt, die über einen langen Zeitraum vergeben wird, verlangen die Banken verschiedene Sicherheiten. Diese Praxis dient dem Selbstschutz – schließlich muss das Geldinstitut ein mögliches Ausfallrisiko selbst tragen. Insbesondere in Krisenzeiten ist es also mehr als verständlich, dass Banken und Sparkassen längst nicht Jedem ein Darlehen, möglichst noch zu Top-Konditionen, gewähren.

Grundlegende Informationen bezüglich der Bonität eines Antragstellers – und somit auch der Sicherheit der Rückzahlung – erhalten Banken und Sparkassen durch die Schufa-Auskunft, die die meisten Geldinstitute in jedem Fall einholen. Zudem werden immer auch detaillierte Auskünfte über die Vermögens- und Einkommenssituation abgefragt. Nur wer ein ausreichend hohes Einkommen und ausreichend viele Rücklagen nachweisen kann, kommt überhaupt für die Vergabe eines Darlehens in Frage.

Als Sicherheit dient den Banken darüber hinaus die grundpfandrechtliche Besicherung der Immobilie: Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit kann die Bank aufgrund dessen die Immobilie veräußern und den erzielten Gewinn dazu nutzen, die noch ausstehenden Darlehensschulden zu tilgen.

Darüber hinaus fordern Banken selten weitere Sicherheiten. Sie können maximal dann anfallen, wenn es um die Bonität des Antragstellers extrem schlecht bestellt ist. Dann können auch Wertpapiere, Grundstücke, Konten oder ein Auto als Sicherheit angeboten werden.

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Anfang des Monats haben wir darüber berichtet, dass es insbesondere für Selbständige und Freiberufler meist alles andere als leicht ist, eine Baufinanzierung überhaupt zu erhalten – ganz zu schweigen davon, dass sie auch noch mit guten Konditionen ausgestattet ist. Gerade in puncto Baufinanzierung sehen es die Banken lieber, wenn ihre Kunden zum einen viel Eigenkapital mitbringen und zum anderen über ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen verfügen.

Während für Gewerbetreibende nach wie vor vergleichsweise strenge Regeln gelten, sind die Anforderungen für Freiberufler zuletzt etwas gelockert worden. Das zumindest berichtet der Bielefelder Baugeldvermittler Enderlein. Immer mehr Personen, die einen freien Beruf ausüben, profitieren demnach offenbar verstärkt von günstigen Konditionen bei der privaten Immobilienfinanzierung. Grund dafür ist, dass die Geldinstitute beginnen, unter den Selbständigen zu differenzieren: Während Gewerbetreibende aus den Bereichen Tourismus, Produktion und Gastronomie nach wie vor mit Hürden rechnen müssen, wenn sie ihr Finanzierungsvorhaben in die Tat umsetzen wollen, haben es beispielsweise Anwälte, Apotheker, Architekten, Notare oder Steuerberater deutlich leichter, eine günstige Finanzierung zu erhalten.

Diese Berufe gelten unter den Geldinstituten als vergleichsweise sicher und einkommensstark, sodass sie hier ein verringertes Verlustrisiko sehen, das sie dementsprechend mit günstigen Konditionen honorieren. Einige Banken führen gar sogenannte Positivlisten: Hier finden man freie Berufe verzeichnet, denen die Banker besonderes Vertrauen schenken. Stimmen dann auch noch Lage und Werthaltigkeit der Immobilie, stehen die Chancen auf eine zinsgünstige Finanzierung gut. Übrigens: Obwohl die Vergabekriterien bei Baudarlehen generell strenger geworden sind, leiden Freiberufler am wenigsten darunter – weil die Kriterien schon immer sehr streng waren.

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Die Finanzierung der eigenen Immobilie ist ein sehr großer und wichtiger Schritt für jeden Bauherrn, der gut geplant sein will. Sehr schnell machen einem sonst Fallstricke zu schaffen, die man mit ausreichend Zeit und professioneller Hilfe hätte umgehen können. Die zehn größten Fallen bei der Baufinanzierung hat kürzlich die Berliner Morgenpost zusammen mit den Finanzexperten der Schwäbisch-Hall zusammengetragen. Wir wollen sie Ihnen in Kürze vorstellen.

Der wohl größte Fehler besteht darin, eine Immobilie mit zu wenig Eigenkapital finanzieren zu wollen. Natürlich bieten einige Banken Vollfinanzierungen an – aber jeder Euro, den man sich mehr leiht, muss finanziert werden und verteuert somit das Darlehen. Am besten fährt, wer etwa ein Drittel der Gesamtkosten durch Eigenmittel bestreiten kann.

Häufig unterschätzen angehende Bauherren auch ihren Kreditbedarf, häufig auch, weil sie Extrakosten und Nebenkosten nicht erkennen oder sogar vergessen. Wer seinen Kreditbedarf unterschätzt, muss in der Regel nachfinanzieren – und das kann teuer werden. Auch die Bedeutung (und Höhe) der laufenden Kosten wird gern falsch eingeschätzt, sodass zum Leben häufig nicht genug übrig bleibt. Sind dann auch nicht ausreichend finanzielle Reserven vorhanden, wird jede Reparatur und jede unvorhergesehene Ausgabe zur Zitterpartie.

Schon beinahe harmlos wirken dagegen Fehler wie die Verwechslung von Nominal- und Effektivzins, eine zu niedrige Tilgung, eine zu hohe monatliche Belastung oder die Überschätzung der Eigenleistung. Aber Vorsicht: Auch diese Fehler können zu großen finanziellen Mehrkosten führen.

Um diesen Finanzfallen zu entgehen schreiben Sie am besten eine Checkliste – und werfen Sie von Zeit zu Zeit auch einen Blick darauf! Nur indem Sie sich darüber im Klaren sind, wo mögliche Fehlerquellen liegen, können Sie vermeiden, entweder viel zu viel für Ihr Darlehen zu bezahlen oder aber in die Schuldenfalle zu geraten.

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Das derzeitige Angebot des Discounters Plus lässt sicherlich wieder einige Sparfüchse aufhorchen: Neben einer Schmutzwassertauchpumpe, Vordächern, Handläufen, Außenleuchten und Briefkästen sind online auch Schwebetüren für den Innenbereich und Haustüren zu haben. Stellt sich nur die Frage: Sind die Angebote wirklich so günstig und was bekommt man für sein Geld?

Balkonmöbel oder eine Tischdecke haben sicherlich schon viele Verbraucher im Angebot eines Discounters entdeckt und dabei auch gleich zugeschlagen. Zu verlockend scheint die Aussicht, dabei richtig viel Geld im Vergleich zum Kauf im Baumarkt, im Fachmarkt oder bei Spezialversendern zu sparen. Und wenn die Qualität entgegen aller Hoffnung doch zu wünschen übrig lässt, ist der Verlust nicht gar so groß. Ganz anders verhält es sich da schon bei Türen, insbesondere bei Haustüren: Das beste Schnäppchen wird zum Ärgernis, wenn dabei die Qualität nicht stimmt oder der Einbau fehlerhaft ist: Dann nämlich haben Einbrecher leichtes Spiel und es stellt sich die Frage, ob die Hausratversicherung dann immer noch so bereitwillig in Leistung geht, wenn die Haustür nicht den gängigen Sicherheitsbestimmungen entsprach.

Genau das kann aber passieren, wenn wichtige Bauteile wie eben die Haustür im Discount-Supermarkt erstanden werden: Zwar verfügen die angebotenen Türen über einige Prüfzeichen, es gibt eine Garantie über 5 Jahre und jede Tür ist mit einer 5-fach Sicherheitsverriegelung ausgestattet. Aber die beste Ausstattung hilft nicht, wenn die Tür um Kosten einzusparen trotz fehlender Kenntnisse selbst eingebaut wird – schnell passieren beim Einbau Fehler, die undichte Stellen oder Sicherheitsprobleme zur Folge haben. Insbesondere auch dann, wenn wie beim derzeitigen Angebot von Plus das Montagezubehör und die Griffgarnituren nicht im Lieferumfang enthalten sind.

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Wie das Handelsblatt in seiner Online-Ausgabe berichtet leiden auch die Sparkassen unter einer wachsenden Anzahl an faulen Baukrediten. Insbesondere aufgrund der Wirtschafts- und Finanzkrise können immer mehr Bauherren ihre Darlehen offenbar nicht mehr ordnungsgemäß bedienen. Das wiederum bringt die Sparkassen in Bedrängnis: Eines der größten Probleme ist dabei, dass die meisten Sparkassen unter enormem Ertragsdruck stehen, daher kein zusätzliches Personal aufbauen wollen, auf der anderen Seite die Abteilungen aber zunehmen zu klein sind, um die immer weiter wachsende Anzahl an Problemkrediten zu bearbeiten. Die Folge: Deutlich längere Bearbeitungszeiten, die Abteilungen kommen mit der Arbeit einfach nicht mehr hinterher.

Um diese Entwicklung zu stoppen wollen die Sparkassen zukünftig die Bearbeitung fauler Baukredite auslagern: In Betracht kommen dafür die zur Sparkassengruppe gehörende Bad Homburger Inkasso (BHI) und die Immofori, eine Tochter der DG-Hyp mit Spezialisierung auf problematische Immobiliendarlehen. Zurzeit ist nach Angaben des Handelsblattes ein Pilotprojekt mit der Sparkasse Köln-Bonn im Gespräch. Die Sparkassen begrüßen die Outsourcing-Überlegungen, da sie darin eine Möglichkeit sehen, ihre Problemfälle vergleichsweise kostengünstig abzuwickeln. Ein Verkauf der faulen Kredite kommt indes in keinem Fall in Frage, da der Handel mit problematischen Baudarlehen in der Vergangenheit zum Platzen der Immobilienblase am US-Immobilienmarkt führte und das Vertrauen der Verbraucher in die Banken und Sparkassen stark erschütterte.

Für betroffene Kunden ändert sich durch das Outsourcing indes kaum etwas: Die Sparkassen können den Umgang der externen Dienstleister mit ihren Kunden jederzeit kontrollieren. Oftmals verwenden die Dienstleister sogar die Briefköpfe der auslagernden Sparkassen, lediglich der Ansprechpartner könnte sich für die Kunden ändern.

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In den letzten Wochen sorgten gleich mehrere Fälle von Hausverlosungen für große Aufmerksamkeit: Zuletzt in Dresden versuchte ein Eigenheimbesitzer, sein Haus samt Grundstück per Verlosung loszuwerden. Eigentlich eine gute Idee – wenn da nicht die deutsche Justiz wäre.

Im Zuge der Finanzkrise ist es in einigen Teilen Deutschlands noch schwieriger geworden, eine Immobilie zu veräußern. So wundert es nicht, dass mittlerweile einige Besitzer auf die Idee gekommen sind, ihre Immobilie samt Grundstück zu verlosen. Zum einen bringt eine solche Verlosung deutlich mehr Aufmerksamkeit als ein simpler Verkauf, zum anderen kann ein Verkäufer mit entsprechend vielen Losen zu einem angemessenen Preis (meist 50-100 Euro pro Los) seine Preisvorstellungen realisieren. Verkauft ein Eigenheim-Besitzer beispielsweise 3.000 Lose zum Preis von 50 Euro, kann er einen Erlös von 150.000 Euro generieren.

Das Problem dabei: Verlosungen gelten als Glücksspiel – und das Monopol darauf hat in Deutschland der Staat. Sobald das Los oder ganz generell der Zufall entscheidet, wer einen Gewinn nach Hause trägt, schaltet sich die entsprechende Landesdirektion mit der Forderung ein, die Verlosung einzustellen. Darüber hinaus machen sich sowohl Veranstalter als auch Teilnehmer der Verlosung strafbar. Zudem besteht nach dem Gewinn kein Rechtsanspruch auf Haus und Grundstück, da der Vertrag nach deutschem Recht nichtig und damit ungültig ist – spätestens das dürfte viele potenzielle Interessenten abschrecken.

Die Hausverloser, die bereits abgemahnt wurden, versuchen nun auf Umwegen, ihre Immobilie loszuwerden. So veranstaltet der Münchner Volker Stiny ein Wissensquiz, als Gewinn winkt eine Doppelhaushälfte am Stadtrand von München. Der Österreicher Helmuth Ringhofer lässt die Verlosung seines 180 m² großen Eigenheims in Dresden über Österreich laufen (wo die Verlosung legal ist) und auch der Anwalt, der auf die korrekte Abwicklung des Losverfahrens achtet, hat seinen Kanzleisitz in Österreich.

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