Baufinanzierung und News

Bereits seit einigen Wochen prophezeihen Experten, dass im Bereich der Bauzinsen die Talsohle erreicht ist: Mit einem weiteren Sinken der Bauzinsen ist nicht mehr zu rechnen, spätestens seit der Bestätigung der EZB, dass der Europäische Leitzins vorerst nicht weiter abgesenkt werden wird. Schon zeigen sich erste Auswirkungen dieses letzten Schritts der EZB: Seit einigen Tagen ziehen die Zinsen für Hypothekendarlehen deutlich an. Insbesondere im kurzfristigen Bereich sind die Zinsen deutlich gestiegen. Was nicht weiter verwundert, schließlich sind es vor allem die Kurzfrist-Anlagen und –Darlehen, die an den Europäischen Leitzins gekoppelt sind.

Nach Brancheninformationen kosten Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren derzeit ab 3,78 Prozent effektiv im Jahr – immer noch ein sehr attraktiver Satz, der aber 18 Basispunkte über dem Satz liegt, der Ende der vergangenen Woche erhältlich war. Auch bei langfristigen Darlehen ist ein Anstieg der Zinsen zu verzeichnen, wenngleich dieser deutlich geringer als bei kurzfristigen Darlehen ausfällt. Mit 4,96 Prozent für Darlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren ist die 5-Prozent-Marke schon fast wieder erreicht.

Diese Entwicklung sollte Verbraucher und zukünftige Bauherren jedoch nicht dazu verleiten, jetzt überstürzt zu handeln. Die Zinsen ziehen zwar an, werden aller Wahrscheinlichkeit nach aber nicht sprunghaft steigen. Es besteht also keinerlei Notwendigkeit zu übereilten Entscheidungen, um sich das niedrige Zinsniveau zu sichern. Im Gegenteil: Wer sich jetzt ad hoc für irgendeine Finanzierung entscheidet nur weil der Zins niedrig erscheint, könnte in einigen Jahren feststellen, dass er in der Eile eine falsche Entscheidung getroffen hat und das Darlehen im Endeffekt gar nicht so günstig ist wie bei Abschluss angenommen.

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Die Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung sind vielfältig und können sich zum Teil sehr komplex gestalten. Viele Bauherren in spe fühlen sich geradezu erschlagen angesichts der Vielzahl und Vielfalt der Angebote. Wer dann auch noch kaum über Finanzwissen verfügt, glaubt nur allzu gern einem Berater, der zu vermeintlich absolut sicheren Finanzierungsformen rät. Immer wieder gern wird beispielsweise eine Finanzierung mit Tilgungsersatzleistungen empfohlen. Aber ist das wirklich immer die beste Option?

Das Handelsblatt berichtete in seiner Samstags-Ausgabe, dass durchschnittlich jedes zehnte Konzept zur Baufinanzierung darauf aufbaut, dass rund 85 Prozent der Tilgungsleistungen in Bausparverträge, Lebensversicherungen oder fondsgebundene Versicherungen fließen. Die Versicherungsexperten raten häufig mit dem Argument dazu, dass die Tilgungsleistungen somit während des gesamten Tilgungszeitraumes eine Rendite erwirtschaften können, die die Tilgungslast letztendlich reduziert. Das angesparte Kapital soll nach Ende der angedachten Laufzeit das Darlehen ablösen können. Der Ansatz ist nicht schlecht, hat aber einen Haken: Die Verzinsung der Spareinlagen ist relativ gering und unterliegt zum Teil sogar relativ heftigen Schwankungen, etwa bei fondsgebundenen Versicherungen. Dieser Risikofaktor wird bei der Kalkulation in der Regel nicht angemessen berücksichtigt. Trotzdem raten viele Finanzierungsexperten zu einer Finanzierung mit Tilgungsersatz: Im Gegensatz zu herkömmlichen Darlehen verdienen sie hier doppelt.

Angehenden Bauherren kann nur geraten werden, eine direkte Tilgung zu leisten und auf Tilgungsersatz zu verzichten. Nur so kann die restschuld zügig und sicher abgetragen werden. Wer die Abtragung beschleunigen möchte, kann dies mithilfe von Sondertilgungen leisten, die mittlerweile häufig sogar vereinbart werden können ohne dass Zusatzkosten anfallen. Wer sich auf eine Finanzierung mit Tilgungsersatz verlässt könnte dagegen in die unangenehme Situation geraten, dass das Darlehen zum Ende der Laufzeit nicht vollständig abgelöst werden kann, was eine Nachfinanzierung erforderlich macht.

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Der Kauf oder Bau eines Eigenheims bedeutet für die meisten stolzen zukünftigen Eigentümer einen enormen finanziellen Aufwand, der nur schwer aus eigener Kraft zu meistern ist. So wundert es nicht, dass immer mehr Interessenten versuchen, das für sie günstigste Baudarlehen zu finden und so günstig wie möglich zu finanzieren. Zusätzlich zum Sparen gibt es aber auch einen anderen Weg, das Eigenheim zu finanzieren: Indem zusätzliche Geldquellen erschlossen werden. Eine Möglichkeit: Ihr Dach.

Mit dem Dach des Eigenheims lässt sich durchaus Geld verdienen, das als Sondertilgungsbetrag in die Tilgung des Baudarlehens fließen kann. Sowohl Hersteller von Solaranlagen als auch Solarfonds machen es möglich: Sie schließen mit interessierten Hausbesitzern Miet- oder Pachtverträge für Dachflächen ab, auf denen dann Solaranlagen angebracht werden.

Natürlich muss das Dach eines Eigenheims einige Voraussetzungen erfüllen, damit es als zusätzliche Einkommensquelle herhalten kann. So muss beispielsweise ein Schrägdach etwa 150 bis 400 m² Dachfläche aufweisen, damit eine Bestückung mit Solarzellen lohnt. Und natürlich darf die Statik durch diese Maßnahme nicht gefährdet werden, das Dach muss der Dauerbelastung durch eine Photovoltaikanlage standhalten können. Flachdächer müssen übrigens mindestens 800 bis 1.000 m² groß sein, was die meisten privaten Bauten von vornherein ausschließt.

In Bezug auf die Vergütung haben die Hausbesitzer häufig die Qual der Wahl: Generell können sie sich zwischen verschiedenen Formen der Pacht, Miete oder Beteiligung entscheiden, wobei sich die Konditionen für die verschiedenen Vergütungsarten zum Teil deutlich unterscheiden. Ausschlaggebend für die Vergütung sind aber auch noch andere Faktoren, etwa die Größe der Dachfläche, die Dach-Neigung, die Region sowie die Anzahl der Sonnenstunden am Standort.

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Geschmäcker sind glücklicher Weise verschieden und da das auch die Bauwirtschaft realisiert hat, gibt es heutzutage ganz unterschiedliche Haustypen, die unterschiedlichen Ansprüchen gerecht werden. Bleibt nur dir Frage: Welcher Haustyp soll es sein? Diese Entscheidung klingt banal, hat aber Auswirkungen auf das Leben in den nächsten Jahren und möglicher Weise Jahrzehnten: Einmal für einen Typ entschieden verbringt man schließlich einen großen Teil seines Lebens in diesem Gebäude. Genau aus diesem Grund sollten auch keine Kompromisse eingegangen werden: Was am Haus bereits vor Einzug stört, aber des lieben Friedens Willen hingenommen wird, stört nach einigen Jahren erst Recht und bietet beständig Anlass zum Ärger – in dieser Hinsicht verhält sich die Beziehung zum Haus wie eine zwischenmenschliche Beziehung. Der kluge Bauherr baut daher vor und wägt vor dem Bau ab, welcher Haustyp für alle Familienmitglieder der Richtige ist.

Allein unter den Fertighäusern haben Bauherren in spe bereits eine große Auswahl an Haustypen, die alle ihre Vor- und Nachteile mit sich bringen. Wer sich beispielsweise ganz klassisch für ein freistehendes Einfamilienhaus entscheidet, hat meist ein größeres Grundstück mit Platz für einen Anbau oder Garten und auch ausreichend Platz bis zum nächsten Nachbarn. Der Nachteil: Sehr preiswert ist diese Alternative weder in der Anschaffung noch im Unterhalt – nach allen vier Seiten geht Energie verloren, wenn das Haus nicht ausreichend gedämmt ist. Reihenhäuser stellen da eine preiswertere Alternative dar, auch im Unterhalt. Sie haben allerdings den Nachteil der unmittelbaren Nähe von Nachbarn. Ein Kompromiss aus beiden ist das Doppelhaus: Es ermöglicht Einsparungen beim Bau und bietet trotzdem noch ausreichend Freiraum.

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Bereits seit 2008 macht die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen mit ihrer Vor-Ort-Energieberatung von sich reden: Das Beratungsangebot ist ein echtes Erfolgsmodell – und das gleich in mehrfacher Hinsicht. Allein im Jahr 2008 wurden mehr als 3.800 Beratungen bei den Verbrauchern vor Ort durchgeführt. Zum Teil mit erstaunlichen Ergebnissen: Erfolgreich beratene Hausbesitzer sparen fortan im Durchschnitt etwa 800 Euro jährlich an Energiekosten ein. Es lohnt sich also durchaus, sich die Experten ins Haus zu holen.

Im Rahmen der Vor-Ort-Energieberatung kommen die Energieberater der Verbraucherzentrale direkt zu interessierten Verbrauchern nach hause. Dort prüfen sie die Immobilie auf Herz und Nieren: Wie steht es um die Dämmung? Wie alt und leistungsfähig sind Heizkessel, Kaminanlage & Co? Wie steht es um das Heizverhalten der Bewohner und was wissen sie über Energiesparmaßnahmen? Nicht nur energetische Schwachstellen werden so schnell entlarvt, auch gegen ein mögliches Un- oder Halbwissen der Besitzer in bezug auf Energie und Energieeinsparmaßnahmen wird auf diese Weise vorgegangen. Aber nicht nur der Ist-Zustand der Immobilie wird aufgenommen: Die Experten prüfen auch, wie die Immobilie Energie sparend umgebaut werden kann, ob die Nutzung von Solarenergie oder Erdwärme empfehlenswert wäre usw. Der Vorteil hier: Hausbesitzer erhalten die Möglichkeit, sich individuelle über alle Möglichkeiten der Energieeinsparung zu informieren und herauszufinden, was ein entsprechender Aus- oder Umbau an Kosten verursachen würde. Den häufig sehr großen Einsparmöglichkeiten stehen Kosten von 60 Euro gegenüber, die die Experten zur Deckung ihrer Aufwendungen benötigen.

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Die Zinsprognosen der Experten scheinen sich jetzt bestätigt zu haben: Während die Zinsen für Anlageprodukte wie Tages- und Festgeld in der Folge der letzten Leitzinssenkung weiter sinken, stagnieren die Bauzinsen bereits seit einigen Wochen und steigen sogar leicht an. Die Zinsen für Baugeld haben sich somit von der allgemeinen Zinsentwicklung abgekoppelt. Nun werden gegensätzliche Stimmen laut: Die einen rufen zu schnellem Handeln auf, die anderen mahnen zu Besonnenheit und sorgfältigem Abwägen ohne Zeitdruck.

Einige Baugeldvermittler lassen dieser Tage verlauten, dass die derzeit noch niedrigen Zinsen nicht mehr lange so niedrig bleiben werden: Die Tendenz liege nahe, dass die Baugeldzinsen mittelfristig wieder deutlich ansteigen könnten. Das ist im Prinzip auch richtig – allerdings sollte sich kein Bauherr in spe von dieser Prognose unter Zeitdruck setzen lassen. Die Zinsen für Baufinanzierungen befinden sich in einem historischen Tief, selbst wenn sie nun langsam steigen, sind die Konditionen nach wie vor sehr günstig. In keinem Fall sollten Interessenten den Empfehlungen von Finanzierungsexperten dahingehend folgen, dass sie ein Volltilgerdarlehen abschließen, ohne zuvor andere Alternativen geprüft zu haben. Volltilgerdarlehen lassen sich zwar schnell tilgen und werden in Niedrigzinsphasen gern empfohlen – die schnelle Tilgung geht allerdings mit einer sehr hohen Rate einher, die über Jahre aufgebracht werden muss. Wer eine niedrigere Rate und damit eine längere Laufzeit wünscht, muss schlechtere Konditionen in Kauf nehmen.

Das Warten auf bessere Konditionen lohnt in der derzeitigen Situation nicht mehr – was nicht bedeutet, dass nun sehr schnell gehandelt werden muss wie viele Anbieter glauben machen wollen. Stattdessen ist es nun sinnvoll, den Markt gründlich und zielgerichtet zu durchleuchten, um das Angebot zu finden, das am besten zu den eigenen Vorstellungen und Möglichkeiten passt.

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Sicherheit spielt bei der Baufinanzierung eine enorm wichtige Rolle: Bauherren suchen nach einer sicheren Form der Kapitalanlage und Baufinanzierung, Banken verlangen Risikozuschläge bei nicht ausreichend hoher Liquidität oder Vertrauenswürdigkeit. Auch der Bau selbst muss abgesichert werden: Während der Bauphase und nach dem Bau zahlen Bauherren Versicherungsbeiträge, um den Rohbau bzw. das fertige Bauwerk abgesichert zu wissen. Aber wie sieht es eigentlich aus, wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet und der Bau nicht fertiggestellt werden kann? Wie sichert man sich für diesen Fall ab?

Eine Information gleich vorab: Eine ausreichende gesetzliche Absicherung von Verbrauchern für den Fall, dass ihr Bauträger insolvent geht, existiert nicht. Bauherren sind somit einem hohen Risiko ausgesetzt, müssen sie ja schließlich allein mit den Folgen fertig werden. Jedem Bauherrn ist daher anzuraten, ausreichend Rücklagen zu bilden, um eventuell anfallende Mehrkosten auffangen zu können ohne in wirtschaftliche Not zu geraten.

Den größten finanziellen Schaden erleiden Bauherren dann, wenn das insolvente Unternehmen die bisherigen Aufgaben mangelhaft ausgeführt hat, also Nachbesserungsbedarf besteht. Problematisch wird es auch dann, wenn Bauherren bereits Leistungen bezahlt haben, die aber noch nicht ausgeführt wurden und aufgrund der Insolvenz auch nicht mehr ausgeführt werden können. In jedem Fall verursachen diese Fälle erhebliche Mehrkosten, die für so manchen Bauherrn den Ruin bedeuten.

Um Problemen dieser Art vorzubeugen sollten Bauherren alle Arbeiten des Unternehmens regelmäßig kontrollieren und auf die sofortige Beseitigung von Mängeln bestehen. Bis zur Mängelbeseitigung kann das Geld einbehalten werden. Bauherren sollten zudem nur die tatsächlich erbrachten Leistungen bezahlen und nicht in Vorkasse gehen.

Um sich bereits im Vorfeld abzusichern gilt es, sich vorher über die Solvenz des Bauträgers zu erkundigen. Zudem ist es möglich, Sicherheitseinbehalt und Bürgschaften der Bauträger-Bank zu vereinbaren, um sich als Bauherr abzusichern.

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Die Zinsen nicht nur im Euroraum sind nach wie vor sehr niedrig, was u.a. den niedrigen Leitzinsen geschuldet ist. Dieser Umstand bewirkt nicht nur lange Gesichter bei Anlegern, sondern auch freudige Gesichter bei Darlehensnehmern: Auch bei Krediten sind die Zinsen gefallen, wenngleich bei Baukrediten nicht in dem Maße wie bei Konsumentenkrediten. Viele Kreditnehmer, die derzeit ein Darlehen abzahlen stellen sich da die Frage ob es nicht sinnvoll sein könnte, das bestehende Darlehen durch ein günstigeres abzulösen. Was verführerisch klingt, sollte aber in jedem Fall gut überlegt und durchgerechnet werden: Der Wechsel könnte Darlehensnehmer sonst teuer zu stehen kommen.

Die meisten Baudarlehen verfügen über eine Zinsbindung, was von den meisten Darlehensnehmern auch durchaus erwünscht ist: Durch eine Zinsbindung bleibt der Darlehenszins für die vereinbarte Laufzeit fixiert und kann nicht schwanken, was Planungssicherheit verschafft. Eben diese Zinsbindungsfrist sorgt aber auch dafür, dass ein Darlehen nicht vorzeitig verlassen werden kann: Wer während dieser Frist umschulden will, muss nicht nur die Restschuld an die Bank zurückzahlen, sondern in der Regel auch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen, die die Bank für die entgangenen Zinseinnahmen entschädigt. Hier sind viele Darlehensnehmer zudem einem Irrtum aufgesessen: Nur weil die Marktzinsen derzeit niedrig sind, sind Vorfälligkeitsentschädigungen keineswegs günstig. Im Gegenteil: Derzeit ist die Entschädigungszahlung relativ hoch.

Auch wenn ein neues Darlehen derzeit sehr günstig zu haben ist: Allein dieser Umstand sollte nicht ausschlaggebend für eine Kündigung des alten Engagements sein. Die angepriesenen Top-Konditionen gelten keineswegs für alle Kunden, und Sicherheitsmaßnahmen wie eine Zinsbindung von mehr als fünf Jahren sorgen für Darlehensaufschläge. Rechnen Sie also in jedem Fall gegen und finden Sie heraus, ob Sie mit einer Umschuldung wirklich Einsparungen realisieren können oder doch eher draufzahlen.

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Dass es um das Wissen der Deutschen zum Thema Baufinanzierung alles andere als gut bestellt ist, ergab eine aktuelle Studie der comdirect Bank, die in den letzten Tagen vorgestellt wurde. Die Umfrage unter dem Motto „Baufinanzierungs-Fitness 2009“ brachte zutage, dass viele Verbraucher große Wissenslücken aufweisen und auf diese Weise großes Sparpotenzial verschenken.

Im Rahmen der Studie wurde u.a. Wissen zu Finanzierungsformen, Finanzierungsbegriffen und Fördermöglichkeiten abgefragt. Das Ergebnis: Unabhängig davon, ob die Befragten eine Immobilie besaßen oder nicht offenbarten sie großes Un- oder Halbwissen. So ist einem Großteil der Befragten beispielsweise das Forward-Darlehen nicht bekannt – obwohl gerade diese Darlehensform zum jetzigen Zeitpunkt sehr attraktiv und empfehlenswert ist.

Ebenso trostlos sieht es laut Studie mit dem Wissen um wichtige Fachbegriffe aus. Natürlich sehen Verbraucher, die sich nicht für eine Immobilie interessieren, tendenziell eine geringere Notwendigkeit, sich damit auseinanderzusetzen. Interessant ist aber: Selbst Immobilienbesitzer können nicht erklären, was sich hinter Begriffen wie Tilgungssatz, Effektivzins, Sondertilgung oder Beleihungsauslauf verbirgt. Dabei sollten sie diese Größen in jedem Fall kennen, schließlich mussten sie sich ja auf der Suche nach einer passenden Finanzierung bereits mit der Materie auseinander setzen. Übrigens: Auch in puncto Anschlussfinanzierung oder Fördermittel klaffen große Wissenslücken und selbst der Wohn-Riester ist wenigen Verbrauchern bekannt.

Fazit der Studie: Die Deutschen sind nicht ausreichend informiert. Angesicht der Vielzahl an hilfreichen Informationen im Internet, aber auch von Finanzberatern, Banken, Baugeldvermittlern usw. erstaunt dieser Schluss durchaus. Wer sich nicht im eigenen Interesse ausführlich informiert und aktiv nach Erklärungen sucht, verschenkt im Lauf der Jahre unnötig viel Geld.

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