Baufinanzierung und News

Eine Immobilie ist häufig – insbesondere wenn sie vom Käufer selbst bewohnt werden soll – eine Investition fürs Leben. Mit dem Kauf steht der Entschluss, an diesem Ort für die nächsten Jahre bleiben zu wollen. Paare sehen darin häufig auch einen großen Schritt für ihre Beziehung: Ein gemeinsames Eigenheim gilt als Bekenntnis zum anderen Partner. Umso schneller stellt sich dabei die Frage: Was geschieht eigentlich, wenn einer der Partner in der Finanzierungsphase oder gar in der Bauphase verstirbt?

Ein Todesfall ist immer ein dramatischer Einschnitt im Leben der Hinterbliebenen, insbesondere dann, wenn es sich dabei um den Lebenspartner handelt. In Bezug auf die Immobilie kommen dabei schnell Fragen auf. Verstirbt einer der Partner beispielsweise noch während der Bauphase, fragt der verbleibende Partner häufig nach dem Sinn einer Bau-Fortsetzung. Leider ist es aber meist nicht möglich, einen Hausbau mitten in der Bauphase nicht nur auszusetzen, sondern auch zu beenden. Aus wirtschaftlicher Sicht macht eine solche Entscheidung keinen Sinn. Es lohnt sich also in jedem Fall, den Hausbau zumindest zu beenden.

Problematisch wird es immer dann, wenn der verstorbene Partner der Darlehensnehmer war. Aus diesem Grund bestehen die meisten Baufinanzierer auf den Abschluss einer Lebensversicherung: Die darin vereinbarte Summe sollte so bemessen sein, dass damit im Zweifelsfall die Baufinanzierung getilgt werden kann. Ebenso wichtig ist es aber auch, den Nachlass für den Fall eines Todes rechtzeitig zu regeln: Lebt ein Paar in einer Lebensgemeinschaft und hat Kinder, ist aber nicht verheiratet, erben in erster Linie die Kinder – der Lebenspartner geht häufig trotz gemeinsamer Finanzierung und Anstrengung leer aus.

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Die Zeichen für eine Anschluss- oder Umfinanzierung stehen günstig: Die Bauzinsen befinden sich nach wie vor in einem Tief. Mit einer neuen Finanzierung nach Auslaufen der Zinsbindung ließe sich also viel Geld sparen. Trotzdem zögern viele Kreditnehmer vor dem Schritt, mit der Anschlussfinanzierung die Bank zu wechseln und halten ihrem Kreditinstitut die Treue. Aber lohnt sich das wirklich?

Sicherlich spielen viele Gründe eine Rolle dafür, dass viele Darlehensnehmer auch nach Ende der Zinsbindungsfrist treu und brav bei ihrer einmal gewählten Bank bleiben. Ein Grund ist mit hoher Wahrscheinlichkeit schlicht und einfach Bequemlichkeit: Gerade Bauherren, die im Großen und Ganzen mit der Leistung ihres Baufinanzierers zufrieden waren, warten lieber auf dessen Prolongationsangebot als sich aktiv auf die Suche nach einer attraktiven Anschlussfinanzierung zu begeben. Dabei hoffen Viele, dass sich ihre Treue auszahlen wird und das Verlängerungsangebot der derzeitigen Bank besonders gut ausfällt. Leider ist das aber so gut wie nie der Fall: Die Banken gestalten ihre Prolongationsangebote in der Regel deutlich weniger attraktiv als Erstfinanzierungen. Zudem sind sie lediglich dazu verpflichtet, ein solches Angebot bis zwei Wochen vor Ende der Zinsbindungspflicht zuzustellen. Wer sich auf gute Konditionen verlassen hat und nun feststellt, dass dem nicht so ist, hat nun kaum eine Chance, in so kurzer Zeit noch ein anderes, attraktiveres Angebot zu finden.

Bauherren ist demzufolge anzuraten, gegen Ende der Zinsbindungsfrist bereits frühzeitig den Markt nach passenden Angeboten für ein Verlängerungsdarlehen zu durchleuchten. Angst vor dem Bankenwechsel ist dabei unbegründet: Weder ist mit schlechteren Konditionen noch mit übermäßig hohen Gebühren zu rechnen.

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Wenn es an die Planung des Traumhauses geht, kommen viele Bauherren in spe ins Träumen. Gern malt man sich dabei aus, wie schön der zukünftige Garten aussieht, wie man im Sommer auf der Terrasse grillt oder im Winter am Kamin sitzt. Immer wieder träumen zukünftige Hausherren aber auch vom eigenen Wintergarten: Gerade bei niedrigeren Temperaturen lädt der rundum verglaste Raum dazu ein, die Sonne zu genießen und seine Pflanzen zu pflegen ohne sich gleich eine Erkältung einzufangen. Der Nachteil: Ein Wintergarten treibt die Kosten für eine Immobilie allein in seiner Anschaffung in die Höhe. Zudem nimmt er Platz weg, der andernfalls als Terrasse oder Gartenteil genutzt werden könnte.

Im Prinzip fungiert der Wintergarten als ein Treibhaus, er wird ganz ähnlich beheizt. Das Sonnenlicht gelangt durch das Glas in den Raum, wird dort gespeichert und nachts langsam wieder an das Zimmer abgegeben. Das Glas ist dabei kein reguläres Fensterglas, es hält einen Teil der Wärmeenergie zurück. Trotzdem: Vergleicht man den Wintergarten mit einer gut gedämmten Außenwand, geht über den Wintergarten verhältnismäßig viel Wärme verloren. Daher ist es auch nicht sehr ratsam, einen Wintergarten zu beheizen: Die Wärme verflüchtigt sich dort deutlich schneller als in einem anderen Raum des Gebäudes. Wer dennoch beispielsweise eine Fußbodenheizung einbauen lässt muss sich darüber im Klaren sein, dass das der Energiebilanz des Hauses schadet.

Wintergärten sollten nach allen Seiten gut gedämmt werden. Das ist insbesondere wichtig, da sonst auch die Wohnräume hinter dem Wintergarten deutlich mehr beheizt werden müssten. Zudem sollte ein Wintergarten über einen hellen Bodenbelag verfügen: Ist er zu dunkel, werden auch die dahinter liegenden Wohnräume verdunkelt, sodass mehr Energie durch Lampen verbraucht würde. Tipps rund um das Thema Wintergärten gibt es übrigens u.a. bei den Verbraucherzentralen und Energieberatungsstellen.

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Bauherren in spe, die sich – wahrscheinlich zum ersten Mal in ihrem Leben – über mögliche Arten der Baufinanzierung informieren, haben die Qual der Wahl. Die unterschiedlichsten Anbieter warten mit den unterschiedlichsten Angeboten auf. Laien sind angesichts der Vielfalt schnell etwas überfordert und greifen letztlich zu einer Finanzierung, die der Berater ihnen ans Herz legt. Immer wieder gern werden dabei variable Darlehen empfohlen. Das schlagende Argument hierbei: Wenn der Leitzins fällt, fallen auch die Darlehenszinsen.

Leider müssen viele Bauherren derzeit feststellen, dass das nicht ganz so schnell und schon gar nicht automatisch geschieht wie zu Beginn der Finanzierung versprochen. Variabel verzinste Kredite müssen jedoch in jedem Fall angepasst werden, wenn sich das Zinsniveau verändert. Geht das Zinsniveau nach oben, sind die Geldinstitute meist auch sehr schnell mit einer Anpassung. Fällt das Zinsniveau aber oder befindet es sich auf einem sehr niedrigen Niveau wie es derzeit der Fall ist, lassen sich die Kreditgeber meist deutlich mehr Zeit mit der Anpassung. Bei genauerem Hinsehen fällt meist auch auf, dass Zinsniveausenkungen häufig nicht nur verspätet, sondern auch nur teilweise weitergegeben werden, während Zinsniveauerhöhungen in vollem Umfang geltend gemacht werden.

Die Verbraucherzentrale Hamburg weist darauf hin, dass diese durchaus gängige Praxis der Geldinstitute rechtswidrig ist. Sie fordert alle Darlehensnehmer mit variablem Zins oder Zinsanteil dazu auf, eine entsprechende Forderung an ihr Kreditinstitut zu richten. Wer den Verdacht hegt, dass die Anpassung seines variabel verzinsten Kredites nicht korrekt erfolgt, kann sich an die Verbraucherzentrale wenden: Sie berechnet auf Wunsch die Differenz zwischen tatsächlich erfolgter und korrekter Anpassung. Der Service kostet je nach Aufwand zwischen 50 und 127 Euro.

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Immer wieder fallen Interessenten und Bauherren in spe sehr günstige Angebote zu Immobilienfinanzierung auf: Die Zinsen sind vergleichsweise niedrig, die monatliche Belastung hält sich in Grenzen. Bei einem Blick auf die Konditionen fällt dann aber schnell auf: Das Angebot ist mit einem Tilgungssatz von einem Prozent verbunden. Ein Prozent, das klingt verlockend und leicht finanzierbar. Das Problem: Vielen Interessenten ist dabei nicht bewusst was es bedeutet, lediglich ein Prozent der Finanzierungssumme regelmäßig abzutragen.

Ein Prozent Tilgung reicht in der Regel kaum aus, um ein Darlehen in angemessener Zeit und wirtschaftlich sinnvoll abzutragen. Häufig sind solche Darlehen auch noch mit einer relativ kurzen Zinsbindung versehen – was bedeutet, dass es bei der Anschlussfinanzierung zu einer bösen Überraschung kommen kann. Bei einer so geringen Tilgung verbunden mit einer kurzen Laufzeit bleibt am Ende der Laufzeit ein hoher Restbetrag, der meist mittels einer Anschlussfinanzierung abgetragen werden muss. In der Regel liegt der Zins bei einer Anschlussfinanzierung höher als beim ersten Darlehen, sodass es zu einem regelrechten Zinsschock kommt und sich die monatliche Belastung stark erhöht. Anders ausgedrückt: Wer sich anfangs um eine höhere Tilgung drücken möchte, zahlt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist umso mehr.

Viel sinnvoller ist es daher, wenn irgend möglich eine höhere Tilgung zu vereinbaren – bereits ein halber Prozentpunkt mehr kann den Tilgungszeitraum um einige Jahre verkürzen. Um trotzdem flexibel zu bleiben empfiehlt sich eine Baufinanzierung, die Optionen wie eine Tilgungsaussetzung in einer angespannten wirtschaftlichen Situation oder Sondertilgungsmöglichkeiten vorsieht. Auf diese Weise kann ein Darlehen deutlich schneller und damit auch günstiger getilgt werden.

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Wenn man einen Blick nach draußen wirft sieht es vielleicht noch nicht danach aus, aber schon bald ist offiziell Sommer. Egal ob Hausbesitzer oder Mieter die meisten werden wie bereits im letzten Jahr unter der Wärme stöhnen, die sich insbesondere unter dem Dach staut. Aber gegen Wärmestau und unerträgliches Klima kann etwas unternommen werden: Unter anderem die richtige Dämmung schafft Abhilfe.

Der richtige Dämmschutz ist zu jeder Jahreszeit wichtig, aber vor allem im Sommer und Winter bekommen wir seine Bedeutung zu spüren. Während wir im Winter frieren und zu viel heizen müssen, weil die Dämmung möglicher Weise nicht ausreichend bemessen ist, staut sich im Sommer die Hitze besonders in oberen Stockwerken, ebenfalls aufgrund einer nicht optimal angepassten Wärmedämmung. Haben wir uns aber für die richtige Dämmung entschieden, befinden wir uns auf dem direkten Weg hin zu einem energieeffizienten Bau: Die Kombination aus optimaler Dämmung und durchdachter Wärmetechnik sorgt nicht nur für einen angenehmen Wohnkomfort, sondern auch für mehr Geld in der Familienkasse. Wobei optimale Dämmung keinesfalls bedeutet, dass viel auch viel hilft: Gerade alte Gebäude, bei denen vielleicht auch noch Fachwerk zu finden ist, dürfen gar nicht zu stark gedämmt werden, da sonst die Luft nicht mehr richtig zirkulieren kann. Das aber ist wichtig für den Erhalt der Bausubstanz.

Wer ein bereits bestehendes Gebäude optimal dämmen möchte, kann mit der Unterstützung der KfW rechnen: In den Programmen „Wohnraum modernisieren“ bzw. „Energieeffizient sanieren“ stehen privaten Bauherren Fördergelder für den energieeffizienten Um- und Ausbau ihrer Wohnimmobilie zur Verfügung.

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Verbraucherschützer, Sozialverbände und Politik zeigen sich alarmiert: Immer mehr Verbraucher sind laut dem aktuellen Schuldenreport 2009 wirtschaftlich mit einem Kreditvertrag überfordert. Ein Bündnis aus Verbraucherschützern, Paritätischem Wohlfahrtsverband, Deutschem Roten Kreuz, Arbeiterwohlfahrt, Caritas und Diakonie weist darauf hin, dass vier Prozent der Verbraucher aufgrund einer gescheiterten Immobilienfinanzierung in wirtschaftlichen Schwierigkeiten stecken. Immerhin noch drei Prozent sind verschuldet aufgrund einer unzureichenden Kreditberatung und 29 Prozent sitzen in der Schuldenfalle aufgrund von Arbeitslosigkeit.

Vergleicht man diese Zahlen, kommt der Immobilienfinanzierung noch relativ wenig Schuld daran zu, dass so viele deutsche Haushalte überschuldet sind. Trotzdem besteht generell die Gefahr, sich aufgrund einer schlecht passenden Immobilienfinanzierung ins wirtschaftliche Aus zu manövrieren. Schnell stellt sich da die Frage: Kann man dieser Gefahr vorbeugen? Wenn ja, auf welche Weise?

Zukünftige Bauherren können zunächst einmal aufatmen: Eine Immobilienfinanzierung muss keineswegs in finanzielle Schwierigkeiten münden, sofern sie genau auf die Bedürfnisse, Wünsche und Möglichkeiten des Antragstellers abgestimmt ist. Oder anders gesagt: Sofern sich ein Bauherr in spe im Vorfeld ausreichend und gründlich über die zur Verfügung stehenden Optionen informiert, fachliche Hilfe in Anspruch nimmt und alle Möglichkeiten sorgfältig abwägt, sind die häufigsten Ursachen dafür, sich finanziell mit einem Baudarlehen zu übernehmen, aus dem Weg geräumt. Natürlich spielt dabei auch die Qualität der Beratung eine Rolle: Wer kaum über Immobilienfinanzierung Bescheid weiß, ist auf gute Berater angewiesen – und die sollte man sich mindestens ebenso sorgfältig aussuchen wie das spätere Darlehen und das Traumhaus. Helfen wollen an diesem Punkt auch Verbraucherschützer, Sozialverbände und Politik: Sie alle fordern derzeit eine höhere Qualität in der Beratung und mehr Verantwortlichkeit bei der Kreditvergabe.

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Dass die Riester-Rente auch zur Finanzierung des Eigenheims genutzt werden kann, dürfte mittlerweile bekannt sein: Der sogenannte Wohn-Riester verbindet Vermögensaufbau bzw. Immobilienfinanzierung mit staatlicher Förderung und ermöglicht es so, schneller und günstiger ins Eigenheim zu kommen, das zugleich als Altersvorsorge betrachtet wird. Aber wo schließt man einen Vertrag für das Wohn-Riestern am besten ab? Und wo liegen die Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern?

Diesen Fragen ist kürzlich die Stiftung Warentest nachgegangen. Ihre Testergebnisse überraschen selbst die Experten: Testsieger unter den Anbietern von Wohn-Riester-Krediten sind die Bausparkasse Schwäbisch-Hall und die Landesbausparkassen Baden-Württemberg, Bayern und West. Hier sind die günstigsten Angebote zu finden: Für eine Kombination aus tilgungsfreiem Darlehen und Bausparvertrag mit einer Laufzeit von etwa 20 Jahren werden zwischen 4,26 und 4,41 Prozent Zinsen effektiv fällig. Überraschend dabei: Diese Zinssätze, in der Vergangenheit eher hoch angesetzt, liegen derzeit auf gutem Marktniveau. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass interessierte Bauherren mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Kraft aufbringen können.

In der Beispielrechnung der Stiftung Warentest wird von einem Ehepaar mit zwei vor 2008 geborenen Kindern ausgegangen. Das Modellpaar benötigt einen Kredit über 160.000 Euro, 40.000 bringt es bereits mit. In der Rechnung summieren sich die Zuwendungen aus der Riester-Zulage bei den Testsiegern auf insgesamt etwa 13.000 Euro bis zum Ende der Laufzeit. Hinzu kommen etwa 15.000 Euro an Steuerersparnissen.

Trotzdem ist die Kombination aus tilgungsfreiem Darlehen und Bausparvertrag nicht unumstritten: Mit dem tilgungsfreien Darlehen streckt die Bausparkasse den benötigten Betrag vor, bis der zeitgleich besparte Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Bis zur Zuteilung zahlt man die Sparraten für den Bausparvertrag (plus Abschlussgebühr!) und die Zinsen für das Vorausdarlehen, was deutlich teurer werden kann als ein herkömmliches Riester-Darlehen.

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Für die einen sind Fertighäuser design- und lieblose Pappschachteln, die anderen werden nicht müde, Fertighäuser aufgrund ihrer Energieeffizienz, Kompaktheit und ihrer schnellen Bauweise zu loben. In jedem Fall sind Fertighäuser eine gute Möglichkeit, vergleichsweise schnell und relativ preiswert ins Eigenheim ziehen zu können. Aus diesem Grund sind sie gerade für Normalverdiener eine verlockende Option zum Architektenhaus, die häufig mit hohen Kosten und langer Bauzeit aufwarten. Was aber wenn ein Fertighaushersteller pleite geht?

Das Traditionsunternehmen Kampa, einst Branchenprimus und Vorzeigeunternehmen, steht nun endgültig vor dem Aus: Bereits im März 2009 musste der im Jahr 1900 gegründete Konzern Insolvenz anmelden. Die Ursachen dafür sind vielfältig: Natürlich spielt auch die Finanz- und Wirtschaftskrise eine Rolle, allerdings ist sie nur Verschärfer und nicht Ursache der Situation. Die Probleme bei Kampa begannen bereits im Jahr 2006, als Eigentümer Wilfried Kampa seine Aktienmehrheit on Höhe von 55,3 Prozent an den Finanzinvestor Triton veräußerte. Seitdem führten insbesondere Managementfehler zu deutlichen Umsatzeinbrüchen und letztlich in die Insolvenz. Neben Kampa ebenfalls betroffen sind die Tochterunternehmen, so auch der Anbieter Hebel Haus. Zwar wurden seit März 2009 intensive Gespräche mit 69 potentiellen Investoren geführt, sie verliefen jedoch alle ergebnislos.

Natürlich ist der Fall Kampa nicht repräsentativ für die gesamte Fertighaus-Branche: Hier führte eine Verkettung mehrerer Umstände zur Insolvenz des Anbieters. Zukünftige Häuslebauer haben also keinen Grund, generell von Fertighausbauten Abstand zu nehmen. Für Hausbauer in spe heißt es aber, sich die möglichen Baupartner ganz genau anzuschauen: Nur wer sich vor Vertragsabschluss gründlich über seinen Geschäftspartner informiert, kann mit einem guten Gefühl mit dem Hausbau beginnen.

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In unserem gestrigen Beitrag haben wir ja bereits darauf hingewiesen: Die Baugeld-Zinsen werden aller Voraussicht nach nicht mehr fallen sondern in den nächsten Wochen und Monaten tendenziell steigen. Natürlich sollte nun niemand in aller Eile noch ein Baudarlehen abschließen. Wer aber ein Objekt in Aussicht oder sein Traumhaus bereits fertig geplant hat, sollte die Gunst der Stunde nutzen. Natürlich spielt dabei auch eine Rolle, wie gut die Vorarbeit des Antragstellers ist: Hat sich ein Bauherr in spe gut über mögliche Anbieter und Konditionen informiert und bereits alle wichtigen Angaben für eine Antragstellung gesammelt, kann der Darlehensantrag natürlich deutlich schneller bearbeitet und genehmigt werden. Und je schneller er eingereicht und bearbeitet wird, desto früher können natürlich die noch sehr guten Konditionen in Anspruch genommen werden.

Zur perfekten Vorbereitung für die Beantragung des Immobiliendarlehens zählt insbesondere die Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen, die Aufschluss über das Einkommen, das verfügbare Eigenkapital und die Verbindlichkeiten geben. Allein das zur Verfügung stehende Einkommen zu ermitteln kann dabei deutlich komplizierter sein als manche Antragsteller glauben. Dazu zählt nämlich längst nicht nur das Gehalt, sondern auch Einkommensquellen wie Kindergeld, Unterhalt, Neben- und Zusatzeinkünfte uvw. Empfehlenswert ist es, der Bank möglichst viele, langfristig verfügbare Einkommensquellen aufzulisten – das kann durchaus positiven Einfluss auf die Kreditentscheidung nehmen.

Ebenfalls sehr von Vorteil ist, wenn bereits eine Aufstellung des verfügbaren Eigenkapitals verfügbar ist. Informieren Sie sich im Vorfeld in jedem Fall, was zum Eigenkapital zählen kann – etwa die Muskelhypothek, stille Reserven oder ein KfW-Darlehen. Am Schluss steht die ehrliche (!) Auflistung der Verbindlichkeiten und regelmäßigen Ausgaben. Offene Ratenkredite sind für die Banken hier von besonderem Interesse.

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