Baufinanzierung und News

Zuerst die Immobilienkrise, dann die Finanz- und Wirtschaftskrise hat das Vertrauen der Verbraucher in Politik und Wirtschaft nicht unbedingt gestärkt. Viele, die mit dem Gedanken spielen ein Eigenheim zu erwerben, zeigen sich trotz Bau- oder Kaufabsicht zurückhaltend. Dabei ist gerade jetzt ein perfekter Zeitpunkt für Baufinanzierungen – zumindest sofern man der Werbung von Banken und Finanzvermittlern glaubt.

Der Bau oder Kauf eines Eigenheims, so die Banken, war schon immer eine lohnenswerte Anlage und eine sehr gute Form der Altersvorsorge. Was unter normalen ökonomischen Bedingungen gilt, gilt umso mehr unter Krisenbedingungen, wie wir sie auch heute noch haben. So weit, so richtig. Die Banken empfehlen daher unschlüssigen Verbrauchern, nicht lange zu zögern und sich den Traum vom Eigenheim zu den jetzt noch sehr guten Konditionen zu erfüllen.

Betrachtet man die Situation genauer, stellt sich aber schnell Misstrauen auf Verbraucherseite ein: Nach wie vor machen schwarze Schafe unsaubere Geschäfte und täuschen Verbraucher auf unterschiedlichste Weise. Sehr gern greift man dabei zu versteckten Gebühren, Sonderklauseln oder einer generell schlechten oder unvollständigen Beratung. Da viele Verbraucher in diesem Bereich unsicher und auf den Rat von Experten (oder „Experten“) angewiesen sind, zahlt so mancher Bauherr länger oder zu viel ab und ärgert sich im Nachhinein schwarz darüber.

Um eine solche Enttäuschung zu vermeiden hilft nur eines: Verbraucher sollten sich nie nur auf die Aussagen eines einzelnen Beraters verlassen. Stattdessen bleibt ihnen nichts anderes übrig, als sich zumindest einen groben Marktüberblick zu verschaffen und die Hilfe unabhängiger Finanzprofis in Anspruch zu nehmen, die bei einem Vergleich mehrerer Angebote hilfreich zur Seite stehen.

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Eine Baufinanzierung ist in der Regel das umfangreichste und auch risikoreichste finanzielle Unterfangen, das wir in unserem Leben unternehmen. Grund genug, sich im Vorfeld gründlich zu informieren, Angebote zu vergleichen, Risiken abzuwägen – alles für eine Immobilienfinanzierung, die einerseits günstig und andererseits sicher ist. Aber eben der Punkt Sicherheit ist nicht bei allen Finanzierungsformen gegeben.

Sehr spekulativ ist beispielsweise eine Immobilienfinanzierung mittels eines Fremdwährungsdarlehens: Verallgemeinert ist es so, dass Kredite aus dem Ausland zur Finanzierung herangezogen werden. Ausländische Finanzierungsangebote sind gar nicht selten vergleichsweise attraktiv, da sie günstigere Zinsen als in Deutschland üblich bieten und zudem vielleicht auch noch ein günstiger Wechselkurs herrscht. Der Nachteil: Die Zinssätze sind häufig nicht oder nicht lange fixiert und können während der Laufzeit stark schwanken. Verschlechtert sich während dieser Zeit dann auch noch der Wechselkurs, wird ein Fremdwährungsdarlehen unter Umständen sehr teuer. In diesem Fall bleibt nur zu hoffen, dass der zuständige Bankberater schnell genug reagiert und das Darlehen auf eine andere Währung oder auf Euro laufen lässt. In jedem Fall gilt: Spekulationen können sich zwar insofern lohnen, dass mit etwas Glück und zu einem günstigen Zeitpunkt hohe Einsparungen bei der Immobilienfinanzierung realisiert werden können. Andererseits sollte stets beachtet werden, dass Spekulationen teure Folgen haben können, die von den meisten Bauherren nur schwer geschultert werden können. Wer also bereit (und finanziell in der Lage) ist, das Risiko zu tragen, kann mit einer solchen Form der Baufinanzierung möglicherweise schneller schuldenfrei sein. Eine Garantie allerdings gibt es dafür nicht.

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Wenn es darum geht, eine möglichst günstige Finanzierung für den Bau oder Kauf eines Eigenheims zu erhalten, legen sich immer mehr Bauherren bzw. Käufer so richtig ins Zeug: Sie vergleichen Anbieter und Konditionen, holen sich Rat bei Fachleuten und nehmen sich die Zeit, alle in Frage kommenden Finanzierungslösungen durchzurechnen. Kein Wunder, schließlich geht es dabei ja um viel Geld. In diesem Zusammenhang stellt sich allerdings eine Frage: Warum betreiben nicht genauso viele zukünftigen Immobilienbesitzer einen derartigen Aufwand in Bezug auf die Nebenkosten? Noch viel zu Wenige beschäftigen sich beim Hausbau ausführlich auch mit dem Thema Energie und Einsparmöglichkeiten – dabei bieten sich gerade hier auf lange Sicht sehr viele Einsparmöglichkeiten. Zu unterschätzen ist dieser Punkt bei der Finanzplanung nicht: Die Nebenkosten steigen mit den Energiekosten an, es macht also durchaus Sinn, bereits heute explodierenden Kosten in der Zukunft vorzubeugen.
Hilfe rund um einen effizienten Energieeinsatz bieten u.a. die Verbraucherzentralen. In bundesweit mehr als 500 Orten beraten Fachleute wie erfahrene Architekten, Ingenieure oder Physiker angehende Bauherren oder Immobilienkäufer. Wo sich die nächste Beratungsstelle befindet, erfahren Verbraucher mit einem Klick auf die Energieberatungs-Webseite www.verbraucherzentrale-energieberatung.de. In den Beratungsstellen erfährt man alles rund ums Thema Energieeinsatz und –erzeugung, vom richtigen baulichen Wärmeschutz über Solaranlagenbau bis hin zu Förderprogrammen uvm.
Die Energieberatung ist ein Gemeinschaftsprojekt der Verbraucherzentralen, des Deutschen Hausfrauenbundes (Landesverband Niedersachsen) und des VerbraucherService Bayern. Auch ohne persönliche Beratung informiert die Energieberatung ausführlich: Alle relevanten Informationen können in Form von Broschüren kostenlos heruntergeladen oder gegen Erstattung der Versandkosten als Sammelbox bestellt werden.

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Viele Bundesbürger sind der Ansicht, dass jetzt der geeignete Zeitpunkt für den Bau oder Kauf eines Eigenheims ist. Das zumindest ergab der comdirect Stimmungsindex Baufinanzierung Anfang des Monats. Allerdings trauen sich weniger Deutsche als noch im März zu, tatsächlich auch eine Finanzierung zu realisieren. Kein Wunder: Viele Arbeitnehmer können ihre berufliche Situation – und damit auch ihre Einkommenssituation – für die nächsten Jahre oder sogar Monate nur schwer abschätzen. Grund dafür ist nach wie vor die Finanz- und Wirtschaftskrise, die auch Auswirkungen auf die Kreditkonditionen hat. Aber auch hier gilt es Vorsicht zu waren: Auch wenn sich die Konditionen für Baufinanzierungen vielerorts deutlich verbessert haben bedeutet das nicht, dass es keine schwarzen Schafe gibt. Da klingt verlockend, was derzeit im Internet zu lesen ist: Ins Eigenheim ohne Schulden, ohne Finanzierung – per Genossenschaft. Kann das funktionieren?

Um es gleich vorweg zu nehmen: Wirklich einleuchtend klingt kein Konzept zur Baufinanzierung via Genossenschaft – dazu sparen die Verfasser zu sehr an Informationen zum Ablauf dieser Finanzierungsvariante, die keine sein will. Geworben wird damit, dass ein Eigenheim durch die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft erworben werden kann. Man suche sich ein Eigenheim aus und die Genossenschaft realisiert die Wünsche – ohne Schufa-Auskunft und Baudarlehen. Lediglich eine Liquiditätsberechnung im Vorfeld sei notwendig. Ab einem Eigenkapitalanteil von 10 Prozent des Kaufpreises inklusive aller Nebenkosten soll es auf diese Weise möglich sein, nur über den Erwerb von Genossenschaftsanteilen zum Eigenheim zu gelangen. Generell ist nichts an der Idee, ein Eigenheim per Zusammenschluss Gleichdenker zu erwerben, auszusetzen. Fraglich ist nur, wie jedes Genossenschaftsmitglied auf diese Weise ohne Kredit zu einer eigenen Immobilie kommen soll.

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Egal ob es um den Neubau, den Umbau oder die Sanierung einer Wohnimmobilie geht: Für alle diese Vorhaben besteht in der Regel ein großer Kapitalbedarf. Das notwendige Kapital muss der Bauherr entweder selbst aufbringen oder er greift zu Finanzierungslösungen, die einen Teil des notwendigen Kapitals oder – im Fall der Vollfinanzierung – sogar den gesamten Betrag zur Verfügung stellen. Der Nachteil: Diese Finanzierungslösungen verursachen über die Jahre immense Mehrkosten bis in fünfstellige Höhe. Förderprogramme können dabei helfen, diese Mehrkosten deutlich zu reduzieren.

Die wohl bekanntesten Förderprogramme sind die der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): Die unterschiedlichen Programme setzen energieeffizientes Bauen oder Sanieren voraus und belohnen Antragsteller im Gegenzug mit sehr günstigen Darlehen, deren Zinssatz in der Regel unter dem Marktzins liegt, mit Zuschüssen und mit sehr vorteilhaften Konditionen. So ist es beispielsweise möglich, ein KfW-Darlehen als Nachrangdarlehen ins Grundbuch eintragen zu lassen. Für andere Banken hat das den gleichen Stellenwert wie Eigenkapital, was sich günstig auf die Darlehenskonditionen weiterer Banken auswirkt. Mit den Förderprogrammen der KfW sind vergünstigte Darlehen bis zu einer Höhe von 100.000 Euro für Modernisierungen, 75.000 Euro für Sanierungen und immerhin noch 50.000 Euro für Neubauten erhältlich.

Neben der KfW gibt es allerdings auch noch viele andere Anlaufstellen, die beim Immobilienkauf, -bau oder bei einer Sanierung hilfreich unter die Arme greifen. So haben die einzelnen Bundesländer in Kooperation mit Landes- und Förderbanken eigene Förderprogramme aufgelegt, über die zinsvergünstigte Darlehen oder auch Zuschüsse erhältlich sind. Am meisten profitieren in der Regel Familien mit Kindern: Für sie gibt es noch mehr Fördermöglichkeiten als für Bauherren ohne Kinder. Auskunft geben u.a. die Landratsämter und Förderbanken.

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Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Bauherren in spe nicht ganz so einfach zu verwirklichen: In vielen Fällen sind die Verbraucher nicht in der Lage, das Kapital für alle anfallenden Kosten aus eigener Kraft aufzubringen und benötigen daher finanzielle Hilfe in Form eines Darlehens. Den meisten Darlehensnehmern ist bereits bekannt, dass sie auf Kriterien wie die Zinshöhe, mögliche Gebühren und die Laufzeit achten sollten, damit das Darlehen nicht zu teuer wird. Aber wussten Sie schon, dass Sie auch auf die Möglichkeiten der Tilgung achten sollten?

Ein Darlehen, das eine möglichst flexible Tilgung zulässt, passt sich den individuellen finanziellen Gegebenheiten gut an: Wenn plötzlich mehr Geld zur Verfügung steht, etwa aufgrund einer Beförderung, kann die Tilgungsrate erhöht werden – wenn weniger zur Verfügung steht, etwa weil sich Nachwuchs dazugesellt hat, kann die Rate etwas niedriger gestalten. Verfügt ein Darlehen dann noch über die Option, jederzeit kostenlos Sondertilgungen leisten zu können, ist es geradezu ideal: Dann nämlich können auch Erbschaften, erwirtschaftetes Kapital aus anderen Anlagen mit bestimmter Anlagedauer u.ä. zur Tilgung herangezogen werden. Das Darlehen wird auf diese Weise schneller abgetragen und damit auch deutlich günstiger als zuvor berechnet.

Wer seine Tilgungsrate relativ hoch gestalten kann, vermindert das Risiko, nach Ende der Zinsbindung ein Anschlussdarlehen in Anspruch nehmen zu müssen. Wer über eine relativ kurze Zinsbindungsfrist verfügt, aber hohe Tilgungsraten leisten kann, blickt immerhin auf eine geringere Restschuld, was sich auf die Konditionen der Anschlussfinanzierung durchaus positiv auswirken kann. Wer es sich aufgrund eines hohen Einkommens leisten kann, sollte eine kürzere Zinsbindung und ein jährliches Sondertilgungsrecht vereinbaren – auf diese Weise sind Einsparungen bei den Zinsaufschlägen für längere Zinsbindungen möglich.

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Ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen ist eine enorme finanzielle Belastung. Bauherren und Immobilienkäufer suchen daher immer wieder nach Möglichkeiten, die anfallenden Nebenkosten möglichst dauerhaft zu reduzieren. Da wundert es nicht, dass das Thema erneuerbare Energien seit einigen Jahren vermehrt auf dem Vormarsch ist: Eigenheimbesitzer sind bereit, beim Bau oder Kauf in alternative Formen der Energiegewinnung zu investieren, um dafür von dauerhaft niedrigen Nebenkosten zu profitieren und nebenbei auch noch die Umwelt zu schonen.

Interessenten wird nun freuen, was die Branche verlautbaren lässt: Die Finanzkrise hat auch in der Solarbranche ihre Spuren hinterlassen. Da die Nachfrage bisher groß war, wurden häufig Überkapazitäten produziert und die Produkte nicht oder nicht ausreichend an die Kundenbedürfnisse angepasst – insbesondere in finanzieller Hinsicht nicht. Noch immer schlagen Solaranlagen & Co. mit Preisen im mittleren fünfstelligen Bereich zu Buche. Aufgrund der Überkapazitäten sehen sich einige Anbieter enormen Umsatzeinbrüchen gegenüber, die einige von ihnen wohl nicht werden schultern können. Experten gehen bereits jetzt davon aus, dass sich die Branche verkleinern wird: Weniger Anbieter, die ihre Preise überarbeiten müssen um den Absatz anzukurbeln, werden wohl schon bald die Folge sein.

Für Bauherren bedeutet diese Entwicklung: Möglicherweise schon bald werden die Preise für den Kauf und die Installation von Solaranlagen & Co. deutlich fallen. Die Investition in alternative Energiegewinnung kann sich somit deutlich schneller amortisieren. Wer nicht über die notwendigen Finanzmittel verfügt, hat verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten: Zum einen vergibt die KfW Zuschüsse für den Kauf von Solaranlagen, zum anderen ist es möglich, sich die derzeit noch niedrigen Zinsen per Forward-Darlehn zu sichern.

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Viele junge Menschen sind der Ansicht, private Altersvorsorge ließe sich besonders gut mit dem Traum von den eigenen vier Wänden verbinden. Recht haben sie: Unabhängig vom der wirtschaftliche Lage ist eine Investition in ein Eigenheim eine sehr solide Geldanlage, die – eine vernünftige Finanzierung vorausgesetzt – viele Vorteile mit sich bringt. Beispielsweise den, im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen. Auch Punkte wie die relative Wertbeständigkeit von Immobilien und die damit häufig verbundene Steigerung der Lebensqualität sprechen für diese Form der Altersvorsorge.

Beste Karten für eine günstige, aber solide Baufinanzierung haben derzeit jung Menschen: Noch sind die Bauzinsen sehr niedrig, wer jetzt ein Bauvorhaben mit Unterstützung der Banken angehen will, kann die Finanzierung also besonders günstig gestalten. Und eine Unterstützung benötigen die meisten jungen Bauherren: In der Regel hatten sie noch nicht viel Zeit ausreichend viel Eigenkapital zu bilden, viele von ihnen benötigen eine Vollfinanzierung. Und die wird derzeit besonders gern an junge Gutverdiener vergeben.

Eine Vollfinanzierung bietet den Vorteil, dass die gesamte Bausumme durch das Darlehen abgedeckt ist, Eigenkapital ist kaum notwendig. Der erforderliche monatliche Tilgungsbetrag liegt allerdings vergleichsweise hoch – daher auch die Bevorzugung von jungen Gutverdienern mit einem auch dauerhaft gesicherten Einkommen. Diese Finanzierungsvariante bietet den jungen Bauherren die Chance, jetzt die noch sehr attraktiven Konditionen zu nutzen ohne noch einige Jahre Guthaben anzusparen. Würden sie auf die Option „erst sparen, dann finanzieren“ setzen, würden sie zwei Nachteile in Kauf nehmen: Zum einen ist es derzeit sehr schwierig, Kapital wirklich gewinnbringend anzulegen, da sich die Guthabenzinsen im Keller befinden – die Ansparphase verlängert sich dadurch. Zum anderen wären die jetzigen Konditionen mit großer Wahrscheinlichkeit dann nicht mehr vorzufinden – die Finanzierungsvariante könnte also durchaus teurer werden als eine Vollfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt.

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In unserem Beitrag vom Mittwoch wiesen wir bereits darauf hin, dass in dieser Woche eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg zur Klageeinreichung der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen gegen die Deutscher Ring Bausparkasse AG ausstand. Die Klage beschäftigte sich mit der Frage, ob die Gebühren, die die Bausparkasse bei Abschluss eines Bausparvertrages erhebt, rechtmäßig seien. Am Freitag nun wies das Landgericht die Klage der Verbraucherschützer ab. Es bestätigte damit die Entscheidungen des Landgerichts Heilbronn und des Landgerichts Dortmund, die ebenfalls gegen die Verbraucherzentrale und für die Gebühren entschieden hatten.

Die Entscheidung des Landgerichts Hamburg bestätigt André Boldt, Vorstand der Deutscher Ring Bausparkasse AG, in der Rechtmäßigkeit der üblichen Gebührenpraxis. In einer Pressemitteilung ließ er verlauten: „Die von der Verbraucherzentrale angezweifelten Gebühren sind ein transparenter und integraler Bestandteil des Bausparsystems. Sie ermöglichen den Beitritt zur Bauspargemeinschaft und damit den Zugang zu zinsgesicherten Darlehen. Der Kollektivgedanke ist die Basis für ein ausgesprochen stabiles und bewährtes System zur Baufinanzierung in Deutschland. Wir freuen uns, dass das Hamburger Landesgericht mit seinem Urteil dieser Besonderheit des Bausparsystems Rechnung trägt.“.

Bereits als das Thema Abschlussgebühren im letzten Jahr zum offenen Streitthema zwischen den Verbraucherschützern aus NRW und einigen Bausparkassen wurde, kündigten beide Parteien an, die Auseinandersetzung vor Gericht klären zu lassen – wenn nötig auch vor dem Bundesgerichtshof. Die Verbraucherzentrale hatte im Vorfeld einige Bausparkassen mit der Begründung abgemahnt, ihre durchaus gängige Praxis der Gebührenerhebung bei Abschluss eines Bausparvertrages sei im Prinzip nichts anderes als eine vergleichsweise hohe Provision. Die Bausparkassen dagegen betonten immer wieder, was nun auch die Gerichte entschieden: Die Abschlussgebühr ist Prinzip eine Eintrittsgebühr zur Gemeinschaft der Bausparer und damit durchaus legitim. Es bleibt nun abzuwarten, ob die Verbraucherschützer ihre Klagen in der nächsten Instanz weiterführen werden.

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Viele Menschen ziehen auch deshalb den Bau oder Kauf einer Immobilie in Erwägung, weil sie fürs Alter vorsorgen möchten und der Ansicht sind, dies mit einer Immobilien am besten leisten zu können – schließlich gelten Immobilien als wertstabil auch in Krisenzeiten. Die Kalkulation vieler Bauherren und Immobilienkäufer: Eine Immobilien kann zum einen vermietet werden, was zusätzliche Einnahmen generiert, andererseits kann sie aber auch helfen, jede Menge Steuern einzusparen, schließlich können die Belastungen steuerlich geltend gemacht werden. Da auch viele Immobilienvermittler ins gleiche Horn stoßen, vertrauen die Verbraucher auf diese Aussagen und gehen fleißig auf Einkaufstour.

Die Verbraucherzentrale Thüringen warnt nun aber vor derartigen Versprechen. Natürlich ist eine Immobilie ein guter Baustein für ein sorgenfreies Leben im Alter. Wer aber auf viele attraktive Steuersparmöglichkeiten spekuliert, könnte sich verrechnen. Hohe Steuern kann nur sparen, wer auch hohe Steuern zahlt – das Steuersparmodell Immobilien lohnt sich demnach eigentlich nur für Gutverdiener. Die Verbraucherzentrale rät dazu, sich nicht übereilt auf einen Immobilienkauf einzulassen, sondern die Vor- und Nachteile mit dem Steuerberater seines Vertrauens zu besprechen. Dieser Hinweis ist derzeit notwendig, da in der jüngeren Vergangenheit enorm viele Eigentumswohnungen mit eben diesen Argumenten verkauft worden waren, die Käufer allerdings ein böses Erwachen hatten.

Immer wieder versuchen Geschäftemacher, sogenannte Schrottimmobilien als die perfekte Altersvorsorge zu verkaufen – zumeist mit unseriösen Tricks. Die angebotenen Objekte sind in der Regel stark überteuert und in sehr schlechtem baulichen Zustand. Die potenziellen Käufer werden mit psychologischen Tricks unter Druck gesetzt und zum Kauf genötigt – erst später stellen sie fest, dass die versprochene selbsttragende Finanzierung nicht funktioniert und das Objekt nicht vermietbar ist.

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