Baufinanzierung und News

Die Verbraucherzentralen verbinden viele Menschen mit Helfern in der Not: Aus der Sicht der meisten Verbraucher warnen sie vor unseriösen Unternehmen oder Angeboten, sie unterstützen Verbraucher dabei, ihr gutes Recht einzufordern und ggf. auch durchzusetzen. Dass Verbraucherzentralen aber auch gute Berater beim Kauf oder Bau einer Wohnimmobilie sein können, ist den wenigsten Bauherren bzw. Käufern bekannt.

Die Verbraucherzentralen in Hessen und Thüringen sind nicht nur Spezialisten im Umgang mit Unternehmen, die ihre Kunden übervorteilen: Hier erhalten angehende Bauherren und Immobilienkäufer auf Wunsch auch eine seriöse Beratung rund um das Thema Immobilienkauf – gegen eine Gebühr zwar, dafür aber in jedem Fall unabhängig. Zwar bieten Baugeldvermittler ihre Beraterdienste kostenlos an, sie kooperieren in der Regel aber mit diversen Geldinstituten, von denen sie auch ihre Provision erhalten. Sicher sein, dass in jedem Fall unabhängig beraten wird, kann man dabei aber nicht immer.

In Thüringen können sich Bau- und Kaufinteressenten nun mit Fachberatern der Verbraucherzentrale zusammensetzen und per individuellem Angebotsvergleich die optimal passende Baufinanzierung finden. Einsparmöglichkeiten, die nicht selten im vier- bis fünfstelligen Bereich liegen, ergeben sich auf diese Weise. In Hessen stellt die Verbraucherzentrale ihren Ratgeber „Ihr Weg zum Wohneigentum“ zur Verfügung: Der Ratgeber orientiert sich am chronologischen Ablauf einer Immobilienfinanzierungs-Planung und zeigt Wege auf, mit denen die Finanzierung auf ein sicheres Fundament gestellt werden kann. Neben Anspar- und Einsparmöglichkeiten findet man hier u.a. auch Tipps zu Fördermöglichkeiten oder der richtigen Versicherung von Immobilien. Erhältlich ist der Ratgeber gegen Gebühr entweder direkt bei der Verbraucherzentrale Hessen oder auf Bestellung gegen Gebühr plus Versand.

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Die Anmeldefrist für die Teilnahme am diesjährigen KfW-Award, der unter dem Motto „Fitnessprogramm für die eigenen vier Wände – Wohneigentum energetisch sanieren und ästhetisch bewahren“ steht, läuft noch bis zum 06. April 2009. Die KfW wies in den vergangenen Tagen noch einmal auf ihren bereits zum siebten Mal stattfindenden Wettbewerb hin, der mit 27.000 Euro dotiert ist und dieses Jahr Sanierungsprojekte privater Wohneigentümer küren soll. Ausgezeichnet werden sollen in diesem Zusammenhang private Wohneigentümer in Deutschland, deren Häuser oder Wohnungen in den letzten fünf Jahren saniert wurden und die dabei eines offenbart haben: Einen rücksichtsvollen und ästhetisch ansprechenden Umgang mit der vorhandenen Bausubstanz. Wichtig ist den Veranstaltern also nicht nur eine aus energetischem Standpunkt gut durchgeführte Sanierung, auch die Ästhetik und Bewahrung des Alten spielen bei dieser Ausschreibung eine große Rolle.

Die Ausschreibung dient nicht nur dem Selbstzweck: Die energieeffiziente Sanierung alter Bausubstanz hat in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Gerade Wärmeenergie verschwindet zum Großteil ungenutzt aus den Räumen gerade alter Gebäude oder Wohnungen, was mit heutigen Vorstellungen von Energieeffizienz kaum vereinbar ist. Das Einsparpotenzial nach einer Sanierung ist sehr hoch, eine Investition in eine zukunftsorientierte Bauweise und Energiegewinnung demzufolge sinnvoll. Dass darunter aber Charme und Ausstrahlung eines Objektes keinesfalls leiden müssen, das soll der Wettbewerb beweisen.

Die Unterlagen, die zur Anmeldung notwendig sind, können von der Internetseite der KfW heruntergeladen oder direkt per Mail unter kfw-award@mussler-felten.de angefordert werden. Nach Ende der Anmeldefrist wird eine Expertenjury unter Vorsitz von Prof. Hans Kollhoff, Architekt in Zürich und Berlin, die eingereichten Vorschläge begutachten und bewerten. Die Preisverleihung findet am 25. Juni 2009 in Berlin statt.

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Die Zeiten, in denen Immobilien als wertstabil bezeichnet werden konnten, sind vorbei. Vor allem in den ländlichen Regionen sind die Immobilienpreise bereits seit Jahren am Fallen: Grund ist ein spürbarer Rückgang der Nachfrage. Zunehmend mehr Menschen ziehen in die Städte, weil sie dort auf einen besseren Arbeitsmarkt blicken können – was sich natürlich auch auf die dortigen Immobilienpreise auswirkt. Während die Immobilienpreise in den meisten Regionen am Fallen sieht, ziehen sie in wirtschaftlich starken Regionen, insbesondere in den Metropolregionen stark an.

Immobilien, die sich in Städten wie Frankfurt am Main, Berlin oder München befinden, liegen bei Kaufinteressenten wie auch bei Mietern sehr hoch im Kurs. Verwunderlich ist dies nicht, denn neben guten Arbeitsmärkten haben diese Städte auch sonst viel zu bieten. Zu diesem Ergebnis ist auch die internationale Maklergesellschaft „Knight Frank“ gekommen, die kürzlich eine Liste bzw. ein Ranking mit den 40 attraktivsten Städten der Welt veröffentlicht hat.

Die Bewohner der genannten Städte können sich freuen: Sie haben im Ranking besonders gut abgeschnitten – insbesondere im Hinblick auf die Untersuchung der Lebensqualität. Was die Lebensqualität in den Metropolen betrifft, belegen Frankfurt, Berlin und München die Plätze 4 bis 6 – somit landen sie nur knapp hinter den Metropolen, New York, London und Paris. Und auch was die wirtschaftliche Attraktivität betrifft, können sich die deutschen Metropolstädte sehen lassen: Im entsprechenden Ranking konnten ebenfalls sehr gute Plätze belegt werden.

Es sprechen also gleich mehrere Punkte dafür, in eine Metropole oder zumindest in eine Metropolregion zu ziehen. Allerdings sollte man sich der Tatsache bewusst sein, dass sowohl die Immobilienpreise, als auch die Mieten in diesen Städten entsprechend hoch ausfallen und man dementsprechend tief in die Tasche greifen muss.

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Aufgrund der Auswirkungen von Finanz- und Wirtschaftskrise sollte man meinen, die Verbraucher seinen deutlich zurückhaltender geworden, wenn es um das Thema Immobilienerwerb geht. Allerdings scheint es in der Praxis gänzlich anders auszusehen – zu diesem Ergebnis kommt zumindest das Finanzmagazin „Capital“, das kürzlich seinen aktuellen „Immobilien Kompass“ veröffentlicht hat. Aus diesem geht hervor, dass sich immer noch vergleichsweise viele Privatpersonen vorstellen können, jetzt oder in absehbarer Zeit ein Eigenheim zu kaufen.

Von der wirtschaftlichen Krise zeigt sich der größte Teil der Kaufinteressenten oder angehenden Bauherren relativ unbeeindruckt. Zum Teil ist sogar festzustellen, dass die Interessenten jetzt erst recht kaufen oder bauen möchten. Grund ist der Glaube an bessere Marktpreise: Vor allem Kaufinteressenten gehen davon aus, ihren Traum vom Eigenheim jetzt besonders günstig verwirklichen zu können. Finanzkrise und Wirtschaftskrise könnten aus Sicht der Kaufinteressenten den Verhandlungsspielraum um den Kaufpreis zu ihren Gunsten vergrößern.

Wie die „Financial Times Deutschland“ schreibt, trifft dies jedoch nur bedingt zu. Es kommt es immer auf die jeweilige Region an. Gerade in den stark nachgefragten Metropolregionen hat sich der Verhandlungsspielraum nur geringfügig oder zum Teil auch gar nicht vergrößert. Grund ist die anhaltend große Nachfrage nach Wohneigentum: Wirtschaftlich starke Metropolregionen wie München, Frankfurt oder Stuttgart stehen bei den Interessenten sehr hoch im Kurs – so hoch, dass die Preise sogar weiterhin steigen.

Kaufinteressenten und Bauherren sollten deshalb nicht zu viel Optimismus versprühen, sondern äußerst rational an den Immobilienerwerb herangehen. Nur wenn man die Märkte gezielt durchleuchtet, die einzelnen Angebote genau abwiegt und gute Preisverhandlungen führt, lässt sich der Traum vom Eigenheim günstig verwirklichen.

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Wer schon länger mit dem Gedanken spielt, in die eigenen vier Wände zu ziehen, sollte den Zeitpunkt nutzen: Selten zuvor war es so günstig und empfehlenswert, eine Immobilie zu erwerben oder zu kaufen. Den meisten Interessierten dürfte es ja bereits bekannt sein: Die Kosten für Baufinanzierungen sind als Folge der Kredit-, Finanz- und Wirtschaftskrise deutlich gesunken. Konnten Bauherren laut dem Baufinanzierungs-Spezialisten Interhyp noch vor einigen Monaten mit 5,x Prozent effektiv rechnen, stehen ihnen heute deutlich günstigere Konditionen zur Verfügung: Beste Bonität und entsprechender Beleihungsauslauf vorausgesetzt sind Baufinanzierungen aktuell bereits ab 4,04 Prozent effektiv zu bekommen.

Durch die relativ niedrigen Zinsen ist es derzeit praktisch möglich, die Finanzierung mit der bisherigen Mietzahlung zu bedienen: Wer beispielsweise Eigenkapital in Höhe von 35.000 Euro und eine Kaltmiete in Höhe von 750 Euro in eine Baufinanzierung einbringt und dabei eine 10jährige Zinsbindung sowie 1% Tilgung vereinbart, kann derzeit ein Eigenheim im Wert von 200.000 Euro erwerben.

Interessant wird die Rechnung auch deshalb, weil der Deutsche Mieterbund unlängst auf die durchschnittlich gezahlten Mieten des vergangenen Jahres aufmerksam machte: Immerhin durchschnittlich 34 Prozent ihres Nettoeinkommens geben die deutschen Mieter demzufolge für das Wohnen aus. Um gut einen Prozentpunkt verteuerten sich die Kosten dafür somit im Vergleich zum Vorjahr. Als Grund für den Anstieg der Mietkosten verweist der Mieterbund zum einen auf erhöhte Betriebs- und Energiekosten, zum anderen aber auch auf erhöhte Mietkosten. Seit 2008 klettern die Mieten nach Angaben des deutschen Immobilienverbands nach oben, um Schnitt betrug die Steigerung im letzten Jahr 1,2 Prozent – in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sogar zwei bis drei Prozent, Tendenz steigend.

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Bis vor wenigen Jahren war das Thema Baufinanzierung für ältere Jahrgänge ein schwieriges: Wer die 40 oder gar die 50 bereits überschritten hatte, musste bei einem Finanzierungsbedarf umfangreiche Sicherheiten stellen – sofern das Darlehen nicht schon im Vorfeld aufgrund des bereits fortgeschrittenen Alters abgelehnt wurde. Die meisten Kreditinstitute gingen davon aus, dass ältere Bauherren spätestens bei Eintritt in die Rente Finanzierungsproblemen gegenüberstehen würden, vom Risiko des Versterbens ganz zu schweigen. Was nun langsam in den Köpfen der Banker Einzug hält ist ein anderes Denken: Ältere Jahrgänge verfügen heute über mehr Eigenkapital als früher. Sie sind willig – und in der Lage! – auch größere Tilgungsraten zu leisten und somit einen größeren Teil der Finanzierungssumme noch vor dem Renteneintritt zu tilgen.

Zu einer Zunahme an älteren Bauherren in den letzten Jahren kam es aus verschiedenen Gründen: Zum einen verschiebt sich der Hausbau zusammen mit dem Sesshaft-werden aufgrund später Familiengründunge oder häufigen beruflich bedingten Umzügen bereits seit einigen Jahren immer weiter nach hinten. Zum anderen haben die Bauunternehmen bereits vor einigen Jahren das Potenzial dieser Zielgruppe registriert und bieten verstärkt auch alters- oder sogar behindertengerechte Immobilien an.

Natürlich ist nicht davon auszugehen, dass ein 50jähriger genauso leicht ein Baudarlehen erhält wie ein im Leben und Beruf stehender junger Familienvater Anfang 30. In der Regel fordern die Banken eine relativ hohe Tilgungsrate, die abhängig von Alter, Einkommen und Wert der Immobilie ist. Die Erbfolge muss meist offengelegt werden, je nach Alter des Antragstellers muss auch ein Erbe den Kreditvertrag mit unterschreiben. Die meisten Immobiliendarlehen für die Generation 50 plus sind so konzipiert, dass anfangs eine höhere Tilgungsrate zu leisten ist, die mit der Zeit sinkt.

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Bei Eintritt in den Ruhestand sind die meisten Immobilien vollständig abgezahlt, endlich gehören sie nicht mehr der Bank, sondern ihren tatsächlichen Besitzern. Nun sollte man meinen, einem sorgenfreien Leben im Alter im eigenen Haus stehe nichts mehr im Wege – aber das muss nicht so sein. Sobald eine Immobilie alters- oder behindertengerecht umgebaut oder modernisiert werden muss, stellt sich schnell die Frage: Woher das Geld nehmen? Ruheständler oder Rentner haben es häufig schwer ein Darlehen zu erhalten und nur wenige verfügen über ausreichend Geldmittel, um einen Umbau oder eine Modernisierung aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Die Lösung hier könnte lauten: Eine Rentenhypothek.

Eine Rentenhypothek kann allen Ruheständlern gewährt werden, die mindestens zur Hälfte Eigentümer einer nicht belasteten Immobilie sind. Die maximale Darlehenshöhe beträgt meist 60 Prozent des Beleihungswerts, minimal aber 30.000 Euro. Die Auszahlung erfolgt kostenlos in – meist fünf – Raten, kann aber auch in einem Betrag erfolgen. Bereitstellungszinsen werden nicht erhoben.

Die Zinsen werden bis zum Ableben festgeschrieben, je Älter der Kreditnehmer, desto günstiger wird das Darlehen. Das Besondere: Der Kreditnehmer tilgt nur die anfallenden Zinsen, nicht aber den Kredit selbst. Die Kredittilgung müssen die Erben übernehmen. Allerdings sollte den Erben vom Kreditnehmer schon aus Gründen der Fairness mitgeteilt werden, dass sie eine möglicherweise belastete Immobilie erben werden. Die Gefahren der Rentenhypothek sollten ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden: Je nach Höhe der Hypothek können relativ hohe Zinszahlungen auf den Hypothekennehmer zukommen, die nicht immer mit einer Rente bestritten werden können. Es gilt also trotz aller Vorteile sorgfältig abzuwägen.

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Baubeschreibungen sind ein wichtiger Teil des Bauvertrags: Sie enthalten eine genaue Beschreibung des Objekts inklusive aller gewünschten Einbauten, Materialien, Leistungen usw. Die Baubeschreibung bildet die Grundlage für die Arbeit des Bauunternehmers. Genau deshalb ist es so wichtig, dass sich Bauherren ihre Baubeschreibung ganz genau ansehen: In vielen Fällen nämlich lassen Bauunternehmer in der Baubeschreibung einiges offen – zu ihrem Vorteil.

Wer vor Baubeginn nicht genau hinschaut was seine Baubeschreibung enthält, könnte sich später möglicherweise über deutlich höhere Kosten als vereinbart wundern. Statt die vertraglichen Pflichten des Bauunternehmers konkret festzulegen ist es häufig so, dass die Baubeschreibung viel zu kurz und vage gehalten wird, was dem Bauunternehmer viele Freiräume lässt. Ein kleines Beispiel: Häufig steht im Vertrag beim Punkt Bodenbelag „Fußbodenbeläge auf ungefliesten Flächen“. Aber was ist damit gemeint? Teppichboden oder Laminat? Parkett oder Linoleum? Genau hier kann der Bauunternehmer die Kosten in die Höhe treiben. Auch wer denkt, die Bezeichnung schlüsselfertig sei exakt, irrt: Was schlüsselfertig bedeutet, ist nirgendwo verbindlich festgeschrieben und demzufolge Auslegungssache.

Für Bauherren bedeutet dieser Umstand: Alles was nicht konkret in der Baubeschreibung fixiert ist, ist ein Risiko für ihn. Damit alle Leistungen auch Bestandteil des Bauvertrags werden, müssen sie einzeln in der Baubeschreibung aufgeführt sein. Sind sie das nicht, hat der Bauunternehmer das Recht zu schalten und zu walten wie er will – völlig legal. Experten, insbesondere der Verbraucherzentralen, raten daher zu Muster-Baubeschreibungen die helfen können, hier Sicherheit für Bauherren zu schaffen. Beispielsweise bei den Verbraucherzentralen ist ein solches Muster gegen eine Gebühr erhältlich.

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Die Finanzierung von Immobilien kann kompliziert werden: Neben dem Kaufpreis kommt eine Vielzahl an weiteren Kosten auf Käufer zu, wer nicht über ausreichend Barvermögen verfügt, droht im Kredit- und Förderungsdschungel den Überblick zu verlieren. Informieren und vergleichen heißen also die Schlagwörter, mit denen der Kampf um die beste Baufinanzierung zu gewinnen ist. Nur dass das angesichts der Vielzahl an Anbietern und Möglichkeiten durchaus zeitraubend werden kann. Abhilfe schaffen hier Computerprogramme wie das der Zeitschrift Finanztest, einem Ableger der Stiftung Warentest.

Baustein heißt das Programm, mit dem Finanztest das Bauherrenleben vereinfachen möchte. Die neueste Version 4.1.0 bzw. 4.1.1 ist seit einigen Tagen auf CD-ROM erhältlich. Bauherren und Immobilienkäufer sollen damit in der Lage sein, eine professionelle Finanzierung zu erstellen – ohne professionelle Hilfe, ohne Fachkenntnisse. Die Software ist so konzipiert, dass sie Angebote von Finanzierungspartnern wie etwa Banken, Sparkassen und Lebensversicherungen vergleicht und automatisch Tilgungspläne und die wichtigsten Eckdaten wie Restschulden, Kreditlaufzeiten oder der Zeitpunkt der vollständigen Entschuldung berechnet. Auch flexible Finanzierungsoptionen wie Sondertilgungen oder Förderkredite mit wechselnden Zinssätzen sind dabei berücksichtigt. Baustein 4.1 kann einfach unter Windows installiert werden und kostet 65 Euro, für test- oder Finanztest-Abonnenten 49,80 Euro. Musterdateien stehen unter test.de zum Download bereit.

Interessant ist das Programm deshalb, weil es auch von Experten der Stiftung Warentest getestet (und für gut befunden) wurde. Trotzdem aber gilt: Treten Fragen zur Baufinanzierung auf oder sind Formulierungen nicht ganz verständlich, sollte auf eine fachkundige und unabhängige Beratung in keinem Fall verzichtet werden. Bedenken Sie: Was Sie bei der Kostenkalkulation missverstehen, bezahlen Sie während der Tilgung möglicherweise teuer.

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Angesichts der Tatsache, dass der Kauf oder Bau einer Immobilie ein Langzeit-Projekt mit Folgen für möglicherweise die nächsten Jahrzehnte ist, sollten alle Entscheidungen, die damit zusammenhängen gut durchdacht und keinesfalls Schnellschüsse sein. Zu häufig entscheiden sich Käufer für eine für sie nicht oder schlecht passende Immobilien oder der Finanzierungsplanung wird zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Objektive Planungshilfen müssen her, die neben Beratern einen hilfreichen Überblick über die wichtigsten Punkte beim Projekt Eigenheim geben. Eine solche Planungshilfe ist zurzeit bei den Verbraucherzentralen erhältlich: Sie sind Herausgeber des Buchs „Ihr Weg zum Wohneigentum“, das sich als Anleitung für die verschiedenen Phasen eines Hauskaufs bzw. Hausbaus versteht. Hier werden Fragen wie die richtige Finanzierung und Wohnung oder Haus, Bau oder Kauf, Makler oder nicht behandelt. Auf 200 Seiten gibt der Ratgeber, der über die Verbraucherzentralen erhältlich ist, Antworten auf die meisten relevanten Fragen. Aber Vorsicht: Ein solcher Ratgeber – egal wie gut oder ausführlich geschrieben – ersetzt nie eine persönliche Beratung durch Fachleute. Gerade in Fragen der Immobilienfinanzierung sollte kein zukünftiger Häuslebauer auf fachkundige Ratschläge und die persönliche Betreuung verzichten. Nur in einer solchen Beratung ist es möglich, individuell auftretende Fragen zu klären und das Projekt Hausbau bzw. Hauskauf optimal zu planen.

Übrigens: Die Verbraucherzentralen bieten auch eine unabhängige Beratung mit Experten in puncto Baufinanzierung, Hausbau oder Modernisierung an. Die Kosten für die Beratung schwanken je nach Bundesland. Ebenfalls eine gute erste Hilfestellung bieten Checklisten und Ratgeber der Zeitschrift Finanztest, die im Themenbereich Bauen + Finanzieren online gegen Gebühr erhältlich sind.

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