Baufinanzierung und News

Die Thüringen-Ausstellung, Thüringens größte Verbrauchermesse, öffnet morgen wieder ihre Tore. Unter anderem auch viele Aussteller aus dem Bereich Bauen, Renovieren & Sanieren werden dort ihre Produkte und Dienstleistungen präsentieren. Ebenfalls mit von der Partie ist die Verbraucherzentrale Thüringen: Mit ihrem Stand nimmt sie an der Sonderausstellung „Energie Sparen“ teil.

Am Stand der Verbraucherzentrale stehen Experten Rat suchenden Messebesuchern Rede und Antwort. Insbesondere wer Fragen in Bezug auf den persönlichen Energieverbrauch hat, findet in einem persönlichen (und kostenlosen) Beratungsgespräch Antworten. Ein großes Thema ist dieses Jahr auch bei den Thüringer Verbraucherschützern der Energieausweis: Ein Energieberater der Zentrale wird am 8. März, dem letzten Tag der Thüringen-Ausstellung, einen Vortrag zum Thema halten.

Für viele Besucher dürfte der Energieausweis auch in Bezug auf eine mögliche Immobilienfinanzierung von großem Interesse sein: Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen, kann anhand dieses Dokuments sehen, wie es tatsächlich um den Energiestandard des Objektes bestellt ist. Für Hausbauer eröffnet der Energieausweis bzw. die Aussicht auf die Ausstellung eines solchen neue Finanzierungsoptionen: Wer besonders energieschonend baut, kann beispielsweise in den Genuss eines der günstigen KfW-Förderdarlehen kommen und somit seine Immobilienfinanzierung deutlich günstiger gestalten.

In Zusammenhang damit stellen sich aber auch immer wieder Fragen nach der Echtheit und Richtigkeit der Papiere: Nicht selten ordern Immobilienbesitzer einen Energieausweis im Internet, der deutlich günstiger als ein auf herkömmlichem Weg erstellter ist, häufig aber unvollständige oder falsche Angaben macht. Wie man in einem solchen Fall vorgehen kann und andere Fragen zum Energieausweis – auch das verrät die Verbraucherzentrale an ihrem Stand.

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Die Zinsen befinden sich auf einem Rekordtief, die Konditionen sind flexibel wie nie: Zeit für die Stiftung Warentest, Baufinanzierungen etwas genauer unter die Lupe zu nehmen.

Prinzipiell stimmt das Umfeld: Aufgrund der Finanzkrise befinden sich die Hypothekenzinsen im Keller, eine Immobilienfinanzierung ist bereits für vier Prozent effektiv zu haben. In Kombination mit flexiblen Darlehenskonditionen wie etwa einer Zinsfestschreibung nach Wunsch oder Sondertilgungsrechten ist es derzeit also möglich, sehr günstig an ein sehr kundenfreundliches Produkt zu gelangen.

Im Vergleich von 89 Finanzinstituten und Baugeldvermittlern aber wartet eine große Überraschung: Nicht die Direktbanken dominieren wie bisher die Rangliste der günstigsten Anbieter, die Regionalbanken mit ihren Filialen vor Ort sind es, die aktuell die günstigen Konditionen anbieten. Selbst Baugeldvermittler können momentan mit den sehr günstigen Angeboten von Sparkasse, Volksbank & Co. nur schlecht mithalten.

Nach wie vor gilt jedoch: Vergleichen Sie die Konditionen. Ein Baukredit ist immer eine individuelle Vereinbarung zwischen Kunde und Bank, basierend auf den persönlichen finanziellen Umständen – DEN günstigsten Baukredit gibt es also nicht. Dass ein Vergleich sich in jedem Fall lohnt, zeigt Stiftung Warentest an einem Beispiel, in dem der Zinsunterschied zwischen günstigstem und teuerstem Anbieter sagenhafte 87.400 Euro beträgt.

Um die Finanzierung noch günstiger zu gestalten, sollten Sie auch in Erwägung ziehen, eines der günstigen und nachrangig ausgegebenen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen, mit dem Sie ihren Beleihungsauslauf im besten Fall unter 60 Prozent senken können – was Topzins-Konditionen und somit eine deutliche Ersparnis bedeutet. Zudem bieten sich auch Riester-Darlehen zur Eigenheimfinanzierung an. Sie lohnen sich aber nicht in jedem Fall und werden aktuell nur von wenigen Finanzierern angeboten.

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Gemeinsam mit dem Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend ruft die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) derzeit erneut dazu auf, Bauprojekte, bei denen Senioren-WGs entstehen sollen, beim aktuell ausgeschriebenen KfW-Modellwettbewerb anzumelden. Wer gefördert werden möchte, kann an dem Wettbewerb teilnehmen, der unter dem Motto: „Wohnen für (Mehr-) Generationen – Gemeinschaft stärken, Quartier beleben“ steht. Bei den Wohnprojekten muss es sich nicht nur um solche handeln, bei denen ältere Menschen lediglich unter sich wohnen. Als innovativ und förderungswürdig wird auch das Zusammenleben von unterschiedlichen Generationen betrachtet. Hier können sich ganz neue Formen des Zusammenlebens entwickeln – Stichwort Mehrgenerationenhaus.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet im Rahmen ihres Wohneigentumsprogramms generell die Möglichkeit, ein zinsgünstiges und nachrangiges Darlehen aufzunehmen, wenn man ein Eigenheim bauen oder erwerben möchte, welches danach gemeinschaftlich genutzt wird. Wer allerdings erfolgreich an dem ausgeschriebenen Wettbewerb teilnimmt, kann zusätzlich auch noch mit einem Tilgungszuschuss in Höhe von 30 Prozent der Darlehenssumme rechnen. Die Darlehenssumme an sich ist auf 100.000 Euro begrenzt.

Teilnehmen können Interessierte noch bis Ende Mai diesen Jahres. Detaillierte Informationen zu den Teilnahmemodalitäten können sowohl beim Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend als auch bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Erfahrung gebracht werden. Hier erfährt man auch, was genau die Chancen auf den Gewinn maximiert. Teilnehmen können generell alle natürlichen Personen, Vereine und ähnliche Organisationen sowie BGB-Gesellschaften, die ein konkretes Bauprojekt planen bzw. die gerade ein Objekt bauen oder kaufen.

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Die Leitzinssenkung der EZB hat die Zinsen für Anlagen und Darlehen deutlich nach unten rutschen lassen, Baufinanzierungen sind dabei aber nicht zwingend günstiger geworden. Zwar sind Baudarlehen aktuell so günstig wie schon seit drei Jahren nicht mehr zu bekommen, die Angebote der Finanzierer sind allerdings für einem „Idealkunden“ ohne Sonderwünsche zugeschnitten. Die Banken an sich gehen gerade in Zeiten, in denen sie möglicherweise Probleme mit der Refinanzierung eines Darlehens haben, sehr konservativ in der Einschätzung ihrer Kunden vor. Mit Risikoaufschlägen versuchen sie, ihr Verlustrisiko zu minimieren.

Risikoaufschläge werden immer dann erhoben, wenn ein Kunde vom „Idealbild“ eines Bauherrn abweicht, wenn also zum Beispiel nicht viel Eigenkapital vorhanden ist oder eine deutlich längere Laufzeit gewünscht wird. Als Folge der Finanzkrise erhöhten einige Banken ihre Risikoaufschläge bereits, andere zogen sich sogar vollständig aus dem Baufinanzierungs-Geschäft zurück. So stiegen beispielsweise bei mindestens fünf Finanzierern die Risikoaufschläge für Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von mehr als 80 Prozent, unter ihnen die BW-Bank mit einem Plus von 0,13 Prozent, die DSL-Bank mit 0,18 Prozentpunkten mehr und die Münchener Hypo mit einem Mehr von sogar 1,14 Prozent. Ihre Aufschläge begründen die meisten Institute mit dem gestiegenen Risiko einerseits und der teureren Refinanzierung andererseits.

Unter den Banken, die sich aus dem Geschäftsbereich vollständig zurückgezogen haben, sind beispielsweise die BNP Paribas und die Immobank direkt, eine Tochter der WestLB.

Trotzdem empfehlen Experten Bauherren, die ein bestimmtes Objekt im Auge haben oder demnächst eine Anschlussfinanzierung planen, möglichst zeitnah eine Finanzierung mit langfristiger Zinsbindung abzuschließen. Nur so kann von den aktuellen, im Vergleich zu den Vorjahren trotzdem günstigen Bauzinsen profitiert werden.

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Seit diesem Monat bietet die Ethikbank ein neues Produkt zur Baufinanzierung an: Neben dem ÖkoKredit steht umweltbewussten Bauherren nun auch der ÖkoBaukredit zur Verfügung.

Die Kreditsumme beim ÖkoBaukredit kann zwischen 40.000 und 400.000 Euro betragen. Laufzeit, Ratentermin und Sondertilgung werden individuell vereinbart. In Ehen oder Lebensgemeinschaften gelten beide Partner als Kreditnehmer. Eine Besonderheit zeichnet den ÖkoBaukredit aus: Die Vertrauensgarantie, die Bestandteil jedes Kreditvertrages der Ethikbank ist, garantiert, dass vertraglich bediente Kredite in keinem Fall an Spekulanten verkauft werden.

Der ÖkoBaukredit versteht sich als Baukredit für private Bauherren, die auf umweltschonende Baustoffe und Bauweise setzen. Der Festzinskredit, der ohne Bearbeitungsgebühren oder eine Staffelung des Zinssatzes nach Bonität auskommt, wird in der Regel innerhalb von 48 Stunden zugesagt, ist allerdings an bestimmte Vorgaben gebunden: Egal ob es sich um einen Kauf, Neubau oder um eine Umschuldung handelt, bei dem Vorhaben muss es sich entweder um ein Passivhaus, ein Niedrigenergiehaus, ein Energiesparhaus 40 oder ein Energiesparhaus 60 handeln. Konventionelle Immobilien werden nur dann gefördert, wenn sie umweltschonend modernisiert werden sollen und diese Modernisierung mindestens 25 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Auch Modernisierungen, die dazu dienen, ein Haus umweltfreundlicher zu gestalten, können damit finanziert werden. Mit in eine Finanzierung eingebunden werden können auch Finanzprodukte der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Die Ethikbank, eine Zweigniederlassung der Volksbank Eisenberg, ist eine Direktbank, die es sich zum Ziel gesetzt hat, ethische und ökologische Bankprodukte zu fairen Konditionen anzubieten. Die Bank des Jahres 2006 vergibt ihre Kredite nach strengen Kriterien und ist in Deutschland und Österreich aktiv.

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Riesterdarlehen, die bei ihrer Einführung im letzten Jahr noch argwöhnisch beobachtet wurden, gelten derzeit als sehr empfehlenswerte Form der Baufinanzierung. Nicht nur, dass Finanztest, ein Ableger der Stiftung Warentest, zu Jahresbeginn die zurzeit erhältlichen Riester-Produkte durchweg als gut einstufte – mit den Riesterdarlehen lässt sich auch bares Geld sparen.

Zur Finanzierungskosten-Sparhilfe dient ein Riesterdarlehen gleich in mehrfacher Hinsicht: Zum einen liegen die Zinsen für Riesterdarlehen derzeit aufgrund der Finanzkrise äußerst niedrig, Baufinanzierungen können bereits mit einem Zins unter vier Prozent realisiert werden. In den letzten Monaten lagen die Zinsen für ein günstiges Riesterdarlehen zum Teil sogar unter dem Zinssatz für eine herkömmliche Baufinanzierung. Aber selbst wenn ein Riesterdarlehen geringfügig teurer als eine herkömmliche Baufinanzierung sein sollte: Solange die Differenz nicht mehr als einen halben Prozentpunkt beträgt, ist das Riesterdarlehen trotzdem das günstigere Finanzierungsmittel. Möglich machen das Zulagen und Steuervorteile, die zusammen mit relativ niedrigen Finanzierungszinsen eine mögliche Finanzierungsersparnis von bis zu 50.000 Euro ermöglichen können. Experten raten daher, nicht nur die Baufinanzierungsangebote zu vergleichen bzw. vergleichen zu lassen, sondern auch Finanzierungsangebote mit und ohne Riester-Förderung erstellen zu lassen. Nur so kann wirklich das günstigste Finanzierungsangebot identifiziert werden.

Riesterdarlehen sind im Grunde genommen nichts anderes als herkömmliche Immobiliendarlehen, die in monatlichen Raten zurückgezahlt werden müssen. Die Raten bestehen aus Zins- und Tilgungsteil. Der Unterschied ist aber: Im Gegensatz zur herkömmlichen Baufinanzierung kann das Riester-Sparen mit seinen Zulagen und Steuervorteilen zur Baufinanzierung genutzt werden, der Staat tilgt also mit. Allerdings gilt es einige Dinge zu beachten: So müssen bei einer Riester-Entnahme bis Dezember 2009 mindestens 10.000 Euro zur Baufinanzierung verwendet werden.

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Im Bereich der privaten Immobilienfinanzierung ist es in den vergangenen Jahren zu grundlegenden Veränderungen gekommen. Lange Zeit wurde der Markt eindeutig von Hausbanken bzw. von den regionalen Banken dominiert. Doch seit einigen Jahren verlieren diese Geldinstitute zunehmend mehr Marktanteile an die Direktbanken. Denn sowohl die Direktbanken als auch die so genannten Baugeldvermittler haben das Geschäft deutlich verändert: Sie warten mit besonders günstigen und häufig auch sehr flexiblen Darlehensangeboten auf – da können die regionalen Banken schlichtweg nicht mithalten.

Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass immer mehr Regionalbanken die Entscheidung treffen, ebenfalls auf das Vermittlerkonzept umzusteigen oder zumindest das eigene Finanzierungsangebot zu erweitern. Hierbei erhalten die Kunden eine persönliche Beratung direkt vor Ort und können aus einer Vielzahl von Finanzierungsangeboten wählen, die von unterschiedlichen Banken, zumeist Direktbanken stammen. Auf diese Weise befinden sich die regionalen Geldinstitute wieder in der Lage, ebenfalls mit günstigen Darlehen aufzuwarten: Anstatt mit den Direktbanken um Marktanteile zu kämpfen, bieten sie schlichtweg deren Darlehen an.

Von dieser Entwicklung können vor allem die Kunden profitieren, die sich an das so genannte Direktgeschäft noch nicht herangewagt haben. Es gibt immer noch viele Bankkunden, die sich an Themen wie Onlinebanking etc. schlichtweg nicht heranwagen und sich deshalb auch nur bedingt für die Darlehenslösungen der Direktbanken begeistern können. Ihnen ist es wichtig, einen persönlichen Ansprechpartner vor Ort zu haben. Sofern man sich selbst zu dieser Kundengruppe zählt und sich auf der Suche nach einem Immobiliendarlehen befindet, sollte man sich ruhig mit mehreren regionalen Banken in Verbindung setzen und einfach nachfragen, ob eine unabhängige Baugeldvermittlung angeboten wird.

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Für zunehmend mehr Bauherren und angehende Immobilienkäufer ist klar, dass es sich bei der Baufinanzierung lohnt, Angebote von mehreren Banken einzuholen. Insbesondere das Interesse an den Finanzierungslösungen der Direktbanken hat in den vergangenen Jahren sehr stark zugenommen: Weil die Zinssätze bei den Direktanbietern oftmals ein ganzes Stück günstiger als bei den Hausbanken sind, entscheiden sich immer mehr Verbraucher bewusst für eine Direktfinanzierung. Hierbei ist festzustellen, dass sie sehr gern die Leistungen so genannter Baugeldvermittler in Anspruch nehmen. Diese helfen den Bauherren und angehenden Immobilienkäufern dabei, den Markt zu durchleuchten und die besten Finanzierungsangebote zu identifizieren.

Dass das Prinzip der Baugeldvermittlung sehr gut ankommt, wird spätestens dann klar, wenn man einen Blick auf die Geschäftszahlen der Interhyp AG, Deutschlands größtem Baugeldvermittler, wirft. Das Unternehmen hat am 18. Februar die Zahlen zum vorläufigen Ergebnis 2008 bekannt gegeben: Im Jahr 2008 konnte das Unternehmen insgesamt ein Finanzierungsvolumen von 5,9 Mrd. Euro vermitteln. Zudem gibt der Baugeldvermittler sogar die Anzahl der abgeschlossenen Finanzierungen bekannt: Insgesamt haben 38.908 Privatpersonen eine Baufinanzierung über den Vermittler abgeschlossen.

Dies sind sehr beeindruckende Zahlen, zumal es der Branche alles andere als gut geht: Bereits seit Jahren ist das Baufinanzierungsgeschäft stark rückläufig. Und seitdem die Finanzkrise auch in Deutschland angekommen ist, halten sich viele Interessenten zurück. Für etliche Menschen ist klar, dass sie erst einmal sparen und ihren Traum vom Eigenheim lieber zu einem späteren Zeitpunkt verwirklichen möchten.

Gleichzeitig zeigen die Zahlen des Baugeldvermittlers auch die Mündigkeit der Verbraucher auf: Angehende Darlehensnehmer fühlen sich längst nicht mehr so stark an die Hausbanken gebunden. Stattdessen werden bewusst Angebote von Direktbanken eingeholt, um somit günstiger finanzieren zu können.

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Was den Bereich der Baufinanzierung betrifft, so haben die Finanzdienstleister schon erheblich bessere Zeiten erlebt: Bereits seit Jahren werden immer weniger Immobilien gebaut und die Anzahl der Transaktionen bzw. Verkäufe ist ebenfalls stark rückläufig. In diesem Jahr sind die Aussichten besonders getrübt: Die Wirtschaftskrise dürfte viele Privathaushalte davon abhalten, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Dieses schwierige Marktumfeld zwingt die Banken sowie deren Kooperationspartner dazu, gänzlich neue Wege zu gehen. Diese Entwicklung macht sich vor allem an den Finanzprodukten direkt bemerkbar: Die Produkte werden immer flexibler und können inzwischen sehr genau auf die persönliche Situation und die daraus resultierenden Anforderungen der potentiellen Darlehensnehmer zurechtgeschnitten werden.

Ebenso weiten die Unternehmen ihre Öffnungszeiten aus. Im Hinblick auf dieses Thema genießen die Banken immer noch keinen besonders guten Ruf – zumindest nicht die regionalen Geldinstitute. Viele Leute kennen die folgende Situation nur allzu gut: Man möchte nach Feierabend noch kurz zur Bank fahren, doch leider steht man dort vor verschlossenen Türen – die Öffnungszeiten lassen häufig zu wünschen übrig.

Einige Unternehmen, insbesondere die Vermittler von Baufinanzierungen, möchten dies ändern: Sie haben sich auf die Fahne geschrieben, für ihre Kunden sowie auch für Interessenten jederzeit erreichbar zu sein. Wie der Baugeldvermittler „Baugeld Spezialisten“ kürzlich in einer Pressemitteilung bekannt gab, ist man sogar am Wochenende für die Kundschaft dar. Wer zum Beispiel beim Lesen der Sonntagszeitung auf eine interessante Immobilienanzeige stößt, kann sich sofort mit dem Vermittler in Verbindung setzen und direkt in Erfahrung bringen, unter welchen Bedingungen er die Immobilie finanzieren könnte und mit welchem Zinssatz zu rechnen ist.

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Ein Ausbau des Daches kann äußerst sinnvoll sein, gewinnt man durch eine solche Maßnahme doch zusätzlichen Wohn- oder Stauraum, der – gerade wenn die Familie noch wachsen soll – oft unerlässlich ist. Wer sich dazu entschließt, das Dach seines Eigenheims auszubauen, muss dabei allerdings eine lange Liste von baurechtlichen Bestimmungen beachten. Eine davon, auf die auch die Verbraucherzentralen immer wieder hinweisen, ist, dass die Geschossflächenzahl bei den Ausbaumaßnahmen nicht überschritten werden darf. Diese Geschossflächenzahl, die sich im Bebauungsplan finden lässt, gibt in Abhängigkeit von der Größe des Grundstückes an, wie viele Quadratmeter insgesamt als Wohnfläche genutzt werden dürfen. Ein Dachausbau muss also in einem ersten Schritt auf seine Durchführbarkeit hinsichtlich unterschiedlicher Bestimmungen geprüft werden. Hier ist ein Weg zum Bauamt wohl unerlässlich – muss der Ausbau doch oft auch erst genehmigt werden.

Neben den baurechtlichen Bestimmungen ist natürlich auch im Vorfeld abzuklären, wie das wohnraumspendende Unterfangen finanziert werden kann. Hierbei stehen neben den üblichen Wegen über Erspartes, über ein Hypothekendarlehen, über einem Bausparvertrag, etc. unter Umständen auch staatliche Bauförderungen zur Verfügung, wenn der Dachausbau bzw. die Dachsanierung unter Berücksichtigung energiesparender Maßnahmen vollzogen wird. Hier sollte man frühzeitig Erkundigungen über Förderprogramme von Staat und Bundesland einholen, welche die Finanzierung erleichtern können. Energiesparende Maßnahmen bei einem Dachausbau gleich mit einzuplanen, ist äußerst sinnvoll: Schließlich lässt sich bei dieser Gelegenheit die Dämmung überdenken und auch neue Fenster, die weniger Wärme aus dem Hausinneren treten lassen, sind eine Investition, die sich hinsichtlich der Einsparpotenziale in Bezug auf die Heizkosten durchaus rechnen kann.

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