Baufinanzierung und News

Wer den Bau des Eigenheims bzw. eine Sanierung von Bestandbauten plant sollte wissen, dass er für den ausreichenden Schutz der Baustelle verantwortlich ist und bei Schaden an Personen oder Sachen für diese auch aufkommen muss. Daher bieten zahlreiche Baufinanzierer auch in Zusammenarbeit mit Versicherungen eine Bauherrenhaftpflichtversicherung an.

Dabei sind sowohl die Übernahme aller Kosten für Personen- und Sachschäden wie aber auch die Erstattung der Kosten für Prozesse bei unberechtigten Forderungen enthalten. Gerade wenn das Budget für das Eigenheim sehr eng kalkuliert ist und aufgrund von Kostenersparnis viel Eigenleistung eingebracht wird, kann Unachtsamkeit teure Folgen haben, haftet der Bauherr doch in unbegrenzter Höhe. Ebenso ist es denkbar, dass Freunde oder Verwandte beim Bauen helfen und durch deren Unachtsamkeit ein Schaden verursacht wird. Da man als Bauherr dafür zur Verantwortung gezogen wird, sind Bauherrenhaftpflichtversicherungen eine sinnvolle Absicherung.

Einige Anbieter von Bauherrenhaftpflichtversicherungen bieten zudem eine Kombination mit einer Bauleistungsversicherung an. Hier werden generell Schäden am Bauwerk versichert, die durch höhere Gewalt, mutwillige Zerstörungen, Sturm oder Frost, Diebstahl wie auch durch Fahrlässigkeit des Auftragnehmers entstanden sind. Auch Kosten für Gutachten werden dabei übernommen. Auch wenn in der Regel die Privathaftpflichtversicherung das Bauherrenrisiko enthalten kann, ist diese jedoch meist auf eine bestimmte Bausumme beschränkt. Überschreitet man diese Bausumme, muss man entweder darüber nachdenken, die bereits abgeschlossene Versicherung zu erweitern oder eine neue anzuschließen. Hierbei sei erwähnt, dass bei Erweiterung keine neuen Abschlussgebühren anfallen müssen bzw. beim Abschluss direkt beim Baufinanzierer durchaus Rabatte möglich sind. Oftmals bieten Bausparkassen und Banken auch ein ganzes Paket an Versicherungen an, in denen sowohl die Bauherrenhaftpflicht wie auch die Bauleistungsversicherung enthalten sind.

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Immer mehr künftige Hausherren ärgern und wundern sich über Gebühren, die Banken und Sparkassen erheben, ohne dass die Kunden wirklich nachvollziehen könnten, worum es sich dabei handelt. Oftmals sind es Summen von mehreren Hundert Euro, die plötzlich anfallen. So handelt es sich oftmals um Gebühren, die erhoben werden, um die Wertermittlung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks durchzuführen. Da die Bank in erster Linie ihr eigenes Risiko damit ermittelt und in dem Sinne keine Dienstleistung dem Kunden gegenüber erbringt, raten Verbraucherschützer dazu, diese Gebühren von den Kreditinstituten zurückzuverlangen. Ebenso fallen nicht selten Kosten an, wenn es nach dem Abschluss der Baufinanzierung um die Löschung der Grundschuld geht. Auch das ist laut Fachleuten eine gesetzliche Pflicht und keine Bankdienstleistung, die sich Banken und Sparkassen nicht separat vergüten lassen sollten.

Auch wenn man sich als Interessent ein Angebot einholen möchte, sollten keine Gebühren anfallen. Weiterhin werden nicht selten Kosten für das Führen eines Giro- bzw. Referenzkontos berechnet. Auch hier mahnen Experten, sollte der Kunde darauf achten, dass diese Leistung kostenlos angeboten werde. Ganz wichtig ist, dass vor Abschluss eines Vertrages auf „versteckte“ und durchaus unzulässige Klauseln geachtet und darauf bestanden wird, diese aus dem Vertrag zu löschen. Schließlich müssen alle gebührenpflichtigen Leistungen ausgehängt und korrekt angegeben werden. Dieser Informationspflicht nachzukommen, ist eine besondere Verantwortung der Banken, Sparkassen und Volksbanken, gerade auch weil es für Bauherren um viel Geld geht und bei einer Vielzahl von Gebühren der Überblick leicht verloren gehen kann. Dies gilt vor allem dann, wenn Dienstleistungen, die vorher als kostenlos ausgeschrieben waren, plötzlich kostenpflichtig sind.

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Der Weg in die eigenen vier Wände kann mitunter auch über den Arbeitgeber führen. Gerade in Zeiten, in denen die Zinsen für Bauvorhaben zwar niedrig, die Bonitätshürden jedoch umso höher sind, bieten einige Firmen ihren Mitarbeitern ein so genanntes Arbeitgeberdarlehen an, welches sich auch als Teil einer Baufinanzierung einsetzen lässt.

Dabei liegen die Vorteile auf der Hand: Ist man bei einem Unternehmen beschäftigt und dies womöglich schon seit einigen Jahren, so verzichten die Arbeitgeber oft auf Sicherheiten, welche man bei Banken üblicherweise vorlegen muss. Auch ist die Kreditvergabe im Vergleich zu anderen Wegen eher unkompliziert. Attraktive Zinssätze bieten somit die Möglichkeit für Bauherren, den Beleihungsauslauf für ihr Haus zu erhöhen und damit letztendlich auch hochrangigere Kredite mit günstigeren Konditionen zu erhalten.

Nachteile ergeben sich für den Arbeitnehmer jedoch daraus, dass er mit Aufnahme eines Arbeitgeberdarlehens zumindest bis zur vollständigen Rückzahlung an das Unternehmen gebunden ist. Weiterhin vergeben nur wenige Betriebe Arbeitgeberdarlehen. Großer Verwaltungsaufwand schreckt hingegen die Arbeitgeberseite. Dennoch sind auch für sie Arbeitgeberdarlehen eine gute Möglichkeit, Fachkräfte an sich zu binden. Wer also als künftiger Bauherr plant ein Arbeitgeberdarlehen aufzunehmen, sollte darauf achten, dass die Zinsen sich nicht unter dem aktuellen Marktniveau bewegen, da ansonsten ein geldwerter Vorteil vorliegt und dieser versteuert werden muss, jedoch nur, wenn der Zinssatz unter dem günstigsten gebotenen Kredit mit vergleichbarer Laufzeit liegt. Weiterhin darf der Mitarbeiter nicht dazu verpflichtet werden, mit dem Kredit Produkte des Arbeitgebers zu erwerben, da es unzulässig ist, Firmenprodukte auf Kredit kaufen und dafür Zinsen zahlen zu lassen.

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Der Mietspiegelindex des Hamburger Forschungsinstitut “F+B” hat die Mietspiegel der wichtigsten deutschen Städten und Gemeinden verglichen und kam für 2008 zu dem Ergebnis, dass die Nettomieten um knapp 1,6% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind. Gleichzeitig befinden sich die Zinsen für Baugeld in einem für künftige Bauherren attraktiven Tief. Diese Kombination gilt es nun zu nutzen, denn wie die Prognosen für Langfristdarlehen für die nächsten Monate aussehen, ist noch relativ ungewiss.

Die Leitzinssenkung der EZB und anderer Zentralbanken hat gleichzeitig zu fallenden Zinsen auf dem Kurzfristanlagemarkt geführt. Doch was Darlehen mit Laufzeiten von 15-30 Jahren angeht, verharren die Kreditzinsen noch weiter unterhalb gewohnter Werte. Dies scheint auch der Trend zumindest für die nächsten Monate zu sein, da der Markt der Langfristdarlehen immer auch verzögert auf die Reaktion der Zinsen für kurzfristige Kredite reagiert. Die Entwicklung der Risikoaufschläge für Kredite durch schwache oder starke Konjunktur- und Arbeitsmarktzahlen prägen demnach die Zinsen für langfristige Darlehen. Insofern bieten steigende und auf hohem Niveau verharrende Mietpreise die Chance für künftige Wohneigentümer, nicht nur ihre Wohnung/ihr Haus zu entsprechenden Preisen zu vermieten. Vielmehr können sich auch mehr und mehr Mieter entscheiden, hohe Mietkosten durch niedrige Baugeldzinsen zu ersetzen und sich ein Angebot einzuholen.

Steigende Nachfrage verteuert zwar einerseits die Darlehen, andererseits sind Bausparkassen und Banken momentan in der Situation, den Zugang zur ohnehin schon knappen Ressource ‚liquides Kapital’ nicht noch durch anziehende Zinsen zu verbauen. Insofern gilt es jetzt für Bauherren, die günstigen Konditionen zu nutzen, nicht auf weiter fallende Zinsen zu spekulieren und langfristige Zinsbindungen auszunutzen.

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Der Traum vom Eigenheim ist mitunter nicht nur auf die Komponenten Darlehen, monatliche Tilgung und irgendwann mietfreies Wohnen zu reduzieren. Vielmehr müssen Bauherren und Wohnungseigentümer berücksichtigen, dass gerade für die eigene Altersvorsorge entsprechende Rücklagen gebildet werden müssen. Überhaupt verlangt das Gesetz bei bestimmten Immobilien – vornehmlich in Bezug auf Gemeinschaftseigentum –, dass Instandhaltungsrücklagen gebildet werden und der Hausverwaltung für die regelmäßige Durchführung von Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten zur Verfügung gestellt werden müssen. In der Regel entscheidet die Wohneigentümerversammlung über die Höhe der regelmäßig zu entrichtenden Beiträge. Entscheidend ist dabei die Größe der eigenen Wohnung im Vergleich zur Gesamtgröße des Gebäudes.

Die Instandhaltungsrücklage darf ausschließlich für Reparaturkosten verwendet werden, nicht zur Begleichung laufender Betriebskosten. Weiterhin kann sie von den Eigentümern nur dann steuerlich in Form von Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn die Hausverwaltung konkrete Instandhaltungsarbeiten durchgeführt und anhand der eingezahlten Rücklagen beglichen hat. Auch sei zu beachten, dass die durch Anlage der Instandhaltungskosten erzielten Zinsen als Kapitalvermögen gelten und entsprechend angegeben werden müssen.

Entschließt man sich für den Verkauf einer Eigentumswohnung in Gemeinschaftseigentum, geht die Instandhaltungsrücklage auf den Käufer über. Diesbezügliche individuelle Berücksichtigung beim Kaufpreis können selbstverständlich getroffen werden.
Wenn die eigene Wohnung jedoch nicht Teil von Gemeinschaftseigentum ist, muss der Besitzer eigene Finanzierungspläne für die Rücklagenbildung bezüglich regelmäßig anfallender Reparatur- und Instandhaltungskosten bilden. Denn so attraktiv der ein oder andere Tilgungsplan und Zinssatz auch sein mögen: Die Kosten für Modernisierungsarbeiten sollten dabei nicht vergessen werden. Experten raten, dass jährlich bis zu 1 Prozent des Kaufpreises für Instandhaltungskosten zurückgelegt werden sollten.

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Wer aufgrund fehlenden Eigenkapitals auf knappe Kalkulation angewiesen ist, der kann unter Umständen die geplanten Eigenleistungen als Kapitalersatz einbringen, um ein günstiges Darlehen von der Bank zu erhalten. Für die Kreditgeber bedeuten Eigenleistungen zunächst einmal ersparte Baukosten. Dabei fließen jedoch neben den Handwerker-Kosten auch die Kosten für Material und deren Beschaffung mit in die Rechnung ein. Insofern gilt es für Hausbauer, sich im Vorfeld ein realistisches Bild von Preisen, Einsparmöglichkeiten und dem Arbeitsaufwand am eigenen Haus zu machen. Experten berichten, dass mitunter knapp 1500 Stunden an eigener Arbeit in Bauprojekte investiert werden müssen. Auch sollten einige Arbeiten eher dem Fachmann überlassen werden, um spätere unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Gerade in Bezug auf Bausubstanz und statischer Veränderungen (Balkonanbau, Decken etc.) raten Bauexperten, sich auf langjährige Erfahrung in Form von Spezialisten zu verlassen. Auch sollte man die zusätzliche Belastung zum eigentlichen Beruf nicht unterschätzen.

In jedem Fall ist es zu empfehlen, sich bereits vor dem ersten Finanzierungsgespräch ein detailliertes Bild zu machen: Welche Arbeiten können tatsächlich selbst ausgeführt werden? Wo finden sich die benötigten Materialien? Welche Kosten entstehen durch Transport und eventuell Lagerung? Welche Baumaschinen müssen angemietet werden? All diese und mehr Fragen sollten dann in eine umfangreiche Aufstellung fließen und diese dem Bankberater vorgelegt werden, um gemeinsam eine möglichst nahe an der tatsächlichen Eigenbauleistung liegende Einschätzung treffen zu können. Überschätzt der Bauherr nämlich seine Belastungsgrenzen und fehlt während der Bauzeit plötzlich Kapital und der Zeitplan ist eng, so muss zusätzliches Kapital unter Umständen schnell aus fremden Finanzierungsquellen zu möglicherweise hohen Zinsen beschafft werden.

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Plant man den Kauf einer Immobilie und möchte zur Finanzierung ein Darlehen aufnehmen, so entscheidet mitunter auch der Beleihungswert des Hauses bzw. der Wohnung, wie die Konditionen des angebotenen Kredites ausfallen. Der Beleihungswert beschreibt den aktuell geschätzten Marktwert einer Immobilie bzw. den Wert, welchen sie als Darlehenssicherheit für die Banken bringen würde.

Vor allem in Zeiten unsicherer Zinsentwicklung am Baufinanzierungsmarkt ist es wichtig, dass die Differenz zwischen dem Beleihungswertes und der Darlehenssumme klein ist. Je niedriger der Unterschied zwischen dem Beleihungswert und der als Darlehen gewährten Summe, desto hochrangiger ist der Kredit – und damit auch zinsgünstiger. Da sich der Beleihungswert aus dem Kaufpreis abzüglich 10 bis 20 Prozent Sicherungsabschlag bezüglich eventueller Marktschwankungen bemisst, ist es ebenso wichtig, dass die Gutachter der Banken oder Sparkassen zugunsten des Käufers entscheiden. Unabhängige Gutachten in Auftrag zu geben, kann entsprechend kostspielig sein, sich jedoch lohnen, wenn durch dieses Gutachten jenes der Bank oder Sparkasse zugunsten eines höheren Beleihungswertes bzw. niedrigeren Sicherheitsabschlages geändert wird.

Erstrangige Kredite mit weitaus niedrigeren Zinsen als zweit- oder drittrangige werden in der Regel dann vergeben, wenn die Darlehenssumme unter sechzig Prozent des Beleihungswertes liegt. Das Problem vor allem in Zeiten krasser Immobilienpreisschwankungen liegt darin, dass der Beleihungswert in der Regel ungefähr genau so lang Bestand haben soll, wie es dauert einen Bausparkredit zurückzuzahlen, also ca. 30 Jahre. Entsprechend vorsichtig fallen demnach die Schätzungen der Banken und ihre Beleihungsgrenzen – also jene Beträge, die sie maximal für die Finanzierung des Beleihungswertes bewilligen- aus. Hinzu kommt, dass jede Bank ihre eigenen Wertermittlungsgrundsätze erstellt, wenn sie auch an gesetzlich vorgegebene Regelungen gebunden sind.

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Viele Erben von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken stehen oft vor der Entscheidung, ob sie die Immobilie sanieren bzw. modernisieren oder doch eher verkaufen sollen. Umbauarbeiten kosten Geld und bedeuten eine Investition, mit der man sich zumindest bezüglich Darlehen festlegt. Auch im Fall, dass man nicht Alleinerbe ist und die anderen Miterben auszahlen muss, wird eine größere Summe benötigt.

So hat die Allianz Dresdner Bauspar AG nun ein Konzept entwickelt, welches sich stark, aber nicht ausschließlich an den Bedürfnissen von Haus- und Wohnungserben orientiert. Das unter dem Namen Renova aufgelegte Finanzierungsprogramm sieht vor, dass Hausbesitzer- also eben auch potenzielle Erben-, welche ihr Haus renovieren, sanieren oder umbauen wollen und/oder Miterben auszahlen müssen, einen Bausparvertrag über die doppelte Summe des eigentlichen Finanzierungsbedarf abschließen können. Während die eine Hälfte sofort per Überbrückungskredit ausbezahlt und zum Umbau genutzt werden kann, wird die andere Hälfte einem Bausparkonto gutgeschrieben. Dadurch ist die bei Bausparverträgen übliche Mindestansparung sofort erreicht, die Bausparsumme wird schneller zuteilungsreif, wodurch der Zwischenkredit schneller und zinsgünstiger abbezahlt werden kann.

Nach Zuteilung des Bausparvertrages tilgt man den Überbrückungskredit mit einem Schlag, danach erst einmal nur die Zinsen für den Zwischenkredit. Später dann geht es an die Zins- und Tilgungsraten für das Bauspardarlehen. Das Ansparen der Bausparsumme erfolgt mittels eines durch die Allianz Dresdner Bauspar AG vermittelten Auffüllkredites. Dieser wird dem Darlehensnehmer mit 1% jährlich verzinst. Wichtig bei diesem Angebot ist, dass es nur in Verbindung mit Maßnahmen bezüglich Umbaus, Renovierung und Sanierung von Wohneigentum bewilligt wird und selbstverständlich entsprechende Bonität voraussetzt.

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Wer ein großes Bauprojekt in Angriff nimmt, den werden sicherlich auch Sorgen um eventuelle finanzielle Engpässe beispielsweise durch Arbeitslosigkeit umtreiben. Auch für die Baufinanzierer selbst stellt Zahlungsausfall ein stets latentes Risiko dar. Während Banken und Sparkassen jedoch die Möglichkeit haben, solche Zahlungsausfälle durch den Handel mit verbrieften Krediten oder durch Abschreibungen zu Lasten der Bilanzen ein wenig abzufedern, stehen Bauherren meist vor dem finanziellen Ruin. Insofern bieten Versicherungen ein finanzielles Backup bei Restschuld und Arbeitslosigkeit an.

Diese Versicherungen bieten Hausbauern beispielsweise finanzielle Absicherung bei
Erkrankung, Arbeitslosigkeit oder Tod an und Übernehmen in diesen Fällen je nach Vertragsausgestaltung die Tilgung der Restschuld oder der fälligen Rückzahlungsraten.

Nicht wenige Banken machen den Abschluss einer solchen Versicherung zur Voraussetzung für die Kreditgewährung (oder weisen zumindest ausdrücklich auf die Vorteile einer solchen Versicherung hin) und rechnen die Kosten dafür in den effektiven Jahreszins ein. Mit der Tilgung des Darlehens werden also auch die Versicherungsprämien beglichen.

Separate Restschuld- oder Arbeitslosigkeits-Versicherungen setzen eine unbefristete und ungekündigte Beschäftigung voraus und zahlen bei Arbeitslosigkeit zum Teil erst nach einem gewissen Zeitraum der Erwerbslosigkeit des Versicherungsnehmers, mitunter gar nur für eine begrenzte Zeit.
Dies kann für den Versicherungsnehmer bedeuten, dass er bei nur kurzer oder gar längerer Zeit ohne Erwerbstätigkeit letztendlich wieder auf entweder eigene Reserven oder auf Fremdfinanzierung zurückgreifen muss. Da man bei Arbeitslosigkeit jedoch in der Regel keine (fairen) Kredite gewährt bekommt, entstünde hier das nächste Problem. Insofern raten Experten, das für die Versicherung aufgebrachte Geld eher in andere Finanz- oder Vorsorgeprodukte zu investieren

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Im Zuge der Finanzkrise und der damit verbundenen mehrmaligen Leitzinssenkung im Euroraum sanken auch die Zinsen für Baufinanzierungen. Das erklärt sich damit, dass sich der Leitzins zwar an sehr kurzfristigen Darlehen orientiert, seine Höhe jedoch auch großen Einfluss sowohl auf andere wichtige Referenzzinssätze wie den EONIA als auch direkt auf die Zinsgestaltung bei langfristigen Darlehen ausübt.

Für Bauherren bedeutet das: Sichern Sie sich jetzt das aktuelle Zinsniveau. Wer jetzt eine Baufinanzierung zu dem derzeit sehr niedrigen Zinssatz abschließt, sollte eine möglichst lange Laufzeit wählen. So kann von den günstigen Konditionen noch in fünfzehn Jahren und mehr profitiert werden, wenn das Zinsniveau längst wieder gestiegen ist. Und auch wenn eine lange Zinsbindungsfrist in der Regel mit einem Aufschlag verbunden ist: Der Aufschlag ist aktuell vergleichsweise gering und verteuert das Darlehen nicht signifikant. Wer sich für eine Zinsbindungsfrist von lediglich zehn Jahren oder weniger entscheidet, riskiert dagegen eine deutliche Verteuerung seines Projektes Eigenheim.

Die sonst empfohlene Vorgehensweise, Zinsbindungen für maximal fünf bis zehn Jahre festzuschreiben, wäre also möglicherweise ein teurer Fehler. Aber selbst wenn das Zinsniveau in den kommenden Monaten und Jahren weiterhin sehr niedrig oder sogar niedriger als heute ausfallen sollte, ist eine lange Zinsbindung zum jetzigen Zeitpunkt keineswegs verkehrt: Eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren ist flexibler als viele glauben. Jeder Darlehensnehmer in Deutschland hat das Recht, sein Darlehen nach zehn Jahren Vertragslaufzeit mit einer Frist von sechs Monaten vollständig oder teilweise zurückzuführen – einer günstigen Anschlussfinanzierung steht also auch dann nichts im Wege.

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