Baufinanzierung und News

Die Bausparkassen könnten als Gewinner aus der weltweiten Finanzkrise hervorgehen. Brancheninsider berichten seit Monaten über verstärkten Zulauf und sehen eigenen Angaben goldenen Zeiten entgegen. Die Verwerfungen an den Finanzmärkten haben offensichtlich das Bedürfnis nach Sicherheit bei den Anlegern wieder in den Vordergrund gerückt und das Interesse an Bausparverträgen und Immobilienbesitz wieder verstärkt. Dass die ab dem kommenden Jahr geltende Neuregelung der Wohnungsbauprämie durch den Gesetzgeber ursächlich für die guten Geschäfte ist, schließen Fachleute indes aus: Die Wohnungsbauprämie ist insgesamt von ihrem Volumen her zu geringfügig, als dass sie einen derart starken Anreiz setzen könnte, wie es in den vergangenen Monaten augenscheinlich der Fall war.

Auch die Verabschiedung der Eigenheimrente wird nach Einschätzung der Bausparkassen zu mehr Abschlüssen und zu einem wachsenden Volumen im Bereich der Bausparverträge führen. Die Möglichkeit, staatlich geförderte Altersvorsorgeverträge zur Immobilienfinanzierung zu nutzen und dabei durch Zuschüsse und Steuervorteile gleichermaßen zu profitieren lockt bereits jetzt, nur wenige Wochen nach der Marktreife der ersten Produkte, die Kundschaft. Besonders für Familien ist der „Wohn-Riester“ nach Ansicht von Experten eine große Hilfe: Zulagen und Steuervorteile können sich im günstigsten Fall auf rund 40.000 Euro, bezogen auf den gesamten Finanzierungszeitraum, belaufen und so einen spürbaren Beitrag zu Tilgung der Hypothek leisten.

Durch die Einführung der Abgeltungsteuer werden Bausparverträge zusätzlich attraktiver: Der Zinsvorteil, der durch die Vergünstigung des Bauspardarlehens erworben wird, unterliegt nicht der Steuerpflicht und kann so vollständig genutzt werden. Fazit: Das verstaubte Image von Bausparverträgen ist endgültig passe – Sicherheit und Solidität sind im Jahr 2008 wieder „in“!

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Der Weg in die eigenen vier Wände lässt sich – wie sollte es anders sein – mit einer soliden Eigenkapitalbasis deutlich leichter beschreiten als nur mit Fremdmitteln. Der frühzeitige Beginn entsprechender Sparmaßnahmen ist deshalb besonders wichtig. Als Klassiker unter den Instrumenten zum Aufbau einer Kapitaldecke hat sich der Bausparvertrag etabliert: Sichere Anlagen werden dabei kombiniert mit dem Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen. In Kombination mit zusätzlichen Förderungen, wie der staatlichen Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage sind Bausparverträge in der Tat attraktiv. Andere Wege zum Eigenkapital aber können sich, insbesondere wenn staatliche Subventionen bereits ausgeschöpft worden sind, ebenfalls lohnen.

Das sukzessive Sparen auf einem Tagesgeldkonto beispielsweise muss dem Gang zur Bausparkasse keinesfalls nachstehen. Die Zinsen auf den Konten sind dank des intensiven Wettbewerbs zwischen den Banken in Deutschland hoch und tragen zu einem raschen Vermögenswachstum bei. Im Durchschnitt lassen sich erfahrungsgemäß vier bis fünf Prozent Zinsen im Jahr erzielen. Die Erträge unterliegen ab dem kommenden Jahr der Abgeltungsteuer.

Mutige Sparer investieren in einen Fondssparplan. Dieser kann, wenn sich die Aktienmärkte günstig entwickeln, zweistellige Renditen erzielen und damit den Aufbau einer Eigenkapitaldecke enorm beschleunigen. Im Gegenzug sind aber sämtliche mit einer Anlage in Aktien verbundene Risiken zu tragen und im schlimmsten Fall steht zu dem Zeitpunkt, zu dem das Kapital benötigt wird, weniger Geld zur Verfügung als eingezahlt wurde.

Junge Sparer, die bereits eine Familie versorgen müssen, können durch den Abschluss einer kapitalbildenden Lebensversicherung, deren Fälligkeit an den Zeitpunkt des Bau- oder Erwerbsvorhabens angepasst wird, zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen und Vermögensaufbau und Hinterbliebenenschutz gleichzeitig betreiben.

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Verbraucher, die noch keinen Riester-Vertrag besitzen, können durch einen Abschluss noch vor dem Jahreswechsel die volle Zulage für das Jahr 2008 vereinnahmen, wenn vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Jahreseinkommens in einen zertifizierten Vertrag einbezahlt werden (maximal 2100 Euro abzüglich der Zulagen). Die staatlichen Zuschüsse setzen sich aus einer Grund- und einer Kinderzulage zusammen: Die Grundzulage beläuft sich auf 154 Euro jährlich und für Kinder zahlt der Fiskus 185 Euro im Jahr bzw. 300 Euro, wenn der Nachwuchs nach 2007 zur Welt gekommen ist. Die Eigenleistungen in Riester-Verträge können im Rahmen des Sonderausgabenabzugs steuerlich geltend gemacht werden und bieten dadurch eine attraktive Vorsorgeleistung.

Riester-Verträge können zum Erwerb selbstgenutzten Immobilieneigentums eingesetzt werden. Die Zulagen werden dann ebenso wie die laufenden Einzahlungen zur Tilgung der Hypothek genutzt. Die Kombination aus Steuervorteil und Zuschuss bietet damit einen teilweisen Ersatz für die vor einigen Jahren abgeschaffte Eigenheimzulage. Lohnenswert ist der Abschluss auch dann, wenn kein eigenes Einkommen erzielt wird, weil etwa Kinder erzogen werden: Durch die Einzahlung des Sockelbeitrages in Höhe von 60 Euro jährlich können alle Verbraucher, die dem Grunde nach der Rentenversicherungspflicht unterliegen, die Riester-Zulage in Anspruch nehmen.

Bei der Entnahmen von Vertragsguthaben zur Immobilienfinanzierung gilt es zu beachten, das bei einer nicht vollständigen Rückzahlung bis zum Eintritt in den Ruhestand eine Steuerschuld gegenüber dem Finanzamt entstehen kann, die dann von anderen Rentenbezügen bezahlt werden muss. Die Auszahlungsphase von Riester-Verträgen kann ab Vollendung des 60. Lebensjahres und optional in Teilen als Kapitalabfindung erfolgen.

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Die Hypothekenzinsen in Deutschland und Europa sind derzeit auf dem niedrigsten Stand seit drei Jahren. Die jüngsten Abschläge könnten aber nach Ansicht von Experten noch lange nicht alles gewesen sein: Die US-amerikanische Notenbank Federal Reserve hat am Dienstag einen beispiellosen Zinsschritt unternommen und die Leitzinsen von 1,0 auf einen Tender zwischen 0,25 und 0,00 Prozent gesenkt. Zentralbankkredite sind in den USA damit praktisch kostenfrei. Grund für die außergewöhnliche Aktion ist die Sorge vor einer massiven Rezession. Mit der Zinssenkung versucht die Notenbank, die konjunkturelle Aktivität zu stützen.

Die Zinssenkung könnte sich auch auf die Konditionen für Immobilienfinanzierungen in Deutschland auswirken und Bauherren und Eigentümer pünktlich zum Fest Zinssätze bescheren, die es seit Bestehen der Bundesrepublik noch nicht gegeben hat. Experten erwarten, dass die Europäische Zentralbank (EZB) in absehbarer Zeit ebenfalls die Zinsen deutlicher als bislang senken wird. Demnach könnten sich die Konditionen der Banken schon in wenigen Wochen deutlich günstiger zeigen. Insbesondere Darlehen mit kurzen Laufzeiten von maximal zehn Jahren könnten dann die Drei-Prozent-Marke erreichen.

Wer auf der Suche nach einer Finanzierung ist, sollte deshalb unbedingt warten und dadurch möglicherweise viel Geld sparen. Die EZB wird den Beobachtern zufolge den Leitzins vermutlich erst nach dem Jahreswechsel senken. Erfahrungsgemäß dauert es dann einige Wochen, bis sich die günstigeren Konditionen in den Produktpaletten der Banken niederschlagen. Grund zur Panik ist folglich nicht geboten: Die Wahrscheinlichkeit, dass Baufinanzierungen nach den Festtagen billiger sind als heute, ist sehr groß.

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Die jüngsten Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank haben sich auf die Konditionen in den Darlehensprogrammen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau niedergeschlagen. Im Folgenden soll ein Überblick über die derzeitigen Zinssätze in den für Bauherren und Eigentümer relevanten Programmen gegeben werden.

Im CO-2-Gebäudesanierungsprogramm fallen derzeit für Darlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren, die mit einer Zinsbindung von 5 Jahren sowie drei tilgungsfreien Anlaufjahren ausgestattet sind 1,41 Prozent Zinsen effektiv an. Kredite mit 30 Jahren Laufzeit, 5 tilgungsfreien Anlaufjahren und 10 Jahren Zinsbindung kosten 1,71 Prozent im Jahr.

Im Wohneigentumsprogramm müssen derzeit für Darlehen mit 20 Jahren Laufzeit, drei tilgungsfreien Anlaufjahren und 5 Jahren Zinsbindung 4,27 Prozent effektiv entrichtet werden. 10 Jahre Zinsbindung kosten 4,68 Prozent, 15 Jahre Zinssicherheit ist für 4,99 Prozent zu bekommen. Darlehen mit Laufzeiten über 35 Jahren kosten bei 5 tilgungsfreien Anlaufjahren mit einer Zinsfestschreibung über 5 Jahre 4,27 Prozent, 10 Jahre Zinsbindung kosten 4,73 Prozent und 15 Jahre Zinsbindung sind zu einem Zinssatz von 5,04 Prozent erhältlich.

Im Programm „Ökologisch bauen“ fallen für KfW-Energiesparhäuser 40 bei Krediten mit 10 Jahren Laufzeit, zwei tilgungsfreien Anlaufjahren und 10 Jahren Zinsbindung 2,57 Prozent an, bei 20 Jahren Laufzeit, drei Anlaufjahren ohne Tilgung und 10 Jahren Zinssicherheit werden 2,73 Prozent fällig und zwei weitere tilgungsfreie Jahre sind für 2,93 Prozent erhältlich. KfW-Energiesparhäuser 60 können bei 10 Jahren Laufzeit, zwei Anlaufjahren und 10 Jahren Zinsbindung zu 3,65 Prozent finanziert werden, 20 Jahre Laufzeit sind zu 4,62 Prozent zu haben und 30jährige Engagements kosten 4,69 Prozent.

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Die eigenen vier Wände gelten unter den Bundesbürgern seit je her als die beste Form der Altersvorsorge. Umfrageergebnisse zeigen immer wieder, dass das Eigenheim unter den Deutschen Priorität genießt. „Wer mit 35 Jahren baut, tut dies in der Regel, um mit 70 sorgenfrei wohnen zu können“, sagt Christian Badde, Vorstandsvorsitzender der LBS West. Dennoch muss der Erwerb einer Immobilie keinesfalls die beste Lösung sein. Nach Angaben des Finanzplaner Deutschland Bundesverbands ist mieten derzeit billiger als kaufen. Folglich können Mieter die monatliche Ersparnis gegenüber dem bei der Immobilienfinanzierung zu leistenden Kapitaldienst sparen und anlegen, so dass im Alter ein beträchtlicher Kapitalstock zur Verfügung steht. Die Rechnung dabei ist einfach: Wer über 35 Jahre jeden Monat 350 Euro in einen Banksparplan einzahlt, der eine durchschnittliche jährliche Verzinsung in Höhe von 5,0 Prozent erzielt, kann sich am Ende über ein Vermögen von knapp 390.000 Euro (vor Steuern) freuen.

So deutlich das Exempel die Möglichkeiten einer Vorsorge ohne Eigenheim skizziert, so gegensätzlich zeigt sich die Situation in der Realität: Der Finanzplaner Bundesverband schätzt das Vermögen von Haushalten mit Immobilienbesitz bei Eintritt in den Ruhestand auf das 8-10fache eines Mieterhaushaltes. Der Grund ist nach Ansicht von Experten der Zwang zur Ausgabendisziplin bei Eigentümern: Diese müssen durch die laufenden Raten Vermögen aufbauen, während Mieter die freien Mittel zu Konsumzwecken verwenden könnten.

Immobilienfinanzierungen bergen allerdings ein zusätzliches Risiko: Können die Raten für den Kredit nicht mehr bezahlt werden, droht bei einer zwangsweisen Veräußerung des Objektes ein mitunter beträchtlicher Verlust, der die eingesetzten Eigenmittel mehr als nur aufzehren kann. Im schlimmsten Fall bleibt der einst stolze Eigentümer auf einem großen Schuldenberg sitzen.

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Die Baufinanzierungs-Zinsen der Comdirect Bank liegen nach eigenen Angaben des Institutes um 0,3 Prozent unter dem Index der FMH-Finanzberatung und sind damit deutlich günstiger als der Marktdurchschnitt. Die Comdirect stellt keine eigenen Darlehen zur Verfügung, sondern ermittelt aus den Angeboten von 50 Banken die für die jeweiligen Bedürfnisse eines Kunden besten Konditionen. Auf diese Weise soll ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept den Belangen angehender Eigentümer Rechnung tragen. Die Comdirect bietet gegenüber anderen Finanzierungsvermittlern einen entscheidenden Vorteil: Während der gesamten Vertragsdauer steht ein persönlicher Ansprechpartner für alle Fragen zur Verfügung. Die Comdirect ist damit einer der wenigen Anbieter, die günstige Konditionen mit persönlicher Beratung kombinieren.

Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von nicht mehr als sechzig Prozent reicht die Comdirect derzeit ab 3,88 Prozent Zinsen effektiv aus. Dieser Zinssatz gilt für Laufzeiten bis zu 5 Jahren. 10 Jahre Laufzeit kosten 4,28 Prozent, 15 Jahre 4,35 Prozent und 20 Jahren 4,66 Prozent. Finanzierungen mit einer Laufzeit von 25 Jahren sind mit Sollzinsen in Höhe von 4,7 Prozent verbunden. Die Comdirect ermöglicht die Kombination der Hypotheken mit Darlehen aus den Programmen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, sodass etwaige Vorteile der Förderbank-Kredite genutzt werden können.

Die ehemalige Commerzbank-Tochter spiegelt mit ihrem Angebot die Situation auf dem Markt für private Baufinanzierungen wider: Kunden suchen zunehmend abseits der Hausbank nach Krediten und nehmen dabei die Dienste eines Vermittlers in Anspruch. Die räumliche Nähe zum Finanzierungspartner ist nicht mehr so wichtig wie es früher der Fall war. Vielmehr stehen heute möglichst günstige Finanzierungen im Mittelpunkt des Interesses.

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Deutsche Bankkunden sind bei der Finanzierung ihres Eigenheims sehr preisbewusst. Zu diesem Ergebnis kommt die Baufinanzierungsstudie des Hypothekenvermittlers Planet Home AG. Demnach verlieren 9 von 10 Banken Kunden an Finanzierungsvermittler und Direktanbieter. Darlehensnehmer legen bei der Suche nach einem Kredit offenbar größeren Wert auf möglichst geringe Kosten als auf eine ausführliche persönliche Beratung. In den vergangenen 10 Jahren hat sich auf dem deutschen Markt in dieser Hinsicht viel getan: Finanzierungsvermittler und Direktbanken vereinnahmen einen weitaus größeren Marktanteil und immer mehr Kunden suchen über das Internet nach günstigen Konditionen.

Die hohe Preissensitivität ist durchaus verständlich: Schon ein halber Prozentpunkt, der beim Darlehenszins gespart werden kann, weil über eine Direktbank oder einen Vermittler finanziert wird, kann Zinskosten im fünfstelligen Euro-Bereich einsparen. Besonders die Dienste von Vermittlern, die die Konditionen einer Vielzahl von Banken miteinander vergleichen und dabei die günstigste Finanzierungsvariante für die jeweiligen Kundenwünsche finden, erfreuen sich deshalb großen und weiter wachsenden Zuspruchs.

Wie der Markt für Immobilienfinanzierungen sich in den kommenden Jahren entwickeln wird, ist nach Ansicht der meisten Branchenexperten derweil sehr unsicher. Das derzeit sehr günstige Zinsniveau stimmt optimistisch, die Eintrübung der konjunkturellen Entwicklung und der damit verbundene zu erwartende Anstieg der Arbeitslosigkeit andererseits dürften die Nachfrage nach Immobilieneigentum dämpfen. Wer sich angesichts der Finanzkrise nicht sicher ist, ob eine Immobilienfinanzierung derzeit sinnvoll ist, kann mit einem Forward-Darlehen das heutige Zinsniveau für einen in der Zukunft auszuzahlenden Kredit sichern. Je nach Anbieter können dabei allerdings Kosten in Form von Aufschlägen auf den Zins anfallen.

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Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau hat mit Wirkung zum 11.12.08 die Zinsen im Wohneigentumsprogramm gesenkt und trägt damit den jüngsten Entwicklungen an den Kapitalmärkten Rechnung. Darlehen mit 20 Jahren Laufzeit und drei tilgungsfreien Anlaufjahren kosten mit einer Zinsbindung von 5 Jahren 4,27 Prozent, bei einer Zinsfestschreibung über 10 Jahre 4,68 Prozent und bei Zinssicherheit über 15 Jahre 4,99 Prozent Zinsen im Jahr (jeweils effektiv). Finanzierungen mit Laufzeiten von 35 Jahren und fünf tilgungsfreien Anlaufjahren kosten mit einer Zinsbindung über 5 Jahre 4,27 Prozent Zinsen, bei einer Zinsfestschreibung über 10 Jahre sind 4,73 Prozent Zinsen fällig und bei 15 Jahren Zinsbindung müssen Kreditnehmer 5,05 Prozent Zinsen entrichten.

Das KfW-Wohneigentumsprogramm ermöglicht die Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien und stellt dazu bis zu 30 Prozent der Investitionskosten zur Verfügung (maximal 100.000 Euro je Wohneinheit). Der besondere Vorteil: Die Hypotheken können nachrangig im Grundbuch eingetragen werden und stellen aus Sicht anderer an der Finanzierung beteiligter Banken einen Ersatz für Eigenkapital dar. Dadurch reichen häufig bereits 10 Prozent Eigenkapital aus, um Aufschläge auf die Darlehenszinsen, die von den meisten Banken bei Krediten mit einem Beleihungsauslauf von mehr als sechzig Prozent erhoben werden, zu umgehen.

Darlehen der KfW werden über das Hausbankverfahren ausgereicht und alle erforderlichen Anträge müssen bei der Bank oder Sparkasse und nicht bei der Förderbank direkt eingereicht werden. Interessenten, die ihre Finanzierung über einen Hypothekenvermittler planen, können auf Wunsch in der Regel problemlos Darlehen der KfW mit solchen privater Kreditinstitute kombinieren.

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Der Wohn-Riester ist am Markt eingeführt und das Bundesfinanzministerium hat einen neuen Leitfaden veröffentlicht, der weitere Details zur Eigenheimrente beinhaltet. Das Ministerium erklärt dabei die Besteuerung in der Rentenphase der Verträge und das Vorgehen bei einem Verkauf oder einer Vermietung von durch Riester-Verträge geförderten Immobilien.

Tritt der Inhaber eines Riester-Vertrages in den Ruhestand ein und sind die zur Immobilienfinanzierung entnommenen Vertragsguthaben nicht wieder zurückbezahlt worden, wird der auf dem fiktiven Wohnförderkonto verzeichnete Betrag dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Dabei kann zwischen einer einmaligen und einer jährlichen Besteuerung gewählt werden. Wird direkt bei Rentenbeginn das gesamte Vertragsguthaben einmalig dem Einkommen hinzugerechnet, gewährt der Fiskus einen Rabatt von 30 Prozent. Wird die jährliche Besteuerung ausgewählt, wird das Wohnförderguthaben gleichmäßig auf alle Vertragsjahre bis zum 85. Lebensjahr aufgeteilt und jährlich dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet.

Wer eine Riester-geförderte Immobilie vermietet, muss nicht um die Zulagen und die Steuervorteile bangen. Der Gesetzgeber verlangt lediglich, dass der Vertragsinhaber die Immobilie mit Vollendung des 67. Lebensjahres wieder selbst bewohnt. Bei einer Veräußerung allerdings müssen die erhaltenen Zulagen sowie die steuerlichen Vorteile, die durch die Geltendmachung der Einzahlungen im Rahmen des Sonderausgabenabzugs erzielt wurden, zurückerstattet werden. Die einzige Möglichkeit der Rückzahlung zu entgehen ist die Wiederanlage der Fördersumme in einem neuen Riester-Vertrag binnen eines Jahres bzw. der Erwerb einer neuen Immobilie binnen vier Jahren.

Als Immobilienerwerb zählt dabei auch der Kauf eines Wohnrechtes, beispielsweise in einem Seniorenstift. Rentner können also bei Bedarf ihre Immobilie veräußern und sich ein Wohnrecht kaufen.

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