Baufinanzierung und News

Die Feiertage und der Jahreswechsel nahen und das Jahr 2008 neigt sich dem Ende zu. Wie mit jeder Jahreswende ändern sich auch diesmal zahlreiche Regelungen im Bereich der persönlichen Finanzen. Insbesondere die Neuregelung der Wohnungsbauprämie betrifft viele Bundesbürger unmittelbar: Bausparverträge, die nach dem 31.12.08 abgeschlossen und mit der Prämie bezuschusst werden, sind mit der Restriktion verbunden, dass die Prämie nur dann tatsächlich ausbezahlt wird, wenn mit den Mitteln des Bausparvertrages tatsächlich wohnungswirtschaftliche Zwecke verfolgt werden. Eine freie Verwendung nach Ablauf der Sperrfrist von sieben Jahren ist künftig nicht mehr möglich.

Bausparkassen raten Verbrauchern, die Anspruch auf die Wohnungsbauprämie haben, noch vor den Feiertagen einen Bausparvertrag abzuschließen und sich die Zuschüsse zu sichern. Viel einzahlen müssen Vertragsinhaber dabei nicht: Schon weniger als 50 Euro im Monat reichen aus, um die Prämie in vollem Umfang vereinnahmen zu können. Der Gesetzgeber fördert Einzahlungen in förderfähige Verträge mit 8,8 Prozent, wobei sich die maximale Bemessung auf 512 Euro beläuft, woraus sich ein jährlicher Zuschuss des Fiskus in Höhe von 45,06 Euro ergibt. Bei zusammen veranlagten Ehegatten verdoppeln sich die Zuschüsse auf 90,12 Euro, wenn mindestens 1024 Euro einbezahlt werden.

Voraussetzung für den Anspruch auf Wohnungsbauprämie ist ein Einkommen, das die gesetzlich festgelegten Grenzen nicht überschreitet. Bei Alleinstehenden beträgt das maximale Einkommen 25.600 Euro, bei Ehegatten 51.200 Euro. Wer diese Voraussetzungen erfüllt, ist gut beraten, in den nächsten Wochen die Bausparkasse des Vertrauens aufzusuchen und einen Vertrag abzuschließen. Die notwendigen Formulare stehen allerdings auch im Internet bereit.

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Die gegenwärtig sehr günstigen Zinsen am Markt für Hypothekenfinanzierungen bieten Eigentümern erhebliches Sparpotenzial. Wer sein bestehendes Darlehen jetzt umschuldet, kann leicht fünfstellige Beträge sparen. Der Münchner Finanzierungsvermittler Interhyp rechnet vor, dass bei einem Kreditvolumen in Höhe von 200.000 Euro, das durch eine Umschuldung mit einem um einen Prozentpunkt geringeren Sollzins für 15 Jahre fixiert wird, 30.000 Euro Gesamtersparnis realisiert werden können. Wer die Möglichkeit hat, seine Hypothek durch ein anderes Darlehen abzulösen und dabei keine vertraglich festgelegte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss, sollte die Gunst der Stunde nutzen und sich nach einer günstigen Umschuldungsmöglichkeit umsehen.

Eile ist indes nicht angesagt: Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinssätze in den kommenden Monaten deutlich ansteigen, ist nach Ansicht von Experten aufgrund der konjunkturellen Situation gering. Viele halten sogar noch günstigere Konditionen in der Zukunft für möglich, wenn die Europäische Zentralbank in der kommenden Woche den Leitzins abermals senkt.

Um einen möglichst günstigen Kredit zu erhalten, sollten Eigentümer die Konditionen möglichst vieler verschiedener Banken miteinander vergleichen, um sich ein Bild von den am Markt erhältlichen Angeboten zu machen. Die Konsultation eines erfahrenen Vermittlers kann sich dabei lohnen: Unternehmen wie die Interhyp AG kooperieren mit 70 Banken und können so stets das beste verfügbare Finanzierungsangebot für den jeweiligen Bedarf ermitteln. Die Leistung der Makler ist dabei für den Kunden kostenfrei, die Provisionen erhalten die Vermittler von den Banken, deren Darlehen sie vermitteln. Oft lassen sich allein durch den Vergleich vieler Banken 10.000 Euro und mehr im Hinblick auf die Gesamtkosten sparen.

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Die Zinsen im Euroraum könnten bereits in der nächsten Woche von der Europäischen Zentralbank (EZB) gesenkt werden. Die Notenbank hatte in der Vergangenheit weitere Zinsschritte angekündigt, sofern die Entwicklung der Teuerungsrate dies zulasse. Die Inflation im Euroraum ist aufgrund der gesunkenen Preise für fossile Brennstoffe deutlich zurückgegangen und eröffnet nun geldpolitischen Spielraum. Einer Reuters-Umfrage zufolge geht die Mehrheit der befragten Bankvolkswirte von einer Senkung des Leitzinses um 50 Basispunkte auf dann noch 2,75 Prozent aus. Viele Beobachter schließen allerdings auch einen größeren Schritt der Währungshüter nicht aus und halten eine Absenkung um 100 Basispunkte für möglich.

Die Konditionen für Baufinanzierungen haben sich in den letzten Tagen bereits spürbar verbessert. Der in München ansässige Finanzierungsvermittler Interhyp bietet bei seinen günstigsten Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von nicht mehr als 60 Prozent bei 5-jährigen Laufzeiten bereits Zinssätze unter vier Prozent effektiv an. Sollte die EZB einen größeren Zinsschritt vornehmen, könnten sich Eigenheimfinanzierungen nochmals deutlich verbessern.

Wer derzeit auf der Suche nach einer Neu-oder Anschlussfinanzierung ist, sollte zunächst Ruhe bewahren und die Sitzung des EZB-Rates in der kommenden Woche und die Reaktion der Hypothekenzinsen abwarten. Es ist nicht auszuschließen, dass in wenigen Tagen auch Darlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren für weniger als vier Prozent Zinsen zu bekommen sind. Ein Anstieg umgekehrt gilt unter Fachleuten als nahezu ausgeschlossen, da weder die geldpolitischen noch die konjunkturellen Rahmenbedingungen für ein solches Szenario sprechen. Geduld kann sich folglich in barer Münze auszahlen.

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Der Erwerb eines Eigenheims ist in der heutigen Zeit mit deutlich mehr Unwägbarkeiten verbunden als es in den Prosperitätsdekaden der Nachkriegszeit der Fall war. Das 21. Jahrhundert stellt neue Anforderungen im Hinblick auf räumliche Flexibilität und ist für Millionen Bürger mit im Vergleich zu früheren Zeiten wenig geradlinigen Erwerbsbiographien verbunden. Die Umstände der Zeit erfordern deshalb neue Lösungen bei der Eigenheimfinanzierung. Bauherren und Käufer können sich des Einfallsreichtums der Finanzindustrie sicher sein und verfügen schon heute über zahlreiche Optionen bei der Ausgestaltung ihrer Finanzierung, die es sachgerecht zu nutzen gilt.

Junge Darlehensnehmer sollten einen möglicherweise aus beruflichen Gründen notwendigen Ortwechsel in Betracht ziehen und im Kreditvertrag die Möglichkeit fixieren, die aufgenommene Hypothek auf eine andere Immobilie zu übertragen. De Bedingungen für einen derartigen Transfer sollten detailliert in Vertrag geregelt werden. Insbesondere sollten mögliche zusätzliche Kosten transparent dargelegt sein. Der Münchner Finanzierungsvermittler Interhyp bietet Kreditnehmern unter 35 Jahren die Übertragung einer Hypothek auf ein anderes Objekt kostenfrei an. Auch kann in jungen Jahren der Tilgungssatz kostenfrei verändert werden. Auf diese Weise kann einem im Zeitverlauf ansteigenden Einkommen Rechnung getragen werden.

Mittlerweile ist auch die Aussetzung der Tilgung im Falle bestimmter Ereignisse (dazu gehören unter anderem Unfall, Arbeitslosigkeit oder Nachwuchs) möglich. Einige Darlehensvarianten sehen sogar vor, bereits geleistete Tilgungen in bestimmten Fällen wieder auszuzahlen und bieten somit ein Höchstmaß an Sicherheit und Flexibilität. Die Anzahl der zur Verfügung stehenden Tarife ist für Verbraucher mit großem Rechercheaufwand verbunden. Die Konsultation eines erfahrenen Vermittlers empfiehlt sich deshalb unbedingt. Nicht nur verringert dieser Schritt den Zeitaufwand – die Chance, die beste aller zur Wahl stehenden Finanzierungen zu finden, erhöht sich deutlich.

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Der Weg in die eigenen vier Wände führt für die meisten angehenden Eigentümer über eine Hypothekenfinanzierung. Diese kann nach Ansicht des Münchner Finanzierungsvermittlers Interhyp heute deutlich besser auf die persönliche Lebenssituation zugeschnitten werden als es in früheren Zeiten der Fall war. Wie der Hypothekenspezialist in einer Pressemeldung mitteilt, können Immobilienfinanzierungen heute an das Lebensalter, den Familienstand und das Einkommen angepasst werden.

Die Starterhypothek, die Interhyp Kreditnehmern unter 35 Jahren anbietet, ermöglicht es, den Tilgungssatz während der ersten Zinsfestschreibung bis zu fünf Mal an die eigene Einkommenssituation anzupassen. Bis zu 5 Jahre kann auch ganz auf die Tilgung verzichtet werden. Besonderes Augenmerk legt die Finanzierung dabei auf die in jungen Jahren notwendige räumliche Flexibilität: Soll – zum Beispiel aufgrund eines Jobwechsels- umgezogen werden, kann das Darlehen auf eine andere Immobilie übertragen werden, auch wenn zu dem Zeitpunkt das 35. Lebensjahr bereits überschritten worden ist.

Die Finanzierungsoption „Für alle Fälle“ ermöglicht es allen Darlehensnehmern unter 40 Jahren, bis zu drei Mal den Tilgungssatz anzupassen. Zusätzlich kann bei Eintritt bestimmter Ereignisse – wie Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Unfall – die Tilgung bis zu zehn Jahre ausgesetzt werden. Bereits geleistete Tilgungszahlungen in einem Umfang von 2.500 bis 15.000 Euro können einmalig wieder in Anspruch genommen werden, sodass ein Höchstmaß an Sicherheit und Flexibilität geboten wird.

Eine ganz besonders attraktive Option bietet das „Münchener Reverse“-Modell an: Kreditnehmer könnend dabei bereits geleistete Sonderzahlungen ohne Gebühren und Zinsaufschlag wieder ausbezahlt bekommen – bis zu drei Mal und für Gegenwerte ab 5.000 Euro.

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Der Weg in die eigenen vier Wände führt in den seltensten Fällen an der Bank und einem Hypothekenkredit vorbei. Um die Belastungen, die mit einer Immobilienfinanzierung verbunden sind, so gering wie möglich zu halten, sollten Verbraucher nach Ansicht von Baufinanzierungs-Experten einige wesentliche Dinge beachten. So sollte keinesfalls das erstbeste Angebot der Hausbank angenommen werden. Vielmehr gilt es, die Konditionen möglichst vieler Kreditinstitute miteinander zu vergleichen und ein Angebot zu finden, das optimal zu den eigenen Anforderungen passt und dabei so günstig wie möglich ausfällt. Der Gang zu einem Finanzierungsvermittler kann hier helfen: Die Spezialisten können die Kreditkonditionen dutzender Banken miteinander vergleichen. Kosten fallen für Verbraucher dabei in der Regel nicht an: Die Vermittler beziehen ihre Provision von den Banken deren Darlehen sie vermitteln.

Wie wichtig ein Kostenvergleich ist, zeigt ein simples Rechenexempel: Ein Darlehen über 100.000 Euro, das über einen Zeitraum von 20 Jahren getilgt wird, ist bei einem nominalen Zinssatz in Höhe von 5 Prozent mit Zinskosten von rund 58.400 Euro verbunden. Gelingt es, den Zinssatz um einen Prozentpunkt zu senken, reduziert sich der Kostenblock um 13.000 Euro auf 45.400 Euro.

Neben der Konsultation eines Vermittlers kann die Nutzung staatlicher Förderungen zur Entlastung von Eigenheimbesitzern beitragen. Wer beispielsweise nur über wenig Eigenkapital verfügt, kann mit einem Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau seine Verhandlungsposition gegenüber anderen Banken verbessern: Die Förderbank vergibt Darlehen, die ohne Eintragung ins Grundbuch ausgereicht werden können und so aus Sicht anderer an der Finanzierung beteiligter Kreditinstitute Eigenkapital darstellen.

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Die Konditionen für Baufinanzierungen könnten sich noch vor dem Jahreswechsel deutlich verbessern: Experten halten eine weitere Zinssenkung durch die Europäische Zentralbank für möglich und sehen dabei Potenzial für 100 Basispunkte. Damit würde sich die Zinslast für Immobilienfinanzierungen um mehr als 20 Prozent verringern, wodurch mehr Haushalte in der Lage wären, in die eigenen vier Wände einzuziehen. Grund für die aus Sicht von Kreditnehmern günstige Prognose ist das wirtschaftliche Umfeld: Die sich verstärkende Rezession und der massive Rückgang der Preise für Rohstoffe und fossile Brennstoffe führen zu einer deutlichen Abnahme der Inflation, wodurch sich der geldpolitische Spielraum der Notenbank ausweitet.

Angesichts der ständigen Veränderungen am Kapitalmarkt raten Experten angehenden Eigenheimbesitzern dazu, mit Bedacht vorzugehen und auf sinkende Zinsen zu warten. Die Wahrscheinlichkeit, dass Kredite in 12 Monaten teurer sind als heute, ist Volkswirten zufolge beinahe Null. Sollte sich die rezessive Entwicklung fortsetzen, könnten auch in Europa bald Zinsen unter drei Prozent im Jahr Realität werden, so wie es in Japan bereits seit den 1990er Jahren der Fall ist. Weiteres Abwarten könnte sich für Bauherren und Käufer dabei zusätzlich durch sinkende Immobilienpreise lohnen. Auch könnten im Zuge weiterer Maßnahmen der Bundesregierung zur Stützung der Konjunktur möglicherweise Programme der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau günstiger werden: Das CO-2-Gebäudesanierungsprogramm wurde bereits ausgeweitet.

Wer wider den Erwartungen der Experten von bald steigenden Zinsen ausgeht, sollte nach Ansicht von Finanzberatern ein Forward-Darlehen abschließen, mit dem das gegenwärtige Zinsniveau festgeschrieben werden kann. Je nach Anbieter fallen dabei aber mehr oder minder große Zuschläge an. Die Vorlaufzeit eines Forwards kann sich auf bis zu 5 Jahre erstrecken.

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Auf dem Weg in die eigenen vier Wände konsultieren Verbraucher immer häufiger Finanzierungsvermittler und emanzipieren sich damit gegenüber ihrer Hausbank. Wurde in früheren Zeiten das erstbeste Angebot der Hausbank angenommen, bedienen sich angehende Eigenheimbesitzer heute der Dienste eines erfahrenen Maklers, der die Konditionen vieler verschiedener Kreditinstitute miteinander vergleicht und die beste Offerte für die jeweiligen Anforderungen seiner Kunden identifiziert. Die Dienste des Maklers sind dabei kostenlos: Der Vermittlungsprofi bezieht seine Provision von der Bank, deren Kredit er an seinen Kunden vermittelt.

Finanzierungsvermittler, wie zum Beispiel das in der bayerischen Landeshauptstadt München ansässige Unternehmen Interhyp, tragen zu einer deutlich verbesserten Transparenz auf dem Markt für private Immobilienfinanzierungen bei. Durch den Kontakt zu bis zu 80 Banken können die Makler schnell feststellen, wo für die jeweilige Situation die niedrigsten Zinsen zu finden sind. Das Auffinden einer möglichst günstigen Komplettlösung steht dabei immer im Vordergrund: Wenn es der Optimierung der Finanzierungslösung dient, werden Darlehen mehrerer Banken miteinander kombiniert. Auch Kredite aus Förderprogrammen der öffentlichen Hand, wie beispielsweise der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, können bei der Konzeption der Eigenheimfinanzierung berücksichtigt werden. Individuelle Voraussetzungen, wie das zur Verfügung stehende Eigenkapital, das Einkommen, die steuerliche Situation und das Lebensalter des Kunden finden ohnehin Berücksichtigung.

Der Rat eines Finanzierungsvermittlers kostet kein Geld und nur wenig Zeit. Einen Eindruck von den im Vergleich zur Finanzierung über die Hausbank möglichen Einsparungen können sich Interessenten in den meisten Fällen bereits über Angebote auf den Internetseiten der Makler verschaffen, auf denen Rechentools bereitgestellt werden.

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Die Zinsen für Baufinanzierungen könnten in naher Zukunft weiter sinken. Experten halten aufgrund der anhaltenden Konjunkturkrise weitere Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank für wahrscheinlich und rechnen im Mittel mit einer Rücknahme des wichtigsten Zinssatzes zur Versorgung der Finanzwirtschaft mit Geld um weitere 50 Basispunkte. Auch die in einem rezessiven und von fallenden Rohstoffpreisen geprägtem Umfeld deutlich zurückgehende Inflation spricht nach Ansicht von Volkswirten für eine neuerliche Lockerung der Geldpolitik.

Baufinanzierungen könnten dadurch in den kommenden Monaten deutlich günstiger werden, wodurch sich sowohl für Neu- als auch für Anschlussfinanzierungen Einsparmöglichkeiten ergeben. Umschuldungen bestehender Kredite in günstigere Darlehen können dabei eine Alternative darstellen und das Haushaltsbudget deutlich entlasten. Wer einen derartigen Schritt in Betracht zieht, sollte allerdings einen Blick in das Kleingedruckte des Darlehensvertrages werfen und auf eine eventuell zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung achten.

Ein Anstieg der Zinsen ist Beobachtern zufolge im derzeitigen Marktumfeld nahezu ausgeschlossen, so dass keine Notwendigkeit zum Abschluss von Forward-Darlehen oder Reservierungshypotheken besteht. Vielmehr sollten Bauherren und Eigentümer abwarten – die Chance, in wenigen Wochen deutlich günstigere Konditionen vorzufinden ist groß. Erfahrungsgemäß passen auch Förderbanken der öffentlichen Hand ihre Konditionen an das allgemeine Marktumfeld an. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau adjustierte die Zinsen ihres Wohneigentumsprogramms zuletzt am 14. November.

Teurer wurden in den letzten Wochen Zinsfestschreibungen. Die Aufschläge für langfristige Zinssicherheit gegenüber kurzfristigen Bindungen haben sich deutlich ausgeweitet – Experten zufolge bei stark sinkenden Zinsen ein gewöhnlicher Vorgang. Wer in den kommenden Monaten eine Finanzierung beansprucht, ist dennoch gut beraten, eine langfristige Zinsbindung zu nutzen: Die Konditionen für Hypothekenkredite sind derzeit deutlich besser als im langfristigen historischen Vergleich.

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Die Reservierungshypothek ist eine für angehende Eigenheimbesitzer außerordentlich attraktive Finanzierungslösung: Die Finanzierungszusage der Bank inklusive vertraglich fixierten Darlehenskonditionen kann bereits eingeholt werden, wenn noch gar kein bestimmtes Objekt in Planung ist. Kreditnehmer vereinbaren mit der Bank lediglich die ungefähre Beschaffenheit der Immobilie, die finanziert werden soll, im Hinblick auf Lage, Bauweise und Ausstattung. Die Kreditnehmer können das vereinbarte Darlehen dann bis zu sechs Monate nach Vertragsschluss abrufen. Die Reservierungshypothek ermöglicht es so zum einen, die gegenwärtigen Zinssätze zu fixieren und das Risiko sich verschlechternder Konditionen auszuschließen. Zum anderen vereinfacht sie den Kauf durch die bereits bei etwaigen Verhandlungen bestehende Kreditzusage zusätzlich.

Reservierungshypotheken werden nach einer Studie der Stiftung Warentest allerdings nur in sehr geringem Umfang angeboten: Lediglich die Hannoversche Leben und die Sparda-Bank Hamburg bieten das Modell momentan an. Kreditnehmer müssen bei beiden Banken sehr strenge Eigenkapital-Anforderungen erfüllen: Die Hannoversche Leben verlangt die Bereitstellung von 30 Prozent der Investitionskosten, die Sparda-Bank immerhin noch 20 Prozent. Für die meisten Käufer stellen diese Anforderungen eine zu große Hürde dar, so dass den beiden einzigen Anbietern der Reservierungshypothek ein überschaubarer Interessentenkreis gegenübersteht.

Wer über das notwendige Eigenkapital verfügt, kann von der Reservierungshypothek bei beiden Banken profitieren: Die Zinssätze sind günstig, vorzeitige Sondertilgungen sind möglich und Laufzeit sowie Zinsbindung lassen sich passend zu den eigenen Anforderungen gestalten. Eine Abnahmepflicht für den Kunden existiert nicht: Findet sich binnen der sechs Monate keine geeignete Immobilie, verfällt die Reservierung. Kosten in Form von Bearbeitungs- oder Bereitstellungsgebühren fallen dabei – bei beiden Anbietern – nicht an.

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