Baufinanzierung und News

Am kommenden Donnerstag tritt der Rat der Europäischen Zentralbank zusammen und entscheidet über mögliche Änderungen am Zinsniveau der Eurozone. Nach Einschätzung von Experten werden die Notenbanker allerdings keine Senkung des wichtigen Zinssatzes zur Versorgung der Finanzwirtschaft mit Liquidität vornehmen. Ein derartiger Schritt würde nach Ansicht der meisten Volkswirte ein falsches Signal darstellen und für zusätzliche Verunsicherung in den ohnehin nervösen Märkten sorgen. Für Bauherren und Käufer werden die Konditionen daher nicht günstiger werden, sondern auf dem gegenwärtigen Niveau verharren.

Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind allerdings noch immer außerordentlich günstig und wurden von den Auswirkungen der internationalen Finanzkrise bislang kaum beeinträchtigt. Einzig Finanzierungen mit sehr wenig Eigenkapital sind aufgrund der gestiegenen Risikoaversion in den Kreditmärkten geringfügig teurer geworden. Vollfinanzierungen, bei denen neben einer Immobilie auch Erwerbsnebenkosten und sogar Teile der Inneneinrichtung finanziert werden, sind seltener erhältlich.

Gewöhnliche Immobilienfinanzierungen allerdings sind nach wie vor nicht an besondere Restriktionen gebunden und werden von allen Banken anstandslos ausgereicht, wenn die Finanzierungskonzeption und die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers stimmen. Auch die Konditionen sind weiterhin durchaus verträglich: Kredite mit einem Beleihungsauslauf von nicht mehr als sechzig Prozent sind für weniger als fünf Prozent Zinsen im Jahr zu bekommen. In Kombination mit einem Darlehen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau und Eigenkapital in Höhe von zehn Prozent der Investitionskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten lässt sich eine Eigenheimfinanzierung folglich ohne Zinsaufschläge realisieren.

Angesichts der günstigen Bedingungen erscheint die restriktive Haltung der EZB aus Sicht angehender Eigenheimbesitzer weniger relevant – die eigenen vier Wände bleiben erschwinglich.

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Die Zeiten sind so günstig wie lange nicht mehr für Käufer und Bauherren: Das Zinsniveau in der Eurozone ist auf einem noch immer niedrigen Niveau und wird sich nach Einschätzung der meisten Experten in absehbarer Zeit auch nicht signifikant ändern. Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von bis zu sechzig Prozent kosten bei guter Bonität und gesichertem Einkommen weniger als fünf Prozent im Jahr, wenn ein günstiger Anbieter gewählt wird. Auch der Staat hilft beim Einzug in die eigenen vier Wände wieder mit: Nachdem im Jahr 2006 die Eigenheimzulage eingestellt und die Förderung selbstgenutzten Immobilieneigentums auf die Wohnungsbauprämie reduziert wurde, steht nun mit der neuen Eigenheimrente wieder ein wirkungsvolles Finanzierungsinstrument zur Verfügung. Der „Wohn-Riester“ ermöglicht die Nutzung staatlich geförderter Altersvorsorgeverträge zum Erwerb von Immobilieneigentum. Neben den Einzahlungen können auch die staatlichen Zuschüsse in voller Höge zur Tilgung einer Hypothek verwendet werden.

Im Gegensatz zur Wohnungsbauprämie, die sich auf einen mehr symbolischen denn hilfreichen Betrag beschränkt, kann die Eigenheimrente insbesondere Familien dabei helfen, die Lasten der Immobilienfinanzierung zu bewältigen. Die Riester-Rente gewährt jedem Sparer, der mindestens vier Prozent seines sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in einen zertifizierten Vertrag einzahlt, die Grundzulage in Höhe von 154 Euro. Darüber hinaus zahlt der Fiskus für jedes Kind weitere 185 Euro – bei Nachwuchs, der erst in diesem Jahr zur Welt gekommen ist, erhöht sich der Kinderzuschlag sogar auf 300 Euro. Eine fünfköpfige Familie kann so im Laufe von zwei Dekaden Zuwendungen in fünfstelliger Höhe vereinnahmen und das angespannte Budget merklich entlasten.

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Fremdwährungsfinanzierungen erfreuen sich unter risikoaffinen „Häuslebauern“ seit jeher großen Interesses: Die Möglichkeit, zu einem Bruchteil der Kosten einer klassischen Euro-Finanzierung in die eigenen vier Wände einzuziehen ist mehr als nur verlockend: Die Zinslasten einer Hypothek im japanischen Yen betragen nur rund ein Viertel derer einer Finanzierung im heimischen Euro. Ganz wesentlichen Einfluss auf die Konditionen der Fremdwährungsvorhaben üben die Geschehnisse an den internationalen Finanzmärkten aus.

Angesichts der jüngsten Entwicklungen an den Währungsmärkte erscheint eine Finanzierung im amerikanischen Dollar wieder äußerst interessant: Die Zinsen im Greenback sind durch die vergangenen Zinsschritte der US-Notenbank wieder auf einem sehr günstigen Niveau angelangt. Darüber hinaus sehen nicht wenige Experten die einstige Leitwährung auf einem Abstieg gegenüber dem Euro: Die Finanzmarktkrise und die turbulenten Geschehnisse in den USA, die jüngst in einer beispiellosen Rettungsaktion der Bush-Regierung mündeten, könnten dem Dollar nachhaltigen Schaden zufügen.

Was schlecht für deutsche Exporteure ist, ist gut für angehende Eigenheimbesitzer, deren Hypothek in Dollar notiert: Eine Abwertung der US-Währung verringert die Darlehensschuld beträchtlich und führt zu Entlastungen, die weit über das günstige Zinsniveau hinausgehen. Der möglichen Gewinnchance stehen selbstredend entsprechende Risiken gegenüber, wie sie bei jeder Fremdwährungsfinanzierung zu tragen sind: Steigt der Dollar wider Erwarten gegenüber dem Euro, verteuert sich die Rückzahlung der Hypothek. Risikofreudige Kreditnehmer allerdings können von der gegenwärtigen Situation profitieren und sollten den US-Dollar als Finanzierungswährung in Betracht ziehen.

Fremdwährungsfinanzierungen sind seit einigen Jahren auch in Deutschland auf dem Vormarsch, nachdem das Prinzip in Österreich und der Schweiz bereits seit geraumer Zeit etabliert ist.

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Der Weg in die eigenen vier Wände stellt für die meisten Eigenheimbesitzer die größte finanzielle Herausforderung im gesamten Leben dar. Umso wichtiger ist es daher, im Vorfeld der Kreditaufnahme eine hieb- und stichfeste Konzeption zu erstellen, um das Vorhaben so günstig wie möglich zu gestalten. Zentrale Bedeutung kommt dabei der Suche nach den besten Konditionen für die unausweichliche Hypothek zu. Zwar erleichtert das Internet den Vergleich der Angebote zahlreicher Banken – wer allerdings Äpfel mit Birnen vergleicht, wird kaum die beste Offerte für die eigenen Zwecke identifizieren können. Der Finanzierungsvermittler Interhyp mit Sitz in München rät Bauherren und Käufern daher, ein Darlehen anhand dreier Parameter zu bewerten: Effektivzins, Restschuld und monatlich zu leistender Kapitaldienst.

Der Effektivzins gibt die gesamten Kosten eines Darlehens bezogen auf den Zeitraum eines Jahres an. Anders als beim Nominalzins sind in der effektiven Verzinsung, deren Angabe vom Gesetzgeber zur Pflicht gemacht wurde, auch Bearbeitungsgebühren und andere Kosten enthalten. Nur diese Größe vermittelt deshalb einen realistischen Überblick über die tatsächliche Kostenbelastung.

Die Restschuld bezeichnet den Kreditbetrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht getilgt wurde und dementsprechend aussteht. Das Wissen um die Belastungen nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung ist dabei von außerordentlich hoher Bedeutung: Da die Restschuld in der Regel nicht auf einen Schlag beglichen werden kann, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig.

Der monatlich vom Darlehensnehmer zu leistende Kapitaldienst schließlich ist eine für die individuelle Finanzplanung unerlässliche Größe: Er gibt an, wie hoch in den kommenden Jahren und Jahrzehnten die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung sein wird und ermöglicht es somit abzuschätzen, inwieweit ein Vorhaben tatsächlich realisierbar ist.

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Forward-Darlehen sind ein beliebtes Instrument für Eigentümer, deren Zinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft und die sich die Zinskonditionen der Gegenwart für ein Darlehen in der Zukunft sichern möchten. Das Prinzip ist dabei erfrischend transparent: Heute wird ein Vertrag über ein Darlehen abgeschlossen, das bis zu fünf Jahre in der Zukunft ausbezahlt wird und dessen Ausgestaltung im Hinblick auf Zinssatz, Laufzeit und Zinsbindung feststehen. Tilgungssatz und mögliche Sondertilgungen werden ebenso unmittelbar bei Abschluss des Forwards festgelegt.

Die Kosten des der Planungssicherheit außerordentlich dienlichen Produktes halten sich dabei in Grenzen: Die ING-DIBA beispielsweise, von der Fachzeitschrift Focus Money als bester Direkt-Baufinanzierer ausgezeichnet, erhebt für ein Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von bis zu drei Jahren keinerlei Zinsaufschlag. Die Hypothek kann mit Tilgungssätzen von einem bis zu zehn Prozent zurückgeführt werden, wobei der Tilgungssatz bis zu zweimal während der Laufzeit kostenlos angepasst werden kann. Sondertilgungen sind bis zu einem Volumen von fünf Prozent des Kredites im Jahr möglich – eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Weiterhin verzichtet das Geldhaus auf Bearbeitungs- und Schätzgebühren.

Mit einem Forward können Eigentümer und angehende Bauherren sich das gegenwärtig im historischen Rückblick noch immer günstige Zinsniveau sichern und so mehr Planungssicherheit bei der Konzeption der Eigenheimfinanzierung gewinnen. Auch wenn viele Experten davon ausgehen, dass die Zinsen auf dem europäischen Hypothekenmarkt in den kommenden Monaten tendenziell eher sinken denn steigen werden, spricht aufgrund der günstigen Konditionen nichts gegen einen Forward-Abschluss – Experten schließlich liegen mit ihren Prognosen häufig falsch.

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Die Zinssätze auf dem deutschen Markt für Immobilienfinanzierungen sind in den zurückliegenden Tagen leicht angestiegen. Nach Angaben des führenden Vermittlers für Hypothekenfinanzierungen, dem in der bayrischen Landeshauptstadt München ansässigen Finanzdienstleister Interhyp, müssen Kunden bei guter Bonität und gesichertem Einkommen für ein Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von sechzig Prozent beim günstigsten Anbieter derzeit 4,9 Prozent im Jahr effektiven Jahreszins zahlen. Vor rund zwei Wochen war eine identische Finanzierung noch für rund 20 Basispunkte weniger zu bekommen.

Experten sehen in dem jüngsten Anstieg der Hypothekenzinsen allerdings keinen Anlass zu Besorgnis. Signifikante Verschlechterungen der Konditionen sind nach Einschätzung beinahe aller Volkswirte derzeit außerordentlich unwahrscheinlich, da sich die Konjunktur merklich abschwächt und die Europäische Zentralbank demnach kaum Spielraum zu Zinserhöhungen hat. Vielmehr gehen viele von einem rückläufigen Zinsniveau in den kommenden 12 Monaten aus, da sich aufgrund der rezessiven wirtschaftlichen Entwicklung und dem absehbaren Ende der Hausse an den Rohstoffmärkten die Inflationsrate deutlich reduzieren dürfte.

Die Zinsstruktur im Euroraum ist nach wie vor außerordentlich flach, so dass langfristige Finanzierungen nur unwesentlich teurer sind als solche mit einem kurzfristigen Horizont. Nach Angaben von Interhyp beläuft sich die Sollzins-Differenz zwischen einem Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung und einem mit Festschreibung der Konditionen über 25 Jahre auf weniger als einen halben Prozentpunkt. Wer nicht mit sinkenden Zinsen in der Zukunft rechnet und gegenwärtig auf der Suche nach einen Neu-oder Anschlussfinanzierung ist, kann somit für lange Zeit günstige Zinsen in Anspruch nehmen, ohne für die dadurch verbesserte Planungssicherheit hohe Kosten in Form von Aufschlägen auf den Sollzins zahlen zu müssen.

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Die eigenen vier Wände gelten als eine der besten Möglichkeiten zur persönlichen Altersvorsorge, ist ein Eigenheim doch gegen Inflation und Krisen gefeit und ermöglicht dazu mietfreies Wohnen im Alter. Eigentümer sollten ihre Vorsorge allerdings nicht auf ihre Immobilie beschränken, sondern darüber hinaus für ausreichende Geldleistungen im Ruhestand sorgen, wobei die gesetzliche Rente dazu in den wenigsten Fällen ausreicht.

Wer nach dem Ausscheiden aus dem Erwerbsleben nicht über eine angemessene Rente verfügt, muss schmerzliche Einbußen hinnehmen – trotz der abbezahlten Immobilie. Ein Haus verursacht laufende Kosten für Instandhaltung und Betrieb und kann nicht aus einem schmalen Geldbeutel finanziert werden. Insbesondere im Hinblick auf die kommende Eigenheimrente (umgangssprachlich oft als „Wohn-Riester“ bezeichnet) äußern Experten Bedenken im Hinblick auf eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung im Alter. Wer seinen staatlich geförderten Vorsorgevertrag zur Finanzierung einer Immobilie verwendet und die entnommenen Guthaben nicht bis zum Beginn der Rentenphase wieder zurückführt, muss nicht nur auf eine Rentenzahlung aus dem Riester-Vertrag verzichten, sondern darüber hinaus auch Leistungen an das Finanzamt schultern: Eigenheim-Rentenverträge werden fiktiv weitergeführt und mit dem Garantiezins verzinst. Durch die nachgelagerte Besteuerung kann so im schlimmsten Fall das ohnehin geringe Niveau der gesetzlichen Rente angegriffen werden.

So vorteilhaft der Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie ist, so sehr sind weitere Finanzplanungen und die entsprechenden Anstrengungen notwendig, um einen sorgenfreien Lebensabend genießen zu können. Das maximale Budget für eine Eigenheimfinanzierung, das sich in der Regel aus dem verfügbaren Einkommen ableitet, sollte die Belastungen durch Vorsorgemaßnahmen unbedingt berücksichtigen.

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Die ING-Diba bietet nach Recherchen verschiedener Finanzportale Top-Konditionen im Bereich der privaten Baufinanzierung. Besonders hervor sticht das Geldhaus dabei durch den Rabatt auf Darlehen aus den Programmen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, die pauschal mit 25 Basispunkten vergünstigt werden. Der Nachlass auf den Sollzins wird dabei unabhängig davon gewährt, ob es ich bei dem Kredit um ein Engagement aus dem Wohneigentumsprogramm oder um Darlehen aus Ökoprogrammen handelt. Die ING finanziert den Zinsvorteil aus einem Teil der Vertriebsprovision, die sie von der KfW für jedes ausgereichte Darlehen erhält.

Vergleiche zeigen, dass insbesondere diejenigen Banken im Bereich der Baufinanzierung Top-Konditionen bieten, die kein eigenes Filialnetz betreiben und so Kosten sparen können, die angesichts eines intensiven Wettbewerbs unmittelbar an die Kunden weitergereicht werden. Direktbanken sind dabei nicht selten um 50 Basispunkte günstiger als klassische Filialinstitute.

Angehende Eigenheimbesitzer, die auf der Suche nach günstigen Konditionen sind, können sich auch der Dienste eines Finanzierungsvermittlers bedienen. Die Unternehmen wie beispielsweise der in München ansässige Vermittler Interhyp vergleichen die Konditionen von bis zu siebzig deutschen Banken miteinander und wählen aus dem breiten Angebot dasjenige aus, das zu den individuellen Anforderungen der Kunden am besten passt. Nach Einschätzung von Finanzberatern lassen sich durch die Vorgehensweise durchaus fünfstellige Euro-Beträge sparen.

Eigeninitiative ist eine hilfreiche Eigenschaft auf dem Weg in die eigenen vier Wände: Der Staat greift „Häuslebauern“ nur wenig unter die Arme. Die Wohnungsbauprämie etwa, die, sofern denn ein Anspruch darauf überhaupt besteht, auf Einzahlungen in Bausparverträge gewährt wird, beläuft sich bei einem Ehepaar auf lediglich rund 900 Euro.

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Der Wettbewerb auf dem deutschen Markt für Baufinanzierungen ist seit je her von einem intensiven Wettbewerb gekennzeichnet. Anbieter sind stets bemüht, durch innovative Finanzierungslösungen und bestmögliche Konditionen Kunden zu gewinnen und zu halten. Seit einiger Zeit ist mit der Reservierungshypothek ein neues Produkte erhältlich, das Flexibilität beim Immobilienkauf und Absicherung gegen steigende Marktzinsen gleichermaßen bietet. Das Prinzip: Darlehensnehmer vereinbaren mit ihrem Finanzierungspartner die Konditionen eines Darlehensvertrages, ohne dass bereits ein konkretes Objekt im Raum steht, das erworben werden soll. Lediglich die ungefähre Beschaffenheit der Immobilie, z. B. im Hinblick auf die Bauweise, wird vertraglich fixiert. Eine Verpflichtung seitens des Darlehensnehmers besteht bei Abschluss der Reservierungshypothek noch nicht – der Vertrag stellt lediglich eine Option dar, ein Darlehen mit bestimmten Konditionen innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten abzurufen.

Mit der Finanzierungszusage der Hausbank im Rücken können angehende Eigenheimbesitzer ohne Druck auf die Suche nach einem geeigneten Objekt gehen und müssen nicht fürchten, dass sich die Konditionen während der oft langwierigen Suche verschlechtern. Darüber hinaus eröffnen sich oft günstige Verhandlungsspielräume gegenüber Verkäufern und deren Maklern, wenn bereits eine verbindliche Kreditzusage vorgewiesen werden kann. Sollte sich binnen der Abruffrist kein geeignetes Objekt finden lassen, verfällt der Anspruch auf die Hypothek. Kosten entstehen dem Inhaber dabei nicht.

Die Reservierungshypothek eignet sich zum Teil auch als Ersatz für Forward-Darlehen, die oft mit einem Aufschlag verbunden sind. Zwar bieten die Produkte keine so lange Vorlaufzeit (die bei einem Forward durchaus fünf Jahre betragen kann), dafür sind sie aber zu keinem Zeitpunkt mit Kosten verbunden.

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In absehbarer Zeit ist es soweit: Der Wohn-Riester findet nach seiner Verabschiedung durch den Gesetzgeber endlich Gestalt in marktfähigen Produkten und steht angehenden Eigenheimbesitzern zur Verfügung. In Zukunft können dann die Beiträge zu staatlich geförderten Altersvorsorgeverträgen zur Finanzierung selbstgenutzten Immobilieneigentums verwendet werden. Neben den Eigenleistungen können auch die Zulagen in voller Höhe zur Tilgung einer Hypothek genutzt werden. Familien können so bis zu 4200 Euro (zweimal der maximale Einlagenbetrag) jährlich zusätzlich zur Eigenheimfinanzierung aufbringen und damit ihr Budget deutlich entlasten.

Experten warnen nun, dass der Wohn-Riester auch Risiken birgt und die Entnahmen aus den Verträgen keinesfalls blauäugig erfolgen sollten. Vielmehr sollte die Eigenheimrente in ein umfassendes Finanzierungskonzept eingebettet werden, das auch die Rückzahlung der Guthaben in den Vertrag bis zum Beginn der Rentenphase vorsieht. Die Riester-Verträge nämlich werden, wenn die Einzahlungen samt Zulagen zur Kredittilgung verwendet werden, fiktiv weitergeführt und mit einem Guthabenzins von aktuell zwei Prozent (dem gegenwärtigen Garantiezins) belegt. Wer nicht rechtzeitig damit beginnt, die Entnahmen wieder zurückzuführen, muss durch die nachgelagerte Besteuerung von Riester-Verträgen im schlimmsten Fall eine Rente in voller Höhe versteuern, die gar nicht ausbezahlt wird – finanzielle Engpässe im wohlverdienten Ruhestand sind so vorprogrammiert.

Die Dimensionen der so dem Finanzamt gegenüber entstehenden Schuld können erheblich sein: Wer einen Vertrag dreißig Jahre lang mit dem Höchstbetrag andient, muss bei gleichbleibender Verzinsung bei Eintritt in den Ruhestand einen Kapitalstock von 86.000 Euro in eine zu versteuernde Rente umwandeln, so dass die ohnehin zu geringe gesetzliche Rente arg strapaziert wird.

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