Baufinanzierung und News

Für den Großteil angehender Bauherren und Immobilienkäufer ist es selbstverständlich, Eigenkapital bei der Finanzierung ihres Vorhabens einzusetzen. Immerhin bringt der Einsatz von Eigenkapital gleich mehrere Vorteile mit sich. Da wäre zum Beispiel die Tatsache, dass sich mit Eigenkapital der so genannte Beleihungsauslauf verbessern lässt, was sich wiederum positiv auf die Kreditentscheidung wie auch auf die Darlehenskonditionen auswirkt. Des Weiteren trägt die Einbringung von Eigenmitteln ebenso dazu bei, den Bedarf an Fremdkapital zu verringern, was sich gleich in mehrfacher Hinsicht positiv auswirkt – unter anderem wird hierdurch die monatliche Zinsbelastung verringert.

Im Zusammenhang mit dem Thema Eigenkapitaleinsatz stellt sich natürlich die Frage, innerhalb welchen Rahmens die eigenen Ersparnisse bei der Baufinanzierung eingesetzt werden sollen. Allerdings ist diese Frage gar nicht so leicht zu beantworten, weil teilweise die unterschiedlichsten Meinungen vorherrschen und es auch stets auf die Ausgangssituation ankommt.

Die „Süddeutsche Zeitung“ hat gestern zu diesem Thema einen interessanten Artikel veröffentlich. Im besagten Artikel wird von Finanzierungsexperten dazu geraten, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Wenn angehenden Bauherren und Käufern entsprechend viel Kapital zur Verfügung steht, sollten sie dieses auch einsetzen. Begründet wird der möglichst große Kapitaleinsatz vor allem mit der Sicherheit, die dieser mit sich bringt: Wer viel Eigenkapital einsetzt, benötigt ein geringeres Darlehen und geht somit eine weniger große Verbindlichkeit ein. Gleichzeitig wird im Artikel auch vorgerechnet, dass sich der Eigenkapitaleinsatz auch aus Anlegersicht lohnt: Wer der Meinung ist, mit seinem Ersparnissen an den Kapitalmärkten höhere Renditen zu erzielen, liegt möglicherweise falsch, insbesondere wenn er auf sichere Geldanlagen setzt. Folglich ist es besser, von spekulativen Anlagen abzusehen und stattdessen lieber ein niedrigeres Darlehen aufzunehmen.

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Im Bereich der Immobilienfinanzierung ist ein regelrechter Kampf um jeden einzelnen Kunden ausgebrochen. Weil seit Ende 2005 immer weniger Immobilien errichtet werden oder den Eigentümer wechseln, schrumpft der Markt – eine Entwicklung, die zahlreichen Kreditinstituten Schmerzen bereitet. Um sich dennoch am Markt behaupten zu können, warten sie mit neuen Finanzierungslösungen auf, mit denen sie sich von ihren Mitbewerbern abheben möchten.

Allerdings ist es längst nicht immer so, dass die neuen Konzepten einen wirklichen Nutzen bieten. So gehen beispielsweise zunehmend mehr Baugeldvermittler dazu über, auch Darlehen anzubieten, die auf eine fremde Währung lauten – insbesondere beim Bereich der Schweizer Franken Darlehen hat das Angebot immens zugenommen. Erst in den vergangenen Tagen haben wie einige Vermittler ordentlich in der Werbetrommel gerührt.

Das Interesse an den Fremdwährungsdarlehen ist immens groß – eine Tatsache, die in erster Linie auf die niedrigen Zinssätze zurückzuführen sind, die in der Schweiz vorherrschen. Wer dort eine Baufinanzierung abschließt bzw. ein Immobiliendarlehen aufnimmt, kann oftmals von einem spürbaren Zinsvorteil profitieren und somit auf den ersten Blick viel Geld sparen.

Auf der anderen Seite bergen Fremdwährungsdarlehen ein hohes Risiko. Gemeint ist das so genannte Währungsrisiko, welches schlichtweg durch die sich ständig ändernden Wechselkurse der einzelnen Währungen zustande kommt. Wer ein Fremdwährungsdarlehen abschließt, muss damit rechnen, dass die Fremdwährung an Wert gewinnt und er somit tiefer in die Tasche greifen muss, um die Zinsen aufbringen zu können. Schon geringe Währungsschwankungen können zu einer immensen Verteuerung der Darlehensrate führen, weshalb man sich den Abschluss entsprechender Darlehen besser zweimal überlegen sollte.

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Im Bereich der Baufinanzierung hat es in den vergangenen Jahren große Veränderungen gegeben. Es waren in erster Linie die Direktbanken, die in das Geschäft mit der privaten Baufinanzierung eingestiegen sind und den Markt verändert haben. Um sich gegen regionale Kreditinstitute wie Sparkassen und Volksbanken (die einstiegen Platzhirsche) behaupten zu können, warteten sie nicht nur mit besonders attraktiven Zinssätzen, sondern auch besonders flexiblen Finanzierungslösungen auf. Dies hat dazu geführt, dass sie den regionalen Banken große Marktanteile abnehmen konnten.

Mittlerweile haben die Regionalbanken reagiert und ihre Finanzierungslösungen entsprechend angepasst. Somit können die Kunden der Sparkassen und Volksbanken ebenfalls von besonders flexiblen Finanzierungslösungen profitieren. Laut der „Berliner Morgenpost“ hat die Flexibilität bei der Immobilienfinanzierung einen neuen Höchststand erreicht: Noch nie zuvor hatten angehende Darlehensnehmer die Möglichkeit, ihre Immobiliendarlehen so detailliert zu gestalten und vor allem mit einem solch hohen Maß an Flexibilität auszustatten.

So soll es inzwischen beim Großteil der Kreditinstitute möglich sein, nicht nur Sondertilgungen zu leisten, sondern sogar die Tilgung während der Laufzeit anzupassen – bis vor einigen Jahren wäre dies bei den meisten Banken noch undenkbar gewesen. Gleichzeitig wird positiv hervorgehoben, dass diese Leistungen teilweise sogar kostenlos oder lediglich gegen geringe Zinsaufschläge angeboten werden.

Angehende Bauherren und Immobilienkäufer sollten diese Chance nutzen und ihre Baufinanzierung möglichst flexibel gestalten. Denn heutzutage können sich die Lebensumstände besonders schnell ändern, so dass es von immens großem Vorteil ist, wenn die Finanzierung an die neuen Lebensumstände angepasst werden kann.

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Die Realisierung eines Bauvorhabens ist mit einem immens hohen Aufwand verbunden. Nicht nur der eigentliche Bau, sondern bereits die Vorbereitungen können sehr anstrengend sein. Insbesondere der Erwerb eines geeigneten Grundstücks stellt oftmals eine große Herausforderung dar. Deshalb ist der Großteil der potentiellen Bauherren auch enorm froh, wenn er endlich ein Grundstück gefunden hat.

Weil Suche und Erwerb von Bauplätzen mit sehr viel Stress verbunden sein können und je nach Region auch gezielt das Angebot an Bauplätzen knapp gehalten wird, gehen zunehmend mehr Menschen dazu über, ihr Grundstück schon zu einem relativ frühen Zeitpunkt zu erwerben. So kommt es durchaus vor, dass ein Bauplatz gekauft wird, obwohl das eigentliche Bauvorhaben noch nicht einmal ansatzweise geplant ist.

In der Regel muss auch solch ein Grundstück finanziert werden. Hierbei begehen viele Käufer den Fehler, ein Darlehen mit Zinsbindung abzuschließen. Zwar bringen Darlehen mit Zinsbindung eine große Zinssicherheit mit sich, allerdings können sie erst zum Ablauf der Zinsbindung gekündigt werden. Gleichzeitig zielen die Kreditinstitute (sowohl Banken wie auch Bausparkassen) darauf ab, genau diese Form von Darlehen anzubieten. Denn sobald sie mit einem Darlehen erst einmal im Grundbuch (durch Eintragung einer Grundschuld) stehen, ist ihnen die Anschlussfinanzierung so gut wie sicher. Das Prinzip ist einfach: Weil das Grundstück noch über mehrere Jahre finanziert wird, der Bauherr jedoch Kapital benötigt, muss er beim ursprünglichen Darlehensgeber bleiben, was im Endeffekt bedeutet, dass ihm dieser den Zinssatz für das eigentliche Baudarlehen mehr oder weniger diktieren kann.

Deshalb kann allen Grundstückskäufern nur dazu geraten werden, eine möglichst flexible Grundstücksfinanzierung abzuschließen, um vor Baubeginn noch einmal vollständig neu finanzieren zu können.

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Wer schon einmal versucht hat, einen Bauplatz zu ergattern, der wird mit hoher Wahrscheinlichkeit sehr genau wissen, wie schwierig solch ein Vorhaben sein kann. Schon so manch potentieller Bauherr hat nach einer gewissen Zeit das Handtuch geworden, weil er schlichtweg nicht fündig geworden ist oder nicht die Gelegenheit hatte, zum Zug zu kommen. Denn leider existiert eine Vielzahl an Faktoren, die über Erfolg und Niederlage beim Erwerb von Bauplätzen entscheidet.

In den meisten Fällen beginnt der erste Frust schon damit, dass die Bauplätze zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt verfügbar sind, als es von den Gemeinden angekündigt wird. Wer zeitnah bauen möchte, hat deshalb ein Problem: Je nach Region und Gemeinde kann es durchaus vorkommen, dass sich der Verkauf der einzelnen Bauplätze um ein bis zwei Jahre verzögert – bei solch langen Wartezeiten hat schon so mancher Bauherr umgesattelt und sich für einen Kauf entschieden.

Aus diesem Grund kann all denjenigen, die ihr eigenes Haus errichten möchten, nur dazu geraten werden, sich schon möglichst früh auf die Suche nach einem passenden Grundstück zu begeben. Es lohnt sich, in der jeweiligen Region schon ein bis zwei Jahre vor dem geplanten Baubeginn nach attraktiven Grundstücksangeboten zu suchen – immerhin sammelt man auf diese Weise Erfahrung und gewinnt einen besseren Marktüberblick. Natürlich kann es dann passieren, dass man schon relativ schnell fündig wird, obwohl man noch gar nicht so weit mit seiner Planung vorangeschritten ist, um gleich bauen zu können. Allerdings ist das weniger dramatisch: Schließlich kann man sich das Grundstück auch reservieren bzw. erst einmal vorfinanzieren, bis die Planungen abgeschlossen sind und man noch mehr Eigenkapital angespart hat.

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Im historischen Vergleich betrachtet, sind die aktuellen Hypothekenzinsen enorm günstig. Etliche Immobilieneigentümer, die ihre Objekte vor mehr als fünf Jahren finanziert haben, blicken oftmals neidvoll auf die Käufer und Bauherren dieser Zeit – schließlich mussten sie noch erheblich höhere Zinssätze in Kauf nehmen. Gleichzeitig fragen sich diese Darlehensnehmer, ob nicht irgendeine Möglichkeit existiert, ebenfalls vom aktuellen Zinstief profitieren zu können.

So sind zum Beispiel schon etliche Darlehensnehmer auf die Idee gekommen, sich bei ihrem Darlehensgeber über die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung bzw. Rückzahlung zu informieren. Allerdings kann diese Option nur in den seltensten Fällen in Erwägung gezogen werden. Denn leider ist eine vorzeitige Kündigung nicht ohne weiteres möglich – da bedarf es schon eines immens wichtigen Grundes, damit die Bank zustimmt. Außerdem ist eine vorzeitige Darlehenskündigung mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden, welche den aktuellen Zinsvorteil sehr schnell zunichte machen kann.

Dennoch können Darlehensnehmer, die ihre Baufinanzierung bereits vor einigen Jahren abgeschlossen haben, vom aktuellen Zinstief profitieren. Die einfachste Möglichkeit besteht darin, zum jetzigen Zeitpunkt ein so genanntes Forwarddarlehen abzuschließen. Mit Hilfe dieser Darlehensform ist es möglich, sich das aktuelle Zinsniveau für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern. Man muss also nur noch warten, bis die bestehende Finanzierung ihr Ende erreicht hat, damit man das Darlehen günstig umschulden kann. Wie die Zinsen dann stehen, spielt keine Rolle: Das Forwarddarlehen wird später mit dem Zinssatz verzinst, der jetzt vereinbart wird.

Wer sich nicht sicher ist, ob und zu welchem Zeitpunkt eine Anschlussfinanzierung seines Darlehens erforderlich ist, der wendet sich am besten an einen unabhängigen Berater wie zum Beispiel an einen Baugeldvermittler. Dieser kann die Unterlagen durchsehen und anschließend genau sagen, ob und zu welchen Konditionen die Aufnahme eines Forwarddarlehens möglich ist.

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Wer sich für das Thema Baufinanzierung interessiert und die Geschehnisse regelmäßig verfolgt, der wird sicherlich wissen, dass es in den vergangenen Tagen zu einem spürbaren Zinsrückgang gekommen ist. Dem Großteil der potentiellen Darlehensnehmer bietet sich daher die Möglichkeit, jetzt günstige Darlehen abschließen und somit unmittelbar von der Zinsentwicklung profitieren zu können.

Allerdings trifft dies längst nicht für alle Interessenten zu. So gibt es zum Beispiel viele Menschen, die zwar ebenfalls die Geschehnisse verfolgen, aber der Meinung sind, noch nicht zuschlagen zu können, weil sie mit ihrem Vorhaben noch nicht weit genug vorangeschritten sind. Etliche Menschen möchten den Traum von der eigenen Immobilie realisieren, müssen oder wollen aber noch abwarten, weil sie noch nicht das passende Objekt gefunden haben oder noch mehr Eigenkapital ansparen möchten.

Was viele dieser Menschen nicht wissen ist, dass auch für sie Möglichkeiten existieren, um von der aktuellen Situation zu profitieren. Mit bestimmten Darlehensarten wie zum Beispiel der Reservierungshypothek kann das aktuelle Zinsniveau für einen bestimmten Zeitraum (der sich je nach Anbieter auf etwa ein halbes Jahre beläuft) gesichert werden. Wer noch länger warten muss, sollte über den Abschluss eines Bausparvertrags nachdenken – auch auf diese Weise ist es möglich, sich jetzt die attraktiven Konditionen zu sichern und zu einem späteren Zeitpunkt ein günstiges Immobiliendarlehen in Anspruch nehmen zu können.

Übrigens ist der Bausparvertrag längst nicht nur für angehende Käufer und Bauherren interessant. Auch Eigentümer können durch den Abschluss profitieren, um beispielsweise in ein paar Jahren auf ein günstiges Darlehen zurückgreifen zu können und somit ihre Immobilie zu modernisieren – immerhin müssen rund 70 Prozent aller Altbauten in den kommenden Jahren modernisiert werden.

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Immer mehr Bundesbürger spielen mit dem Gedanken, ihren Traum vom Eigenheim mit einer Vollfinanzierung zu erfüllen. Besonders junge Familien, die zwar über ein regelmäßiges Einkommen verfügen, aber noch nicht genügend Rücklagen bilden konnten, ziehen diese Art der Finanzierung in Erwägung. Vielen Bauwilligen wird es dabei relativ leicht gemacht: Immer mehr Anbieter lassen sich auf den neuen Trend zur Vollfinanzierung ein und gestalten ihre Angebote dementsprechend aus.

Dennoch gibt es gerade bei dieser Finanzierungsform eine Menge zu beachten, damit der Hausbau oder –kauf nicht zu einem finanziellen Abenteuer wird.

Zunächst einmal sollten Sie, bevor Sie sich zu einer solchen Finanzierungsmethode entscheiden prüfen, ob Ihre Lebensumstände und Ihre Zukunftspläne mit einer langen Rückzahlphase und hohen Ratenbeträgen, wie es die Vollfinanzierung mit sich bringt, übereinstimmen. Wägen Sie dabei ab, wie sicher das Einkommen Ihrer Familie ist und ob im Notfall die anfallenden Tilgungen und Zinsen auch periodenweise von einem Einkommen bestritten werden könnten, wenn einer der Partner arbeitslos werden sollte. Zudem sollten Sie sich vergewissern, ob ihre jetzige Entscheidung von Bestand sein wird, das heißt, ob Sie sich langfristig an einen Wohnort binden können und wollen oder ob berufliche Entwicklungen diesem im Wege stehen. Gerade bei einer Vollfinanzierung kann der Verkauf einer Immobilie relativ hohe Verluste mit sich bringen.

Stehen aus der persönlichen und beruflichen Perspektive keine Hindernisse im Weg, sollten Sie auf einige Aspekte beim Abschluss der Vollfinanzierung achten. Dazu gehört, dass die Vereinbarungen über die Tilgungen eine möglichst schnelle Rückzahlung ermöglichen sollte. Hier ist es auch sinnvoll Sondertilgungsoptionen vertraglich zu vereinbaren. Diese gewähren in Form der optionalen Sondertilgung eine flexible Erhöhung der Tilgung. Wie bei anderen Finanzierungsmethoden auch sollten Sie auch auf den effektiven Jahreszins achten. Dieser weist aus, wie hoch die Gesamtkosten der Finanzierung sind – je niedriger er ist, desto günstiger ist das Finanzierungsangebot. Der Effektivzins eignet sich sehr gut zum Vergleich der unterschiedlichen Finanzierungsangebote, weil hier bereits Gebühren und Nebenkosten der Finanzierung seitens des Finanzierers eingerechnet wurden.

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Die Eigentümer von Immobilien, die mit Heizöl oder Erdgas heizen, haben vor einigen Tagen sicherlich aufgeatmet, als die Preise für Heizöl und Erdgas wieder gefallen sind. Ihnen bietet sich jetzt die Möglichkeit, sich (vergleichsweise) günstig mit den fossilen Energieträgern einzudecken und entsprechende Verträge abzuschließen.

Allerdings dürfte die Freude über den Preisrückgang nicht allzu lange anhalten. Historisch betrachtet sind Heizöl und Erdgas nämlich noch immer äußerst teuer. Gleichzeitig gehen Experten davon aus, dass die Energiepreise schon in Kürze wieder ansteigen werden. Aus diesem Grund denken auch zunehmend mehr Eigentümer darüber nach, ihre Immobilien zu modernisieren und im Zuge dessen auf andere Brennstoffe umzusteigen.

Moderne Holzöfen und Wärmepumpen – jeweils in Kombination mit Solaranlagen – liegen derzeit hoch im Trend. Allerdings schrecken etliche Eigentümer vor einem Erwerb zurück, weil dieser mit entsprechend hohen Kosten verbunden ist. Obwohl die Preise für entsprechende Systeme in den vergangenen Jahren spürbar gefallen sind, kosten diese Systeme im Vergleich zu konventionellen Heizungsanlagen immer noch viel Geld.

Ein Großteil der Eigentümer vergisst hierbei, dass sie dazu berechtigt sind, entsprechende Fördermittel in Anspruch zunehmen. Der Staat fördert nämlich den Umstieg auf alternative Energien gleich zweifach: Zum einen sind direkte Zuschüsse erhältlich, zum anderen können günstige Darlehen mit Förderung abgeschlossen werden. Aus diesem Grund kann allen Betroffenen nur dazu geraten werden, sich mit Heizungsspezialisten sowie mit unabhängigen Finanzierungsberatern in Verbindung zu setzen, um ihre Möglichkeiten zu überprüfen – denn schon jetzt macht sich der Umstieg nach relativ kurzer Zeit bezahlt. Bis vor wenigen Jahren betrug die Amortisationsdauer noch 25 bis 30 Jahre – inzwischen hat sie sich halbiert.

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Das Thema Altersvorsorge ist in aller Munde. Die gesetzliche Rente wird in Zukunft nicht mehr ausreichen, um den Lebensstandard im Alter zu sichern. Neben staatlich geförderten Altersvorsorgeprodukten wie der Riester- und der Rürup-Rente kommen auch andere private Möglichkeiten der Altersvorsorge in Betracht.

Wer sich im Alter auf eine oder mehrere Immobilien verlassen kann, kann dabei auf zwei unterschiedlichen Arten gut fahren: Zum einen entfallen die Mietkosten, wenn man in einem Eigenheim wohnen kann, zum anderen kann durch die Vermietung von Immobilien die Rente entscheidend aufgebessert werden. Die Kontinuität, die Mietzahlungen dabei versprechen, ist besonders reizvoll.

Bei der Finanzierung eines Eigenheims bietet sich das Wohn-Riestern an. Dieses scheidet allerdings aus, wenn man eine Immobilie finanzieren möchte, die später verkauft oder vermietet werden soll. Wer dieses nämlich innerhalb der ersten 10 Jahre mit einem Riester geförderten Haus vorhat, muss die staatliche Förderung zurückerstatten – es sei denn es wird von dem Erlös umgehend ein neues Eigenheim finanziert. Auch Häuser im Ausland können nicht über die Riester-Förderung finanziert werden.

Für die Finanzierung von Mietobjekten stehen dem Verbraucher die klassischen Instrumente der Baufinanzierung offen. Auch hier gilt: Eine Eigenkapitalanlage von mindestens 20 Prozent ist sinnvoll. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto kürzer kann die Rückzahlphase angesetzt werden.

Wichtige Aspekte, die beim Bau oder beim Kauf eines Mietobjektes berücksichtigt werden sollten, sind der Mietzins und die Vermietbarkeit des Objektes. Ersteres beschreibt, ob es das Potenzial einer Mietsteigerung bei dem betreffenden Objekt gibt, letzteres ist eine Prognose, wie gut das Objekt vermietbar ist – sprich welchen Standard es erfüllt, in welcher Lage es sich befindet und viele Aspekte mehr, die es attraktiv machen.

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