Baufinanzierung und News

In Wohngebieten wird Handwerksbetrieben seitens der Baubehörden für Projekte meist keine Genehmigung erteilt. Das Recht der Anwohner auf eine ruhige Umgebung ist dabei ausschlaggebend für die Verweigerungshaltung der öffentlichen Hand. In einigen Fällen aber müssen Anwohner die Anwesenheit bzw. die Niederlassung eines Handwerksbetriebes in ihrer unmittelbaren Umgebung in Kauf nehmen. Der Infodienst „Recht und Steuern“ der LBS berichtet von einem Fall, in dem ein Heizungsbauer für eine bauliche Maßnahme zwecks Niederlassung inmitten eines Wohngebietes von den Behörden grünes Licht erhielt und damit den Zorn der Anwohner auf sich zog, der schließlich in einem Prozess vor dem Verwaltungsgericht Koblenz gipfelte. Die Richter gaben dem Inhaber des Fachbetriebes Recht und bestätigten die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung.

Grund für die Haltung der Juristen war der Umstand, dass in dem Dachgeschoss, das der Unternehmer ausbauen wollte, keine mit Lautstärke einhergehenden geschäftlichen Aktivitäten geplant waren; Lagerung, Verkauf und Ausstellung sollten an einem acht Kilometer entfernten zweiten Standort stattfinden. Das Gericht bestätigte zwar, dass die Ansiedlung von Handwerksbetrieben in Wohngebieten grundsätzlich nicht von den Baubehörden genehmigt werde; im konkreten Fall aber sei keine Beeinträchtigung der Lebensqualität durch das Unternehmen zu erwarten. In der Baugenehmigung wurde zudem eine bindende Auflage erteilt, die auch für zukünftige Nutzungen bestimmte Aktivitäten wie Anlieferung und Abverkauf unterbindet.

Anwohner können demnach nicht verlangen, dass sich in ihrer unmittelbaren Umgebung keinerlei Betriebe ansiedeln. Lediglich Geschäftsvorgänge, die mit einer signifikanten Steigerung von Verkehr, Betriebsamkeit oder Lautstärke einhergehen, müssen zwingend durch eine Verweigerung der Genehmigung seitens der Behörden unterbunden werden.

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Angehende Bauherren sehen sich nicht selten mit der Problematik eines großen und komplexen Produktangebotes konfrontiert und fürchten zurecht, in der Vielzahl der zur Verfügung stehenden Tarife nicht die für die persönlichen Bedürfnisse am besten geeignetste Lösung angeboten zu bekommen. Insbesondere wird die unabhängige Beratung vermisst: Banken verkaufen ihre eigenen Produkte unabhängig von den Erfordernissen des jeweiligen Kunden. Und Vermittler berücksichtigen in ihren Empfehlungen nicht selten die von einem Anbieter gezahlte Provision.

Die Verbraucherzentralen stellen einen zentralen Anlaufpunkt für Informationssuchende dar, ganz gleich, ob eine neue Finanzierung unmittelbar bevorsteht oder ob Fragen zu einem bestehenden Vertragsverhältnis zu klären sind. Dabei ist in vielen Fällen nicht einmal ein persönlicher Beratungstermin erforderlich. Die Verbraucherzentrale Hessen beispielsweise bietet einen telefonischen Service an, bei dem gezielt auch Fragen spezieller Natur zum Thema Baufinanzierung gestellt werden können. Der Dienst ist unter einer Mehrwert-Rufnummer an jedem Dienstag von 10-14 Uhr erreichbar und wird Anrufern auf ihrer nächsten Telefonrechnung mit 1,75 pro Minute in Rechnung gestellt (Festnetztarif). Der Vorteil: Verbraucher müssen keinen zeitaufwendigen persönlichen Beratungstermin vereinbaren, nur um einzelne Fragen zu klären.

Wer umfassende Informationen und eine unabhängige Beratung zum Thema Baufinanzierung wünscht, ist bei den Verbraucherzentralen ebenfalls gut aufgehoben: Der Landesverband Hessen beispielsweise bietet eine Rundum-Beratung zu einem Pauschalpreis von 150 Euro an, wobei hier kein konkretes Angebot unterbreitet wird, sondern eine ganzheitliche und zu den Erfordernissen passende Beratung erfolgt, die es auch unerfahrenen Verbrauchern ermöglicht, Angebote von Vermittlern und Kreditinstituten im Hinblick auf ihre Eignung korrekt einzuschätzen.

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Die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts wird von vielen Familien benutzt, um die Übergabe einer Immobilie von den Eltern an die Kinder mit einem Höchstmaß an Sicherheit für die Übergebenden zu verbinden. Das Wohnrecht wird im Regelfall im Grundbuch eingetragen und ist dementsprechend sicher.

Ein Wohnrecht schließt allerdings keinen Anspruch auf eine als Ersatz zu leistende Geldleistung ein, wenn der Inhaber des Rechts die Immobilie nicht mehr bewohnt. Das OLG Celle entschied in einem Fall, in dem der ehemalige Eigentümer einer Immobilie aus Gesundheitsgründen in ein Pflegeheim gezogen war, zugunsten der Erben und stellte klar, dass aus einem Wohnrecht kein finanzieller Anspruch gegen den Eigentümer einer Immobilie abzuleiten sei. Die einzige Möglichkeit wäre in jenem Fall der vollständige Verzicht auf das Wohnrecht gewesen, allerdings sei eine Geldleistung auch dann nur berechtigt, wenn dem Besitzer die Vermietung des Objekts zumutbar gewesen wäre. Im vorliegenden Fall allerdings handelte es sich bei dem betreffenden Objekt nicht um eine abgeschlossene Wohneinheit, sodass aufwendige Umbauarbeiten von Nöten gewesen wären, um eine Vermietung in einer für alle Parteien zufriedenstellenden Form umzusetzen.

Für Inhaber eines Objektes, die eine Übertragung zu Lebzeiten an ihre Nachkommen in Betracht ziehen, ergibt sich aus dem Urteil die Notwendigkeit, einen besonderen Übergabevertrag mit den Erben abzuschließen, der eine Regelung auch für den Fall des Auszugs vorsieht. Sind die Erben aus eigener Kraft nicht in der Lage, eine regelmäßige Geldleistung zu erbringen, müssen entweder die Mittel für einen Umbau des Objekts zum Zwecke einer teilweisen Vermietung geschaffen werden, oder aber die Übergabe zu Lebzeiten sollte gänzlich im Sinne der Vererbenden unterlassen werden.

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Der Gesetzgeber beschloss jüngste einschneidende Änderungen bei der staatlich geförderten Altersvorsorge. Künftig wird es möglich sein, Beiträge zur sogenannten Riester-Rente zum Erwerb selbst genutzten Wohneigentums zu verwenden. Dabei können die Eigenleistungen und die staatlichen Zulagen gleichermaßen zur Tilgung eines Bauspar- oder Hypothekendarlehens verwendet werden. Nach und nach werden nun Details der Neuerungen bekannt.

Beiträge zur Riester-Rente können bis zu einer maximalen Höhe von 2100 Euro jährlich im Rahmen des Sonderausgabenabzugs steuerlich geltend gemacht werden. Im Gegenzug erfolgt in der Auszahlungsphase der Verträge eine nachgelagerte Besteuerung der gesamten Rentenleistungen zum persönlichen Einkommenssteuersatz des Vertragsinhabers. Werden die Einlagen sowie die Zuschüsse zur Baufinanzierung verwendet und nicht rechtzeitig bis zum Ende der Ansparphase wieder zurückgeführt, entsteht eine Lücke für den Versicherten: Die Verträge werden fiktiv weitergeführt und mit zwei Prozent im Jahr verzinst. Die theoretisch nach diesem Ertragsverlauf anfallende Rentenzahlung wird dabei als Einkommen angerechnet, sodass eine negative Auszahlung in der Rentenphase möglich ist.

Wer die Nutzung der Riester-Rente zum Erwerb der eigenen vier Wände in Betracht zieht, sollte deshalb eine eventuelle Unterdeckung im Rentenalter in die Kalkulation mit einbeziehen und Maßnahmen zur Altersvorsorge dementsprechend adjustieren. Ansonsten droht nach dem Ausscheiden aus dem Erwerbsleben ein dramatischer finanzieller Engpass, wenn die ohnehin geringen Leistungen aus der gesetzlichen Rentenversicherung durch Nachzahlungen an das Finanzamt geschmälert werden.

Die Riester-Förderung wird jedem Sparer gewährt, der mindestens vier Prozent seines sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in einen zertifizierten Vertrag einzahlt, und beläuft sich auf 154 Euro im Jahr. Zusätzlich werden 185 Euro pro kindergeldberechtigtem Kind gezahlt.

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Die unabhängige Finanzberatung FMH hat den Bauspartarif „db Optimo“ der Deutschen Bank ausgezeichnet. Der Tarif bietet Bausparern einen außerordentlich günstigen Darlehenszins: Lediglich ein Prozent nominal bzw. 1,66 Prozent effektiv ab Zuteilung sind zu entrichten. In der Sparphase ist das Produkt darüber hinaus sehr flexibel. So können Bausparer flexibel und individuell einzahlen und durch Sonderzahlungen eine schnellere Zuteilung erreichen.
In der Darlehensphase kann zwischen unterschiedlichen Varianten gewählt werden, so dass sich für jeden Bedarf eine maßgeschneiderte Lösung konstruieren lässt. Sonderzahlungen sind ebenso wie vorzeitige Tilgungen jederzeit möglich, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden muss.
Der Zinssatz wird über die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, so dass Vertragsinhaber über ein Höchstmaß an Planungssicherheit im Hinblick auf die durch das Darlehen entstehenden Kosten verfügen und die Rückzahlung nicht durch veränderte Rahmenbedingungen an den internationalen Kapitalmärkten beeinflusst wird.
Die Deutsche Bank bietet darüber hinaus eine besonders zuverlässige Zuteilung und die Möglichkeit, eine Absicherung der Familie vorzunehmen. Das Optimo-Sparen eignet sich für Bauherren ebenso wie für Eigentümer, die Rücklagen für eventuell anfallende Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen bilden möchten.
Insgesamt erhalten Bausparer mit dem Angebot der Deutschen Bank eine brauchbare Lösung, die sich insbesondere durch die Planungssicherheit im Hinblick auf die monatlichen Raten und damit die vom Darlehensnehmer zu tragende Belastung sowie durch die flexible Handhabung in Anspar- wie Tilgungsphase auszeichnet. Diese Komponenten waren auch für das Urteil der Tester ausschlaggebend, wobei zusätzlich der günstige Darlehenszins, der unter dem eines klassischen Hypothekenkredits liegt, entscheidend für die positive Bewertung war.

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Die Bausparkasse Schwäbisch Hall betrachtet die bei Bausparverträgen zur Kostendeckung erhobenen Abschlussgebühren, die sich im Regelfall auf ein bis zwei Prozent der Bausparsumme belaufen, für systemkonform und weist Vorwürfe der Verbraucherzentrale NRW zurück, die die Gebühr als nichtig betrachtet und Verbraucher auffordert, die gezahlten Gelder von den Bausparkassen zurückzuverlangen.
Die Verbraucherschützer berufen sich auf einen wissenschaftlichen Aufsatz eines Richters des Bundesgerichtshofs (BGH), in dem die Abschlussgebühr als rechtswidrig bezeichnet wird. Die Schwäbisch Hall sieht das nach Aussage des Pressesprechers Stefan Speicher anders und beruft sich unter anderem auf das Bausparkassengesetz, nach dem der Gesetzgeber es für nötig erachtet, den Bausparkassen im Sinne ihrer Kunden eine zügige Kostendeckung zu ermöglichen, um dauerhaft den Fortbestand der Solidargemeinschaft zu sichern.
Die Abschlussgebühr ist nach Einschätzung der Bausparkasse als abschlussnahe Ertragskomponente eine notwendige Einnahmequelle. Darüber hinaus verweist das Unternehmen auf die Tatsache, dass die Gebühr dem Kunden sehr transparent im Vertrag dargelegt wird und generell leicht verständlich ist. Auch einer gerichtlichen Auseinandersetzung sieht die Schwäbisch Hall gelassen entgegen.
Experten kritisieren die seit einiger Zeit verlaufende Diskussion um die Rechtmäßigkeit der Abschlussgebühr von Bausparverträgen und befürchten, dass bei einer eventuellen Abschaffung der Einnahmequelle die Transparenz für Kunden deutlich abnehmen könnte. Bausparkassen müssten die ihnen entstehenden Kosten für Verwaltung, Vertrieb und Abwicklung dann anderweitig decken und wären gezwungen, nachgelagerte Gebühren zu erheben, deren Höhe und Struktur aller Wahrscheinlichkeit nach deutlich schlechter nachvollziehbar wäre als es bei der gegenwärtigen Regelung der Fall ist.

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Seit dem 01.07. ist der Energiebedarfsausweis, den der Gesetzgeber im Rahmen des Erneuerbare Energien Gesetzes (EEG) konstruiert hat, Pflicht für Vermieter und Verkäufer, die ihr Objekt auf dem Immobilienmarkt anbieten. In der derzeitigen Übergangsphase müssen Eigentümer, deren Objekt vor 1965 erbaut wurde, den Pass obligatorisch interessierten Mietern oder Käufern vorlegen; für später errichtete Gebäude gilt die Regelung, deren Missachtung mit empfindlichen Bußgeldern bestraft wird, ab dem 01. Januar 2009.

Der Energieausweis wird dabei stets für ein gesamtes Gebäude und nicht für einzelne Wohneinheiten ausgestellt und ist nach seiner Ausstellung, die ausschließlich durch zertifizierte bzw. gesetzlich qualifizierte Stellen erfolgen darf, für zehn Jahre gültig. Es stehen dabei grundsätzlich zwei verschiedene Varianten zur Auswahl: Bei der verbrauchsorientierten Ermittlung wird der Energiebedarf des Gebäudes anhand von Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre bestimmt. Bei der bedarfsorientierten Ermittlung findet eine genaue Untersuchung durch einen Fachmann statt, hierzu ist die Begehung der Immobilie notwendig. Der Bedarfsausweis ist allerdings für alle Immobilien verpflichtend, die vier Wohneinheiten oder weniger verzeichnen, vor dem Jahr 1977 errichtet worden sind und in der Zwischenzeit keinen Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen unterzogen wurden.

Der Gesetzgeber hat mit der obligatorischen Einführung des Energiebedarfsausweises eine Maßnahme umgesetzt, die den Energiebedarf einer Immobilie als Bestandteil der laufenden Betriebskosten stärker in einen wirtschaftlichen Zusammenhang stellt, und erhofft sich davon Anreize zur Modernisierung und zur Steigerung der Energieeffizienz.

Die Bausparkassen empfehlen Eigentümern, die Modernisierungsbedarf an ihrem Objekt verzeichnen, den rechtzeitigen Abschluss eines Bausparvertrages, um die Finanzierungslasten sicher und zu günstigen Konditionen abzudecken.

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Die Stiftung Finanztest widmet sich in ihrer Ausgabe vom August unter anderem dem Ökokredit der Ethikbank und befindet diesen als eine außerordentlich günstige Möglichkeit zur Finanzierung ökologisch orientierter Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen.
Das neue Darlehen kann zur ökologischen Innen- und Außengestaltung, zur Reduzierung des CO-2 Ausstoßes, zum Erhalt baulicher Denkmäler sowie zur Nutzung erneuerbarer Energien gleichermaßen herangezogen werden und ist mit außerordentlich günstigen Konditionen verbunden.
Das Darlehen kann sich auf bis zu 50.000 Euro belaufen und kostet lediglich 4,95 Prozent Zinsen, die darüber hinaus über die gesamte Laufzeit festgeschrieben sind. Bearbeitungsgebühren fallen nicht an, eine Kreditzusage wird nach Angaben der Bank binnen 30 Minuten nach Eingang eines vollständigen Antrags erteilt. Der Kredit kann jederzeit durch zusätzlich zu den laufenden Raten geleistete Sondertilgungen zurückgeführt werden. Die Ethikbank verzichtet auf eine grundpfandrechtliche Besicherung des Darlehens und erspart dem Kreditnehmer dadurch die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Weiterhin garantiert das Kreditinstitut, dass es das Darlehen zu keinem Zeitpunkt während der Laufzeit zum Zwecke der Refinanzierung an Spekulanten veräußern wird.
Die Stiftung Finanztest lobte neben den günstigen Konditionen nach Angaben der Bank insbesondere auch die rasche Abwicklung. Neben baulichen Maßnahmen können mit dem Ökokredit auch andere soziale Projekte finanziert werden, beispielsweise behindertengerechte Einrichtungen etc. Dann allerdings erhebt die Bank einen Aufschlag auf die Zinsen.
Die Ethikbank versteht sich als vollwertiges Kreditinstitut, das sich sozialen und ökologischen Handlungsweisen verschrieben hat und diese in allen Bereichen der Produktpallette zu erkennen gibt. Neben Darlehen bietet das Geldhaus auch Lösungen für den Zahlungsverkehr, Investmentmöglichkeiten und Angebote für Firmenkunden.

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Die sächsische Landesregierung legte vor einigen Tagen ein Programm zur Förderung selbstgenutzten Wohneigentums in Sachsen auf, das insbesondere den Innenstädten des Freistaats zu Gute kommen soll. Hintergrund ist eine dramatische Leerstandsquote: Fast jede vierte Wohneinheit in diesem Bundesland steht leer. Darüber hinaus besteht in vielen Fällen ein beträchtlicher Sanierungsbedarf.
Die Förderung durch das Programm erfolgt im Rahmen eines Darlehens, für das ein fixer Zinssatz in Höhe von 2,5 Prozent zu entrichten ist, was signifikant unterhalb des gegenwärtigen Marktniveaus liegt. Die maximale Darlehenshöhe ist je nach Familienstand und Haushaltsbeschaffenheit des Antragstellers gestaffelt: Singles erhalten ein Darlehen in einer Höhe von maximal 50.000-Euro; ein Zwei-Personen-Haushalt erhält den doppelten Betrag und für jedes im Haushalt lebende Kind gewährt der Freistaat weitere 30.000 Euro. Voraussetzung ist, dass der Antragsteller selbst in dem finanzierten Objekt lebt, dass das Gebäude vor 1949 errichtet wurde und in einem Stadtgebiet liegt sowie dass noch Sanierungsmaßnahmen erfolgen bzw. es sich bei dem finanzierten Projekt um einen Erstbezug nach Sanierung handelt.
Die Förderung darf sich auf nicht mehr als 1000 Euro je Quadratmeter Nutzfläche belaufen, nicht mit anderen Programmen des Landes Sachsen kombiniert werden und es darf innerhalb der ersten fünfzehn Jahre nach Beginn des Förderprogramms keine Veränderung der Nutzung wie zum Beispiel ein gewerblicher Gebrauch stattfinden.
Die Darlehen aus dem Förderprogramm der Landesregierung müssen binnen zwanzig Jahren getilgt werden und sind dementsprechend mit einem Tilgungssatz von fünf Prozent im Jahr ausgestattet. Die Höhe der monatlichen Belastungen für Teilnehmer des Programms sinkt folglich laufend aufgrund der abnehmenden Finanzierungsbasis.

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Fertighäuser erfreuen sich einer wachsenden Popularität: Die Möglichkeit, die eigenen vier Wände ohne die bei einem herkömmlichen Bauprozess latenten Strapazen binnen kürzester Zeit zu errichten und dabei auch noch Geld zu sparen, zieht viele Bauherren in ihren Bann.
Mittlerweile sind Fertighäuser alles andere als standardisierte Wohnräume. Spezielle Software wie der House-Creator ermöglicht es Bauherren, ein eigenes Haus nach Maß am PC anzufertigen. Kenntnisse um Architektur, Statik oder andere bauliche Hintergründe sind dabei nicht von Nöten: Die Programme richten sich explizit an den privaten Anwender. Benutzer können verschiedenste Bestandteile ihres Fertighauses individuell an die persönlichen Vorlieben anpassen; die Bodenbeläge sind dabei ebenso variabel wie die Dachkonstruktion oder die Farbe der Tür- und Fensterrahmen. Die zu erwartenden Kosten der Eigenkreation werden von dem Programm dabei stets angezeigt, so dass laufend überprüft werden kann, welche Maßnahmen mit dem vorgesehenen Budget finanziert werden können.
Hersteller von Fertighäusern haben längst auf die staatlichen Förderprogramme reagiert und bieten schon seit Jahren Gebäude an, die auf die Anforderungen bestimmter Fördermittelprogramme zugeschnitten sind. So können KfW-Energiesparhäuser erworben werden, die über ein günstiges Darlehen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau zumindest in Teilen finanziert werden können und darüber hinaus einen niedrigen und damit kostengünstigen Energieverbrauch verzeichnen.
Fertighäuser und Bausatzhäuser werden in den verschiedensten Preiskategorien angeboten. Die günstigsten Modelle sind schon für weniger als 50.000 Euro zu haben (wobei die Kosten für ein bebaubares Grundstück nicht enthalten sind); luxuriöse Varianten für mehr als 300.000 Euro für den anspruchsvollen Bauherren sind ebenso vorhanden.

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