Baufinanzierung und News

Unterschiedliche Zinsbindungsfristen in der Baufinanzierung zu kombinieren ist die Empfehlung, die zukünftigen Kreditnehmern durch ihre Bank beim Abschluss der Baufinanzierung nahegelegt wird. Ein gutes Modell wäre es beispielsweise, zwei Drittel des Kredites auf 15 Jahre und ein Drittel auf fünf Jahre festzuschreiben. Allerdings ist solch eine Festschreibung nur auf den ersten Blick von Vorteil. Der Hausbauer oder Wohnungsfinanzierer kann so kurzfristig Zinsen einsparen, doch kann dieser Finanztrick sich auch negativ auswirken. Die Hausbank tut sich in der Regel schwer, ihrem Kunden den Wechsel zu einer anderen, günstigeren Bank zu ermöglichen, sobald das erste Darlehen ausläuft und die hausbankeigenen Angebote für den Kunden nicht so attraktiv sind. Laut Aussagen der Direktbank ING- DiBa ist solch ein Wechsel sehr schwierig oder gar unmöglich.

Zu erklären ist dies mit der Rangfolge der Absicherung. Die Grundschuld des größeren und länger laufenden Darlehens ist häufig an der zinsgünstigeren ersten Stelle, wohingegen das kürzere, zweite Darlehen an zweiter Rangstelle im Grundbuch abgesichert wird. Der Kreditnehmer kann daher unter Umständen sogar gegen seinen Willen an die Hausbank gebunden bleiben, da es für die neue Bank oft eine entscheidende Rolle spielt, im Grundbuch an erster Stelle erwähnt zu sein. Der Bankwechsel wäre blockiert. Daher ist es äußerst empfehlenswert, sich bereits vor der Erstfinanzierung Gedanken über zukünftige Kreditprojekte zu machen. Sollte es solche geben, ist bei der Erstfinanzierung ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung zu wählen und während der Laufzeit sich die eigene Flexibilität mithilfe von Sonderklauseln zu erhalten, umso einen möglichen Wechsel bei einer späteren Anschlussfinanzierung nicht zu hemmen.

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Nun ist es unter Dach und Fach: Der Bundestag hat das Eigenheimrentengesetz beschlossen und damit den Weg für die auch als „Wohn-Riester“ bezeichnete staatliche Förderung der privaten Altersvorsorge geebnet.

Künftig können damit die Zulagen im Rahmen eines Riester-Vertrages auch für den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentum genutzt werden. Einer vierköpfigen Familie stehen damit bis zu 16.000 Euro staatliche Unterstützung zu, wodurch der Wegfall der Eigenheimzulage vor einigen Jahren teilweise kompensiert wird.

Bereits angelaufene Guthaben in Riester-Verträgen können darüber hinaus entnommen und für den Erwerb der eigenen vier Wände verwendet werden, sofern der Entnahmebetrag bis zur Vollendung des 65.Lebensjahres wieder zurückgeführt wird.

Auch wer seine Immobilie schon erworben hat, kann in den Genuss der neuen Regelung kommen: Die Mittel sind auch für die Entschuldung verwendbar – allerdings nur, wenn der Vertrag sich in der Auszahlungsphase befindet und der Sparer demnach mindestens 60 Jahre alt ist.

Weiterhin wurde beschlossen, dass die Riester-Zulagen auch für Bausparverträge gezahlt werden. Dadurch erhöht sich die Attraktivität der Produkte deutlich. Sparer, die ihren Vertrag im Alter von unter 25 Jahren abschließen, erhalten die Möglichkeit, die Förderungen auch dann in Anspruch zu nehmen, wenn die Bausparguthaben nicht für den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden. Diese Option soll allerdings nur einmal im Leben gewährt werden.

Kritiker, darunter die Opposition und der Deutsche Mieterbund, bezeichnen die neuen Regelungen als zu kompliziert und in Teilen unverständlich. Inwieweit der“ Wohn-Riester“ zu einem Anstieg der neu abgeschlossenen Bausparverträge führen wird, bleibt abzuwarten. Eine Erweiterung der Möglichkeiten stellt die Eigenheimrente aber in jedem Fall dar.

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Die in Bundesbesitz befindliche Kreditanstalt für Wiederaufbau hat im Rahmen ihres seit 1996 bestehenden Programms zur Förderung von Wohneigentum bereits Darlehen im Gesamtvolumen von 50 Milliarden Euro angestoßen und damit in Kooperation mit Banken und Sparkassen einer Million Bauherren den Einzug in die eigenen vier Wände ermöglicht.

Die Konditionen des Programms wurden in den vergangenen Jahren erweitert und stellen so eine große Hilfe für Immobilienkäufer und Bauherren dar. Seit dem Jahr 2006 ist darüber hinaus auch der Erwerb von Genossenschaftsanteilen möglich. Insbesondere die seit diesem Jahr zur Verfügung stehenden längeren Zinsbindungen machen das Programm für Verbraucher attraktiv.

Darlehen aus dem Programm zur Förderung von Wohneigentum werden grundsätzlich jedem Käufer gewährt, der mit seiner wirtschaftlichen Leistungskraft eine ordnungsgemäße Rückzahlung in Aussicht stellen kann. Bis zu 30 Prozent des Bau- oder Kaufpreises sind dabei finanzierbar, maximal jedoch 100.000 Euro. Die Darlehen sind mit einer Laufzeit von bis 35 Jahren ausgestattet, können bis zu 5 Jahre nach Auszahlung tilgungsfrei angedient werden und sind auf Wunsch für bis zu 15 Jahre zinsgebunden. Der größte Vorteil des KfW-Programms liegt eindeutig in der Möglichkeit, den Kredit ohne Aufpreis nachrangig ins Grundbuch eintragen zu lassen und ermöglicht so den Einzug in die eigenen vier Wände auch Verbrauchern mit nur wenigen Eigenmitteln.

Die Zinssätze der Darlehen sind recht günstig und treten in Konkurrenz zu den Konditionen privatwirtschaftlicher Geldhäuser. Letztere können bei der Baufinanzierung jedoch auch weiterhin nicht außer Acht gelassen werden: Die KfW-Kredite werden nach dem Hausbankprinzip vergeben, so dass eine Bank oder Sparkasse stets als durchleitende Instanz auftritt.

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Der deutsche Immobilienmarkt bietet schon lange kein einheitliches Bild mehr: Die Preise für Häuser und Wohnungen sowie die Leerstandsquoten variieren stark je nach Standort, wobei sich drastische regionale Tendenzen nicht von der Hand weisen lassen. Kostet ein Reihenhaus in München rund 700.000 Euro, bekommen es die Einwohner Dresdens schon für 200.000 Euro.

Wesentliche Ursache für die breite Kluft zwischen den Regionen sind eine ungleiche wirtschaftliche Entwicklung sowie eine damit in Zusammenhang stehende Bevölkerungsentwicklung. Während der Osten der Republik unter dem Wegzug insbesondere junger Menschen leidet und dementsprechend eine rückläufige Einwohnerzahl verzeichnet, erfreuen sich insbesondere die Metropolen des Südens des Zulaufs junger und arbeitswilliger Menschen. Dementsprechend sind die Objektpreise sowie die Mieten in München, Frankfurt und Stuttgart am höchsten.

Im Norden des Landes bietet nur Hamburg attraktive Preise für Verkäufer. In den ländlichen Regionen Niedersachsens ist es nach Angaben dort ansässiger Immobilienmakler derzeit nahezu unmöglich, ein Objekt zu veräußern. Ähnlich sieht es in weiten Teilen des Ruhrgebietes aus, in dem Wohnungsgenossenschaften zweistellige Leerstandsquoten vermelden. Die Hauptstadt Berlin bildet hierbei keine Ausnahme: Die Mieten in der Metropole sind so niedrig wie in keiner anderen westeuropäischen Hauptstadt.

Die grundsätzlichen Tendenz lässt sich, von einigen Ausnahmen abgesehen, derart formulieren: Je weiter im Süden und je städtischer eine Immobilie platziert ist, desto teurer ist sie. Die Entwicklung des Immobilienmarktes werten Experten als Spiegelbild der wirtschaftlichen und demographischen Entwicklung, wobei mit letzterer keinesfalls eine nachlassende Nachfrage nach Wohnraum wegen einer schwindenden Bevölkerung gemeint ist: Zwar werden die Menschen in der BRD weniger; sie benötigen allerdings zunehmend mehr Platz.

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Eigentümer von Immobilien, die ihr Objekt im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau sanieren lassen, machen ein gutes Geschäft. Wie das Kreditinstitut mitteilte ergab eine Studie des Bremer Energie Instituts (BEI), dass die sanierten Gebäude im Anschluss an die Maßnahmen einen um nahezu 50 Prozent verminderten Heizkostenbedarf verzeichneten.
Die Altbausanierung führt so über die gesamte veranschlagte Lebensdauer der Initiative von 30 Jahren zu Einsparungen in Höhe von 80 Prozent der Investitionskosten – und finanziert sich daher weitestgehend selbst. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau teilte mit, dass sich das Gesamtvolumen der Maßnahmen im Rahmen des Programms derzeit auf 29 Mrd. Euro beläuft, wobei etwas mehr als 50 Prozent dieser Summe aus Darlehen der Förderbank stammen. Bis Ende des Jahres 2008 werden somit allein im Rahmen der bisherigen Projekte bereits 500 Millionen Euro an Energiekosten eingespart. Über die gesamte Laufzeit werden es nach Angaben der Bank 6 Milliarden Euro sein.
2007 wurden unter dem Dach der Förderinitiative „Wohnen, Umwelt, Wachstum“ rund 220.000 Darlehen vergeben, mit denen 450.000 Wohneinheiten saniert werden konnten. Neben den eingesparten Energiekosten trägt die Initiative nach Angaben des Geldhauses auch zum Erhalt von Arbeitsplätzen bei: Rund 480.000 Arbeitsplätze insbesondere in der mittelständischen Bauwirtschaft konnten allein im Rahmen der im letzten Jahr vergebenen Darlehen für ein Jahr gesichert werden.
Das Potenzial für energieeffiziente Gebäudesanierungen in Deutschland ist nach Ansicht von Experten groß. Die fast 40 Millionen Wohneinheiten in der Republik stellen einen riesigen Markt dar, in den angesichts der explodierenden Energiepreise eine deutliche Dynamik kommen sollte.

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In der großen Koalition existieren Pläne zur stärkeren Förderung selbstgenutzter Immobilien im Rahmen der privaten Vorsorgeaufwendungen, insbesondere in Verbindung mit den Riester-Zulagen. So könnte es in absehbarer Zeit möglich sein, Finanzierungsaufwendungen zumindest in Teilen bei der Einkommenssteuererklärung geltend zu machen.
Auch könnten die Riester-Zulagen bald für Bausparverträge gewährt werden. Die Zulagen belaufen sich auf 154 Euro pro Person, wobei für jedes kindergeldberechtigte Kind dieselbe Summe noch einmal gezahlt wird und, falls der Nachwuchs nach dem 31.12.07 geboren wurde, sogar auf 300 Euro je Kalenderjahr ansteigt. Voraussetzung für die Förderung ist die Einzahlung von vier Prozent des Bruttoarbeitseinkommens in einen Riester-fähigen Vertrag.
Die Förderung von Bausparverträgen könnte für Eigenheimsparer deutliche Erleichterungen mit sich bringen. Insbesondere Familien könnten den Einzug in die eigenen vier Wände schneller realisieren und so nicht nur in den Genuss einer höheren Lebensqualität kommen, sondern darüber hinaus auch einen zentralen Grundstein für die persönliche Altersvorsorge legen. Schon heute ist es möglich, aus bestehenden Riester-Verträgen Kapital zu entnehmen und es für den Erwerb oder den Bau einer selbstgenutzten Immobilie zu verwenden. Bedingung ist hier lediglich die Rückführung der verfügten Mittel bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres.
Auch wer nicht plant, eine Immobilie zu erwerben, könnte bei einer stärkeren Förderung durch den Staat profitieren: Durch die Förderungen kann eine hohe Rendite auf die Einlagen erzielt werden, so dass insbesondere bei Zuhilfenahme anderer Förderprogramme wie der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmersparzulage ein attraktiver Wertzuwachs erzielt werden kann.
Der „Eigenheim-Riester“ ist derzeit noch nicht beschlossen; ein Gesetzesentwurf wurde im April allerdings eingebracht.

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Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau ist unter (angehenden) Häuslebauern als hilfreiche Institution bekannt, die mit verschiedenen Förderprogrammen beim Einzug in die eigenen vier Wände zur Seite steht.
Ein günstiges Angebot richtet sich an Bauherren, die bei der Errichtung ihres Eigenheims Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz treffen. Das KfW-Energiesparhaus 40 wird mit einem Darlehen von bis zu 50.000 Euro gefördert, dass in den ersten zehn Jahren der Laufzeit aus Mitteln des Bundeshaushalts gefördert und damit deutlich vergünstigt wird. Es stehen drei Kreditvarianten zur Auswahl: Die Laufzeiten sind zwischen 10, 20 und 30 Jahren frei wählbar, ein tilgungsfreies Jahr ist bei allen Varianten obligatorisch. Bei den längeren Laufzeiten können wahlweise auch in den ersten drei bzw. fünf Jahren ausschließlich die Zinsen gezahlt werden.
Voraussetzung für die Gewährung des Darlehens ist, dass der Primärenergiebedarf des errichteten Gebäudes nicht mehr als 40 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudefläche beträgt und dass der Transmissionswärmeverlust des Gebäudes den gesetzlichen Höchstwert nach EnEV um mindestens 45 Prozent unterschreitet.
Zur Gewährung des Darlehens ist eine Bescheinigung über die energieeffiziente Bauweise des betreffenden Gebäudes durch einen staatlich zugelassenen Energieberater erforderlich.
Mit dem Energiesparhaus 60 steht Bauherren (neben Privatpersonen können dies auch institutionelle Träger wie zum Beispiel Genossenschaften sein) eine alternative Variante zur „40er“ -Version offen: Hier wird das Darlehen auch dann gewährt, wenn das Gebäude einen jährlichen Primärenergieverbrauch von 60 Kilowattstunden je Quadratmeter verzeichnet und der Transmissionswärmeverlust den Richtwert nur um 30 Prozent unterschreitet. Die Konditionen des Darlehens sind identisch zu dem der strengeren Variante, allerdings erfolgt eine Auszahlung des Kredits zu lediglich 96 Prozent.

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Die Zeiten, in denen die Finanzierung der eigenen vier Wände ausschließlich unter Einbringung eines ausreichenden Eigenkapitalanteils möglich war, schienen vorbei zu sein: Vor nicht allzu langer Zeit boten Banken Vollfinanzierungen an, bei denen nicht nur der gesamte Kaufpreis, sondern darüber hinaus auch die Erwerbsnebenkosten und in einigen Fällen sogar Teile der Inneneinrichtung finanziert wurden. Im Extremfall ergaben sich so Fremdkapitalquoten von 120 Prozent.
Die amerikanisch anmutenden Verhältnisse wurden von den Entwicklungen ihres Ursprungslands wieder aus dem Markt verdrängt. Die Finanz- und Hypothekenkrise, die zu Beginn des Jahres die Finanzmärkte rund um den Globus erschütterte, hinterließ auch in den deutschen Immobilienfinanzierungen ihre Spuren.
Vollfinanzierungen sind, wenn überhaupt, zu äußerst ungünstigen Konditionen zu haben. Die Aufschläge sind beträchtlich und belaufen sich auf bis zu zwei Prozentpunkte. Darüber hinaus bewilligen die Banken die Rundum-Finanzierung nur sehr ungern. Einige Anbieter zogen sich zu Beginn des Jahres ganz aus dem Markt für Vollfinanzierungen zurück.
Grund für den Unwillen der Banken ist die gesunkene Risikotoleranz auf den Märkten für verbriefte Hypothekenkredite, die in den USA teilweise sogar zusammengebrochen sind. Banken verbriefen ausgezahlte Hypotheken und verkaufen sie. Derzeit allerdings lässt sich diese über Jahre verfolgte Praxis nur schlecht umsetzen: Vollfinanzierungen werden so gut wie gar nicht mehr abgenommen – und wenn, dann zu horrenden Abschlägen, die Kreditnehmer mit entsprechend hohen Zinsen bezahlen müssen.
Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, dem bleibt bis auf Weiteres nur, genügend eigene Mittel aufzutreiben. Wer nicht darüber verfügt, muss sie ansparen – der klassische Bausparvertrag erfreut sich spiegelbildlich zu den jüngsten Entwicklungen wieder steigender Popularität.

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Verbraucher vereinbaren bei der Aufnahme einer Hypothek im Rahmen einer Immobilienfinanzierung häufig eine Zinsbindung, die den Darlehenszins für einen bestimmten Zeitraum oder auch für die gesamte Laufzeit des Darlehens fixiert.
Der Vorteil der Klausel liegt in der besseren Planungssicherheit im Hinblick auf die monatlich zu leistenden Raten. Gerade zu Beginn des Tilgungszeitraums stellt eine Zinsbindung dazu eine Versicherung gegen existenzielle Risiken dar: Ein Anstieg des Darlehenszinses zu einem Zeitpunkt, an dem die Annuität im Wesentlichen aus Zinsleistungen besteht, kann die ordungsgemäße Andienung des aufgenommenen Darlehens in Gefahr bringen.
Die Sicherheit freilich hat ihren Preis: Eine Zinsbindung versteht sich als Option des Darlehensnehmers, die von der Bank gegen Entrichtung einer Prämie erworben wird. Die Kosten werden in den meisten Fällen in die Kreditrate mit eingerechnet. Aus diesem Umstand erklärt sich auch die weit verbreitete Annahme, eine Zinsbindung würde mit einem Aufschlag auf den Darlehenszins bezahlt. Wie hoch die Versicherungskosten ausfallen, hängt von der Situation am Zinsmarkt ab; Schwankungen sind in Kauf zu nehmen. Wird von der Bank ein Angebot unterbreitet, ist dies jedoch in der Regel mindestens eine Woche lang gültig.
Bei der Abwägung von Kosten und Nutzen der Zinssicherheit stellt sich schnell die Frage, wie lange die Zinsbindung vereinbart werden sollte. Wie bereits angesprochen ist die Klausel vor allem in der frühen Phase des Tilgungszeitraumes von Bedeutung.
Ob sich die Zinsfixierung über Zeiträume von 10, 15 oder mehr Jahren lohnt, hängt maßgeblich von der Zinsentwicklung ab. Da der Marktzins gegenwärtig auf einem in historischer Betrachtung noch immer niedrigen Niveau verharrt, scheint ein langfristiges Ziel lohnenswert.

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Bei der Finanzierung der eigenen vier Wände ist Bauherren jede Unterstützung willkommen, sind die Mittel doch in der Regel sehr begrenzt. Neuerdings lassen sich auch Guthaben aus bestehenden Riester-Verträgen zur Baufinanzierung nutzen. Der Gesetzgeber erlaubt die Entnahme von Beträgen zwischen 10.000 und 50.000 Euro, sofern damit eine selbstgenutzte Immobilie erworben wird.

Einzige Bedingung ist, dass die verfügten Mittel bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres wieder in einen Riester-Vertrag eingezahlt werden, wobei es sich dabei nicht zwingend um den Kontrakt handeln muss, der „beliehen“ wurde.

Mit der Möglichkeit, die staatlich geförderte Altersvorsorge zum Erwerb bzw. dem Bau einer Immobilie einzusetzen, stellt der Gesetzgeber ein weiteres, wirksames Instrument zur Schaffung von Wohneigentum zur Verfügung, dass bereits bestehende Programm ergänzt.

Neben der Riester-Variante stehen den Bürgern zahlreiche weitere Möglichkeiten offen, mit denen sich die Realisation des Projekts Eigenheim leichter in die Tat umsetzen lässt. Das Programm zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau beispielsweise gewährt günstige Darlehen, mit denen sich bis zu 100.000 Euro der Objektkosten finanzieren lassen. Die Zinssätze sind dabei günstig; dazu können die Kredite nachranging im Grundbuch eingetragen werden und sind nach der Auszahlung für bis zu 5 Jahre tilgungsfrei. Eine Zinsbindung lässt sich für einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren vereinbaren.

Wer ökologisch baut bzw. nach entsprechenden Vorgaben modernisiert, kann sich über weitere Unterstützung der öffentlichen Hand freuen. Bund, Länder und EU gewähren großzügige Hilfen in Form zinsgünstiger Darlehen oder Zuschüsse.

Wer sich ausreichend informiert und alle Möglichkeiten ausschöpft, kann die Belastungen in Verbindung mit einer Immobilienfinanzierung deutlich senken – Engagement ist gefragt.

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