Baufinanzierung und News

Die US-amerikanische Finanz- und Hypothekenkrise erschütterte zu Beginn des Jahres die weltweiten Finanzmärkte und führte zu dramatischen Kursverlusten für Millionen Anleger. Im Dunstkreis der Turbulenzen treten nun, einige Monate nach den Beben auf dem Börsenparkett, die Konturen der Gewinner der Krise zunehmend schärfer in den Vordergrund: Deutsche Bausparkassen werden nach Ansicht vieler Experten in Zukunft stärkeren Zulauf verzeichnen.

Bausparkassen sind im Gegensatz zu angelsächsischen Finanzierungsinstitutionen unter der Prämisse von Stabilität und Sicherheit konzeptioniert und bergen nicht einmal ansatzweise die Kollapsrisiken der Subprime-Krise. Bausparkassen verkaufen Darlehen nicht an Dritte weiter, sofern sie ordnungsgemäß bedient werden und vergeben darüber hinaus Kredite nur in einem konservativ ausgerichteten Verhältnis zum Eigenkapital, das der Darlehensnehmer einbringt.

Für Bauherren bietet ein klassischer Bausparvertag neben der Sicherheit weitere Vorteile, die insbesondere angesichts der Entwicklungen in den USA künftig stärkeres Interesse erfahren dürften: Die Zinsen eines Bauspardarlehens stehen schon bei Vertragsschluss für die gesamte Laufzeit fest und ermöglichen so eine exakte Planung der Tilgung.

Die jüngsten Aktivitäten des Gesetzgebers, der künftig auch Altersvorsorgemaßnahmen im Rahmen der Riester-Rente zur Finanzierung selbstgenutzten Wohnraums zuzulassen gewillt ist, dürften den Bausparkassen weiteren Auftrieb verleihen. Künftig wird durch den „Wohn-Riester“ insbesondere Familien eine erhebliche Förderung bei der Baufinanzierung zuteil.

Ein weiterer Pluspunkt für den Bausparvertrag ergibt sich durch die zum 01. Januar kommende Abgeltungssteuer. Zwar werden die Guthabenzinsen eines Bausparvertrages künftig der Besteuerung unterzogen – der Zinsvorteil beim Bauspardarlehen aber bleibt steuerfrei. Folglich werden künftig besonders Bausparverträge mit niedrigen Guthabenzinsen und ebenso verbilligten Darlehen besonderen Zuspruch erfahren.

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Laut eigenen Aussagen der Interhyp AG konnte sie sich in einem konstant komplizierten Gesamtmarkt mit einem Minus von 12 Prozent beim Neugeschäft in der privaten Baufinanzierung im Vergleich zum Vorjahresquartal gut bewähren. Im Vorjahr lag der Marktanteil bei 2,89 Prozent und stieg in diesem Jahr auf 3,09 Prozent. Allerdings kann die Interhyp in diesem schwachen Umfeld einer insbesondere zum Jahreswechsel sehr geringen Nachfrage nicht entgehen.

Das vermittelte Baufinanzierungsvolumen lag im ersten Quartal bei 1,263 Milliarden EURO, im Vorjahr 1,339 Milliarden EURO. Trotz dieser Schwierigkeiten kann die Interhyp steigende Gewinne verbuchen. Durch immer neue Konzepte wird sie auch in Zukunft versuchen weitere Kunden gewinnen zu können.

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Die große Koalition in Berlin plant möglicherweise einschneidende Änderungen bei der Wohnungsbauprämie. So sollen die Zulagen bei Bausparverträgen, die nach dem 31.12.08 abgeschlossen werden, nur dann gewährt werden, wenn tatsächlich eine dauerhafte wohnwirtschaftliche Verwendung der Mittel erfolgt. Die bislang geltende siebenjährige Bindungsfrist soll abgeschafft werden.

Die Wohnungsbauprämie stellt nach der Abschaffung der Eigenheimzulage neben der Arbeitnehmersparzulage eine der staatlichen Förderungen zum Erwerb selbst genutzten Wohneigentums dar. Sie wird auf Einlagen in Bausparverträge gewährt, sofern der Vertragsinhaber nicht mehr als 25.600 Euro jährlich verdient und beläuft sich auf 8,8 Prozent der geleisteten Zahlungen. Maximal jedoch werden Leistungen bis zu einer Höhe von 512 Euro pro Kalenderjahr subventioniert, so dass sich die maximale Zulage seitens der öffentlichen Hand auf rund 45 Euro jährlich beläuft.

Verbraucher, die auch dann in den Genuss der Wohnungsbauprämie kommen möchten, wenn nach Ablauf von sieben Jahren die wohnwirtschaftliche Verwendung nicht mehr gewünscht ist, sollten angesichts der geplanten Neuerungen handeln und noch vor dem kommenden Jahreswechsel einen Bausparvertrag abschließen. Dabei gilt sowohl im Hinblick auf die maximal förderfähige Einlagensumme sowie in Bezug auf die Einkommensgrenzen, dass gemeinsam veranlagte Ehepaare in den Genuss der doppelten Zulage kommen.

Die Wohnungsbauprämie gewinnt insbesondere in Kombination mit anderen Förderungen an Attraktivität. So können sich in Verbindung mir Arbeitnehmersparzulage und Förderungen im Rahmen einer Riester-Rente (diese können in Kürze auch für Bausparverträge in Anspruch genommen werden) erhebliche Erleichterungen für Bauherren und Immobilienkäufer ergeben. Dies gilt umso mehr, je größer die Anzahl der Kinder ist, die großgezogen werden.

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Der Kölner Baufinanzierer Baufi-Aktiv hat ein neues Angebot vorzuweisen, den sogenannten Antrag für ein Modernisierungsdarlehen. Dadurch wird Handwerksbetrieben die Möglichkeit geboten, das Risiko eines Zahlungsausfalles aufzufangen. Den Handwerkern wird so ermöglicht, ihren zukünftigen Arbeitgeber bei Auftragsanfrage und Kalkulation einen „Antrag für ein Modernisierungsdarlehen“ vorzusetzen. Sollte ein Darlehen benötigt werden, kann der Auftraggeber den Antrag für zinsgünstigere Darlehen verwenden und ihn an den Kölner Baufinanzierer schicken. Zuvor ist es dem Kunden noch möglich mit dem Handwerker abzumachen, in welchem Kostenrahmen sich das ganze abspielen soll und ob überhaupt ein Darlehen gebraucht wird.

Bei einer Investition von 10.000 EURO liegt die Rückzahlungsrate pro Monat bei lediglich 92 EURO, dabei kommt es aber auf das Finanzierungsmodell an. Als besonders lukrativ erweist sich die Offerte, das Darlehen jederzeit durch Sondertilgungen schneller zurück zu zahlen. Von einer Eintragung ins Grundbuch wird meistens abgesehen. Durch diese verbesserten Optionen wird dem Kunden ein erweiterter Handlungsspielraum angeboten, der es ihm ermöglicht, die Modernisierung seinen Vorstellungen anzupassen und für den Handwerker bietet dies die Sicherheit auf Bezahlung.

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Die neuen gesetzlichen Bestimmungen zur Verwendung von Mitteln aus bestehenden und neu abgeschlossenen Riester-Verträgen nehmen Kontur an. Der sogenannte Wohn-Riester ist so gut wie beschlossen. Künftig wird es möglich sein, bestehende Vertragsguthaben zur Finanzierung der eigenen vier Wände einzusetzen. Bis zum Jahr 2010 gilt dabei, dass im Vertrag mindestens eine Summe von 10.000 Euro angelaufen sein muss, so dass sich diese Regelung zunächst nicht auswirken dürfte.

Auch Neuverträge sollen jedoch demnächst für die Beschaffung selbstgenutzten Wohnraums genutzt werden können: Die Einlagen des Sparers fließen dann nicht in der Vertrag, sondern dienen der Tilgung aufgenommener Hypotheken. Die Förderung gewährt der Staat trotzdem und schafft so einige Jahre nach der Abschaffung der Eigenheimzulage einen Nachfolger für diese.

Insbesondere für Familien ergeben sich so merkliche Erleichterungen bei der Baufinanzierung. Die Förderungen belaufen sich aktuell auf 154 Euro jährliche Grundzulage sowie 185 Euro pro Kind. Nachwuchs, der nach dem 31.12.2007 geboren wurde, ist dem Fiskus sogar 300 Euro im Jahr wert. In Zukunft sind so Fördermittel von 16.000 Euro über einen Zeitraum von 20 Jahren keine Seltenheit.

Wie sich die Neuerungen in Zukunft auf das Verhalten der Bauherren auswirken werden, ist bislang nicht gänzlich abzuschätzen. Da viele Verträge künftig ohne Guthaben geführt werden, stellt sich die Frage nach der steuerlichen Behandlung in der Auszahlungsphase. So weit der Gesetzgeber es bislang erkennen ließ, wird dabei auch bei zum Erwerb von Wohneigentum genutzten Verträgen an der nachgelagerten Steuerpflicht festgehalten. Die Vertragsguthaben werden fiktiv dem Konto des Inhabers gutgeschrieben und mit zwei Prozent jährlich verzinst. Die angelaufene Vertragssumme unterliegt dann in der Rentenphase dem persönlichen Steuersatz.

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Beim Bau der eigenen vier Wände sind sie unverzichtbar: Die helfenden Hände von Freunden und Bekannten, mit denen sich die Kosten des Projekts Eigenheim in einem moderaten Umfang halten lassen und so der Einzug in die mietfreie Wohnung erst möglich wird.

Bauherren sollten sich jedoch der gesetzlichen Rahmenbedingungen, die es zwingend einzuhalten gilt, unbedingt bewusst sein. Werden die Bauhelfer für ihre Mühen finanziell entschädigt, ist die Grenze zwischen Nachbarschaftshilfe und Schwarzarbeit schnell überschritten. Insbesondere, wenn die am Bau beteiligten Personen Sozialhilfe, Arbeitslosengeld oder anderweitige staatliche Hilfe zum Lebensunterhalt beziehen, kann es brenzlig werden: Unangemeldet führen die Zuwendung zu einem Gesetzesverstoß, der nicht nur die Leistungsempfänger, sondern ebenso den Bauherren teuer zu stehen kommen kann. In Extremfällen werden Bußgelder von bis 300.000 Euro fällig.

Werden Leistungen in größerem Umfang erbracht, sollten die Aktivitäten daher in jedem Fall ordnungsgemäß angemeldet werden, damit keine bösen – und teuren – Überraschungen drohen. Im Rahmen einer geringfügigen Beschäftigung oder eines befristeten Arbeitsverhältnisses lassen sich die Tätigkeiten in der Regel ohne besonderen Kostenaufwand vollständig legalisieren. Wer eine Person für nicht mehr als 50 Arbeitstage im Kalenderjahr anstellt, der kann dies ohne Beitragspflicht zur gesetzlichen Sozialversicherung tun – für beide Seiten.

In jedem Fall sollte die Mitarbeit der freundlichen Helfer versichert werden. Über eine Bauhelfer-Versicherung lassen sich Risiken durch mögliche Unfälle für alle Beteiligten günstig versichern. Da der gesetzliche Versicherungsschutz im Rahmen privater Bauhelfer-Tätigkeiten nicht greift und private Unfallversicherungen die Leistung im Falle von Unfällen auf einer Baustelle mitunter in ihren Versicherungsbedingungen ausschließen, sollte an dieser Stelle keinesfalls gespart werden.

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Es ist gängige Praxis im Staate: Wer eine Immobilie erwirbt, der muss auf den Kaufpreis die so genannte Grunderwerbssteuer entrichten. Diese beläuft sich nach derzeitigem Stand auf 4,5 % im Land Berlin und 3,5 % in der übrigen Republik.

So flächendeckend der Fiskus die Abgabe erhebt, so sehr unterscheidet er auch zwischen jenen, die ein Grundstück kaufen und darauf ein Haus errichten und jenen, die ein schlüsselfertiges Eigenheim erwerben. Erstere kommen in steuerlicher Hinsicht deutlich günstiger davon: Grunderwerbssteuer fällt lediglich auf das erworbene Bauland an; nicht auf den Gesamtwert der erstellten Immobilie.

Wer in die bereits fertiggestellten eigenen vier Wände einzieht, der muss deutlich tiefer in die Tasche greifen: Die Grunderwerbssteuer fällt auf den gesamten Kaufpreis an. An einem einfachen Rechenbeispiel soll die Tragweite der Problematik dargestellt werden: Ein Haus, dessen Preis sich zu 100.000 Euro aus dem zugrundeliegenden Bauland und zu 200.000 Euro aus dem Preis des Objektes versteht, führt zu einer Grunderwerbsteuerschuld in Höhe von 10.500 Euro. Würde lediglich das Bauland besteuert, fielen gerade einmal 3.500 Euro an.

Die Praxis beschäftig in Kürze auch den Europäischen Gerichtshof, nachdem das niedersächsische Finanzgericht einen entsprechenden Fall zu bearbeiten hatte. Für Steuerzahler ergeben sich aus den unklaren rechtlichen Verhältnissen verschiedene Konsequenzen: Zunächst einmal ist die vom Finanzamt eingeforderte Steuer in voller Höhe zu entrichten. Gleichzeitig sollte unbedingt ein wirksamer Einspruch gegen den Steuerbescheid eingelegt werden. Der Widerspruch muss dazu binnen 30 Tagen nach Zustellung der Zahlungsaufforderung schriftlich an das zuständige Finanzamt gerichtet werden.
Sofern die höchstrichterliche Instanz den Klägern Recht gibt, winkt eine attraktive Rückzahlung.

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Zum kommenden Jahreswechsel ändert sich für Kapitalanleger einiges: Die Abgeltungssteuer wird eingeführt und beschert zahlreiche Neuerungen, die sich signifikant auf die Attraktivität bestimmter Investmentbereiche auswirken.
Künftig werden alle Einkünfte aus Kapitalvermögen, die den Sparerpauschbetrag in Höhe von 801 Euro übersteigen, mit einem pauschalen Steuersatz von 25 Prozent belegt. Die bisherige Spekulationsfrist von 12 Monaten, nach deren Ablauf Veräußerungsgewinne ohne Abgabe an das Finanzamt vereinnahmt werden konnten, entfällt im Zuge der Neuerungen ebenso wie das auf Dividenden bislang angewandte Halbeinkünfteverfahren.
Für Bausparer ergeben sich nach Ansicht von Experten trotz der neuen Steuer Verbesserungsmöglichkeiten. Zwar werden Habenzinsen auf Bausparguthaben von bis zu einem Prozent künftig nicht mehr steuerfrei sein. Dennoch sind Bausparverträge in der nachsteuerlichen Betrachtung attraktiv: Die Ersparnis, die Vertragsinhaber durch das zinsgünstige Bauspardarlehen realisieren, unterliegt auch künftig nicht der Steuerpflicht. Unter Berücksichtigung des Sparerfreibetrages können Ehepaare demnach bei einem Guthabenzins von einem Prozent ein Bausparguthaben von mehr als 160.000 Euro akkumulieren, ohne dass die Abgeltungssteuer greifen würde.
Es gilt folglich: Je stärker die Zinsvorteile des Bausparvertrages insgesamt durch niedrige Darlehenszinsen und damit geringe Habenzinsen realisiert werden, desto günstiger ist der Kontrakt im Hinblick auf die Abgeltungssteuer.
Ein Vergleich mit einer Konstruktion, bei der vier Prozent Guthabenzinsen gezahlt werden, zeigt, dass die Ersparnis erheblich ist: Bei einem Vertragsguthaben von 160.000 Euro wären bei gemeinsam veranlagten Ehegatten 4800 Euro Zinseinnahmen steuerpflichtig, wodurch sich ein Anspruch des Finanzamtes in Höhe von 1350 Euro ergibt.
Bausparer sollten die neue Situation vor dem Abschluss eines Vertrages im eigenen Interesse daher berücksichtigen.

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Die Zeiten, in denen der Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie mit dem Bedarf an einer ausreichenden Eigenkapitaldecke verbunden war, sind nicht nur in den Vereinigten Staaten vorbei. Es ist heutzutage problemlos möglich, den Einzug in die eigenen vier Wände auch bei mäßiger Liquiditätslage zu realisiere. Dabei werden nicht nur bis 100 Prozent der Erwerbs- oder Baukosten finanziert – auch die Erwerbsnebenkosten werden von vielen Geldhäusern vorgestreckt.

Eine Vollfinanzierung ist für jene attraktiv, die sofort in ihr Eigenheim einziehen möchten, dabei allerdings nicht über die notwendigen Eigenmittel verfügen. Die Kehrseite des schnellen Glücks: Eine Vollfinanzierung stellt eine erhebliche Belastung des Haushaltsbudgets dar und kann nur von Beziehern mit weit überdurchschnittlichem Einkommen komfortabel bestritten werden: Raten von mehr als 2000 Euro monatlich sind keine Seltenheit bei Vollfinanzierungen.

Als weiterer Nachteil entpuppt sich der Zinsaufschlag, der an die darlehensgebende Bank zu entrichten ist: Aufgrund des höheren Verlustrisikos (Bei einer eventuellen Zwangsveräußerung werden nur 70-90 Prozent des Verkehrswertes finanziert) verlangen die Geldhäuser eine Risikoprämie, wodurch sich die Gesamtkosten des Darlehens verteuern. Dieser Nachteil kann auch durch die früher entfallene Kaltmiete nicht ausgeglichen werden – bei einem durchschnittlichen Darlehenssaldo von 150.000 Euro über eine Laufzeit von 30 Jahren werden so schließlich 45.000 Euro fällig.

Der Verzicht auf Sparmaßnahmen zum Zwecke der Eigenkapitalakkumulation ist darüber hinaus verbunden mit dem Verzicht auf staatliche Zulagen wie etwa die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage.

Da das Zinsniveau derzeit nicht allzu niedrig ist, lohnt eine Vollfinanzierung aus wirtschaftlicher Sicht nicht. Ob der persönliche Nutzen eines Einzugs in die eigenen vier Wände den Schritt dennoch rechtfertigt, bleibt jedem selbst zu entscheiden.

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Derzeit ist an den Kapitalmärkten ein seltenes Phänomen zu beobachten: Die kurzfristigen Zinsen sind erstmals seit langem wieder höher als die langfristiger Engagements. Diese besondere Situation tritt im Vorfeld einer Rezession auf bzw. in einer Situation, in der die Masse der Marktteilnehmer mit einer solchen in unmittelbarer Zukunft rechnet. Der Grund für die Verschiebung ist in dem Bedürfnis der Anleger zu suchen, die zur Verfügung stehenden Mittel fernab des Aktienmarktes für einen längeren Zeitraum anzulegen, um die Schwächephase unbeschadet zu überstehen. Die inverse Zinsstruktur ist insbesondere in den Pfandbriefanleihen zu beobachten.
Für angehende Eigenheimbesitzer, die unmittelbar vor der Aufnahme eines Hypothekendarlehens stehen, bietet die Situation einige Chancen. Das langfristige Zinsniveau ist trotz der jüngsten Geschehnisse noch immer auf einem akzeptablen Niveau. Eine langfristige Zinsbindung ist entsprechend der Zinskurve gegenwärtig ausgesprochen günstig.
Besonders interessant erscheint die Kreditaufnahme zum jetzigen Zeitpunkt aus Sicht vieler Experten auch angesichts der hohen Inflationsraten. Wer sein Einkommen der Teuerungsrate entsprechend steigern kann (einem Großteil der Bevölkerung gelingt dies erfahrungsgemäß), der kann sich über Realzinsen von drei Prozent im Jahr freuen. Wird die Finanzierung der eigenen vier Wände darüber hinaus mit öffentlichen Darlehen kombiniert, ergeben sich sogar noch günstigere Konditionen.
Wessen Bau- oder Finanzierungsvorhaben noch einige Jahre auf sich warten lässt, der kann mit einem Forward-Darlehen das gegenwärtige Zinsniveau für künftige Darlehen fixieren und so auch später in den Genuss einer günstigen Finanzierung gelangen. Die Kosten dieser Konstruktionen halten sich – wie es die Zinskurve bedingt – derzeit in einem vertretbaren Rahmen.

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