Baufinanzierung und News

Wie in den letzten Tagen in der Tagespresse zu lesen war soll in nächster Zeit ein größeres Kreditportfolio den Besitzer wechseln. Die Postbank, eine Tochter der Deutschen Post, will Baufinanzierungen im Wert von fast 1,5 Milliarden Euro in das bereits bestehende Paket der Immobilienfinanzierung aufnehmen. Jetziger Besitzer der Verträge ist die Aareal Bank, welche sich von Teilen des Privatkunden-Geschäftes trennen will, um sich noch stärker auf das Kerngeschäft, die Vergabe und Betreuung der gewerblichen Baufinanzierung, zu konzentrieren. Zu welchem Preis die Kreditverträge den Besitzer wechseln, darüber bewahren die beiden Partner bisher noch Stillschweigen.

Mit der Übernahme steigen die Forderungen der Postbank aus der Baufinanzierungssparte auf die beachtliche Summe von fast 70 Milliarden Euro an. Die Aareal Bank war bereits in den letzten Tagen aufgrund eines Umsatzrückganges Thema einiger Pressemitteilungen. Aufgrund der turbulenten Lage an den internationalen Finanzmärkten musste das Kreditinstitut im ersten Quartal dieses Jahres einen Verlust von über 50% hinnehmen. Die Unternehmensgeschichte der Aareal Bank begann im Jahr 2002 mit einer Trennung der DePfa Deutsche Pfandbriefbank AG. Nach einem Beschluss der Aktionäre wurden die Segmente Staatsfinanzierung und Immobilienfinanzierung in zwei unterschiedlichen Instituten untergebracht, von denen die Aareal Bank die Sparte der Baufinanzierung übernahm.

Für die Kreditnehmer, welche vom Verkauf der Darlehensverträge betroffen sind, dürfte der Besitzwechsel vor allem dahingehend interessant werden, da bei einem Teil der Finanzierungen in den nächsten 24 Monaten die Anschlussfinanzierung ansteht. Die Postbank setzt beim Einkauf unter anderem auf diese Kunden und erwartet einen positiven Effekt auf das Betriebsergebnis. Ob der Verkauf wie geplant durchgeführt werden kann, hängt von der Entscheidung der Hauptversammlung am Mittwoch sowie vom Bundeskartellamt ab.

Tags: Allgemein von Redaktion
No Comments »

Die Krise am amerikanischen Immobilienmarkt, welche für ein weltweites Beben an den Finanzmärkten gesorgt hat, scheint sich inzwischen auch auf den europäischen Markt auszuwirken. Von einem kränkelnden Häusermarkt in Spanien und Großbritannien war zwar bereits mehrfach die Rede, allerdings scheinen die Auswirkungen der Krise inzwischen auch in anderen Ländern Spuren zu hinterlassen. Irland und das Baltikum verzeichnen ebenfalls einen spürbaren Rückgang des Wertes von Immobilien. Gerade Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden für die Besitzer im Moment zu einem Verlustgeschäft. Was noch vor wenigen Monaten mit einer saftigen Rendite verkauft werden konnte, entpuppt sich jetzt als Ladenhüter.

Schuld an dieser Entwicklung ist das mangelnde Vertrauen der Banken und Kreditinstitute in den Bereich der Baufinanzierung. Es werden weniger Immobilienkredite vergeben, was natürlich zur Folge hat, dass weniger Häuser auch wirklich einen Käufer finden. Ein Grund für diese Zurückhaltung ist der Umstand, dass sich die Immobiliendarlehen nicht mehr zu lukrativen Paketen zusammenschnüren und am internationalen Kapitalmarkt handeln lassen. Nachdem sich im letzten Jahr viele solcher vermeintlich lukrativen Kreditpakete als wertlos entpuppt haben, will kein Geldinstitut in diesem Bereich das Erste sein und wieder mit Immobiliendarlehen handeln. Dass den Banken hierdurch Kapital für das Kreditgeschäft fehlt, liegt auf der Hand. Zumal die Lage an den nationalen Immobilienmärkten, die in den letzten Jahren einen Aufschwung erlebt haben, weiter angespannt bleibt.

In einigen Ländern scheint die Lage inzwischen so dramatisch, dass sogar die nationalen Steuerungs- und Regelungsgremien bei der Lösung um Hilfe gebeten werden. Daneben scheint die Krise aber auch einen positiven Nebeneffekt zu haben – Schnäppchenjäger können in den betroffenen Staaten auf so manches Sonderangebot hoffen. Gerade in den sonnigen Bundesstaaten der USA tummeln sich wieder verstärkt Käufer aus Europa.

Tags: Allgemein von Redaktion
No Comments »

Derzeit werben Bausparkassen massiv mit neuen Produkten um die Gunst der zukünftigen Eigenheimbesitzer. Eines der Zugpferde im Baufinanzierungsgeschäft der Kassen ist ein neues Kombi-Bauspar-Modell, mit dem sich ohne Problem der Traum von den eigenen vier Wänden heute schon umsetzen lässt, obwohl die Sparphase erst in einigen Jahren zu Ende ist. Der Clou bei dieser Baufinanzierung ist ein Voraus-Darlehen. Mit dessen Hilfe wird die Bausparsumme einfach durch die Bausparkasse vorfinanziert. Der Bausparer zahlt nach der Inanspruchnahme dieses Darlehens die Zinsen für die Vorfinanzierung und hat aber nebenbei auch noch die Sparraten für die eigentliche Bausparsumme zu tragen.

Sobald der Bausparvertrag zugeteilt wird, kann der Kredit mit dem Kapital abgelöst werden und der Eigenheimbesitzer muss nur noch die Raten für das Bauspardarlehen tilgen. Was die Zinsen betrifft, so ist das Voraus-Darlehen sowie der Bausparkredit mit einem Zinssatz von weniger als 5% relativ günstig und wirkt durchaus als verlockendes Angebot. Allerdings übersehen viele Bausparer bei diesem Kombi-Darlehen einen entscheidenden Nachteil. Denn was für die deutschen Kreditinstitute gilt, bleibt den Bausparkassen erspart. Sie kommen um die Angabe eines Gesamteffektivzinses herum und können sich so die Darlehen schönrechnen. Das beste Beispiel sind die neuen Kombi-Kredite. Zwar sind die Zinsen für beide relativ günstig, allerdings ändert sich die Situation, wenn alle Nebenkosten berücksichtigt werden.

Dann wird aus dem vermeintlichen Sonderangebot schnell ein teurer Baukredit, welcher das Portemonnaie der zukünftigen Eigenheimbesitzer mehr belastet als so mancher einfacher Bankenkredit. Zumindest so lange, bis das allgemeine Zinsniveau keinen signifikanten Anstieg erkennen lässt. Allerdings hat dieser Kombi-Kredit nicht nur Nachteile – bei einer kleineren Summe kann es durchaus seine Vorteile ausspielen.

Tags: Allgemein von Redaktion
No Comments »

Die Nachrichten über den Verkauf von Darlehen zur Baufinanzierung an ausländische Finanzinvestoren haben in der letzten Zeit immer wieder für hohe Wellen und reichlich Verunsicherung gesorgt. Nicht zuletzt aufgrund von Fällen, in denen diese Investoren aus den Darlehen versucht haben Geld zu schlagen, ist in Deutschland die Nachfrage nach einer Baufinanzierung gesunken. Was in den einzelnen Artikeln aber häufig nicht zur Sprache kommt, sind die Möglichkeiten, mit denen man sich gegen solch ein Verhalten zur Wehr setzen kann.

Schließlich ist man als Kreditnehmer dem Verkauf sowie der Verwertung des eigenen Kreditvertrages nicht einfach schutzlos ausgeliefert. Fakt ist zwar, dass gerade grundschuldnerische Darlehen von einem solchen Risiko betroffen sind. Aber wer bereits beim Abschluss des Vertrages eine Vereinbarung abschließt, welche der Bank einen Verkauf erschwert, ist natürlich auf der sicheren Seite. Was sollte man aber tun, wenn dies nicht der Fall ist? Selbst in einer solchen Situation kann der neue Eigentümer des Kredites nicht einfach aus der Grundschuld gegen den Schuldner vorgehen.

Im Rahmen der Due Diligence wird der Käufer nämlich über die Grundschuld, das Darlehen und die Zahlungsverpflichtungen informiert. Zudem verpflichtet die Sicherungszweckerklärung zur Einhaltung der Darlehensbedingungen. Zusätzlich hält der Kreditnehmer ein weiteres Druckmittel in der Hand – die Eigentümergrundschuld. Mit jedem Euro, der auf das Konto des Kreditgebers wandert, erhält der Schuldner quasi einen Teil seines Eigentums zurück. Sollte die Grundschuld also verkauft werden, kann nur soviel davon verwertet werden, wie tatsächlich noch nicht getilgt wurde. Daneben steht dem Darlehensnehmer noch ein weiteres Rechtsmittel zur Verfügung: die Vollstreckungsgegenklage. Mit dieser kann gegen die Verwertung des Grundpfandrechtes vorgegangen werden.

Tags: Allgemein von Redaktion
No Comments »

Dass die Streichung der Eigenheimzulage für viele Familien einer der Gründe ist, warum auf die Erstellung oder den Kauf eines Eigenheims verzichtet wird, ist sicher für viele heute kein Geheimnis mehr. Schließlich steigt der Bedarf an finanziellen Mitteln ohne diese Förderung beträchtlich an. Aus diesem Grund hat so mancher Eigenheimbesitzer und zukünftige Bauherr die Entscheidung der Bundesregierung begrüßt, durch die Riester-Rente eine Möglichkeit zu schaffen, mit welcher sich die eigenen vier Wände wesentlich günstiger finanzieren lassen.

Über die Gesetzesvorlage soll noch in diesem Sommer entschieden werden. Allerdings war in letzter Zeit immer wieder die Rede davon, dass die Entnahmen aus dem Riester-Vertrag erst ab einer bestimmten Summe möglich sind. Es wurden an verschiedenen Stellen im Internet Beträge zwischen 10.000 und 15.000 Euro erwähnt. Dass diese Klausel den Nutzen des Wohn-Riesters deutlich herabsetzt, liegt auf der Hand. Wie der Verband der Privaten Bausparkassen allerdings vor Kurzem mitgeteilt hat, sind diese Zahlen nicht korrekt. Im Entwurf zum Eigenheimrentengesetz ist nicht die Rede davon, dass erst eine Mindestsumme angespart werden muss.

Auf das Kapital aus der Riester-Rente kann also sofort zugegriffen werden. Zukünftige Eigenheimbesitzer können das Geld dazu nutzen, um ihr Eigenkapital zu erhöhen. Hierdurch lassen sich mitunter günstigere Bedingungen bei der Vergabe einer Baufinanzierung aushandeln. Zusätzlich steht allen Hausbesitzern eine weitere Möglichkeit zur Verfügung, wie sie von der staatlich geförderten Altersvorsorge profitieren können. Statt in den Riester-Vertrag einzuzahlen, wird das Kapital zur Tilgung des Baudarlehens benutzt. Und die Zulagen aus der Staatskasse kommen dem Eigenheim als Sondertilgung zugute.

Tags: Allgemein von Redaktion
No Comments »

Der Bau eines Eigenheims ist in der Regel relativ teuer. Nicht umsonst versuchen Bauherren durch das Einbringen der eigenen Arbeitskraft die Kosten auf der Baustelle niedrig zu halten. Dabei beginnt das Sparen schon viel früher in der Planungsphase. Schließlich nehmen gerade die Sonderwünsche der Bauherren einen nicht unerheblichen Anteil der Kosten für ein Bauprojekt in Anspruch. Und wer an dieser Stelle auf einige der Wünsche verzichtet, kann den einen oder anderen Euro sparen.

Letzten Endes kommt die Bescheidenheit der Baufinanzierung und dem Darlehen zugute – je niedriger die Höhe des Kredites ausfällt, umso so günstiger können die Darlehensbedingungen ausfallen. Wo aber sollte man als zukünftiger Eigenheimbesitzer sparen? Die Antwort auf diese Frage beginnt bereits beim Kauf des Baugrundstückes, denn je mehr Quadratmeter gewünscht werden, umso höher wird der Kaufpreis folgerichtig steigen. Wer dieser Stelle auf einen großen Garten verzichtet, hat hier bereits eine beachtliche Menge Geld gespart. Wie wäre es mit der Alternative Erbbaugrundstück? In diesem Zusammenhang sollte jedem klar sein, dass ein solches Grundstück nach dem Ablauf der Pachtzeit wieder an den ursprünglichen Eigentümer zurückgeht.

Daneben kann auch bei der Planung des eigentlichen Hausbaus gespart werden. Statt einer Dachterrasse oder eines Erkers machen sich einfache Fassaden auf jeden Fall bezahlt. Zusätzliches Sparpotential bietet der Keller – wer auf diesen verzichten kann, wird sich über eine Einsparung im Bereich von mehreren Tausend Euro freuen können. Auf jeden Fall sollte in dieser Beziehung nicht auf die professionelle Hilfe eines Architekten zu verzichten werden.

Tags: Allgemein von Redaktion
No Comments »

Deutschland entwickelt sich immer mehr zu einer Nation der Baumuffel. Wo andere Immobilienmärkte unter immer weiter steigenden Preisen leiden und sich Makler, Bauunternehmen und Finanzierungsinstitute über gefüllte Auftragsbücher freuen können, dümpelt der deutsche Häusermarkt seit mehreren Jahren vor sich hin. In letzter Zeit verzeichnen Experten sogar sinkende Preise für Immobilien sowie eine ständig schrumpfende Zahl neuer Baugenehmigungen. Was so manchen Bauunternehmer bereits seit einiger Zeit die Sorgenfalten auf die Stirn treibt, hat nun auch die Kreditinstitute und Banken erreicht.

Mit der sinkenden Nachfrage nach Immobilien und Wohneigentum lässt auch das Interesse der Bevölkerung an entsprechenden Finanzierungsprodukten nach. Immer weniger Deutsche wollen sich mit einem Darlehen zur Finanzierung des Eigenheims belasten. Gegenüber den ersten Monaten des Jahres 2006, in denen noch mehr als 35 Mrd. Euro für Baufinanzierungen bereitgestellt wurden, ist diese Summe in diesem Jahr auf gerade einmal 28,5 Mrd. Euro geschrumpft. Inzwischen macht sich diese negative Entwicklung bei der Neu- und Anschlussfinanzierung auch in den Geschäftsabschlüssen der Banken bemerkbar. Immer mehr Institute verzeichnen einen Rückgang der Erträge in ihren Bilanzen.

Dabei ist ein Teil der Misere hausgemacht. Eine Umfrage kommt zu dem Schluss, dass allein 25% der Befragten aus Angst auf eine Baufinanzierung verzichten und befürchten, dass der Vertrag irgendwann an einen ausländischen Investor verkauft wird. Daneben drückt die Streichung der Eigenheimzulage auf die Stimmung am Immobilienmarkt. Erschwerend kommt zudem der Zwang zur Refinanzierung vieler Immobilienbanken hinzu – in Zeiten der Finanzkrise befinden sich diese Kreditinstitute in einer schlechten Position. Banken mit einem hohen Eigenkapitalanteil haben hier wesentlich bessere Chancen. Aber trotz der positiven Bilanzen einiger weniger Institute kann die grundsätzliche Stimmung am Immobilienmarkt nur als schlecht bezeichnet werden.

Tags: Allgemein von Redaktion
No Comments »

Der Traum vom eigenen Haus ist inzwischen ein teures Vergnügen. Neben den steigenden Preisen für Baumaterial und Handwerksleistungen oder den Forderungen der Politik nach immer besseren Energiesparmaßnahmen verlangen auch die deutschen Finanzämter ihren Anteil in Form der Grunderwerbs- und Mehrwertsteuer. Was aber für jeden Eigenheimbesitzer in Zukunft interessant sein dürfte ist ein juristischer Fall, der dazu beitragen könnte, dass in Zukunft jeder Bauherr finanziell erheblich entlastet wird. Stein des Anstoßes ist die Kombination aus Grunderwerbs- und Umsatzsteuer beim Kauf eines Hauses mitsamt des Grundstücks.

Das niedersächsische Finanzgericht sieht in dieser Form der Besteuerung einen Verstoß gegen das Mehrfachbelastungsverbot. Da die Finanzämter in letzter Zeit dazu übergegangen sind, das Haus in die Berechnung der Grunderwerbssteuer mit einzubeziehen, aber auf die entsprechenden Herstellungskosten ebenfalls 19% Mehrwertsteuer aufschlagen, kommt es nach Ansicht der Richter zu einer Doppelbesteuerung. Und dieses Vorgehen verstößt gegen geltendes EU-Recht. Ein einfaches Beispiel verdeutlicht die Situation. Handelt es sich um eine Bemessungsgrundlage von 1,5 Mio. Euro, so entfallen auf die Grunderwerbssteuer allein 52.500 Euro.

Dass diese Summe auf die Gesamtkosten und somit die Höhe der Baufinanzierung einen nicht zu unterschätzenden Einfluss hat, liegt auf der Hand. Speziell dann, wenn nur 25% dieser Summe, was 13.125 Euro entspricht, auf das Grundstück entfallen. Entscheidet der Europäische Gerichtshof gegen die Mehrfachbesteuerung durch die deutschen Finanzbeamten, so winkt den Käufern von Immobilien eine Ersparnis von mehreren 10.000 Euro pro Grundstück und Immobilie. Im oben beschriebenen Beispiel wären das fast 40.000 Euro. Auf diese Art und Weise lassen sich ohne Weiteres die Kosten für eine Baufinanzierung reduzieren.

Tags: Allgemein von Redaktion
No Comments »

Deutschland ist bald um ein Finanzierungsprodukt für Immobilien reicher – zumindest dann, wenn man den Banken glaubt. Aber anders als bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung handelt es sich bei der Zielgruppe hier nicht um zukünftige Eigenheimbesitzer. Die neue Darlehensvariante trägt den Namen „umgekehrte Hypothek“ und richtet sich vor allem an ältere Hausbesitzer. Was hierzulande vollkommen neu klingt, wird im englischsprachigen Raum bereits seit einiger Zeit praktiziert und hat auch durchaus eine nützliche Seite bewiesen. Unter dem Begriff des Reverse Mortgage werden hier Kredite an Personen verliehen, die bereits das Rentenalter überschritten haben.

Zwar bietet ein Haus Sicherheit im Alter, allerdings verursacht der Unterhalt auch erhebliche Kosten. Und diese lassen sich mit einer kleinen Rente nicht immer tragen – speziell dann, wenn zusätzliche Pflegeaufwendungen für die Bewohner notwendig werden. Genau an dieser Stelle setzt die umgekehrte Hypothek an, denn sie ergänzt die private oder staatliche monatliche Rente. Der Ablauf eines solchen Darlehens gestaltet sich wie folgt: Der Kredit wird durch die Bank nicht in einem Stück ausgezahlt, sondern in monatlichen Raten. Und mit jeder dieser einzelnen Auszahlungen sinkt der Wert des Hauses immer weiter, die Hypothek wächst dagegen im gleichen Umfang.

Sollte der Darlehensnehmer sterben, besteht für die Hinterbliebenen entweder die Möglichkeit der Schuldentilgung oder des Verkaufs der Immobilie. Im letzten Fall würde die Differenz zwischen Kreditsumme und Kaufpreis den Erben zufließen. Ob der Markt für diese Form der Finanzierung inzwischen reif ist, bleibt abzuwarten, da in Deutschland weite Teile der Eigenheimbesitzer neue Schulden sicher ablehnen und im Ernstfall erst alle anderen Geldquellen ausschöpfen. Wer allerdings im Lauf seines Lebens kinderlos geblieben ist und die eigene Immobilie nicht vererben will, zieht aus der umgekehrten Hypothek sicher so manchen Vorteil.

Tags: Allgemein von Redaktion
No Comments »

Wer sich heute dafür entscheidet, einen Neubau in Angriff zu nehmen, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch vor fünf oder zehn Jahren. Sicher ist dies für viele zukünftige Eigenheimbesitzer kein Geheimnis mehr. Klagt doch inzwischen auch die Baubranche über hohe Preise. Schließlich schränken wachsende Kosten den Kreis der Interessenten an den eigenen vier Wänden immer weiter ein. Fragt man nach der Ursache für die gestiegenen Kosten, fällt den Meisten sicher sofort die wachsende Inflation ein. Ist sie doch seit einiger Zeit Gesprächsthema Nummer 1 und sorgt dafür, dass sich die Lebenshaltungskosten in einem rasanten Aufwind befinden.

Steigen die Preise für Baumaterialien, so wirkt sich dies natürlich am Ende auch unterm Strich auf die Baukosten aus. Und mit den Gesamtkosten wächst der Finanzierungsbedarf immer weiter. Heute muss ein Bauherr also wesentlich höhere Darlehen aufnehmen, um den Traum von einem Eigenheim in die Tat umzusetzen. Allerdings kann für die hohen Baukosten nicht nur die Inflation verantwortlich gemacht werden. Einige der Probleme entstehen durch die Politik, welche zwar mit dem Klimaschutz ein nobles Ziel verfolgt, den zukünftigen Eigenheimbesitzern aber dadurch auch eine enorme Last aufbürdet.

Je umweltfreundlicher eine Immobilie gebaut werden muss, umso aufwendiger gestaltet sich das gesamte Bauprojekt, da konkrete Grenzwerte im Auge behalten werden müssen, was etwa den Energieverbrauch für die Heizwärme betrifft. Und im Hinblick auf die noch zu erwartende Senkung dieser Grenzwerte ist der weitere Trend für die nächsten Jahre absehbar. Auch in Zukunft werden die Preise für neue Immobilien steigen, da immer aufwendigere Techniken zum Einsatz kommen, um die ökologischen Maßstäbe einzuhalten. Was dies für eine Baufinanzierung in den nächsten Jahren bedeutet, dürfte wohl jedem klar sein.

Tags: Allgemein von Redaktion
1 Comment »