Baufinanzierung und News

Oft genug gerät das Projekt Eigenheim bereits bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück ins Wanken. Entweder fehlt die passende Parzelle oder alle Angebote sprengen den finanziellen Rahmen, da sie einfach viel zu teuer sind. In einer solchen Situation ist oft guter Rat gefragt. Wie wäre es aber mit einer Alternative, die im ersten Moment ungewöhnlich klingen mag, aber doch einige Vorteile mit sich bringt? Das Erbbaurecht existiert bereits seit langer Zeit im deutschen Recht und wird vorwiegend durch Kommunen, Kirchen oder anderer Organisationen ausgeübt. Statt ein Grundstück zu kaufen, verbleiben Erbbaugrundstücke im Eigentum des Erbbaugebers.

Der Berechtigte erhält lediglich das Recht, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu errichten und kann dieses nutzen. Im Gegenzug erhält der Eigentümer einen Erbbauzins, welcher sich an der Höhe des Grundstückspreises orientiert. Insgesamt verringert sich so die Menge des Kapitals, welches für das Bauvorhaben notwendig ist. Für den Erbbauberechtigten hat dies zur Folge, dass wesentlich mehr Eigenkapital zur Verfügung steht und somit das Baudarlehen niedriger ausfallen kann, was sich oft in einem geringeren Kreditzins ausdrückt. So gesehen sinkt also die monatliche Belastung.

Leider bringt ein Erbbaugrundstück aber nicht nur Vorteile mit sich. Im Gegensatz zum Kauf geht das Grundstück nie in das Eigentum des Hausbesitzers über. Nach dem Ende der Laufzeit muss es an den Geber des Erbbaurechtes wieder zurückgegeben werden. An diesem Punkt kann man sich aber auch zu einem nachträglichen Kauf entscheiden. Daneben lassen sich Häuser, die auf einem Erbbaugrundstück errichtet werden, weitaus schwerer verkaufen. Wer sich für diese Variante entscheidet, muss sich über die Risiken, zum Beispiel des verfrühten Heimfalls, im Klaren sein und diese mit einkalkulieren.

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Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung beschäftigt jeden Kreditnehmer immer wieder die Frage, wie die optimale Tilgungsrate aussieht. Denn werden hier Fehler gemacht, kommen diese den Eigenheimbesitzer früher oder später teuer zu stehen. Bei einer zu niedrigen Tilgungsrate zieht sich die Rückzahlung des Darlehens nur unnötig lange hin, wodurch am Ende die Zinszahlungen nur unnötig wachsen. Wird die Tilgung dagegen zu hoch angesetzt, drohen letztendlich finanzielle Engpässe was die Rückzahlung des Darlehens betrifft. Aufgrund dieser Zwickmühle für den Kreditnehmer sollte die Höhe der Tilgung immer mit einer entsprechenden Weitsicht geplant werden. Wie hoch sie am Ende wirklich ist, hängt immer stark von den monatlichen Belastungen ab, die im Vorfeld existieren.

Wer als zukünftiger Eigenheimbesitzer bereits den einen oder anderen Kredit tilgt, zum Beispiel für ein Auto, sollte bei der Planung lieber etwas vorsichtiger zu Werke gehen. Als Bemessungsgröße für die Höhe der monatlichen Belastungen aus einem Baudarlehen kann die Miete herangezogen werden, denn solange der Kreditnehmer diese jeden Monat ohne Schwierigkeiten aufbringt, kann sich die Rate durchaus in dieser Höhe bewegen. Allerdings sollte dabei auch beachtet werden, dass die Nebenkosten bei einem Haus in der Regel höher liegen als bei einer Wohnung – es sollte am Monatsende immer noch etwas Kapital übrigbleiben, um auch für die Zukunft sparen zu können.

Schließlich können jederzeit unvorhergesehne Dinge passieren, etwa eine längere Krankheit oder ein Autounfall, die zusätzliche Kosten verursachen. Um die monatliche Rate zu berechnen, sollten alle festen Kosten vom Einkommen abgezogen und der verbleibende Betrag vernünftig aufgeteilt werden. Um sicher zu gehen, sollte der Tilgungsplan von einem unabhängigen Experten noch einmal geprüft werden.

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Gerade die ältere Generation der Häuslebauer träumt oft von einer Immobilie mit Herz, Charme und Geschichte. Hier darf es dann gern auch mal eine kleine Villa aus der Gründerzeit oder ein alter Gutshof auf dem Lande sein. Bei diesen Gebäuden handelt es sich oft um denkmalgeschützte Immobilien, was an den neuen Besitzer einige besondere Anforderungen im Bezug auf die Baufinanzierung und den Aus- oder Umbau stellt. Gleichzeitig winken einige finanzielle Vorteile, durch die sich auch recht alte Gemäuer durchaus als lohnende Investition erweisen. Wo aber verbergen sich die kleinen und großen Fallstricke, über die man bei der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie stolpern kann?

Hier wären vor allem die hohen Sanierungskosten zu nennen, über die sich jeder Käufer im Klaren sein sollte. Daneben muss berücksichtigt werden, dass einzelne Umbaumaßnahmen nur in Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutz durchgeführt werden können. Beides hat Auswirkungen auf die Finanzierung, da auf der einen Seite die Modernisierungen bei der Höhe des Baudarlehens zu Buche schlagen. Und auf der anderen Seite können Genehmigungsverfahren zu Verzögerungen auf dem Bau führen, was sich am Ende vielleicht in Form von Bereitstellungszinsen auswirkt. Demgegenüber stehen einige Vorteile wie etwa der meist niedrige Kaufpreis einer solchen Immobilie oder die Steuersparmöglichkeiten.

Wer ein denkmalgeschütztes Haus selbst nutzt, kann Aufwendungen für genehmigte Sanierungsarbeiten zum Beispiel über 10 Jahre in der Steuererklärung geltend machen – und zwar mit 9%. Bei Kosten in Höhe von 90.000 Euro sind das immerhin 8.100 Euro pro Jahr. Daneben legt der Staat bei Gebäuden, die vor dem 31.12.2005 erworben wurden, noch die Eigenheimzulage obendrauf. Somit kommt der Denkmalschutz am Ende auch der Finanzierung zugute, denn wer weniger Steuern zahlt, kann mehr tilgen.

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Für viele Hausbesitzer ist eine Solaranlage zur Stromerzeugung sicher eine günstige Methode, um auch in Zukunft Geld beim Unterhalt des Hauses zu sparen. Denn wer in Deutschland seinen eigenen Strom produziert und diesen ins Netz einspeist, sprich allen anderen Nutzern zur Verfügung stellt, wird durch die Bundesregierung belohnt und erhält eine höhere Einspeisungsvergütung. Warum also bei einer Modernisierung oder dem Neubau nicht gleich die Installation einer solchen Photovoltaik-Anlage mit in die Kosten einbeziehen und die Baufinanzierung entsprechend erhöhen? Durch die erwarteten Preissteigerungen beim Strom dürfte sich diese Investition durchaus lohnen. Und ein Teil der hohen Einspeisungsgebühren kann wieder in die Tilgung der Baufinanzierung fließen.

Der Einbau einer solchen Anlage wird mit zinsgünstigen Darlehen durch die KfW-Bank gefördert, was die Option, aus dem Eigenheim ein kleines Kraftwerk zu machen, noch reizvoller macht. Allerdings kommen aus Berlin schlechte Nachrichten für alle Hausbesitzer, die mit ähnlichen Gedanken spielen. Die Bundesregierung plant eine Kürzung der hohen Einspeisungsgebühr. Da in den letzten Jahren der Anteil an Solarenergie immer weiter gestiegen ist, wachsen auch die Kosten, welche für die Förderung der Solarstrom-Anlagen anfallen. Wie genau die Senkung der Einspeisungsgebühr ablaufen soll, darüber herrscht in der Politik zwar noch keine Klarheit, dass sie aber kommen muss, darüber sind sich die Vertreter der Parteien einig.

Dass die Anlagenbauer sich gegen eine Beschneidung der Förderung wehren, liegt natürlich auf der Hand, denn ohne die entsprechenden Anreize dürften auch die Aufträge in absehbarer Zeit zurückgehen, was sich am Ende sicher auch bei den Baufinanzierungen bemerkbar macht.

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Wer heute nach einer günstigen Baufinanzierung sucht, stößt immer wieder auch auf die sogenannte Vollfinanzierung. Was noch vor wenigen Jahren absolut undenkbar war und nur im Ausland praktiziert wurde, ist heute auch in Deutschland ein Bestandteil des Kreditwesens – Kredite über 100% der Kaufsumme oder den Herstellungskosten. Gerade in Zeiten mit niedrigen Zinsen kann sich ein solcher Baukredit durchaus lohnen, da bei der Vollfinanzierung die lange Ansparphase für das Eigenkapital wegfällt. Wo aber liegen die Risiken eines solchen Darlehens? Am Ende lohnt es sich gerade bei einem besonders verlockenden Angebot, mehrmals hinzuschauen.

Großer Nachteil der Vollfinanzierung ist die lange Bindung an den Darlehensvertrag, denn durch die hohe Kreditsumme steigt auch die Laufzeit der Baufinanzierung beträchtlich an. Aus diesem Grund sollte man sich im Vorfeld darüber im Klaren sein, dass für eine solche Finanzierungsform ein finanziell langer Atem die unbedingte Voraussetzung ist. Idealerweise sollte ein hohes Einkommen über viele Jahre gesichert sein. Als Nächstes sollte man auf jeden Fall die Wertentwicklung der Immobilie abschätzen, denn falls das Haus zu einem geringeren Preis verkauft werden muss, kann es durchaus sein, dass man trotz Tilgung immer noch auf einem Teil der Schulden sitzen bleibt. Eine hohe Eigenkapitalquote mindert dieses Risiko beträchtlich.

Besondere Beachtung verdient bei der Vollfinanzierung auch die Laufzeit, denn wer hier ohne die notwendige Weitsicht plant, wird bei der Anschlussfinanzierung sicher das Nachsehen haben. Da selbst mit hohen Tilgungsraten das Darlehen nach 10 Jahren nur zu einem Bruchteil zurückgezahlt ist, sollte man hier als Kreditnehmer 15 oder 20 Jahre wählen. Auf diese Weise lässt sich von einem Sinken der Zinsen profitieren, da der Baukredit gekündigt werden kann, und die finanzielle Belastung wird in einem überschaubaren Rahmen gehalten.

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Nach dem Umzug aus der Mitwohnung in die eigenen vier Wände beginnt für den größten Teil der Eigenheimbesitzer die Zeit, in der Monat für Monat das einmal aufgenommene Darlehen zur Baufinanzierung wieder getilgt wird. Und in den meisten Fällen zieht sich die Rückzahlung bis zur Schuldenfreiheit über einen langen Zeitraum hin – 10 oder 20 Jahre sind für einen Baukredit keine Seltenheit. Aber es geht auch anders, denn wer als Bauherr Mut zum Risiko mitbringt, kann den Traum von den eigenen vier Wänden auch durchaus auf eine etwas andere Art und Weise realisieren.

Es winken einige Alternativen zum herkömmlichen Annuitätendarlehen. Wer zum Beispiel ein endfälliges Darlehen aufnimmt, bezahlt während der Laufzeit nur die Zinsen und muss erst zum Ende den vollen Betrag tilgen. Über die tilgungsfreien Jahre fließt das Kapital dagegen an die internationalen Finanzmärkte, etwa in Aktienfonds, aus denen es zur Rückzahlung des Darlehens entnommen werden kann. Idealerweise hat der Kreditnehmer auf diese Art und Weise über die Jahre eine stattliche Summe angespart. Was aber auf dem Papier einfach und verlockend aussieht, sollte niemals unterschätzt werden. Schließlich bewegen sich die Kurse der Wertpapiere in einem ständigen Auf und Ab.

Verzeichnet der Aktienfonds heute große Gewinne, können schon morgen die Kurse fallen und der Wert des eigenen Depots sinken. Jeder Eigenheimbesitzer, der sich für die Finanzierung des Eigenheims über Aktien entscheidet, sollte deshalb auch über starke Nerven verfügen. Betrachtet man aber den langfristigen Erfolg der Kapitalanlage Aktie, so kann über eine längere Laufzeit im Allgemeinen mit einem satten Gewinn gerechnet werden.

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In den verschiedensten Bereichen haben die großen Filialbanken inzwischen Konkurrenz bekommen. Immer wieder versuchen die Internet- oder auch Direkt-Banken in neuen Märkten Fuß zu fassen. Ein besonderer Vorteil dieser Kreditinstitute liegt im Verzicht auf einen großen und repräsentativen Verwaltungsapparat, denn hierdurch lassen sich Kosten einsparen, was sich am Ende in günstigeren Konditionen für die Kunden dieser Banken niederschlägt. Um diesen Vorteil auch wirklich ausnutzen zu können, sind aber auch die Verbraucher gefordert, denn nicht jedes Angebot hält einer genauen Überprüfung stand. Aus diesem Grund ist es auch im Bereich der Internetkredite von großer Wichtigkeit, dass Verbraucher auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung einige Grundregeln beachten.

Die oberste Regel bei Online-Krediten lautet: Vergleichen, vergleichen, vergleichen. Was bei Großbanken relativ schwierig ist, da ein Vergleich zwischen den einzelnen Angeboten mit einem großen Zeitaufwand verbunden ist, gestaltet sich im Internet wesentlich einfacher. Schließlich reichen wenige Klicks, um schnell zwischen den einzelnen Anbietern hin und her zu wechseln. Allerdings sollte man sich im Vorfeld bereits etwas genauer über die Theorie der Baufinanzierung informieren, denn gerade für Laien entwickelt sich ein mangelndes Fachwissen schnell zum Stolperstein. Es sollte auf jeden Fall Klarheit über die unterschiedlichen Zinstypen, Wertermittlungsverfahren oder Kreditnebenkosten herrschen. Daneben empfiehlt es sich, bereits sehr früh mit einer Aufstellung der gesamten Kosten zu beginnen – nur so lässt sich der Gesamtbedarf ermitteln.

Daneben sollte man sich auch bei einem Angebot aus dem Internet gründlich über das Kleingedruckte informieren und einige Fragen beantworten lassen. Ist eine Sondertilgung möglich? Wie hoch sollte das Eigenkapital sein? Auf jeden Fall sollte man auch im Internet nicht unvorbereitet mit der Suche beginnen. Allerdings besteht hier durchaus die Chance, dass sich das eine oder andere Angebot als kleines Schnäppchen herausstellt.

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Einer der großen Leidtragenden der internationalen Finanzkrise, welche durch die Spekulationen mit faulen US-Immobilienhypotheken ausgelöst wurde, trennt sich von einem Teil der risikoreichen Papiere. Die Schweizer Großbank UBS, die im Moment nicht nur wegen der Finanzkrise sondern auch wegen Vorwürfen zur Beihilfe der Steuerhinterziehung im Mittelpunkt des Interesses steht, hat ein Portfolio verkauft, das noch vor wenigen Monaten 22 Milliarden US-Dollar schwer war. Im Zuge des Zusammenbruchs am amerikanischen Immobilienmarkt und der anschließenden Talfahrt vieler nationaler Finanzmärkte schrumpfte der Wert dieser Baufinanzierungen immer weiter zusammen. Der Käufer dieser notleidenden Kredite ist die Fondsgesellschaft Black-Rock mit Sitz in New York, welche die Darlehen für insgesamt 15 Milliarden US-Dollar einkaufte.

Grund für die Übernahme durch den US-Investor ist scheinbar die Ansicht der Experten bei Black-Rock, dass sich die Lage in nächster Zeit beruhigen wird. Das eigentlich Ungewöhnliche an diesem Deal ist die Form der Finanzierung, denn Black-Rock kauft das Paket ebenfalls zum großen Teil nur auf Pump. Lediglich 25% der Kaufsumme stammen von Anlegern selbst. 11,25 Milliarden US-Dollar entstammen dagegen einem Darlehen, welches zudem noch von der UBS selbst kommt. Mit dieser Strategie erreicht die UBS, dass ihr trotz der bereits eingefahrenen Verluste ein Teil der Abschreibungen aus den Zinsen für das mehrjährige Darlehen wieder zufließt. Zudem ist die Bank mit dem Verkauf und der Refinanzierung zugleich einen Teil des Risikos losgeworden.

Sinkt nämlich der Wert des Kredit-Portfolios weiter, so sind in erster Linie Black-Rock und seine Anleger für die Verluste verantwortlich. Allerdings könnte bei einem zu starken Wertverfall oder der Insolvenz des Black-Rock-Fonds die Großbank wieder Geld verlieren bzw. müsste das Darlehen als Totalverlust abschreiben.

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Eigenheimbesitzer und die, die es noch werden wollen, steuern in Zukunft vielleicht schon bald auf schwere Zeiten zu. Denn was noch vor wenigen Jahren nur für den harten Kern der umweltbewussten Bauherren eine Alternative zur mit Erdöl oder Erdgas betriebenen Heizungsanlage war, mausert sich bei manchem Politiker als ultimatives Werkzeug im Kampf um ökologisches Bauen. Die Rede ist von einer Solaranlage, die das Brauchwasser erhitzt und mit welcher sich die Heizanlage betreiben lässt. Einige Kommunalpolitiker in Hessen, speziell in Marburg, haben eine Verordnung durchgesetzt, mit der jeder Hausbesitzer zur Installation einer solchen Anlage gezwungen werden soll.

Wer jetzt denkt, dass solche kommunalpolitischen Querschläge schnell wieder vergessen sind und sicher nicht deutschlandweit Schule machen werden, sollte sich an den Gedanken gewöhnen, dass bald auch auf seinem Dach ein paar Quadratmeter Kollektorfläche untergebracht werden müssen. Denn Baden-Württemberg hat bereits ein ähnliches Gesetz verabschiedet, das ab dem Jahr 2010 alle Wohngebäude einschließt. Allerdings sorgt die Pflicht zu solarthermischen Anlagen nicht überall für Jubel.

Gerade Hausbesitzer halten von diesen Vorstößen aus der Politik wenig. Schließlich ist die Installation einer solchen Heizungsanlage mit zum Teil erheblichen Kosten von mehreren 1.000 Euro verbunden. Und diese Summe haben junge Familien oder Eigenheimbesitzer, die immer noch die bestehende Baufinanzierung tilgen, meist nicht so einfach übrig. Sollte es in den nächsten Jahren bundesweit zur Verabschiedung entsprechender Gesetze und Verordnungen kommen, dürften sich die Banken über einen wachsenden Kundenstamm im Bereich der Baufinanzierungen freuen. Allerdings werden sich bis dahin sicher auch die deutschen Gerichte mit diesem Thema auseinandersetzen dürfen.

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Aller Anfang ist schwer – diese Weisheit gilt auch für die passende Baufinanzierung. Gerade Laien, die sich vorher noch nie mit diesem Thema auseinandergesetzt haben fragen sich, was man eigentlich alles beachten sollte und wo die häufigsten Fehlerquellen liegen. Schließlich muss ein Baukredit in fünf Jahren immer noch bezahlbar sein, auch wenn sich die Lebensumstände des Kreditnehmers schon lange verändert haben. Wie erreicht man heute aber dieses Ziel? Der wichtigste Schritt auf dem Weg zu einer stabilen und soliden Eigenheimfinanzierung ist die richtige Planung. Erst wenn die einzelnen Schritte gut durchdacht werden, bleibt der Baufinanzierungskunde von bösen Überraschungen verschont.

Besonders auf einen Fehler soll in diesem Zusammenhang hingewiesen werden: oft zählt bei vielen Kreditnehmern nur der effektive Jahreszins als einziger Indikator für die Güte eines Darlehens. Dabei sollte über eine optimale Finanzierungslösung anhand von wesentlich mehr Parametern entschieden werden. Wer zum Beispiel das Recht auf Sondertilgungen in den Kreditvertrag mit aufnehmen lässt, kann später eine Lebensversicherung oder ein Erbe nutzen, um schneller wieder schuldenfrei zu sein. Daneben sollte auch die Höhe der Tilgungsraten mit bedacht ausgewählt werden – je höher die monatliche Tilgungsleistung ausfällt, umso eher kann das schuldenfreie Wohnen im Eigenheim genossen werden.

Bei der richtigen Wahl der Zinsbindungsfrist spielt vor allem die aktuelle Höhe der Kreditzinsen eine wichtige Rolle. Je niedriger der Zinssatz, umso höher sollte gleichzeitig die Laufzeit des Darlehens sein. Allerdings führt die Anhebung der Zinsbindungsfrist auch zu einer Anhebung des effektiven Jahreszinses, was durchaus zu bedenken ist. Und um sich bei den Verhandlungen mit der Bank einen besonders guten Start zu verschaffen, hilft die Nutzung staatlicher Fördermittel weiter. Mit diesen wenigen Tipps sind die ersten Schritte in Richtung Eigenheim sicher nur noch halb so schwer.

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